COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

N° 2025/ 10

Rôle N° RG 24/03898 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZGU

S.C.I. SIAB

C/

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA MAURELETTE SIS [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jacques MIMOUNI

M^e Frédéric RACHLIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 5] en date du 26 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05420.

APPELANTE

S.C.I. SIAB, société civile immobilière au capital de 600 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro 484 437 926, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son représentant en exercice y domicilié es qualité

représentée par M^e Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 8], Société dont le siège social est [Adresse 2], prise en en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marie-joseph ROCCA SERRA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SIAB est propriétaire des lots n°561, 595 et 1639 au sein d’un ensemble immobilier « [Adresse 4] » situé à Marseille, soumis au régime de la copropriété.

Par lettre de mise en demeure du 4 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » mettait en demeure la SCI SIAB de solder l’arriéré des charges de copropriétés.

Suivant exploit d’huissier en date 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA MEDITERRANNEE assignait la SCI SIAB devant le président de tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond , aux fins de voir condamner cette dernière au paiement de :

— la somme de 7.472, 65 € au titre du paiement des charges de copropriété impayées suivant décompte en date du 30 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— la somme de 3.434,83 € au titre des appels de provision devenus exigibles sur le dernier budget adopté (2023/ 2024 et 2024/2025.)

— la somme de 1.060 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— la somme de 228,38 € au titre des frais de commandement (dépens exposés à ce jour )

— la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 15 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA MEDITERRANNEE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La SCI SIAB n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 26 février 2024, le tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 1.472,07 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1 janvier 2024 au 30 septembre 2024,

*condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement

* rejeté la demande de dommages et intérêts présenté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] »,

*condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la SCI SIAB aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître RACHLIN.

Par déclaration au greffe en date du 26 mars 2024, la SCI SIAB relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCI SIAB au paiement de la somme de 7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamne la SCI SIAB au paiement de la somme de 1.472,07 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1 janvier 2024 au 30 septembre 2024

— condamne la SCI SIAB au paiement de la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement

— condamne la SCI SIAB au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamne la SCI SIAB aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître RACHLIN.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024 , auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI SIAB demande à la cour de :

*déclarer recevable l’appel aux fins de réformation du jugement entrepris.

*constater le défaut de sincérité du décompte au 31 octobre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » ainsi que la discordance des décomptes produits judiciairement établissant le caractère discutable de la créance alléguée.

*constater le défaut de répartition des charges à la suite des modificatifs du règlement de copropriété en raison du défaut d’intégration des lots et des millièmes dans la répartition.

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

En toute hypothèse.

*déduire du décompte les règlements effectués non comptabilisés totalisant la somme de 6.182,66 €.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI SIAB indique que le débat porte en réalité sur le solde de charges antérieures au 1er octobre 2020 dont le montant n’a jamais été validé par la moindre décision de justice et sur des paiements non comptabilisés.

Elle fait valoir que la gestion de la copropriété a connu de graves dysfonctionnements, soulignant que le rapport de COPROCONSEILS du 26 octobre 2018 a établi que la copropriété était gérée de manière lamentable et obscure en dépit de la masse de documents produits aux débats, ajoutant notamment que la répartition des charges n’était pas conforme au règlement de copropriété, qu’un très grand nombre de lots n’avaient pas été créés, que de nouveaux lots n’avaient pas été créés suite à modificatifs du règlement de copropriété ou encore que des lots n’avaient pas de millièmes.

Aussi elle soutient que ceci a bien évidemment une incidence sur la répartition des charges et par voie de conséquence sur le montant des sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024 , auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 8] demande à la cour de :

*juger sans effet dévolutif les conclusions de la SCI SIAB.

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 février 2024 en ce qu’il a condamné la SCI SIAB au paiement des sommes suivantes :

—  7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  1.472,07 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1 janvier 2024 au 30 septembre 2024

—  40 euros au titre des frais de recouvrement

—  1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En cause d’appel

*condamner la SCI SIAB au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner la SCI SIAB aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 8] demande à la cour de constater qu’aucune demande de réformation ou d’annulation du jugement entrepris n’a été valablement présentée dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile.

Il fait valoir par ailleurs que la créance de charges est parfaitement établie au vu des pièces produites aux débats soulignant que la SCI SIAB a tenté de déplacer le débat sur un solde antérieur de charges alors qu’à l’occasion de la procédure engagée , il a présenté un décompte sans reprise de solde à nouveau.

Enfin il souligne que l’appelante ne démontre aucunement que les tantièmes qui lui sont appliqués seraient erronés.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

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SUR CE

1°) Sur l’effet dévolutif des conclusions de la SCI SIAB

Attendu que l’article 542 du code de procédure civile énonce que « l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel. »

Qu’aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au cas d’espèce, « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Qu’il résulte de l’article 905-2 alinéa 1er du code de procédure civile qu'« à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 8] demande à la cour de constater qu’aucune demande de réformation ou d’annulation du jugement entrepris n’a été valablement présentée dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile.

Attendu que l’appelant a été avisé la 4 avril 2024 de la procédure à bref délai.

Qu’aux termes de ses première conclusions notifiées le 15 avril 2024, la SCI SIAB a omis de préciser, dans le dispositif de ses conclusions la demande de réformation du jugement entrepris

Que dans ses nouvelles conclusions notifiées le 16 avril 2024, elle conclue , dans le dispositif, à la réformation du jugement entrepris.

Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 31 janvier 2019 que la caducité de la déclaration d’appel était encourue dès lors que les conclusions bien que notifiées dans le délai de l’article 908 ne visaient pas dans leur dispositif l’infirmation partielle ou totale du jugement.

Qu’aux termes d’un arrêt en date du 17 septembre 2020, la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré qu’une Cour d’appel saisie par un dispositif de premières conclusions, qui ne sollicite pas l’infirmation ou l’annulation du jugement, ne peut que le confirmer.

Qu’il résulte de la combinaison de ces règles qu’une fois le délai pour conclure dépassé, l’omission dans le dispositif n’est plus régularisable.

Attendu que les conclusions d’appelant exigées par l’article 908 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable, sont toutes celles remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ce texte, qui déterminent l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

Qu’ainsi l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel étant déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du même code, le respect de la diligence impartie par l’article 908 est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de l’article 954.

Qu’en l’état, force est de constater que la SCI SIAB a notifié au greffe deux jeux de conclusions dans le délai prévu par l’article 905-2 du code de procédure civile, dont les dernières comportaient un dispositif qui concluait à l’infirmation du jugement déféré, déterminant ainsi l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

Qu’il convient dés lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de sa demande tendant à voir juger sans effet dévolutif les conclusions de la SCI SIAB.

2°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’en l’espèce, la SCI SIAB n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » demande à la Cour de condamner l’appelant au paiement de la somme de 7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la somme de 1.472,07 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1 janvier 2024 au 30 septembre 2024.

Que la SCI SIAB indique que le litige porte en réalité sur un solde de charges antérieures au 1er octobre 2020 mentionné pour un montant de 4.486,96 € qui est au demeurant inexact en raison de paiement non comptabilisés.

Attendu qu’il convient d’observer que le décompte actualisé le 31 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » ne reprend pas le solde antérieur au 1er octobre 2020.

Que dés lors les moyens développés par la SCI SIAB afin de démontrer que le solde de charges antérieures au 1er octobre 2020 mentionné pour un montant de 4.486,96 € serait inexact, ne sauraient être débattus.

Que la SCI SIAB indique que le rapport de COPROCONSEILS du 26 octobre 2018 a établi que la répartition des charges n’était pas conforme au règlement de copropriété, qu’un très grand nombre de lots n’avaient pas été créés, que de nouveaux lots n’avaient pas été créés suite à modificatifs du règlement de copropriété ou encore que des lots n’avaient pas de millièmes ce qui a une incidence sur la répartition des charges et par voie de conséquence sur le montant des sommes qui lui sont réclamées.

Attendu effectivement que le rapport COPROCONSEILS mentionne en page 4 qu’au regard des comptes-rendus de gestion mensuels, il a été constaté que :

— des numéros de lots loués ne sont pas conformes au règlement de copropriété (4133/ 4134).

— des lots n’ont pas de tantièmes (123/ 1384) et ne supporte donc pas les charges de copropriété

Qu’en l’état, il ressort du relevé de copropriété versé aux débats que la SCI SIAB est propriétaire :

— du lot n°595 à savoir un appartement et les 98 /100 000° des parties communes

— du lot n° 561 à savoir une cave et les 1/100 000° des parties communes

— du lot n°1639 à savoir un parking et les 10/100 000° des parties communes

Que s’il apparait à la lecture des appels de fonds pour les périodes du 1 octobre 2019/ 31 décembre 2019, du 1 janvier 2020/ 31 mars 2020, du 1 avril 2020 / 30 juin 2020, du 1 juillet 2020/ 30 septembre 2020, du 1 octobre 2020/ 31 décembre 2020, du 1 janvier 2021/31 mars 2021, du 1 avril 2021/30 juin 2021, du 1 juillet 2021 /30 septembre 2021, du 1 octobre 2021/31 décembre 2021, du 1 avril 2022/30 juin 2022, du 1 juillet 2022/30 septembre 2022, du 1 octobre 2022 /31 mars 2022, du 1 octobre 2022 au 31 décembre 2022, du 1 janvier 2023/31 mars 2023, du 1 avril 2023 au 30 juin 2023, du 1 juillet 2023 au 30 septembre 2023 que la cave est rattachée au lot n°595 (appartement), les tantièmes sont parfaitement respectés , soit 98 +1 /100 000° = 99/100 000° et 10/100 000° pour le parking

Qu’il en est de même s’agissant des appels de fond pour les charges spécifiques comme chauffage et ascenseur, seuls les tantièmes du lot concerné à savoir, l’appartement sont retenues soit 98 /100 000° des parties communes

Qu’il s’en suit que l’appelante ne démontre pas que les tantièmes qui lui sont appliquées seraient inexacts.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété démontrant que la SCI SIAB est propriétaire des lots n°595, 561 et 1639 au sein d’un ensemble immobilier de l’immeuble « [Adresse 4] » situé à Marseille,

— les appels de fonds pour la période du 1 octobre 2019/ 31 décembre 2019,

— les appels de fonds pour la période du 1 janvier 2020/ 31 mars 2020,

— les appels de fonds pour la période du 1 avril 2020 / 30 juin 2020,

— les appels de fonds pour la période du 1 juillet 2020/ 30 septembre 2020,

— les appels de fonds pour la période du 1 octobre 2020/ 31 décembre 2020,

— les appels de fonds pour la période du 1 janvier 2021/31 mars 2021,

— les appels de fonds pour la période du 1 avril 2021/30 juin 2021,

— les appels de fonds pour la période du 1 juillet 2021 /30 septembre 2021,

— les appels de fonds pour la période du 1 octobre 2021/31 décembre 2021,

— les appels de fonds pour la période du 1 avril 2022/30 juin 2022,

— les appels de fonds pour la période du 1 juillet 2022/30 septembre 2022,

— les appels de fonds pour la période du 1 octobre 2022 /31 mars 2022,

— les appels de fonds pour la période du 1 octobre 2022 au 31 décembre 2022,

— les appels de fonds pour la période du 1 janvier 2023/31 mars 2023,

— les appels de fonds pour la période du 1 avril 2023 au 30 juin 2023,

— les appels de fonds pour la période du 1 juillet 2023 au 30 septembre 2023,

— la lettre de mise en demeure du 04 août 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 novembre 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2021 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 22 décembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2024,

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » et la société la Société FONCIA en date du 30 mars 2023;

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » et la société [Adresse 7] en date du 29 mai 2024;

— le commandement de payer les charges de copropriété en date du 22 décembre 2022

— le relevé de compte de la SCI SIAB du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2021

— le relevé de compte de la SCI SIAB du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2023.

Attendu que le relevé de compte de l’appelante du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2023 fait apparaître un solde débiteur de 8.270,34 euros.

Que la SCI SIAB souligne que n’apparaît pas sur ce dernier relevé de compte :

— un règlement de la somme de 589,20 € réalisé par chèque le 18 octobre 2019

— un règlement par chèque du 23 janvier 2020 d’un montant de 1.497 €

— un règlement par chèque le 17 juin 2020 de la somme de 1.097 €.

— deux règlements de 598,56 € chacun et un règlement de 599,71 €.

Qu’elle ajoute que l’appel de provision du dernier trimestre 2022 mentionne un règlement par chèque réalisé le 2 septembre 2022 de la somme de 1.202,63 € lequel ne figure absolument pas sur le décompte actualisé au 31 octobre 2023.

Attendu que l’intimé soutient avoir encaissé régulièrement les sommes ci-dessus et ce conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui énonce que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Qu’il résulte en effet du relevé de compte de la SCI SIAB du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2021que :

— la somme de 589,20 € a été créditée sur le compte de la SCI SIAB le 8 octobre 2019

— la somme de 1.497 euros a été créditée sur le compte de la SCI SIAB le 25 février 2020

— la somme de 1.097 euros a été créditée sur le compte de la SCI SIAB le 7 août 2020

— la somme de 599,71 euros a été créditée à trois reprises sur le compte de la SCI SIAB le 28 janvier 2021, le 2 juin 2021 et le 26 juillet 2021

— la somme de 598, 56 euros a été créditée sur le compte de la SCI SIAB le 20 juillet 2020.

Que par contre, la somme de 1.202,63 euros mentionnée dans l’appel de provision du dernier trimestre 2022 comme ayant été réglée par chèque le 2 septembre 2022 n’apparait pas au décompte actualisé au 31 octobre 2023

Qu’ainsi en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » est légitime à réclamer les sommes dues au titre du budget prévisionnel (provisions de charges courantes), les sommes dues au titre des fonds de travaux, les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes (arriérés de charges) ainsi que les provisions des travaux votés et ceux non compris dans le budget prévisionnel, de manière anticipée.

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4]  » est fondé en sa demande sauf à déduire la somme de 1.202,63 euros de la somme de 7.557,02 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayés arrêtée au 31 octobre 2023

Qu’il convient dés lors d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de condamner l’appelante au paiement de la somme de 6.354,39 euros au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 1.472,07 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1 janvier 2024 au 30 septembre 2024.

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 4] » demande à la Cour de condamner la SCI SIAB au paiement de la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Que l’intimé justifie de cette demande en versant aux débats le décompte des sommes dues par l’appelante pour la période du 1 octobre 2019 au 1er juillet 2023.

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI SIAB aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI SIAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de sa demande tendant à voir juger sans effet dévolutif les conclusions de la SCI SIAB,

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 26 février 2024 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il condamné la SCI SIAB au paiement de la somme de 7.557,02 € au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE la SCI SIAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 6.354,39 euros au titre du paiement des charges de copropriété exigibles au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI SIAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI SIAB aux entiers dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT