COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N°2025/279

Rôle N° RG 24/09550 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNO7V

S.C.I. CEDEL

C/

S.A.S. IMARA CAPITAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Luc GIRARD

M^e Jean-Philippe PAZZANO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 16] en date du 20 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00089.

APPELANTE

S.C.I. CEDEL,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Luc GIRARD de la SELARL GIRARD ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.S. IMARA CAPITAL

dont le siège social est [Adresse 14]

représentée par M^e Jean-Philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE

et assistée par M^e Marie-Claire FREUNDLICH, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2018, la société par actions simplifiée (SAS) John Adams a consenti à la société civile immobilière (SCI) Cedel et à la société Investimurs un bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] dans l’immeuble le Canéopole, bâtiment C, lot 316, moyennant un loyer annuel de 22 800 euros hors taxes et hors charges.

La SAS Imara Capital, venant aux droits de la SAS Foncière Canéopole, qui elle-même est venue aux droits de la SAS John Adams, a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, à la SCI Cedel un commandement de payer la somme principale de 10 723,35 euros au titre d’un arriéré locatif allant du 4 septembre 2023 au 31 décembre 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Imara Capital a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2022, la société Cedel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, ce magistrat a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Cedel au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 15] ;

— déclaré recevable la société Imara capital en ses demandes ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 décembre 2023 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société Cedel des locaux ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois suivant la signification de la décision ;

— dit que les meubles et objets mobiliers de trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle due par la société Cedel à la somme de 2 759,11 euros, charges en sus sur justificatifs, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’au départ définitif des lieux de la société Cedel et restitution des clés ;

— condamné la société Cedel à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la société Imara Capital ;

— condamné la société Cedel à payer à la société Imara Capital la somme provisionnelle de 10 723,55 euros arrêtée au 31 décembre 2023 au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par la société Imara Capital au titre de la facture de charges du 28 février 2024 et des indemnités de retard de 200 euros à compter de la signification de la décision ;

— condamné la société Cedel à verser à la société Imara Capital la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 novembre 2023 ;

— débouté la société Cedel de sa demande formée sur le même fondement.

Il a notamment considéré que :

— la preuve d’un bail d’habitation n’était pas rapportée et que le bail portant sur des locaux à usage de bureaux était bien un bail commercial, peu important que M. [U] avait décidé de les occuper personnellement en transformant les lieux en un local d’habitation, et ce, d’autant que l’action qui avait été initiée concernait la société Cedel et non l’éventuelle occupation sans droit ni titre de M. [U] ;

— la société Imara Capital justifiait de son droit d’agir comme ayant acquis de la société Foncière Canéopole les locaux litigieux, qui les avait elle-même acquis de la société John Adams, à l’encontre de la société Cedel, seule occupante des lieux depuis le 25 mars 2019 ;

— l’obligation de la société Cedel de régler le montant du loyer dans son intégralité, depuis le départ de la société Investimurs, le 31 mars 2019, ne se heurtait à aucune contestation sérieuse au regard des clauses insérées au bail ;

— dans tous les cas, la société Cedel ne justifiait pas avoir réglé la moitié du loyer et, dès lors, avoir réglé les causes du commandement de payer ;

— la validité du commandement de payer n’étant pas sérieusement contestable, il y avait lieu de constater de plein droit la résiliation du bail ;

— l’obligation de la société Cedel de régler le montant du loyer dans son intégralité n’étant pas sérieusement contestable, il y avait lieu de faire droit à la demande de provision sollicitée et de condamner la société Cedel à une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

Suivant déclaration transmise au greffe le 23 juillet 2024, la société Cedel a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par la société Imara Capital au titre de la facture de charges du 28 février 2024 et des indemnités de retard de 200 euros à compter de la signification de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions,

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Cedel au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 15] et sa demande subséquente ;

— d’ordonner l’incompétence de la juridiction de référé au bénéfice du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes en l’état de la nature réelle du contrat de bail du 8 octobre 2018, à savoir un contrat de location d’un bien immeuble à usage d’habitation principale de M. [U] et sa famille ;

— de juger que l’appel interjeté du chef de l’expulsion par l’acquisition de la clause résolutoire attachée au contrat de bail est devenu sans objet en raison de son départ des lieux ;

— de réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’un arriéré locatif et d’indemnité d’occupation sur la base du contrat de bail commercial du 8 octobre 2018 ;

