COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2025

mm

N° 2025/ 80

Rôle N° RG 21/13014 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBZR

[UG] [O]

C/

S.C.I. [Adresse 16]

S.A.R.L. PROCOGIM

S.A.R.L. [Adresse 16]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS MEFFRE AVOCATS

SAS ABP AVOCATS CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 26 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01218.

APPELANTE

Madame [UG] [O]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

INTIME

S.C.I. [Adresse 16], dont siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

PARTIES INTERVENANTES

S.A.R.L. PROCOGIM

demeurant [Adresse 1]

assignée en Appel Provoqué le 13.12.2021 à étude

défaillante

S.A.R.L. [Adresse 16]

demeurant [Adresse 1]

assignée en Appel Provoqué le 13.11.2021 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [UG] [O] est propriétaire de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 12] située sur la commune de [Localité 18], [Adresse 4], sur laquelle est édifiée une maison élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, donnée à bail commercial pour l’ activité de boulangerie-pâtisserie.

Un litige est apparu avec la SCI [Adresse 16], propriétaire des parcelles voisines cadastrées AB n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 13] et des lots 1, 2 et 3 de la parcelle en copropriété cadastrée AB n°[Cadastre 9] et [Cadastre 14].

Considérant qu’ elle est également propriétaire d’ une partie du bâti dans lequel se trouvait l’ ancien atelier de pâtisserie et la salle attenante avec un WC, et de la cour donnant accès à 1'[Adresse 15], qui ne sont pas mentionnées dans son titre de propriété, ni au cadastre mais dont elle et ses auteurs ont toujours eu l’usage, Madame [O] a reproché à la SCI [Adresse 16] d’avoir entamé de très importants travaux sur sa propriété et d’ avoir pris possession de la propriété qu’elle revendique, endommageant la cour et le bâti lui appartenant,

Par acte d’huissier du 31 juillet 2020, Mme [O] a fait assigner la SCI [Adresse 16] devant le Tribunal judiciaire de Tarascon aux 'ns de voir, au visa des articles 544 et suivants, et 2272 du code civil :

' dire que Madame [UG] [O] est propriétaire de la construction située au Nord de la parcelle AB [Cadastre 11] ainsi que de la cour attenante et du passage donnant accès

à l’ [Adresse 15] empiétant sur les parcelles AB n° [Cadastre 5] , [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] de la commune de [Localité 18], tel que cela 'gure en teinte verte sur le plan annexe 50 du rapport de Monsieur [AV] [K] du 27 avril 2020,

' condamner la SCI LA [Adresse 16] à payer à Madame [UG] [O] une somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’ accaparation de sa propriété.

' désigner tel géomètre-expert avec mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ainsi que tous sachants ;

— établir un plan de délimitation et un modi’catif du parcellaire cadastral a’n de procéder à la délimitation de la propriété de Madame [UG] [O] selon la décision qui sera rendue ;

' désigner tel notaire à l’effet de procéder au dépôt, au rang de ses minutes, de la décision à intervenir et du modi’catif du parcellaire cadastral qui sera établi à sa suite,

' dire qu’ à défaut pour les parties de signer le modificatif du parcellaire cadastral et, si nécessaire, l’ acte de dépôt, elles seront redevables d’ une astreinte de 100 € par jour de retard, un mois après une lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur demandant de procéder à la signature,

' condamner la SCI LA [Adresse 16] à payer à Madame [UG] [O] une somme de 5 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' condamner la SCI LA [Adresse 16] aux dépens.

La SCI [Adresse 16] a demandé au tribunal de :

' débouter Mme [UG] [O] de ses demandes tant en revendication qu’en dommages et intérêts et instauration d’une mesure d’ instruction,

' subsidiairement l’ enjoindre à régulariser sa procédure en appelant à la cause les propriétaires riverains pouvant être concernés par sa démarche,

' condamner Mme [UG] [O] à lui payer la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

Par jugement du 26 août 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon a statué dans les termes suivants :

DEBOUTE Mme [UG] [O] de sa demande en prescription acquisitive de la construction située au Nord de la parcelle située sur la commune de [Localité 18] cadastrée AB n°[Cadastre 11] ainsi que la cour attenante et un passage donnant accès à l'[Adresse 15] empiétant sur les parcelles AB n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 13].

DÉCLARE sans objet la demande de dommages et intérêts de Mme [O].

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Mme [O] aux entiers dépens

DIT n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la décision est assortie de l’ exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens et après avoir rappelé les dispositions des articles 2261 et 2272 du code civil, le tribunal a retenu que :

' Mme [UG] [O] est propriétaire de la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 18], cadastrée section AB n°[Cadastre 11], acquise avec M. [AV] [S] dont elle est aujourd’ hui divorcée, selon acte authentique du 25 avril 1996, puis acte de partage après divorce du 28 octobre 2004. Le bien est décrit à l’acte notarié comme constitué d’ une « maison élevée de deux étages, d’ une contenance de 1 are 12 centiares et représentée entourée en rouge sur le plan annexé à l’acte de vente ».

' Mme [O] revendique la propriété de la construction qui apparaît sur la parcelle « AB [Cadastre 2] » (SIC) et qui jouxte à l’Ouest la propriété de Mme [O], de la cour attenante (située sur la partie Sud Est des parcelles AB n°[Cadastre 13] et [Cadastre 5]) et d’un passage donnant accès à1'[Adresse 15] et précise qu’ils empiètent sur les parcelles AB n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 13], aux motifs qu’elle a toujours eu l’ usage de cette construction ainsi que de la cour et de l’ impasse, qu’elle y a entrepris des travaux et entreposé du matériel (citerne à mazout, compteur d’eau), que les canalisations d’ eaux usées passent par ces parcelles et qu’ elle a assuré ces biens qui sont mentionnés dans les différents baux commerciaux portant sur le local à usage de boulangerie-pâtisserie.

' La SCI [Adresse 16] af’rme que la demande en revendication n’est pas fondée, dès lors que la possession alléguée par Mme [O], qui n’ a jamais été portée à sa connaissance, n’ est pas publique mais clandestine.

' Le propriétaire de la parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 7] n’est pas appelé en cause.

' Le titre de propriété de Mme [O] et celui de ses auteurs ne font pas état de la construction, de la cour et de l’impasse revendiquées.

' Mme [O] justi’e par les différentes attestations produites de l’ usage de l’ impasse, de la cour et de la construction comprenant deux pièces par les occupants successifs de la parcelle AB [Cadastre 11]. Elle démontre, quant à elle, cet usage depuis 1986 mais sans la qualité de propriétaire jusqu’ en 1996.

' Le bâti revendiqué était utilisé dans le cadre de l’activité de boulangerie comme atelier de pâtisserie et de WC et la cour pour y entreposer du matériel (citerne à fioul).

' Il ressort des nombreuses attestations versées aux débats et émanant de salariés de la boulangerie ([V] [FA] salarié de 1969 à 1973), d’artisans (M. [DT] plombier), de clients (M. [W] depuis 1953 et jusqu’ à l’exploitation de la boulangerie par Mme [O] et son mari) et de livreurs (M.[J] minotier et M. [MV] livrant du fioul qui attestent de livraisons aux époux [O] [S] depuis1986) que l'[Adresse 15] et la cour étaient utilisées pour les livraisons de farine et de 'oul, l’ achat de fougasses, l’entretien de la plomberie…

' En revanche, M. [VO], actuel boulanger exploitant le fonds de commerce, atteste seulement qu’il dispose depuis 2011 d’ une clé du portail donnant accès à l’impasse, à la cour et aux locaux et non de leur usage.

' Mme [O] justi’e également avoir disposé dans le renfoncement de la cour d’ une citerne à mazout utilisée pour le four à pain et ce jusqu’ à son enlèvement en 2000 justi’é par l’utilisation d’ un four électrique.

' Elle démontre, en outre, le passage des canalisations d’eaux usées du commerce de boulangerie sous les biens revendiqués et l’ emplacement du compteur d’ eau du fonds

de commerce dans la 'remise’ de la cour jusqu’à son déplacement en 2017 [Adresse 15].

' Elle justi’e en’n s’être comportée en qualité de propriétaire en faisant entreprendre en 2013 des travaux de sécurisation des lieux (mise en place d’ étais, élagage, réfection des murs selon factures de M. [T]), et avoir assuré notamment la cour (attestation d’assurance de la MMA du 16 janvier 2017 indiquant que le contrat d’ assurance souscrit pour la période du 1er juillet 2004 au 1er juillet 2017 'couvre le bâtiment et sa cour contre les dommages matériels d’ incendie, d’ explosion et risques annexes, d’ action de l’ eau, de tempête, de grêle, poids de la neige et catastrophes naturelles.').

' Cette possession semble avoir été connue de la SCI [Adresse 16] ainsi que peut le laisser supposer le commentaire manuscrit 'éventuellement à céder au boulanger’ porté sur le plan du géomètre [GI]-[WF].

' Toutefois, il apparaît que cette possession est discontinue puisque de 1986 à 1996 Mme [O], qui béné’ciait seulement d’ un bail commercial, n ' a pu se comporter en propriétaire et qu’ à compter de 2003, date de cession du bail commercial par les époux [O]-[S] à M. et Mme [B], les locaux servant d’ atelier et de WC n’ont plus été utilisés, dès lors qu’ un laboratoire de pâtisserie ainsi qu’ un WC ont été construits au 1er étage de l’ immeuble de Mme [O], ainsi précisé au bail et que la cour a été vidée de son matériel avec le retrait de la citerne à fioul en 2000 puis du compteur d’ eau en 2017.

' L’ abandon de l’ usage du bâti ressort, en outre, de la condamnation de la porte de communication entre l’ immeub1e de Mme [O] et ces locaux ainsi que cela ressort du

procès-verbal de constat dressé le 12 mars 2019 par la SCP [F] à la requête de la société PROCOGIM à la suite des dégâts occasionnés par les travaux entrepris par cette dernière.

' Il résulte de ces éléments que depuis au moins 2003, date du bail commercial consenti à M. [B] et Mme [NL], Mme [O] n’ utilise plus le local à usage d’ ate1ier et de WC, ayant fait construire au premier étage de son immeuble un laboratoire à usage de pâtisserie et un WC Elle a également retiré la cuve à fioul en 2000 puis fait déplacer le 23 janvier 2017 le compteur d’eau.

Elle a certes fait réaliser des travaux d’ étayage en novembre et décembre 2013 avec la démolition puis la reconstruction d’ un vieux mur en pierre, et la pose d’ étais mais elle ne justi’e pas d’ un entretien avant ou passé cette date.

' La possession n’ est pas continue depuis plus de 30 ans, de sorte que Mme [O] doit être déboutée de sa demande en revendication.

Par déclaration du 6 septembre 2021, Mme [O] a relevé appel de ce jugement.

La SCI [Adresse 16], à hauteur d’appel, a appelé en cause la SARL PROCOGIM et la SARL [Adresse 16] bénéficiaires d’une promesse de vente avec faculté de substitution reçue par acte notarié du 15 décembre 2016 dont les effets ont été prorogés . Ces dernières, assignées respectivement le 13 décembre 2021, par actes déposés en l’étude de l’huissier , contenant signification de la déclaration d’appel et des conclusions de la SCI [Adresse 16] n’ont pas constitué avocat.

Par actes d’huissier remis le 18 janvier 2022 à personne morale, Mme [O] a fait signifier ses conclusions à la SARL PROCOGIM et à la SARL [Adresse 16].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 27 novembre 2023 par Mme [O] tendant à :

Dire et juger l’appel relevé par Madame [O] à l’encontre du jugement rendu le 26 août 2021 recevable en la forme et fondé quant au fond.

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TARASCON en date du 26 août 2021.

Statuer à nouveau :

Vu les dispositions des articles 493, 494 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 840 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu, ensemble, les dispositions des articles 544 et suivants ainsi que 2272 du code civil ;

Dire et juger que Madame [UG] [O] est propriétaire de la construction située au nord de la parcelle AB [Cadastre 11] ainsi que de la cour attenante et d’ un passage donnant accès à l'[Adresse 15] empiétant sur les parcelles AB numéros [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et « [Cadastre 13] » (SIC) de la commune de [Localité 18], tel que cela figure teinté en vert sur le plan annexe 50 du rapport de Monsieur [AV] [K] du 27 avril 2020.

Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] à payer à Madame [UG] [O] une somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’accaparation de sa propriété.

Désigner tel géomètre-expert qu’il plaira de désigner avec mission de :

— rendre sur les lieux litigieux ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de

sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ainsi que tous sachants ;

— établir un plan de délimitation et un modificatif du parcellaire cadastral afin de procéder à la délimitation de la propriété de Madame [UG] [O] selon la décision qui sera rendue ;

Dire que le géomètre-expert désigné devra faire connaître sans délai son acceptation et dire qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

Fixer le montant de la somme qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire de TARASCON et le délai dans lequel le versement devra être fait.

Fixer le délai dans lequel le géomètre-expert devra avoir accompli sa mission.

Désigner tel notaire qu’il plaira de désigner à l’effet de procéder au dépôt au rang de ses minutes de la décision à intervenir et du modificatif du parcellaire cadastral qui sera établi à sa suite.

Dire et juger qu’à défaut pour les parties de signer le modificatif du parcellaire cadastral et, si nécessaire, l’acte de dépôt ci-dessus prévu, elles seront redevables d’une astreinte de 100 € par jour de retard, un mois après une lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur demandant de procéder à signature.

