COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 21/01863 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5II

[C] [E]

C/

S.A.S. PRADO INVEST

Copie exécutoire délivrée

le : 27 novembre 2025

à :

M^e Julien CAZERES

M^e René SPADOLA de la SELARL HAUSSMAN-PARADIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F01397.

APPELANTE

Madame [C] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009000 du 24/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 13 février 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien CAZERES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. PRADO INVEST IMMOBILIER anciennement PRADO INVEST

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e René SPADOLA de la SELARL HAUSSMAN-PARADIS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me BRAHIC LAMBREY, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere rapporteure

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juin 2017, Mme [C] [E] et la société Prado Invest, agence immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1], ont conclu un contrat d’apporteur d’affaires.

Le 1er juillet 2017, Mme [E] a conclu un bail professionnel avec la SCI DS Pro pour l’utilisation d’un bureau situé [Adresse 1].

Mme [E] et la société Prado Invest ont été ensuite liées par contrat d’agent commercial à durée indéterminée, avec prise d’effet au 1er janvier 2018.

Le 1er novembre 2018, Mme [E] a signé un contrat d’agent commercial avec la société Barnes.

Le 21 décembre 2018, la société Prado Invest a adressé à Mme [E] un courrier de résiliation pour faute grave.

Le 29 janvier 2019, le conseil de Mme [E] a contesté que celle-ci soit à l’initiative de la rupture des relations et demandé le versement d’une indemnité de cessation du contrat ainsi que le paiement de diverses commissions.

Le 27 septembre 2019, Mme [E] a assigné la société Prado Invest devant le tribunal de commerce de Marseille.

Par jugement du 21 janvier 2021, ce tribunal a :

débouté Mme [E] de ses demandes en paiement d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, d’un préavis et d’une commission sur la vente du local commercial du client M. [H],

condamné la société Prado Invest à lui payer la somme de 1 250 euros au titre de la commission non encore payée sur la vente de la villa de Mme [K],

condamné reconventionnellement Mme [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 3 500 euros au titre de mise à disposition des locaux et celle de 1 000 euros en remboursement de l’avance sur commission perçue par ses soins,

débouté la société Prado Invest de ses demandes reconventionnelles en paiement d’une amende civile et en paiement de dommages- intérêts,

condamné Mme [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

conformément à l’article 696 du même code condamné Mme [E] aux dépens toutes taxes comprises, les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe étant liquidés à la somme de 74,18 euros,

avec exécution provisoire,

rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration notifiée par voie électronique le 8 février 2021, Mme [E] a interjeté appel de cette décision en demandant la réformation de ses dispositions qui l’ont :

déboutée de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, d’un préavis et d’une commission sur la vente du local commercial du client M. [H],

Ont : – condamné la société Prado Invest à payer à Mme [E] la somme de 1 250 euros au titre de la commission non entièrement payée sur la vente de la villa de la cliente Madame [K],

— condamné reconventionnellement Mme [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 3500 euros au titre de mise à disposition des locaux et la somme de 1 000 euros en remboursement de l’avance perçue par ses soins,

— condamné Mme [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 1 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [E] aux dépens,

— ordonné pour le tout l’exécution provisoire,

— rejeté pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions des parties contraires aux dispositions du présent jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer expressément pour le détail de son argumentation, Mme [E] demande à la cour, sous le visa des articles L .134-1 et suivants du code de commerce de :

déclarer recevable et fondé son appel interjeté,

Y faisant droit,

infirmer la décision entreprise en ses chefs de jugement critiqués,

Et statuant à nouveau,

constater que la société Prado Invest a été à l’initiative d’une cessation de fait du contrat d’agent commercial la liant à Mme [E] en empêchant cette dernière d’exécuter son mandat, et ce sans motifs valable,

En conséquence,

— condamner la société Prado Invest à payer à Mme [E], sous réserve de l’actualisation de ces sommes par les éléments comptables que devra fournir la société requise :

* La somme de 8 000 euros au titre de la commission non entièrement payée à valoir sur l’honoraire perçu par la société Prado Invest sur la vente de la villa de la cliente Madame [K]

* La somme de 6 300 euros au titre de la commission à valoir sur l’honoraire perçu par la société Prado Invest sur la vente du local commercial du client Monsieur [H],

* La somme de 42 666, 66 euros au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice subi à la suite de la rupture du contrat d’agent commercial à l’initiative de la société.

* La somme de 1 777, 77 euros au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice subi du fait du non-respect du préavis contractuel d’un mois.

— condamner la société Prado Invest à payer la somme de 3 000 euros à Mme [E] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Prado Invest aux entiers dépens,

— assortir la décision à venir de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer expressément pour le détail de son argumentation, la société Prado Invest demande à la cour, sous le visa des articles L. 134-1 à L. 134-15 et plus particulièrement L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce, de :

débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence

confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté Mme [E] de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, d’un préavis et d’une commission sur la vente du local commercial du client M. [H],

condamné reconventionnellement Mme [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 3 500 euros au titre de mise à disposition des locaux et la somme de 1000 euros en remboursement de l’avance sur commission perçue par ses soins,

condamné Mme [E] à lui payer la somme de 1600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

l’infirmer pour le surplus en ce qu’il a condamné la société Prado Invest à payer à Mme [E] la somme de 1 250 euros en application de la commission non entièrement payée sur la vente de la villa de Mme [K],

Y ajoutant

condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la présente instance, distrait au profit de la SELARL Haussmann-Paradis.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 18 septembre 2025.

****

MOTIFS,

I Sur les indemnités de cessation du contrat et de préavis

Mme [E] réclame une indemnité de cessation de contrat, représentant deux années de commission qu’elle estime conforme aux usages de la profession et à la jurisprudence dominante. Elle demande également une indemnité de préavis en réparation du préjudice résultant de son absence et représentant un mois de commission.

La société Prado Invest fait valoir que dès lors que Mme [E] a contracté avec la société Barnes le 1er novembre 2018 et, que de ce fait, la cessation du mandat résulte de son initiative, de sorte qu’elle a perdu son droit à indemnité. Elle souligne que Mme [Z] ne pouvait mettre fin au contrat, n’étant pas la gérante de la société Prado Invest, que le contrat conclu entre Barnes et Mme [E] concerne l’agence d'[Localité 3] pour respecter la clause de non-concurrence post-contractuelle.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 134-12 du code de commerce, « en cas de cessation de ses relations avec le mandat, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans le délai d’un an à compter de la cessation du contrat qu’il entend faire valoir ses droits. »

Aux termes de L. 134-13 du même code, « la réparation prévu à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. »

Pour répondre à la demande de Mme [E], il convient donc préalablement de déterminer les circonstances de la rupture des relations contractuelles

Mme [E] fait valoir que la rupture de fait des relations contractuelles est intervenue brutalement à l’initiative de la société Prado Invest, le 23 octobre 2018, par le biais d’agissements illicites l’ayant empêchée d’exécuter son mandat en violation de l’article L. 134-4 du code de commerce. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle n’a pas manqué à son devoir de loyauté et qu’elle a contracté postérieurement à la rupture avec une enseigne Barnes situé à plus de 40 km de la société Prado Invest, sans être concurrente de la société Prado Invest qui lui loue ses locaux, y voit travailler un de ses associés et concerne une clientèle différente. Elle souligne que l’enseigne Barnes s’est en réalité implantée dans les locaux de la société Prado Invest et a demandé à faire travailler les employés de cette société pour son compte, ce que Mme [E] a refusé de faire sous forme de sous-traitance, conduisant à la rupture des relations avec la société Prado Invest. Selon , un courrier du conseil de Prado Invest du 19 février 2018, il lui avait été dit qu’elle pouvait poursuivre sa collaboration avec celle-ci en dépit de l’exécution d’un contrat d’agent commercial avec l’agence Barnes.

La société Prado Invest expose que la rupture des relations est intervenue à l’initiative de Mme [E], qui s’est rapprochée de la société Barnes lorsque la société DS Pro, propriétaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], a introduit un nouveau locataire et conclu un bail avec la société Barnes.

Dans l’hypothèse où cette thèse ne serait pas retenue, elle considère que Mme [E] a commis plusieurs fautes graves qui justifient la rupture de son contrat pour avoir accepté la représentation d’une entreprise concurrente sans y être autorisée et avoir cessé toute collaboration avec la société Prado Invest, ne pas avoir été assurée au titre de son activité d’agent commercial en matière immobilière sur la période antérieure au 1er septembre 2018, peu important que cette faute n’ait été découverte qu’après la cessation du contrat dès lors qu’elle existait avant, et avoir concurrencé la société Prado Invest en étant salariée de l’agence immobilière Dur Montel. Elle estime que Mme [E] ne justifie d’aucun préjudice résultant de la cessation de son contrat d’agent commercial, d’autant qu’elle a gardé un contact avec ses clients ainsi que l’établissent ses pièces.

Par des courriels datés des 12, 13 et 21 décembre 2018, Mme [A], pour Prado Invest, écrivant à Mme [E], fait état du départ volontaire de celle-ci au profit de l’agence Barnes comme étant à l’origine de la rupture des relations contractuelles.

Si cet élément est contesté par courriel du 26 décembre 2018 de Mme [E], pour établir la rupture brutale des relations contractuelles à l’initiative du mandant le 23 octobre 2018, celle-ci ne produit que des éléments concernant une situation postérieure au 27 décembre 2018 (attestation de M. [P]), au 19 décembre 2028 (attestation de M. [V]), ou qui ne peuvent être déterminantes pour être trop imprécises (« début décembre », attestation de M. [T]) -pièces 5, 5-1, 5-2, 5-3 de Mme [E]- ou ne porter aucune précision de date (« j’ai eu la surprise de constater un matin’ » Mme [M] [W] -pièce 16, 18 de Mme [E]- ; attestation du 12 mai 2021 de M. [B], ne précisant pas la date de début d’organisation dont il fait état et qui inclurait Mme [E] mais seulement celle de début du bail de la société [Localité 4] Luxury Realty exerçant sous l’enseigne Barnes comme étant la date de juin 2018.)

Mme [E] n’établit donc pas de rupture à l’initiative de la société Prado Invest antérieure à celle à son initiative dont fait état Mme [A] et en réponse à laquelle seulement elle a opposé une rupture par la société.

Il ne peut être tiré aucune conséquence à cet égard du courriel du conseil de la société Prado Invest en date du 19 février 2019 (pièce 12 de Mme [E]) qui, loin d’établir une rupture antérieure des relations à l’initiative de l’agence, conteste avant tout que les relations aient été rompues à l’initiative de la société Prado Invest. S’il affirme ensuite « en ce qui concerne la rupture du contrat, il est manifeste, au regard des courriels en ma possession et de votre courrier, que le contrat n’était pas rompu bien que votre cliente ne se soit pas rendue à l’agence sur [Localité 4], compte tenu, certainement, de l’exécution d’un contrat d’agent commercial avec l’agence Barnes d'[Localité 3]. Dont acte. Votre cliente peut donc poursuivre sa collaboration avec la société Prado Invest », il sera relevé que ce courriel conforte les déclarations de Mme [A] précitées et figurant dans la lettre du 21 décembre 2018 par laquelle elle indique que depuis le 24 octobre 2018 Mme [E] a cessé toute activité auprès de Prado Invest, et contredit notamment le courriel du 3 janvier 2019 par laquelle celle-ci considère qu’une « nouvelle collaboration » serait le cas échéant possible (pièce 8 de Mme [E].)

Au regard de ces éléments, Mme [E] ne rapporte pas la preuve de la rupture des relations contractuelles à l’initiative de son mandant.

Au demeurant, la société Prado Invest démontre en tout état de cause la faute grave de Mme [E] qui a rompu le contrat d’agent commercial les liant, à son initiative en délaissant son activité pour représenter une entreprise concurrente sans autorisation et en contractant avec un concurrent que les annonces produites (pièces 23 de Prado Invest) montrent intervenir dans le même domaine d’activité qu’elle.

Mme [E] ne saurait ainsi bénéficier d’une indemnité de cessation de contrat.

La rupture de ce dernier étant intervenue à son initiative, Mme [E] ne saurait pas davantage réclamer aucune indemnité de préavis et la décision attaquée sera confirmée sur ce point.

II Sur les autres sommes demandées

1. Les commissions

Mme [E] estime lui être dues :

— une commission au titre de la vente [K], dont le compromis de vente est intervenu en sa présence après qu’elle a fait visiter la villa à plusieurs reprises, rien ne démontrant suffisamment qu’un autre agent commercial est intervenu dans cette transaction impliquant un partage de commission,

— une commission au titre de la vente [H], l’acquéreur attestant avoir visité le bien avec elle avant de signer le compromis de vente en sa présence, contestant qu’il soit établi que la vente n’ait pas eu lieu en l’absence d’élément notarié en ce sens et alors qu’il est établi par attestation que la vente n’a pas eu lieu à la demande de Mme [Z] dont il était proche.

La société Prado Invest rappelle que l’article 9 du contrat d’agent commercial précise une commission de 50% HT du montant des honoraires restant à l’agence après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à des confrères ou intermédiaires.

S’agissant de la vente [K], elle souligne que Mme [E] n’est pas à l’origine de la signature du mandat de vente par la propriétaire Mme [K], avec la société Prado Invest, de la venue de M. [R] comme potentiel acquéreur d’un bien immobilier, ni de la réception d’une offre d’acquisition, et qu’elle n’a pas assisté à la signature de l’acte authentique de vente. Mme [E] a d’ailleurs limité d’elle-même le montant de sa commission à la somme de 5 000 euros le 7 octobre 2018 (soit 20% du montant de la commission de la société Prado Invest), la facture produite à ce titre n’étant pas une facture d’acompte au regard de sa forme, commune aux autres factures, et de l’absence de toute mention en ce sens. En tout état de cause, dans la mesure où elle n’est pas à l’origine de l’entrée du client dans l’agence, elle ne pourrait présenter qu’à 25% maximum du montant de la commission totale.

S’agissant de la vente [H], elle indique que Mme [E] n’est pas à l’origine du mandat de vente signé par M. [H] et qu’aucune vente n’est intervenue à la suite de la signature du compromis. En tout état de cause, si la vente était intervenue, elle n’aurait eu droit qu’à la somme maximum de 3 150 euros (25% de 12 600 euros). A ce propos, elle considère que c’est sur Mme [E] que repose la charge de la preuve de prouver l’absence de vente, en se rapprochant du notaire ou de la conservation des hypothèques, elle-même produisant l’avis de taxe foncière de M. [H].

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article L. 134-6 du code de commerce, « pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre.

Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé, l’agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d’agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe. »

Selon l’article L. 134-7 du même code, « pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence. »

Aux termes de l’article L. 134-8 du code de commerce, « l’agent commercial n’a pas droit à la commission prévue à l’article L. 134-6 si celle-ci est due, en vertu de l’article L. 134-7, à l’agent commercial précédent, à moins que les circonstances rendent équitable de partager la commission entre les agents commerciaux. »

Enfin, selon l’article L.134-10 du code de commerce, « le droit à la commission ne peut s’éteindre que s’il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l’inexécution n’est pas due à des circonstances imputables au mandant.

les commissions que l’agent commercial a déjà perçues sont remboursées si le droit y afférent est éteint. »

L’article 9 du contrat de mandat commercial liant les parties prévoit, s’agissant des commissions que « sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, l’agent commercial perçoit un pourcentage sur le montant des honoraires restant à l’Agence après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à un ou d’autres confrères ou intermédiaires, pourcentage fixé à cinquante pour cent (50%) hors taxes.

Les commissions ne sont acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la signature de l’acte authentique, lorsque l’Agence aura elle-même perçu sa propre rémunération.

L’agent commercial ne pourra effectuer des remises à la clientèle que sur accord exprès et préalable du mandant. »

S’agissant de la commission relative au bien de Mme [K], Mme [E] établit par la fiche du bien de Mme [K], dressé par la société Prado Invest, que celui-ci était affiché au prix de 560 000 euros. L’attestation de M. [R] en date du 9 janvier 2019 établit que Mme [E] lui a fait visiter à deux reprises le bien et qu’elle était présente lors de la signature du compromis par ce dernier devant notaire. Elle établit par la production de courriels qu’elle était l’interlocutrice de l’acquéreur à ce propos. L’attestation de Me [L], notaire, établit en outre que la vente a été réalisée le 5 octobre 2018 pour un prix de 520 000 euros.

Le droit à commission de Mme [E] n’est donc pas en question, la discussion portant exclusivement sur les montant et règlement.

Il sera rappelé qu’il incombe au mandant d’établir l’extinction de son obligation de payer les commissions découlant des contrats souscrits.

La société Prado Invest produit une facture PI 201808 du 5 octobre 2018 mentionnant des honoraires HT de 25 000 euros à payer par l’acquéreur.

Elle produit en outre un document intitulé attestation, mais qui ne remplit pas les formes dans la mesure où les déclarations y sont dactylographiés, émane de la venderesse et en date du 21 novembre 2019. Ce document fait état de l’intervention de Mmes [A] et [Z] et de M. [I] pour la réalisation de la vente et du fait que le bien était dans l’agence avant l’arrivée de Mme [E] qui n’aurait pas été présente lors de la signature de l’acte notarié. Si Mme [E] justifie avoir déclaré devant les forces de police qu’il s’agissait d’une fausse attestation, elle ne justifie pas des suites éventuelles apportées à cette potentielle procédure. Sans avoir la valeur d’une attestation, cet élément de preuve peut donc être corroboré ou infirmé par d’autres éléments.

Or, est produit le mandat exclusif de vente signé par Mme [K] et Mme [A] le 1er septembre 2017, soit antérieurement à la prise d’effet du mandat commercial. Sont également produites la facture de M. [I], en date du 10 octobre 2018 pour une commission « dossier [K] [X] » d’un montant de 5 000 euros, qui ne précise pas porter sur un acompte, et une facture de Mme [E] n° 2018.10.07 où celle-ci demande le règlement d’une somme de 5 000 euros TTC au titre de ladite vente. Cette facture ne mentionne pas davantage qu’il s’agirait d’un acompte. Elle ne se distingue pas formellement par ailleurs des autres factures de Mme [E] produites par la société Prado Invest à titre de comparaison.

Les affirmations de Mme [E] sur l’exercice illégal de leur profession par M. [I] et Mme [Z] sont sans emport sur son propre rôle dans la réalisation de la vente.

Si Mme [E] rappelle que M. [I] est le fils de l’une des dirigeantes de la société Prado Invest, il y a lieu également de rappeler la procédure opposant Mme [M]-[W] à ladite société. Par ailleurs, si l’attestation de cette dernière fait état du fait que Mme [Z] aurait convaincu la venderesse de nier l’implication effective de Mme [E], laquelle aurait trouvé les acquéreurs et réalisé seule la vente, elle s’avère compatible avec les déclarations précédemment relatées selon lesquelles le bien était déjà été en vente dans l’agence et les corrobore même, du fait de la proximité entre l’une des dirigeantes de la société et la venderesse.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que les parties avaient entendu procéder à un partage de la commission eu égard aux interventions d’autres agents dans la réalisation de la vente.

En l’absence de toute stipulation contractuelle réglant la répartition de la commission dans un tel cas, l’affirmation dans son courriel du 7 janvier 2019 de la société Prado Invest selon laquelle les parties auraient convenu d’une répartition par 20% se trouve étayée par les deux factures émanant tant de de M. [I] que de Mme [E], tous deux intervenus dans la vente du bien de Mme [K], d’un montant de 5 000 euros qui correspond à cette part.

Il n’est pas contesté que la société Prado Invest s’est acquittée de cette somme ; la décision attaquée sera donc infirmée sur ce point et Mme [K] déboutée de sa demande tendant au paiement d’un complément de commission.

S’agissant de la commission relative au bien de M. [H], Mme [E] produit une attestation de M. [Y] en date du 8 février 2018 dans laquelle celui-ci atteste avoir visité le bien concerné avec Mme [E] et avoir signé un compromis en sa présence le 19 février 2018 (pièce 14 de Mme [E].)

Ce faisant, Mme [E] n’établit pas que la vente constituerait une « opération conclue » au sens des articles précités ni que la signature de l’acte authentique soit intervenue comme prévu par le mandat. Or à l’inverse, la société Prado Invest établit par la production de son avis d’imposition 2019 qu’aucune mutation n’avait été enregistrée pour le bien concerné auprès des services des finances publiques (pièce 20 de la société).

L’attestation de Mme [M] [W], que la production de décisions de justice du 25 avril 2025 montre opposée à la société Prado Invest du 2 mars 2023 dans le cadre d’un litige prud’homal, faisant état du fait que Mme [Z] aurait demandé à M. [H], avec qui elle était amie, d’annuler la vente n’est pas circonstanciée à ce propos, procédant par simple affirmation.

Il n’est ainsi pas établi que la vente de l’immeuble de M. [H] aurait été conclue, ni que son défaut de réalisation soit imputable à la société Prado Invest. Mme [E] ne saurait se voir en conséquence reconnaître aucune commission à ce titre et la décision attaquée sera confirmée sur ce point.

2. Les loyers impayés

La société Prado Invest demande à titre reconventionnel le paiement de loyers impayés, puisque Mme [E] s’est engagée dans le cadre de son contrat d’agent commercial à lui verser la somme de 350 euros par mois au titre de la mise à disposition des locaux, obligation non exécutée.

Mme [E] dénie avoir une dette de loyers. Elle fait valoir que le contrat en cause concerne la SCI DS Pro et non la société Prado Invest, qu’ aucune redevance ne lui a été demandée pour la mise à disposition des locaux prévue au contrat d’agent, et que les locaux ont en réalité été loués à l’agence Barnes en 2018.

Réponse de la cour

L’article 3 intitulé « objet et conditions d’exercice du mandat » du contrat de mandat d’agent commercial immobilier liant les parties avec effet au 1er janvier 2018 stipule in fine « Le montant de la redevance correspondant à la mise à disposition d’un bureau et des moyens de communications dans l’agence est contractuellement fixé à 350 euros mensuels (trois cents cinquante euros) charges comprises. »

Cette clause s’avère distincte de celle du contrat de bail à usage professionnel (pièce 5 de la société Prado Invest) selon lequel la SCI DS Pro loue à Mme [E] un bureau à usage administratif au rez-de-chaussée à droite d’une surface de 5 mètres carrés et 8,90 mètres carrés de parties communes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros hors charges et 50 euros de charge mensuels, les consommables restant à la charge du preneur (téléphonie, photocopieur, papeterie, ordinateurs') en ce qu’elle ne porte pas sur le même objet.

L’attestation de M. [B], gérant de la société exerçant sous l’enseigne Barnes (pièce 17 de Mme [E]), indiquant qu’aucune participation ni frais de bureau n’avaient jamais été envisagés pour Mme [E], M. [G] ou quiconque de l’équipe Barnes, ne saurait avoir d’incidence à ce titre en ce qu’elle ne concerne pas Mme [E] en sa qualité de mandataire immobilier de la société Prado Invest.

Il y aura donc lieu de condamner Mme [E], qui ne justifie pas s’être libérée de cette dette, à payer la somme de 3 500 euros correspondant à 10 mois de redevances entre le 1er janvier 2018, date de début du contrat, et le 31 octobre 2018, date de fin du contrat.

3. L’avance sur commission

La société Prado Invest indique avoir versé à Mme [E] une avance sur commission d’un montant de 1 000 euros que celle-ci n’a pas déduit de l’état de ses commissions sans pour autant contester fermement avoir perçu cette somme. Elle dénie que cette somme puisse constituer un quelconque défraiement en l’état de l’article 2 du contrat d’agent commercial qui stipule qu’elle supporte personnellement et exclusivement tous les frais occasionnés pour l’exercice de son activité.

Mme [E] conteste avoir eu une quelconque avance sur commission, non déduite des facturations ultérieures, le talon du chèque produit ne démontrant aucunement une telle avance et ce dernier pouvant consister en un défraiement des nombreuses diligences effectuées par elle à la demande de la société.

Réponse de la cour

La société Prado Invest produit la photocopie du talon d’un chèque ainsi remplie : « 1 000 euros avance [C] 13.4.18 » ainsi que d’un de ses relevés de comptes 2018, n° 12 où figure l’opération à la date du 6 décembre 2018. Ce faisant, et outre le fait que nul ne saurait se constituer de preuve à soi-même, la société Prado Invest n’établit pas la cause de la créance.

Les échanges de courriels entre les parties montrent que les versements opérés pouvaient avoir de nombreuses raisons (frais avancés -courriels des 13 et 21 décembre 2018 de la société Prado Invest, le premier courriel évoquant également un « passif pécuniaire » entre « [U] » et Mme [E]- ; frais d’assurance -courriel du 12 décembre 2018- ; « avance faite par PI sur 'assurance pro perso » -courriel du 7 janvier 2019 faisant également état du fait que chaque fois que Mme [E] avait été dans le besoin, « les membres de l’équipe » avaient toujours « répondu présents ».)

Ainsi, peu important que Mme [E] soit tenue ou non d’assurer ses charges, faute pour la société Prado Invest d’établir une quelconque obligation de remboursement de la somme versée, cette société sera déboutée de cette demande.

III Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [E] qui succombe sur l’essentiel des demandes sera condamnée à supporter les dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Haussmann-Paradis.

L’équité commande en outre qu’elle soit condamnée à payer à la société Prado Invest la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et soit déboutée de sa demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal de commerce de Marseille en ce qu’il :

— déboute Mme [C] [E] de ses demandes en paiement d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, d’un préavis et de l’immeuble de M. [H] ;

— condamne Mme [C] [E] à payer à la société Prado Invest la somme de 3 500 euros au titre de la mise à disposition de locaux ;

— déboute la société Prado Invest en paiement d’une amende civile et dommages-intérêts.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déboute la société Prado Invest de sa demande en remboursement d’une avance sur commission de 1 000 euros ;

Déboute Mme [C] [E] de sa demande en paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de la commission non entièrement payée de la vente de l’immeuble de Mme [K] ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [E] à supporter les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Haussmann-Paradis ;

Déboute Mme [C] [E] de sa demande tendant à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Prado Invest la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

La greffière La présidente