— de débouter l’intimée de ses demandes en raison de contestations sérieuses tenant à son défaut d’intérêt et de qualité à agir, au calcul manifestement erroné de la dette locative en raison du règlement de la somme de 17 400 euros et de l’absence d’acte de cautionnement solidaire garantissant le défaut de paiement de sa colocataire, la société Investimurs, outre une collusion frauduleuse entre la société John Adams et les sociétés Foncière Canéopole et Imara Capital ;

— de condamner l’intimée à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— à titre subsidiaire, de limiter la provision à 50 % du montant du loyer contractuellement fixé afin qu’elle ne garantisse pas la perte de la quote-part du loyer à la charge de la société Investimurs de collusion frauduleuse avec la société Foncière Canéopole cédant de la société Imara Capital ;

— de débouter l’intimée de ses demandes additionnelles.

Elle fait notamment valoir que :

— nonobstant la qualification du bail commercial donnée par les parties, le local donné à bail est occupé par M. [U], gérant de la société Cedel, sa campagne et ses filles lorsqu’elles viennent le voir, de sorte qu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation dans lequel aucune activité commerciale n’y est exercée ;

— l’action en référé-expulsion aurait dû être exercée à l’encontre de M. [U], et non à son encontre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent, le commandement de payer délivré sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’assignation notifiée aux autorités administratives et à la CCAPEX et délivrée après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer ;

— la bailleresse connaissait parfaitement la véritable destination des lieux, M. [V], gérant de la société Foncière Canéopole, ayant cédé les biens à la société Imara Capital, entretenant des relations étroites avec M. [U] et se rendant régulièrement chez eux, sachant qu’il disposait de sa chambre à coucher dans les lieux ;

— la requalification qu’elle poursuit du contrat de bail commercial en contrat de bail à usage d’habitation principale aurait dû conduire le premier juge à se déclarer incompétent et à déclarer caduque l’assignation qui a été délivrée avant l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer ;

— l’intimée a repris les lieux le 4 septembre 2024 suite à son expulsion, de sorte que son appel formé à l’encontre des chefs de l’ordonnance entreprise ayant constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion est devenu sans objet ;

— le contrat de bail a été signé avec la société John Adams et non l’intimée faute pour elle d’établir que la société Foncière Canéopole, qui lui a cédé les lots, est intervenue aux droits de la société John Adams dès lors que la cession du 29 mars 2022 porte sur les biens identifiés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 20], assiette de la volumétrie section AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 9], et ce, alors même que le lot 316 litigieux est identifié comme étant la section AE [Cadastre 7] ;

— la preuve du transfert du contrat de bail par la société Foncière Canéopole à la société Imara Capital n’est donc pas rapportée ;

— le montant de la provision à laquelle elle a été condamnée est sérieusement contestable faute pour le premier juge d’avoir réduit de moitié le montant des loyers et charges, et ce, alors même qu’elle n’est pas tenue solidairement de la part du loyer et des charges due par sa colocataire, la société Investimurs, dont le gérant n’est autre que M. [V], associé unique de la société John Adams et de la société Foncière Canéopole, qui a cédé les biens à la société Imara Capital, au regard des clauses insérées au bail qui sont loin d’être claires et du fait que la résiliation du bail entre les sociétés John Adams et Investimurs en mars 2019 lui est inopposable conformément à l’article 14 du contrat de bail ;

— les sociétés Foncières Canéopole et Investimurs ont agi de concert en fraude à ses droits ;

— le montant du loyer annuel étant de 11 400 euros hors taxes et de 1 148,24 euros toutes taxes comprises par mois après indexation, la somme réclamée de 10 723,55 euros dans le commandement de payer correspondant à un trimestre de loyers et charges n’est pas justifiée.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Imara Capital sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne la société Cedel à prendre en charge la totalité des frais de rénovation du local loué conformément aux devis présentés ;

— déboute la société Cedel de ses demandes ;

— constate que l’appel est abusif ;

— ne mette pas à sa charge le paiement de frais irrépétibles ;

— condamne la société Cedel à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— la société Cedel a été expulsée des lieux le 4 septembre 2024 en exécution de l’ordonnance entreprise et que le procès-verbal de reprise des lieux révèle que l’appartement a été laissé dans un état déplorable, sachant que le coût des réparations a été évalué à environ 200 000 euros, d’où la demande qu’elle forme de ce chef en appel ;

— le bail consenti le 8 octobre 2018 par la société John Adams est un bail commercial ;

— les locaux loués, à savoir le lot 316, ont été vendus par la société John Adams à la société Foncière Canéopole, le 24 août 2021, laquelle lui a vendu les lots 12316 et 12042, comprenant les locaux loués, le 18 septembre 2023 ;

— si l’extrait k-Bis établi le 24 mars 2024 révèle que l’adresse du domicile du gérant de la société Cedel est celle du siège social de la société Cedel situé à l’adresse des lieux loués, cela était formellement interdit en raison du bail commercial qui a été consenti et qui stipule que le preneur ne pourra utiliser les locaux loués que pour l’exercice de son activité relative à l’activité de société immobilière à l’exclusion de toute autre utilisation, sachant en plus que les autres associés, qui sont de la même famille, ont d’autres adresses ;

— le procès-verbal de constat établi par la société Cedel ne prouve pas que son gérant habite dans les locaux, à titre personnel, avec sa famille, depuis novembre 2018 ;

— lorsque la société Foncière Canéopole a acquis les locaux, M. [U], dans le cadre de la purge du droit de préemption, a indiqué, le 7 août 2023, en tant que gérant de la société Cedel, ne pas vouloir acheter le local au prix de 240 000 euros et vouloir rester locataire ;

— la société Cedel, qui est toujours en activité et domiciliée à l’adresse des locaux loués, a acquis le 3 décembre 2018 de la société Bruxelles-Paris des locaux commerciaux, des dégagements et parkings au prix de 250 000 euros ;

— la société Cedel ne peut donc sérieusement se prévaloir d’une requalification du bail commercial en un bail d’habitation ;

— la somme réclamée dans le commandement de payer qui correspond à l’arriéré des loyers et charges échus entre les 4 septembre et 31 décembre 2023 n’est pas sérieusement contestable ;

— la société Investimurs, suivant un protocole transactionnel établi le 25 mars 2019 avec la société John Adams, a résilié le bail, à la suite de divergences avec la société Cedel, en réglant la somme de 20 000 euros.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 mars 2015.

Par soit-transmis en date du 3 avril 2025, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur la recevabilité de la demande formée par l’intimée tendant à la condamnation de l’appelante à prendre en charge la totalité des frais de rénovation du local loué conformément aux devis présentés, s’agissant d’une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. S’agissant d’une irrecevabilité qu’elle entend soulever d’office, elle leur a imparti un délai expirant le mardi 15 avril 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré en date du 7 avril 2025, le conseil de la société Cedel relève, qu’outre le fait que la demande tendant à la voir condamner aux frais de rénovation du local loué n’est pas formée à titre provisionnel, il s’agit d’une prétention nouvelle formée à hauteur d’appel et, dès lors, irrecevable.

Par note en délibéré en date du 14 avril 2025, le conseil de la société Imara Capital indique qu’elle ne pouvait pas solliciter la condamnation de la société Cedel à prendre en charge la totalité des frais de rénovation du local loué tant que ce dernier n’avait pas été libéré au cours de la procédure d’appel en exécution de l’ordonnance entreprise.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence matérielle

En application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Selon l’article R 211-4 du même code, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L 211-9-2 connaissent, seuls, des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce. L’article L 145-1 du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Aux termes de l’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte de ces textes que la nature d’une location est déterminée par la destination que les parties ont entendu lui donner lors de la conclusion du contrat.

Il convient de se référer à la destination des lieux loués, celle-ci étant caractérisée par l’affectation conventionnelle décidée par les parties, lors de la conclusion du contrat ou, à défaut de précision suffisante, par leur intention commune qu’il appartient au juge de rechercher.

Si la nature d’une location se détermine d’après l’intention des parties, le juge a la faculté, en l’absence de toute précision du bail révélant cette intention, de rechercher celle-ci en tenant compte de tous les éléments cet égard, et il ne lui est pas interdit de prendre en considération l’agencement des lieux, leur destination habituelle ou normale et l’emploi que le locataire en a fait, sans opposition du bailleur.

En l’espèce, le contrat de location intitulé 'bail commercial’ a été consenti pour une durée de 9 ans allant du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2027 par la société John Adams, bailleresse, à la société Cedel et la société Investimurs, co-locataires. Il est stipulé à l’article 1er que la location est soumise aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce relatives aux baux commerciaux. L’article 2 décrit les locaux donnés à bail comme étant un local à usage de bureau d’une surface de 136,50 m2, outre 42 m2 de terrasse. L’article 4 stipule que les preneurs ne pourront utiliser les locaux loués que pour l’exercice de leur activité relative à celle de 'société immobilière', à l’exclusion de toute autre utilisation, et qu’ils ne pourront, sous aucun prétexte, modifier cette destination ou changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués, ni même adjoindre à ce commerce des activités connexes ou complémentaires, sans s’être conformé préalablement aux procédures prévues à cet effet par les articles L 145-47 et suivants du code de commerce.

En l’occurrence, ces clauses révèlent que l’intention des parties était bien, lors de la conclusion du bail, de consentir aux sociétés Cedel et Investimurs, qui sont des sociétés distinctes, un bail commercial.

Pour autant, soutenant que les lieux sont occupés par son gérant et sa famille à titre d’habitation, la société Cedel verse aux débats un procès-verbal de constat, dressé le 5 septembre 2022, aux termes duquel le commissaire de justice constate que le local en question comporte tous les équipements et le mobilier d’un bien d’habitation et que les lieux sont à l’évidence occupés par une famille dont tous les effets personnels usuels sont présents.

Or, si les pièces de la procédures, et notamment les actes de cession de parts signés en septembre 2021 et avril 2022 ainsi que les mails échangés entre juillet 2019 et janvier 2021, révèlent que la société Cedel, gérée par M. [W] [U], et la société Foncière Canéopole, venant aux droits de la société John Adams, gérée par M. [C] [O] [V], entretiennent une relation d’affaires, la société Cedel ne démontre pas que le changement de destination des lieux est intervenu avec l’accord de sa bailleresse et/ou sans aucune opposition de sa part. Le simple fait pour M. [C] [O] [V] d’avoir demandé à une dénommée '[A]', par courriel du 30 mai 2021, de lui mettre la télévision sur la chaîne deux pour Roland-Garros, n’arrivant pas à joindre M. [W] [U], n’établit aucunement que la bailleresse était d’accord pour que le gérant de la société Cedel et sa famille occupent les lieux à titre d’habitation.

Au contraire, la société Imara capital verse aux débats l’acte de signification aux fins de purge du droit de préemption délivré à la société Cedel par la société Foncière Canéopole le 2 août 2023, soit avant que le lot litigieux ne lui soit vendu le 4 septembre 2023. Aux termes de cet acte, la société Foncière Canéopole rappelle à la société Cedel son obligation, en application de l’article 5 du contrat de bail, de n’utiliser les locaux loués que pour l’exercice de son activité relative à l’activité de 'société immobilière', à l’exclusion de toute autre utilisation. En réponse, la société Cedel indique ne pas être intéressée pour acquérir le local au prix de 240 000 euros.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la société Cedel ne pouvait valablement se prévaloir d’une requalification du bail commercial en un bail d’habitation.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société Cedel au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 15].

Sur la caducité de l’acte introductif d’instance

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des formalités préalables à la saisine du juge par le bailleur lui demandant de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans un bail. Ainsi, l’huissier doit notifier par voie électronique au préfet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail lorsqu’elle est fondée, en tout ou partie, sur l’existence d’une dette locative du preneur, afin qu’il diligente une enquête sociale. Afin de réaliser cette enquête, un délai de deux mois doit impérativement être prévu entre le moment où l’information est portée à la connaissance du préfet et la date de l’audience, et ce, à peinte d’irrecevabilité de l’assignation.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que le bail liant les parties n’est pas un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais un bail commercial soumis aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, la société Cedel n’est pas fondée à se prévaloir de l’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance pour non-respect de formalités requises préalablement à la saisine du juge.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Cedel tendant à voir ordonner la caducité de l’assignation signifiée le 10 juin 2022.

Sur la fin de non-recevoir tirée du droit d’agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclare l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ou d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, les locaux litigieux sont désignés, dans le bail commercial, comme étant situés [Adresse 4] dans l’immeuble [Adresse 17], à [Localité 18], cadastré SECTION AE – n° de plan [Cadastre 2] – PDL [Cadastre 1].

Aux termes de l’attestation notariée versée aux débats, Me [H] [X], notaire au sein de la société Jacquin § Associés Notaires atteste que, suivant acte notarié en date du 24 août 2021, la société John Adams a vendu la société Foncière Canéopole les lots 12316, 12714, 12715, 121073, 121074, 121075, 121080, 121081, 121082 et 121083 dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 20], cadastré AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 9]. Le même acte précise que les biens ont été achetés libres de toute location et occupation par la société John Adams par adjudication suivant jugement rendu le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Grasse et que la société John Adams a loué à la société Cedel, en vertu d’un bail commercial en date du 8 octobre 2018, qui en a fait son siège social au [Adresse 3] à Le Cannet.

Nonobstant la différence entre le numéro de cadastre de l’immeuble indiqué dans le bail commercial (139) et ceux mentionnés dans l’attestation notariée (140 et 289), l’attestation notariée de vente démontre que la société Foncière Canéopole a bien acquis de la société John Adams le local loué à la société Cedel identifié comme étant le lot 316, selon le bail commercial, ou le lot 12316, selon l’acte de vente, dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la société Foncière Canéopole démontrait venir aux droits de la société John Adams, depuis le 24 août 2021, en tant que propriétaire-bailleresse des locaux occupés par la société Cedel.

Aux termes d’une autre attestation notariée versée aux débats, Me [R] [J], notaire au sein de la société Jacquin § Associés Notaires atteste que, suivant acte notarié en date du 4 septembre 2023, la société Foncière Canéopole a vendu la société Imara capital le lot 12316 dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 19], cadastré AE [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 7]. Le même acte précise que le bien vendu est occupé par la société Cedel, en vertu d’un bail commercial à effet au 1er novembre 2018, et que la société Investimurs, qui avait également signé le bail en tant que co-locataire, n’était plus locataire.

La société Imara capital démontre donc avoir acquis, le 4 septembre 2023, de la société Foncière Canéopole le local occupé par la société Cedel.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable la société Imara capital en ses demandes.

Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion en résultant

Si la société Cedel n’entend plus maintenir son appel à l’encontre des chefs de l’ordonnance entreprise ayant constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion, au motif que la société Imara capital a repris son bien, après l’avoir expulsée des lieux, le 4 septembre 2024, il n’en demeure pas moins que ces chefs sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 décembre 2023 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société Cedel des locaux ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois suivant la signification de la décision ;

— dit que les meubles et objets mobiliers de trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le premier juge a considéré que le montant non sérieusement contestable de la provision due par la société Cedel à valoir sur l’arriéré locatif s’établissait à la somme de 10 723,55 euros toutes taxes comprises entre le 4 septembre 2023 et le 31 décembre 2023, période au cours de laquelle la société Imara capital était propriétaire du local loué.

Si la société Cedel expose, dans le dispositif de ses conclusions, avoir réglé la somme de 17 400 euros, devant venir s’imputer sur la somme réclamée par la société Imara capital, elle n’en rapporte pas la preuve.

En revanche, la provision qui a été allouée comprend la part du loyer due par la société Cedel mais également celle due par la société Investimurs.

Le contrat de bail commercial stipule (article 6) que le loyer annuel en principal de 22 800 euros hors taxes et charges, soit 5 700 euros par trimestre, outre la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sera dû à hauteur de moitié par chacun des preneurs le premier jour de chaque trimestre, de sorte que chaque co-locataire devra payer individuellement un loyer trimestriel de 2 850 euros, outre la TVA.

Il résulte de l’article 16 in fine que si l’un des 2 preneurs venait à restituer les locaux ou serait défaillant de payer son loyer, après une mise en demeure, il sera déchu de son bail et débiteur des loyers impayés envers son co-locataire qui aura l’obligation de payer son loyer à sa place. Ce co-locataire sera substitué automatiquement au locataire défaillant qui rependra l’intégralité du bail.

De plus, l’article 18 stipule que si à défaut de paiement à échéance d’un seul terme du loyer par un seul des deux preneurs ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes, charges, ou à défaut d’exécution d’une clause du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de s’exécuter, restés sans effet, l’autre preneur remplacera systématiquement le preneur défaillant qui prendra sa place et sera donc locataire unique du bail.

A l’évidence, la clause de solidarité stipulée au contrat de bail n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de défaillance de l’un des preneurs dans le paiement de la part de son loyer.

En l’occurrence, il est acquis que les sociétés John Adams et Investimurs ont décidé, suivant protocole transactionnel en date du 25 mars 2019, de résilier le bail commercial consenti à la société Investimurs, à la suite de quoi la société Cedel est restée seul preneur des locaux à compter du 1er avril 2019.

Il résulte du protocole versé aux débats que ce départ s’explique par des divergences entre les sociétés Cedel et Investimurs sur la répartition des surfaces et par le fait que M. [W] [U], gérant de la société Cedel, veut faire du local commercial son domicile personnel en infraction de l’article 5 du bail commercial. La résiliation du bail a été acceptée moyennant le paiement par la société Investimurs à la société John Adams d’une indemnité transactionnelle de 20 000 euros.

Il apparaît donc que la société Investimurs n’a pas été déchue de son droit au bail en raison d’un manquement à son obligation de régler la part du loyer lui incombant, étant relevé qu’aucun commandement de payer, ni aucune mise en demeure de payer, n’apparaît avoir été délivré à son encontre par la société John Adams.

Etant donné que rien ne prouve que la société Investimurs a été défaillante dans ses obligations, l’obligation pour la société Cedel de régler la part du loyer lui incombant se heurte à une contestation sérieuse.

Cela est d’autant plus vrai que les pièces de la procédure révèlent que le gérant de la société Foncière Canéopole, qui a vendu le local loué à la société Imara capital, M. [C] [O] [V] n’était autre que l’associé unique de la société Investimurs.

Dans ces conditions, la provision allouée par le premier juge doit être réduite de moitié, ce qui porte le montant non sérieusement contestable dû par la société Cedel à la somme de 5 361,77 euros.

Il en est de même de l’indemnité mensuelle d’occupation due, à titre provisionnel, par la société Cedel à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle doit être fixée à la somme non sérieusement contestable de 1 379,55 euros, et non au double de 2 759,11 euros retenue par le premier juge.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs et de condamner la société Cedel à verser à la société Imara capital :

— une provision de 5 361,77 euros à valoir sur l’arriéré locatif pour la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 31 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance entreprise ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1 379,55 euros à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés.

Sur la demande de prise en charge des frais de rénovation du local loué

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la société Imara capital sollicite à hauteur d’appel la condamnation de la société Cedel à prendre en charge la totalité des frais de rénovation du local loué conformément aux devis présentés.

Il convient de relever, qu’après avoir repris possession du local loué, le 4 septembre 2024, la société Imara capital a fait établir plusieurs devis, à savoir :

— l’un référencé D2410-506 dressé le 21 octobre 2024 par la société Adriatique Bâtiment d’un montant de 145 064,40 euros toutes taxes comprises pour la rénovation du local ;

— l’autre référencé D2410-508 dressé le même jour par la même société d’un montant de 33 600 euros toutes taxes comprises pour la rénovation de la terrasse ;

— un dernier dressé par l’entreprise de Construction ingénierie le 30 octobre 2024 d’un montant de 203 500 euros toutes taxes comprises pour la rénovation du local et de la terrasse.

Outre le fait que la société Imara capital ne précise pas le montant de la condamnation sollicitée, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Dans ces conditions, la demande de condamnation formée à hauteur d’appel à titre définitif par la société Imara capital sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Cedel est redevable de provisions à valoir sur l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à la société Imara capital la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, étant donné que les provisions allouées par le premier juge ont été diminuées de moitié suite à l’appel interjeté par la société Cedel, il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties les dépens d’appel par elles exposés.

Elles seront donc déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle due par la société Cedel à la somme de 2 759,11 euros, charges en sus sur justificatifs, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’au départ définitif des lieux de la société Cedel et restitution des clés ;

— condamné la société Cedel à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la société Imara Capital ;

— condamné la société Cedel à payer à la société Imara Capital la somme provisionnelle de 10723,55 euros arrêtée au 31 décembre 2023 au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 ;

La confirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Cedel à payer à la SAS Imara capital :

— une provision de 5 361,77 euros à valoir sur l’arriéré locatif pour la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 31 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance entreprise ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1 379,55 euros à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés ;

Déclare irrecevable la demande formée par la SAS Imara capital tendant à la condamnation de la SCI Cedel à prendre en charge la totalité des frais de rénovation du local loué conformément aux devis présentés ;

Déboute les parties de leurs demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d’appel par elle exposés.

La greffière Le président