Condamner la SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] à payer à Madame [UG] [O] une somme de 5 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses prétentions Mme [O] fait notamment valoir les moyens et arguments suivants :

' L’ensemble des pièces réunies démontre incontestablement que la propriété de Madame [O] comporte bien l’ensemble des éléments revendiqués par elle, savoir une construction située au nord de la parcelle AB [Cadastre 11] ainsi qu’une cour, un passage donnant accès à l'[Adresse 15].

' Madame [UG] [O] est seule propriétaire du bien immobilier dont s’agit par suite des actes et titres suivants :

— Acte de partage après divorce d’avec Monsieur [AV] [S], reçu par Maître [HP] [WW], le 28 octobre 2004.

— Acte de vente par Monsieur [P] [I] aux époux [S]-[O], reçu par Maître [RS] [X], le 25 avril 1996.

— Acte de partage reçu par Maître [GZ], notaire liquidateur de l’office notarial de [Localité 19], entre Messieurs [P] et [JO] [I].

— Aux termes de cet acte, Monsieur [P] [I] se voyait attribuer cette maison. L’origine de propriété précise que ce bien appartenait à Madame [A] [I] née [N] pour lui avoir été attribué aux termes d’un état liquidatif reçu le 31 octobre 1942 par Maître [SI] contenant le partage entre Madame [I] et Messieurs [JO], [AV] et [C] [L].

— Aucun de ces actes ne comporte toutefois de mention permettant de déterminer avec précision l’objet de la vente par le détail de la consistance des biens vendus.

' Les origines de propriété de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] sont beaucoup plus complexes. Monsieur [AV] [K]( expert géomètre mandaté par l’appelante) a procédé à une analyse exhaustive des actes et titres de la propriété voisine dont il apparaît que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] n’a pas procédé à l’acquisition de ce qui est revendiqué par Madame [O].

— Par acte du 10 SEPTEMBRE 1973, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] s’est, en particulier, portée acquéreur d’une partie de l’immeuble dont elle est propriétaire aux termes d’un acte reçu par Maître [AV] [DC], notaire. Cet acte détermine les biens immobiliers vendus en se référant à un protocole d’accord signé entre propriétaires riverains pour déterminer leurs limites respectives de propriété et à un plan dressé par Monsieur [Z] [WF], géomètre-expert. La partie vendue est désignée par le polygone suivant les chiffres romains I à XIX.

— Monsieur [AV] [K] a précisément reporté sur le plan cadastral actuel, les limites de la propriété ainsi vendue à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16], en précisant qu’il s’agit des « seules parties bâties dépendant des actuelles parcelles AB [Cadastre 13] et [Cadastre 14], hachurées en rouge » .

— Par acte du 13 août 1973, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] s’est également rendue acquéreur d’une autre partie de l’immeuble au moyen d’un acte, reçu par Maître [AV] [DC]. Cet acte portait exclusivement sur la vente d’une partie d’une cour et se réfère, pour la désignation exacte de celle-ci au même plan que celui évoqué ci-dessus, dressé par Monsieur [WF], géomètre-expert, sur lequel la partie vendue est désignée par les lettres A-B-C-D. Pour cette vente, Monsieur [AV] [K] a également procédé à un report de la partie d’immeuble vendue, sur le même plan cadastral actuel où la cour apparaît hachurée en vert. Là encore, la propriété vendue à la SCI ne correspond pas à la partie revendiquée par Madame [UG] [O].

— L’expert [K] souligne que, dans les confronts de l’acte du 13 août 1973, le solde du plus grand corps, dont la cour fut détachée, restait la propriété de Madame [A] [N] veuve [I], qui est l’auteur de Madame [O].

— Il est donc démontré que Madame [A] [N] veuve [I] est restée propriétaire de l’autre partie de la cour, qui est aujourd’hui la propriété de Madame [O].

' Madame [O] apporte des éléments de preuve de la possession continue et paisible depuis plus de 30 ans des biens revendiqués, par la production des pièces suivantes :

— la prise à bail en 1985 et vente du fonds de commerce en 1986 aux époux [S]-[O] ;

— la mise en location et cession du fonds de commerce en 2003 et 2011 ;

— la Promesse de vente SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 16] du 15 décembre 2016 : le procès-verbal de constat d’huissier du 19 janvier 2017 ;

— les attestations produites émanant de Messieurs [V] [FA], [U] [DT], [YV] [Y] , [G] [J], [LM] [MV], [YV] [JO] [D], [YD] [E], [OT] [VO], [KF] [T],

— Les attestations d’assurance qui établissent que le bien était assuré, y compris pour les parties objet de la présente contestation,

— L’attestation de M. [PJ] [R], maire de la commune de [Localité 18] :

— Les justificatifs d’ entretien et de travaux réalisés par Madame [O] sur une longue période.

Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2024 par la SCI [Adresse 16] Puits tendant à :

Vu les articles 840 et suivants du code civil,

Vu l’article 2272 du code civil,

DECLARER Madame [UG] [O] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et prétentions,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu’il a :

— Débouté Madame [UG] [O] de sa demande en prescription acquisitive de la construction située au Nord de la parcelle située sur la commune de [Localité 18], cadastrée AB n° [Cadastre 11] ainsi que la cour attenante et un passage donnant accès à l'[Adresse 15] empiétant sur les parcelles AB n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 13],

— Déclaré sans objet la demande de dommages et intérêts de Madame [O],

— Condamné Madame [O] aux entiers dépens.

CONDAMNER Madame [UG] [O] à payer à la SCI [Adresse 16] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI [Adresse 16] fait valoir en substance les moyens et arguments suivants :

' Dans ses conclusions d’appelant, Madame [O] prétend qu’elle est propriétaire de la construction située au Nord de la parcelle AB [Cadastre 11], ainsi que la cour attenante et d’un passage donnant accès à l'[Adresse 15] à [Localité 18] sur le fondement des dispositions de l’article 2272 du code civil.

' Madame [O] revendique la propriété de la construction, soutenant qu’elle a toujours eu l’usage de cette construction.

' Or, la possession n’est pas publique, mais clandestine, cette prétendue possession n’ayant jamais été portée à la connaissance de la SCI [Adresse 16].

' Cet élément est confirmé par le commentaire porté sur le plan de géomètre : « éventuellement à céder au boulanger », ce qui prouve bien l’ignorance dans laquelle se trouvait la SCI [Adresse 16] de la situation revendiquée par Madame [O].

' La possession de Madame [O] est discontinue puisque de 1986 à 1996, celle-ci, qui bénéficiait seulement du bail commercial, n’a pu se comporter en propriétaire et qu’à compter de 2003, date de cession du bail commercial par les époux [O] à M et Mme [B] les locaux servant d’atelier et de WC ont été construits au 1er étage de l’immeuble de Madame [O],

' L’abandon de l’usage du bâti ressort, en outre, de la condamnation de la porte de communication entre l’immeuble de Madame [O] et les locaux litigieux, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 12 mars 2019 par la SCP [F] à la requête de la société PROCOGIM à la suite des dégâts occasionnés par les travaux qu’elle a entrepris.

' Depuis au moins 2003, date du bail commercial consenti à M et Mme [B], Madame [O] n’utilise plus le local à usage d’atelier et de WC, ayant fait construire au premier étage de son immeuble un laboratoire à usage de pâtisserie et un WC.

' Les éléments évoqués par Madame [O], en l’occurrence le bail commercial de 1958, la cession du fonds de commerce en 2003, ainsi que les attestations ne sauraient établir l’acquisition de la propriété par prescription acquisitive.

' Madame [O] a acquis avec M. [S] dont elle est divorcée, un fonds de commerce de boulangerie en 1986.

' En 1996, ils acquièrent l’immeuble dans lequel l’activité de boulangerie était exercée.

' Madame [O] qui bénéficiait d’un bail commercial n’a pu se comporter comme propriétaire de 1986 à 1996 et, à compter de 2003, date de cession du bail commercial, les époux [O] n’ont plus utilisé les locaux servant d’atelier et de WC. Un laboratoire de pâtisserie ainsi qu’un WC ont été construits au 1er étage de l’immeuble de Madame [O], ainsi précisé au bail.

' Cette possession est donc discontinue depuis 2003.

' Les titres de propriété dont fait état Madame [O] dans ses conclusions ne sauraient justifier la qualité de propriétaire par une prescription acquisitive.

' Peu importe les attestations fournies qui ne retracent que des actes de possession sans animo domini.

' Le procès-verbal de constat d’huissier du 19 janvier 2017 confirme que les locaux n’ont plus été utilisés depuis un certain temps. Seules subsistent les canalisations d’eau usées de l’immeuble de Madame [O].

MOTIVATION :

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2272 du code civil énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

L’article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. Toutefois, il a été jugé qu’un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ( Cass. Civ. 3ème 17 avril 1996, n° 94-15.748 P)

En l’espèce, Mme [O] a acquis avec M. [S] dont elle est aujourd’hui divorcée, en 1986, un fonds de commerce de boulangerie cédé par M. [KW] [EJ], exploité dans des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 18], parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 11]. La cession portait notamment sur le droit au bail signé en 1985 entre M [P] [I], propriétaire et bailleur, et M . [EJ], preneur commercial, les locaux étant décrits comme suit :

— au rez-de-chaussée : un magasin , un fournil pour le pain, un atelier de pâtisserie et WC, le tout d’une superficie de 53 m² environ, une petite cour attenante;

— au premier étage : un appartement comprenant une cuisine, une salle à manger, une salle de bains, une chambre et des WC.

— un grenier au-dessus de deux pièces.

L’inventaire annexé à cet acte mentionne, parmi les actifs corporels cédés, une cuve à fioul de 2500 litres, dont Mme [O] a indiqué à Me [F] , huissier de justice , lors du constat effectué le 19 janvier 2017 qu’elle se trouvait dans un renfoncement délimité par des murs en pierre de très grande hauteur accessible par l’impasse débouchant sur la [Adresse 17].

Par acte du 25 avril 1996, M [P] [I] a vendu aux époux [S]-[O] la maison élevée de deux étages sur rez-de-chaussée sise à [Adresse 4] cadastrée sous le numéro [Cadastre 11] de la section AB du cadastre rénové, d’ une contenance de 1are 12 centiares, immeuble dans lequel était exercée l’activité de boulangerie. L’acte indique que « l’immeuble objet des présentes est représenté entouré en rouge sur un plan qui demeurera ci-annexé après mention et après avoir été signé par les parties ». Le périmètre délimité sur ce plan comprend la parcelle n° [Cadastre 11], mais non la parcelle n° [Cadastre 9] qui contient les locaux revendiqués par Mme [O], autrefois à usage d’atelier de pâtisserie et de WC et qui n’ est pas mentionnée dans l’objet de la vente. Pas plus, qu’il n’est fait mention de la cession d’une cour attenante et d’un passage donnant accès à « l'[Adresse 15] » empiétant sur les parcelles AB numéros [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 10], ou encore sur les parcelles n°s [Cadastre 5] et [Cadastre 7] mentionnées dans la discussion des écritures de l’appelante mais non reprises dans le dispositif de ses conclusions,

La parcelle AB n° [Cadastre 9] et les parcelles AB n°s [Cadastre 5] [Cadastre 6] et [Cadastre 14] figurent en revanche dans les titres de la SCI [Adresse 16]. La parcelle AB [Cadastre 5] est portée pour 87 m², la parcelle [Cadastre 6] pour 36 m² et la parcelle [Cadastre 13] pour 423 m².

Sur les parcelles AB [Cadastre 9] et [Cadastre 14], d’une superficie respective de 11 m² et 13 m², la SCI [Adresse 16] est propriétaire de trois lots à usage d’habitation , deux au rez-de-chaussée et le 3 ème au premier étage , étant précisé que selon la promesse de vente du 15 décembre 2016 à la société PROCOGIM , ces trois lots « représentent la totalité des lots composant la copropriété et par conséquent l’ensemble des parcelles cadastrées section AB sous les numéros [Cadastre 9] et [Cadastre 14] ».

Les parcelles AB [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont été acquises respectivement par acte reçu le 13 août 1973 par Maître [AV] [DC] , notaire à [Localité 18], publié au service de la publicité foncière de [Localité 19] le 4 septembre 1973, volume 1774, numéro 21, pour la première, et par acte reçu le 14 janvier 1975, par Me [H] [X] , notaire à [Localité 18], publié au service de la publicité foncière de [Localité 19] le 18 février 1975, volume 2090 numéro 1, pour la seconde.

S’agissant des lots 1 et 2 de la copropriété des parcelles cadastrées AB n°s [Cadastre 9] et [Cadastre 14], il ressort de l’acte reçu le 23 juillet 2015 par Maître [JO] [DC], rectifié le 20 octobre 2015, portant état descriptif de division, que l’acquisition s’est faite par acte reçu par Maître [AV] [DC], le 10 septembre 1973, publié au service de la publicité foncière de [Localité 19] le 21 septembre 1973, volume 1784, numéro 22.

Le lot numéro 3 de la copropriété cadastrée AB [Cadastre 9] et [Cadastre 14] a été acquis par la SCI, de M [V] [TP], par acte reçu le 23 juillet 2015 par Me [CL] [M], Notaire à [Localité 18], publié au service de la publicité foncière les 18 août et 20 octobre 2015, volume 2015 P, numéro 4040.

La parcelle cadastrée n° [Cadastre 13] en 2020 a été acquise par acte reçu par Maître [AV] [DC] , le 10 septembre 1973, publié au service de la publicité foncière de [Localité 19] le 21 septembre 1973 volume 1784, numéro 22.

Ainsi, l ' appelante ne justifie pas d’un titre lui reconnaissant la propriété des parcelles ou parties de parcelles qu’elle revendique, en dépit de l’analyse de l’expert qu’elle a mandaté et dont le rapport, établi de manière non contradictoire, ne peut servir de base à la décision de la cour, à défaut d’être corroboré par d’autres pièces.

Madame [O] doit donc justifier d’une prescription acquisitive de 30 ans sur les portions des parcelles AB numéros [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 9], [Cadastre 10] dont elle revendique la propriété, marquées en vert sur le plan annexé en pièce 50 du rapport d’expertise. A noter que la parcelle [Cadastre 10], située au sud de la [Cadastre 9] ne figure pas en vert sur ce plan, pas plus que la [Cadastre 14]. La partie de la parcelle [Cadastre 13], revendiquée, se situe au nord des deux précédentes. Figurent en revanche en vert deux emprises, de 5 m² environ chacune, sur la parcelle AB [Cadastre 5] et une emprise intercalaire sur la parcelle AB [Cadastre 7], entre les précédentes et l’impasse qui conduit à la [Adresse 17]. A noter que le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7] n’est pas dans la cause.

Pour établir la possession trentenaire continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, Mme [O] s’appuie en premier lieu sur les baux et actes de cession de fonds de commerce signés à la suite de ceux de 1985 et 1986.

Un bail commercial a été conclu entre les époux [S]-[O] et les époux [B]-[NL], pour une durée de neuf années à compter du 9 septembre 2003, portant sur les mêmes locaux ainsi décrits:

' « au rez-de-chaussée: un local à usage de magasin, un couloir d’accès, une pièce à usage de fournil, un WC,

' au premier étage : une pièce à usage de laboratoire de pâtisserie, un salon, une cuisine, une salle d’eau, un WC, une petite terrasse,

' Au 2ème étage : Une pièce à usage de chambre, un grenier ».

Le 12 septembre 2011, M. [B] a consenti au profit des consorts [VO]-[BD], avec autorisation de cession du droit au bail signée par Mme [O], une cession de fonds de commerce et artisanal, laquelle rappelle la consistance des locaux, identique à celle inscrite dans le bail de 2003, avec la précision que le 2ème étage est constitué de deux chambres et d’un grenier.

Il ressort de l’examen de ces actes, comparés au bail de 1985, que l’atelier à usage de pâtisserie initialement installé dans la partie bâtie construite sur la parcelle n° [Cadastre 9] revendiquée par Mme [O], a été transféré au 1er étage de la parcelle n° [Cadastre 11] acquise en 1996, à partir du mois de septembre 2003

L’ abandon de l’ usage de l’annexe construite sur la parcelle n° [Cadastre 9] ressort, en outre, de la condamnation du passage qui existait entre ce local et le bâtiment édifié sur la parcelle n° [Cadastre 11], propriété de Mme [O], tel que l’établit le procès-verbal de constat dressé le 12 mars 2019 par la SCP [F] à la requête de la société PROCOGIM à la suite des dégâts occasionnés par les travaux entrepris par cette dernière.

L’huissier de justice constate ainsi dans l’ immeuble de Mme [O] la présence au rez- de-chaussée sur le mur côte Ouest d’ un rainurage dans l’ enduit du mur et il indique que « Mme [UG] [O] [S] précise qu 'il s 'agit là d 'un passage ancíen permettant d 'accéder antérieurement à la parcelle [Cadastre 9] sur le fonds de la SCI [Adresse 16]. Mme [O] [S] précise qu 'une ouverture avait été effectuée dans le mur et qu’ une des pièces de la parcelle voisine a été, durant un temps, occupée. Ce passage est à ce jour fermé et il n 'existe aucune communication avec le fonds voisin ». Un peu plus loin, l’huissier de justice indique, alors qu’il se trouve sur la parcelle AB [Cadastre 9] « qui se trouve en confront avec le fonds [O]-[S] », que « Mme [UG] [O]-[S] précise qu 'elle a durant un temps occupé cette parcelle [Cadastre 9]. » Il ajoute que « les lieux font actuellement l’ objet de travaux de démolition et qu’il n 'existe aucune occupation du fait de Mme [UG] [O] – [S] » et « aucun passage ne permet de communiquer depuis cette parcelle avec la parcelle AB [Cadastre 11], propriété de Mme [O]-[S]. »

Madame [O] a elle-même fait établir un procès-verbal de constat d’ huissier par la SCP [F] le 19 janvier 2017 qui montrait déjà que les locaux revendiqués, vides de tout matériel ou objet, n’étaient plus utilisés et se trouvaient à l’abandon.

Madame [O] justifie en second lieu, par les différentes attestations qu’elle produit, de l’usage de l’impasse qui mène à la [Adresse 17], de la cour et de la construction qui comprenait deux pièces sur la parcelle [Cadastre 9], par les preneurs à bail occupants successifs de la parcelle AB n° [Cadastre 11]. Ainsi sont versées aux débats des attestations émanant de M [V] [FA], salarié de la boulangerie de 1969 à 1973, qui atteste que le passage par l'[Adresse 15] servait pour les livraisons de farine et de fioul, pour remplir la cuve installée dans un renfoncement. Ce passage permettait d’accéder par le portail en bois au fournil le soir, le magasin étant fermé.

Monsieur [U] [DT], artisan plombier , qui entretenait la plomberie et le réseau d’évacuation de la boulangerie depuis 1987 a lui même attesté en ce sens et précisait que les réseaux et regards d’eaux usées de la boulangerie et le compteur d’eau se trouvaient dans la cour ou dans l’impasse. M. [YV] [Y], chasseur, déclare qu’il connaît depuis 1957 le [Adresse 15] à l’arrière de la boulangerie , qu’il utilisait tôt le matin l’hiver pour accéder à la boulangerie pour acheter ses fougasses , avant de partir à la chasse, à l’époque de M [EJ] , puis à partir de 1985 avec les époux [S].

Monsieur [G] [J], minotier, a attesté que les livraisons de farine se faisaient depuis 1985 par la porte arrière de la boulangerie par l'[Adresse 15], plus pratique et moins dérangeant pour le magasin.

Monsieur [LM] [MV] a attesté en ce sens s’agissant des livraisons de fioul pour alimenter la cuve du four.

[YV] [JO] [D] , agriculteur, a attesté que la cuve de fioul lui a été donnée en 2000 par Mme [O], le boulanger sur place ayant remplacé le four à combustible par un four électrique.

M [E], agent technico commercial pour l’entreprise PAVAILLER, équipementier en matériel de boulangerie, a attesté que tous les équipements professionnels étaient livrés par l'[Adresse 15] et la porte arrière de la boulangerie, la porte du magasin étant trop étroite. Il ajoute que la cuve de Fioul avait été installée dans la cour.

Madame [O] justifie en troisième lieu que les canalisations d’eaux usées du commerce de boulangerie traversent le tréfonds des parcelles ou portions de parcelles revendiquées et que le compteur d’eau, déplacé sur la voie publique, se trouvait auparavant dans la remise de la cour. Également , elle démontre s’être comportée en propriétaire en faisant réaliser en 2013 des travaux de sécurisation dans la cour et ses abords, par la mise en place d’étais, l’ élagage d’un arbre et la réfection de murs, et en assurant non seulement le bâtiment mais également la cour.

Contrairement à ce que soutient l’ intimée, cette possession était connue de la SCI [Adresse 16], comme l’indique le commentaire manuscrit porté sur le plan du géomètre [GI]-[WF] « éventuellement à céder au boulanger ». Au demeurant, cette possession était publique au regard des témoignages recueillis

Toutefois, cette possession n’a commencé qu’en 1996, puisque de 1986 à 1996 , Mme [O] et son époux étaient locataires et n’ont pu se comporter comme propriétaires. Ils ne peuvent non plus se prévaloir de la possession de leur vendeur, pour prescrire des biens restés en dehors de la vente ( Cass. Civ. 3ème 17 avril 1996, n° 94-15.748 P). Cette possession a en outre progressivement diminué à partir de 2000, avec la suppression de la cuve de fioul dans la cour et surtout de 2003, avec le transfert de l’atelier de pâtisserie à l’étage du bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 11] et l’abandon de l’utilisation des locaux édifiés sur la parcelle [Cadastre 9]. En 2017 , c’est le compteur d’eau qui a été retiré de la cour et installé sur l’emprise de la voie publique.

Ainsi, Mme [O] n’établit pas une possession continue non interrompue d’ au moins trente ans sur les parcelles ou parties de parcelles dont elle revendique la propriété. Elle doit en conséquence être déboutée de l’ensemble de ses demandes , y compris de sa demande d’expertise en vue d’établir un plan modificatif du parcellaire cadastral.

Compte tenu de l’issue du litige, sa demande de dommages et intérêts visant à réparer le préjudice allégué, consécutif à l’accaparation de sa propriété, qui n’est pas établi, sera rejetée, puisqu’elle ne démontre pas être propriétaire des parcelles qu’elle revendique.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, Madame [O] est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [UG] [O] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [UG] [O] à payer à la SCI de LA [Adresse 16] la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT