COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

PH

N° 2026/ 50

Rôle N° RG 22/08931 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTO5

SARL JCB

C/

[Z] [Y]

[J] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SELAS CABINET [C]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 09 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/08750.

APPELANTE

SARL JCB, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur [Z] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame [J] [A]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président, empéché et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique du 3 juillet 2003, la SARL JCB a fait l’acquisition auprès de M. [V] [G], d’une propriété bâtie et non bâtie comprenant deux corps de bâtiment respectivement élevés d’un étage sur rez-de-chaussée, dépendances non attenantes et terrain attenant, sise sur le territoire communal de [Localité 1] au [Adresse 3] et cadastrée section E n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], cette dernière provenant de la division de la parcelle E n° [Cadastre 5]. Elle y exploite sous l’enseigne « [Adresse 4] », une résidence de vacances.

M. [Z] [Y] et Mme [J] [A] ont fait l’acquisition d’une maison avec terrain attenant cadastrée section E n° [Cadastre 6] suivant acte notarié du 31 janvier 2014, leur acte d’acquisition mentionnant de manière expresse que : « Aux termes d’un jugement en date du 25 mars 1983, rendu par la troisième Chambre du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, il a été ordonné le désenclavement de la propriété contiguë à celle, objet des présentes, ladite propriété appartenant à M. [G] et cadastrée section E numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 5] ».

Par exploit d’huissier du 30 novembre 2017, M. [Z] [Y] et Mme [J] [A] ont fait assigner la SARL JCB devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir juger que les parcelles cadastrées E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ne sont plus enclavées.

Par ordonnance d’incident du 26 avril 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée aux fins d’établir un constat détaillé de la situation existante et notamment de la topographie des lieux, de déterminer l’assiette du chemin charretier existant ou chemin d’exploitation, déterminer l’assiette de la servitude légale de passage instituée par le jugement du 25 mars 1983, dire si les parcelles E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont toujours enclavées à l’aune d’une part de la configuration naturelle des lieux et des prescriptions réglementaires, notamment du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1] et de sécurité, et d’autre part des besoins actuels du fonds dominant, en tant que de besoin chiffrer le coût des travaux, aménagements et ouvrages nécessaires à la création d’un accès aux parcelles cadastrées E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis la voie publique par la parcelle cadastrée E n° [Cadastre 1].

M. [S] [N] a déposé son rapport définitif le 2 juin 2020.

Par ordonnance d’incident du 10 août 2021, le juge de la mise en état saisi d’une demande de nouvelle expertise de la SARL JCB, a rejeté cette demande.

Par jugement du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire présentée par la SARL JCB,

— dit que la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 6] appartenant à M. [Y] et à Mme [A] n’est grevée d’aucune servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à la SARL JCB,

— débouté la SARL JCB de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SARL JCB aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire taxés à hauteur de 4 987,20 euros,

— condamné la SARL JCB à payer à M. [Y] et Mme [A], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a estimé :

Sur le rapport d’expertise,

— qu’il a été statué définitivement par le juge de la mise en état, sur l’absence d’atteinte au principe du contradictoire,

— que l’expert a répondu à la mission confiée, en répondant aux observations des parties, notamment les dires n° 1 et 2 de la SARL JCB,

Sur la demande d’extinction de la servitude de passage,

— que la SARL JCB est devenue propriétaire de la parcelle E n° [Cadastre 1] qui dispose d’un accès à la voie publique, que le fait que la communication en voiture ne soit pas possible entre cette parcelle E n° [Cadastre 1] et les parcelles A n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est indifférent car la SARL JCB n’est pas légitime à revendiquer un accès en voiture à toutes ses parcelles, et qu’en tout état de cause elle peut réaliser les aménagements nécessaires à cet effet,

— que la SARL JCB n’établit pas que ces aménagements sont impossibles au regard de la nécessité de prévoir un accès handicapé, au regard du plan local d’urbanisme, ou de la réglementation de lutte contre l’incendie, alors que l’accès actuel par la servitude de passage ne respecte plus ces mêmes normes,

— que l’éventuelle disproportion entre le coût de ces aménagements et l’actuelle servitude de passage, est inopérante pour caractériser un défaut d’enclave, alors que les requérants sont légitimes à revendiquer une extinction de la servitude de passage,

— que le rapport d’expertise et le jugement de 1983 rappellent l’existence d’un chemin permettant le passage vers les fonds enclavés et s’en servent pour tracer le désenclavement en élargissant son assiette, mais ce chemin charretier n’est pas clairement qualifié de chemin d’exploitation, qui doit être exclusivement réservé à la desserte entre divers fonds, et le tribunal et l’expert considèrent seulement que le chemin en litige était un passage utilisé depuis plus de trente années par le propriétaire des parcelles enclavées,

— que la servitude de passage ayant été acquise pour partie par prescription trentenaire et pour partie par décision du tribunal ayant élargi l’assiette du chemin, aucune disposition ne s’oppose à l’extinction de la totalité de la servitude ainsi constituée, à défaut de prouver le caractère de chemin d’exploitation d’une partie de l’assiette de la servitude.

Par déclaration du 21 juin 2022, la SARL JCB a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 16 décembre 2025, la SARL JCB demande à la cour de :

Vu les articles 682 et 685-1 du code civil,

Vu les articles 14 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 237, 238 et 276 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983,

Vu le procès-verbal de constat d’huissier du 14 mars 2014,

Vu le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1],

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 2 juin 2020,

Vu les autres pièces versées au débat,

— déclarer recevable et bien-fondé l’appel interjeté,

— dire et juger que le jugement du 9 juin 2022 a statué au-delà des prétentions et demandes de M. [Y] et Mme [A],

— infirmer le jugement du 9 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a : (reprise du dispositif),

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— dire et juger que le principe du contradictoire a été méconnu,

— dire et juger que l’article 276 du code de procédure civile a été méconnu,

En conséquence,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise,

Sur le fond, à titre principal,

— dire et juger qu’il existe des contraintes techniques et réglementaires liées à l’exploitation d’un établissement recevant du public faisant obstacle à la création d’une voie depuis la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 1] aux fins de désenclaver les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

— dire et juger que la configuration naturelle des lieux ainsi que les règles d’urbanisme font obstacle à la création d’une voie depuis la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 1] aux fins de désenclaver les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

En conséquence,

— dire et juger que les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] demeurent enclavées,

— ordonner le maintien de la servitude légale de passage instituée suivant jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [A] et M. [Y],

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le coût des travaux de désenclavement préconisés par le rapport d’expertise est manifestement disproportionné,

— ordonner le maintien de la servitude légale de passage instituée suivant jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [A] et M. [Y],

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la servitude légale de passage instituée par jugement du 25 mars 1983 devait être éteinte,

— dire et juger que le chemin charretier à vocation agricole est un chemin d’exploitation,

— dire et juger que l’extinction de la servitude légale de passage ne peut s’appliquer à l’assiette du chemin charretier existant,

— dire et juger que cette suppression se limite strictement à l’assiette de ladite servitude large d’un mètre sur un linéaire de 29 mètres conformément au jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983 et au plan annexé au rapport d’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

— dire et juger que le chemin charretier à vocation agricole est un chemin d’exploitation,

— dire et juger que l’extinction de la servitude légale de passage ne peut s’appliquer à l’assiette du chemin charretier existant,

— condamner Mme [A] et M. [Y] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et de la présente instance, ces derniers étant distraits au profit de M^e Agnès Ermeneux, membre de la SCP Ermeneux-Cauchi & associés qui en a fait l’avance.

La SARL JCB fait valoir en substance :

Sur la nullité du rapport d’expertise,

— que le principe du contradictoire doit être respecté jusqu’au dépôt du rapport définitif et les parties doivent être en mesure de communiquer des documents et de débattre sur lesdits documents jusqu’au dépôt du rapport définitif,

— qu’en application de l’article 3 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, le délai imparti pour les dires, était naturellement prorogé,

— que le respect du contradictoire conjugué à la nécessité de tenir compte des contraintes résultant du confinement et de l’état d’urgence sanitaire auraient naturellement dû conduire l’expert à laisser un délai raisonnable aux parties pour produire des devis et surtout à faire droit à la demande de réunion sur site, qui avait justement pour but d’assurer des débats dans le respect du contradictoire,

— que le rapport judiciaire n’est pas abouti car il n’a pas été possible pour les parties de débattre et de produire des éléments techniques et financiers avant le dépôt du rapport d’expertise,

— qu’entre le pré-rapport communiqué aux parties pendant le confinement et le rapport définitif également communiqué durant l’état d’urgence sanitaire, l’expert a modifié son plan portant proposition de désenclavement afin de corriger son oubli majeur quant à sa mission de matérialiser – en les distinguant – l’assiette du chemin charretier et celle de la servitude de passage,

— que la position de l’expert relative à l’assiette du chemin charretier à vocation agricole et l’assiette de la servitude de passage n’était pas connue des parties avant le dépôt du rapport d’expertise définitif, pas plus que les parties ont pu débattre avec le technicien sur la qualification juridique dudit chemin charretier à vocation agricole ce qui a, ensuite, permis au premier juge d’écarter de manière péremptoire et non fondée la qualification de chemin d’exploitation pour lui refuser tout droit de passage,

— que le nouveau plan n’a pas pu faire l’objet d’un débat contradictoire entre les parties,

— que l’expert a établi une estimation sans aucune justification et sans qu’aucune des parties n’ait pu produire de devis dans le respect du contradictoire et ce alors que la société française se trouvait plongée en plein confinement et qu’une demande expresse de délai n’a pas été prise en compte par l’expert,

Sur l’ultra petita du premier juge, ordonnant la suppression du chemin charretier séculaire,

— que les demandeurs ne la sollicitaient pas,

— que la suppression sollicitée ne portait que sur l’assiette de la servitude de passage instituée par voie judiciaire au visa de l’article 685-1 du code civil, soit à titre principal pour inopposabilité de l’acte instituant la servitude, soit pour cessation de l’état d’enclave,

— que la motivation du tribunal repose sur une lecture erronée du dossier et confond les servitudes légales et les chemins sur lesquels aucune servitude n’existe, dont les chemins d’exploitation,

— qu’aucune servitude n’a été instituée par ce jugement de 1983 sur le chemin charretier à vocation agricole existant, car sa qualification juridique de chemin d’exploitation faisait obstacle à l’institution d’une telle servitude,

Sur l’opposabilité de la servitude à M. [Y] et Mme [A],

— que le moyen d’inopposabilité n’est pas recevable en cause d’appel, car M. [Y] et Mme [A] demandent la confirmation du jugement, qui ne s’est pas prononcé sur ce point,

— que les servitudes établies par le fait de l’homme, sont opposables aux acquéreurs dans deux hypothèses : si leur titre de propriété en fait mention, et si elles sont publiées au service de la publicité foncière,

— que la servitude est mentionnée dans leur titre de propriété,

Sur l’enclave,

— que si les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont bien réunies entre les mains d’un seul propriétaire, elles sont matériellement dépourvues d’une continuité topographique ce qui remet en cause la notion de contiguïté matérielle entre ces parcelles, condition indispensable pour mettre fin à la servitude légale de passage,

— les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont à un niveau inférieur de la voie publique de plus de 6 mètres,

— elles sont séparées de la voie publique par deux talus, l’un situé au droit de la voie en partie Ouest de la parcelle [Cadastre 1] et l’autre situé en partie avale de la parcelle [Cadastre 1], talus qui se double à cet endroit d’un canal d’eaux pluviales,

— que ces talus sont d’une hauteur importante et forment ainsi deux abrupts faisant obstacle à tout passage automobile en l’état naturel des choses,

— que la seule communication entre cette parcelle située en aplomb et les parcelles édifiées situées en aval résulte d’un accès composé de marches d’une largeur d’environ un mètre, le fort dénivelé ayant rendu impossible la réalisation d’une rampe d’accès conforme aux règles d’accessibilité PMR,

— qu’il résulte de la configuration naturelle des lieux que les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] servant d’assiette aux résidences de la SARL JCB, ne bénéficient pas d’un accès direct à la voie publique,

— que le tracé de la servitude de passage existante est le seul accès automobile possible ainsi que le seul accès aux engins de secours, que l’accès piéton existant depuis la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 1] ne saurait constituer un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil,

— que l’expert a totalement occulté le fait que la propriété était exploitée à usage de résidence de tourisme,

— que dans le permis de construire du 20 août 2013, qui lui a été transféré, s’agissant de l’accès il est précisé que l’accès existant sur la propriété (servitude de passage jointe au dossier) est conservé pour faciliter les interventions occasionnelles techniques telles que les services pompiers et les services agréés de vidange de piscine,

— que la résidence de tourisme qu’elle exploite, constitue un établissement recevant du public dont les accès doivent être conformes à l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public,

— que l’article CO2 modifié par l’arrêté du 10 octobre 2005 définit la voie utilisable par les engins de secours et espaces libres,

— que l’expert ne démontre aucunement que l’accès qui serait créé, aurait une pente inférieure à 15 %, mais se contente de l’affirmer sans avoir fait établir aucun profil en long permettant de déterminer le pourcentage exact du dénivelé,

— que les parcelles se situent en zone N du plan local d’urbanisme qui n’autorise aucun affouillement, sauf s’ils sont directement liés et nécessaires aux besoins d’une exploitation agricole ou forestière, ce qui n’est manifestement pas le cas,

— que le rapport d’expertise contient des approximations livrées dans la précipitation de son dépôt : « en modifiant légèrement sa pente », « en agrandissant à peine sa largeur » et aucune mesure n’est fournie alors que l’expert est géomètre-expert et que la liaison piétonne actuelle est large tout au plus d'1,20 mètre,

— que ce qui est nommé « pérennisation » d’un fossé n’est ni plus ni moins en réalité que la création d’un ouvrage, un pont, surplombant le fossé et son canal,

— que c’est à tort que le premier juge a cru pouvoir recueillir au sein de ce rapport des éléments probants de nature à décrire objectivement la configuration des lieux, qui présente des particularités géographiques et topographiques notables pour la solution du litige,

— que la disparition de la servitude légale de passage aurait non seulement pour effet de priver le fonds dominant d’un accès automobile au site et tout spécialement aux engins de secours mais aussi et surtout de le priver de l’usage de l’hydrant normalisé situé à dessein, quelques mètres à l’entrée de l’assiette de la servitude de passage,

— qu’elle est en réalité en situation d’enclave relative puisque la voie proposée comme solution de désenclavement n’est pas réalisable à l’aune de toutes les contraintes évoquées, ou à le supposer techniquement faisable, à un coût disproportionné,

— qu’en balayant totalement le droit de l’urbanisme et ses contraintes le tribunal a commis une erreur d’appréciation substantielle quant à la faisabilité technique et juridique de la solution de désenclavement proposée par l’expert,

— que pour déterminer si le fonds dominant est toujours en état d’enclave, a tout le moins relative, il faut tenir compte du coût des travaux nécessaires pour mettre fin à cet état d’enclave,

— que la modification du terrain naturel indispensable pour créer une voie d’accès depuis la parcelle n° [Cadastre 1] impliquerait non seulement de détruire deux vallons mais aussi de porter atteinte à un canal existant permettant de collecter les eaux pluviales provenant des fonds supérieurs, que de même la modification de la topographie du terrain aurait pour conséquence de ne plus protéger les fonds inférieurs de l’écoulement des eaux pluviales d’autant que la création d’une voie aurait pour effet d’aggraver l’imperméabilisation des sols,

— que la jurisprudence constante considère qu’un fonds n’est pas enclavé si l’accès à la voie publique est possible moyennant des travaux de faible importance sans dépenses excessives,

— que le montant des devis qu’elle produit est bien éloigné de l’estimation hâtive et fantaisiste figurant au rapport d’expertise,

Sur la qualification juridique du chemin à vocation agricole,

— que le premier juge a, à tort, renversé la charge de la preuve en considérant que c’était à elle d’établir le caractère de chemin d’exploitation du chemin charretier à vocation agricole alors qu’il résulte de la loi une présomption en faveur d’une telle qualification,

— que la Cour de cassation présume l’existence de chemin d’exploitation dès lors que le chemin met en communication divers héritages et les dessert (Cass. Civ. 3e 9 mai 1972, JCP, Ed. N, n° 5466, p. 170 ; Civ. 3e 15 juin 2010, n° 09-13965),

— que par essence, aucune servitude de passage n’est dévolue sur un chemin d’exploitation et les riverains ne sauraient être privés du droit d’usage qu’ils tirent de leur seule qualité de propriétaires riverains,

— que ce chemin charretier sert à la desserte d’héritages auparavant exploités à des fins agricoles, il figurait même à l’ancien cadastre, il longe un canal qui servait à l’irrigation des terres agricoles, l’assiette de ce chemin ne figure dans aucun titre de propriété des parties comme étant leur propriété, ce chemin permettait de relier des fonds au chemin rural [Adresse 5] devenu depuis domaine public routier.

Dans leurs conclusions d’intimés déposées et notifiées par le RPVA le 22 décembre 2025, M. [Y] et Mme [A] demandent à la cour de :

— débouter la SARL JCB de toutes ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Draguignan le 9 juin 2022,

— condamner la SARL JCB à payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL JCB aux entiers dépens de l’instance d’appel.

M. [Y] et Mme [A] répliquent :

— que M. [N] a parfaitement respecté le principe du contradictoire, et son rapport apporte tous les éléments techniques nécessaires pour trancher le litige sans lier le tribunal, ni la cour,

— qu’il n’y a jamais eu de demande de suppression d’un « chemin charretier » ou encore d’un « chemin d’exploitation » car il n’y a jamais eu ni de chemin charretier ni de chemin d’exploitation à cet endroit,

— que le jugement du 25 mars 1983 du tribunal de grande instance de Draguignan n’ayant jamais été publié, ne leur est pas opposable,

— qu’il est jugé dans son dispositif qu’il y a lieu de désenclaver la propriété de l’auteur de la SARL JCB ce qui prouve bien que la parcelle en cause ne bénéficiait aucunement d’un quelconque chemin d’exploitation,

— que selon un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 décembre 2025, des travaux sont en cours par une entreprise de terrassement, sur la parcelle E [Cadastre 1] jusqu’à la limite de la parcelle E [Cadastre 2], avec un enrochement et un accès entre les parcelles E [Cadastre 1] et E [Cadastre 2],

— que la motivation du premier juge est juste,

— qu’ils ne pouvaient pas connaître le tracé de la prétendue servitude mentionnée dans leur acte, à défaut de publication du jugement constitutif de 1983.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 décembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’appelante comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie, à l’exception de celles suivantes :

— dire et juger que le chemin charretier à vocation agricole est un chemin d’exploitation,

— dire et juger que l’extinction de la servitude légale de passage ne peut s’appliquer à l’assiette du chemin charretier existant, le surplus étant redondant et constituant un moyen.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

Elle est fondée sur la violation du principe du contradictoire et de l’article 276 du code de procédure civile, en raison d’une part de la non-prorogation des délais sollicités pour obtenir des devis, alors que le pré-rapport a été déposé pendant l’état d’urgence sanitaire, d’autre part de la modification du plan annexé pour répondre au dire adressé, sans le soumettre à la discussion des parties.

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, soit les articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’article 74 du code de procédure civile applicable aux actes de procédure, énonçant que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 276 du code de procédure civile précise que « L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Selon l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par les ordonnances n°2020-427 du 15 avril 2020, n° 2020-560 du 13 mai 2020 et n° 2020-595 du 20 mai 2020, « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit ».

La période visée par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 se situait entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

Il ressort des pièces de la procédure que le pré-rapport d’expertise a été adressé le 18 mars 2020 pour l’établissement d’un dire récapitulatif, avec information que le rapport définitif sera déposé le 18 mai 2020, soit pendant la période « protégée ».

Est versé aux débats en pièce n° 28 de la SARL JCB, le dire n° 2 à l’expert du 27 avril 2020 invoquant l’état d’urgence sanitaire, l’impossibilité pour sa cliente de faire établir des relevés et analyses techniques afin de démontrer que la proposition de désenclavement de l’expert n’est pas réalisable, ni missionner des bureaux d’études pour chiffrer le coût des travaux préconisés, réclamant de ce fait une nouvelle réunion sur site en présence des parties.

Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 2 juin 2020 et reproduit les dires respectifs des parties, notamment le dire n° 2 du conseil de la SARL JCB ci-dessus reproduit et y répond, notamment en précisant que le dépôt du rapport a été décalé pour tenir compte des difficultés liées à la pandémie, qu’il n’est pas nécessaire d’organiser un nouvel accedit puisqu’un accedit technique a eu lieu avec deux techniciens et les gardiens des propriétés respectives et que son dire n° 1 du 5 mars 2020 a été intégré au rapport, qu’il ne relève pas de sa mission de qualifier juridiquement le chemin charretier ou d’exploitation litigieux.

Le fait que la SARL JCB ne s’accommode pas des réponses apportées, n’est pas susceptible d’affecter la régularité formelle du rapport d’expertise.

De même, il ne saurait être conclu à une violation du principe du contradictoire, du seul fait que le rapport d’expertise définitif a été déposé pendant la période « protégée » visée par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, alors que les parties ont bien été convoquées aux opérations d’expertise, avisées de son déroulé et été mises en mesure de présenter des dires, auxquels il a été répondu.

Les critiques concernant la manière dont la mission a été menée relèvent du fond et de l’analyse du contenu de l’expertise et pas de la forme de l’expertise, seule sanctionnable par la nullité à la condition de démontrer l’existence d’un grief.

A cet égard, il est relevé que la SARL JCB, qui ne justifie pas avoir effectivement missionné un bureau d’études depuis le dépôt du rapport d’expertise contesté, ne démontre pas le grief tiré du refus de l’expert de prolonger au-delà de la période d’urgence sanitaire, la date de dépôt de son rapport définitif.

En conséquence, la SARL JCB sera déboutée de sa demande tendant à la nullité du rapport d’expertise déposé par M. [S] [N] et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’extinction de la servitude

Les intimés réclament la confirmation du jugement, qui a considéré qu’il n’existe aucun motif d’écarter l’application de l’article 685-1 du code civil concernant la cessation de l’enclave. Ils soutiennent également l’inopposabilité de la servitude à défaut de publication du jugement.

Il est opposé que l’enclave relative persiste en raison de la configuration des lieux, des besoins de l’exploitation du fonds dominant, s’agissant d’un établissement accueillant du public au regard des règles de sécurité incendie, des contraintes d’urbanisme, de la disproportion du coût des travaux d’aménagement.

Aux termes de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682, et à défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

L’article 682 du même code énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’extinction d’une servitude existante étant réclamée, la charge de la preuve de la cessation de l’enclave pèse naturellement sur les demandeurs, étant observé qu’en l’espèce M. [Y] et Mme [A], ne peuvent prétendre à l’inopposabilité de cette servitude, laquelle est expressément mentionnée dans leur titre de propriété, ainsi que l’origine de celle-ci résultant d’un jugement, qu’ils se trouvaient ainsi en mesure d’en réclamer copie à leur auteur, sans qu’il soit exigé qu’il ait été publié.

L’expert judiciaire M. [S] [N] conclut que le chemin décrit au plan dressé par l’expert judiciaire [M] [F] est toujours à sa place, telle que définie dans le jugement du 25 mars 1983, que depuis 1983 la réglementation a évolué, qu’il en de même depuis 2003 date d’obtention du permis de construire bénéficiant actuellement à la SARL JCB, que de ce fait le chemin traversant la parcelle E [Cadastre 6] n’est plus sécuritaire pour une résidence de tourisme. L’expert estime que les parcelles A [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ne sont plus enclavées parce que la SARL JCB est également propriétaire de la parcelle A [Cadastre 1] qui confronte sur l’ensemble de sa partie Nord, le [Adresse 6], qu’il existe déjà une liaison entre la parcelle E [Cadastre 1] aménagée en zone de parkings d’une part, et les parcelles E [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’autre part, par un escalier qu’il suffit de réaménager suivant son plan en annexe II sur une largeur de 4 mètres en prolongeant la canalisation d’eaux pluviales sur une longueur d’un mètre environ et en réalisant un terrassement en masse afin d’obtenir une pente maximale de 15 % permettant l’accès aux places handicapées ainsi qu’à la circulation de tout autre véhicule y compris et au besoin, des secours, pour un coût évalué à 7 000 euros TTC. L’expert ajoute que s’agissant d’un aménagement d’un existant, cela n’est pas soumis à autorisation administrative communale.

La SARL JCB, qui conteste ces conclusions au motif du caractère irréalisable et coûteux des travaux de l’accès préconisé par l’expert, verse aux débats :

— le rapport d’expertise de M. [M] [F], géomètre-expert, déposé le 15 septembre 1981, rendu entre M. [G] auteur de la SARL JCB et M. et Mme [Q] auteur de M. [Y] et Mme [A], dans lequel il était évoqué un chemin longeant le canal décrit comme un chemin charretier de desserte d’un fonds à vocation agricole, de 2 mètres de largeur, existant depuis plus de trente ans, permettant de descendre du [Adresse 7] à la propriété [G] ; l’expert indiquait alors qu’aucun passage n’existait sur la parcelle [Cadastre 7] (sic mais qui s’avère être la parcelle [Cadastre 1] sur le plan), qui de surcroît se trouve située en hauteur du fonds [G] de plusieurs mètres ; c’est la raison pour laquelle l’expert a proposé de retenir, pour désenclaver les parcelles de M. [G] cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 5], le chemin charretier à élargir pour avoir au moins 3 mètres de largeur suivant les prescriptions de la direction de l’urbanisme, ce qui a été suivi par le tribunal, qui a dit que la propriété de M. [G] sise à Figanières E n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9] est enclavée.

— le permis de construire daté de juin 2003 portant sur l’aménagement d’une résidence de tourisme de 13 logements, piscine, vestiaires, sanitaires et buanderie, qui a été transféré à la SARL JCB, accompagné d’une note complémentaire concernant « l’accès existant sur la propriété (servitude de passage jointe au dossier) (') conservé pour faciliter les interventions occasionnelles techniques telles que les services pompiers et les services agréés de vidange de piscines », ainsi qu’un rapport de l’Apave concernant l’accès aux personnes à mobilité réduite, et un rapport de la direction départementale des services d’incendie et de secours imposant la desserte des bâtiments par une voie utilisable par les engins des services de secours et de lutte contre l’incendie répondant aux caractéristiques suivantes :

« – largeur : 3 m, bandes de stationnement exclues

— force portante calculée par un véhicule de 130 KN

— rayon intérieur minimum : 11 m

— surlargeur dans les virages de rayon inférieur à 50 m : S =15/R

— hauteur libre sur toute la longueur : 3,5 m

— pente maximum : 15 % ».

— deux devis établis en janvier 2022, concernant l’aménagement de l’accès par deux entreprises différentes, comportant démolition, évacuation, terrassement et mise en forme du profilé du chemin, fourniture et mise en place tout venant compacté, ponceau béton et goudronnage bi-couche, pour un montant variant entre 33 000 euros et 36 840 euros.

De leur côté, M. [Y] et Mme [A] versent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 18 décembre 2025, faisant état sur les parcelles de la SARL JCB, de travaux en cours par une entreprise de terrassement, qui effectue des coupes d’arbres et des travaux de terrassement, « puisqu’un tractopelle est présent sur site », côté Sud Sud-Ouest de la parcelle E [Cadastre 1], permettant de voir en contrebas la maison sur la parcelle E [Cadastre 2]. A l’aide d’un zoom depuis la parcelle E [Cadastre 6], le commissaire de justice a constaté qu’il a été réalisé sur les parcelles E [Cadastre 2] et E [Cadastre 1] un enrochement et un accès.

La servitude instituée par le jugement du 25 mars 1983, a pour fonds dominants les parcelles suivantes :

— E [Cadastre 9] dans l’ancien cadastre, correspondant dans le nouveau cadastre à la parcelle E n° [Cadastre 2] sur le plan de l’expert [F] la mentionnant dans l’ancien cadastre E [Cadastre 10],

— E [Cadastre 8] dans l’ancien cadastre, correspondant dans le nouveau cadastre aux parcelles E [Cadastre 3] et [Cadastre 5] sur le plan de l’expert [F] les mentionnant dans l’ancien cadastre, chacune E [Cadastre 11] ; la parcelle E [Cadastre 5] a été divisée en les parcelles E [Cadastre 4] et [Cadastre 12], seule la parcelle E [Cadastre 4] ayant été vendue à la SARL JCB.

Il est vérifié que la parcelle E [Cadastre 1] n’appartenait pas à M. [G] lorsqu’il a assigné M. et Mme [Q] en désenclavement, en revendiquant la prescription trentenaire de l’assiette et du mode d’exercice du passage sur la propriété [Q], et que l’accès par la parcelle E [Cadastre 1] a été écarté compte tenu de sa situation en hauteur de plusieurs mètres par rapport au fonds [G], ce que confirment les photographies et les plans faisant apparaître un talus.

Répondant aux dires de la SARL JCB, l’expert judiciaire M. [N] a précisé que la liaison préconisée depuis la parcelle E [Cadastre 1] vers la parcelle E [Cadastre 2], ne mesure pas soixante mètres comme soutenu, mais fait une trentaine de mètres de long et devra être réalisée par un professionnel des travaux publics pour un coût qu’il a chiffré, sans avoir à dresser un plan d’exécution et effectuer un dossier de consultation d’entreprise, ce qui ne figurait pas à sa mission, l’aménagement consistant à utiliser la liaison existante en modifiant légèrement sa pente, en agrandissant à peine sa largeur et en pérennisant la circulation actuelle du fossé par la mise en place d’une buse raccordée à l’existant, sans aucune intervention sur la parcelle voisine E [Cadastre 13].

L’expert a encore répondu que l’aménagement d’un existant n’est pas soumis à autorisation administrative communale et il est relevé que le plan local d’urbanisme versé aux débats concernant la zone N, dans laquelle se situent les parcelles en litige, n’interdit pas toute construction contrairement à ce qui est prétendu, puisqu’il réglemente notamment la réalisation des voieries et accès, dans un paragraphe « Conditions de desserte des voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public ».

De même la présence du canal n’a pas été éludée par l’expert judiciaire, qui a relevé qu’il était déjà busé, si bien qu’une atteinte au canal par l’aménagement préconisé, n’est pas avérée.

En outre, les places de « stationnement handicapé », bien que non figurées sur le plan de l’expert, n’ont pas été omises par celui-ci, qui envisage l’accès aux places handicapées ainsi qu’à la circulation de tout autre véhicule y compris et au besoin, des secours. Les plans accompagnant la demande de permis de construire de juin 2003 confirment la présence d’un espace de circulation jusqu’aux trois places handicapées, permettant de man’uvrer, si bien qu’il n’est pas établi que des places de stationnement handicapées devront être supprimées pour créer l’accès préconisé par l’expert judiciaire.

Les devis produits par la SARL JCB ne font pas état de contraintes particulières pour l’aménagement de l’accès demandé, pour un montant plus de quatre fois supérieur à l’évaluation faite par l’expert, sans qu’il soit déterminable quelle est l’évaluation la plus juste.

Enfin, il est démontré en dernier lieu, que des travaux de terrassement sont en cours de réalisation pour l’aménagement d’un accès, ce que les photographies jointes au procès-verbal de constat de commissaire de justice permettent de vérifier par comparaison avec celles figurant dans le rapport d’expertise. Cela vient confirmer la faisabilité de l’accès préconisé par l’expert judiciaire et n’est pas contredit par la SARL JCB, qui bien que réfutant le pourcentage de pente indiqué par l’expert, n’a produit aucune pièce technique de nature à remettre en cause cette appréciation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il doit être conclu qu’est démontrée la cessation de l’enclave des parcelles E [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], permettant l’extinction de la servitude instituée pour cause d’enclave.

Sur la demande subsidiaire au titre du chemin d’exploitation

La SCI JCB invoque l’existence d’un chemin d’exploitation, qui ne peut être supprimé en application de l’article 685-1 du code civil, tandis que M. [Y] et Mme [A] estiment qu’il n’existe aucun chemin d’exploitation.

Les chemins d’exploitation sont régis par les articles L. 162-1 et suivants du code rural aux termes desquels, ils sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation, ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés, les contestations relatives à la propriété et à la suppression des chemins et sentiers d’exploitation ainsi que les difficultés relatives aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité, sont jugées par les tribunaux de l’ordre judiciaire.

S’il est constant que le régime des servitudes n’est pas applicable aux chemins d’exploitation, il appartient à la partie qui invoque l’existence d’un chemin d’exploitation, d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le jugement du 25 mars 1983 qui a statué sur la base du rapport d’expertise de M. [M] [F], n’a pas retenu la qualification de chemin d’exploitation, mais la prescription pendant trente ans, de l’assiette d’une servitude de passage pour cause d’enclave, en en élargissant l’assiette, pour permettre le désenclavement des parcelles E [Cadastre 3] et [Cadastre 5], déjà exploitées en tant qu’hôtel à l’époque du précédent litige.

Le rapport d’expertise de M. [M] [F] évoque un chemin longeant le canal décrit comme un chemin charretier de desserte d’un fonds à vocation agricole, de 2 mètres de largeur.

La mission de l’expert [N] ne portait pas sur la qualification de chemin d’exploitation, mais tendait seulement à faire préciser l’assiette du chemin désigné dans le jugement du 25 mars 1983, ce qui a été fait.

Aucune autre pièce n’est versée aux débats relativement à l’existence d’un chemin d’exploitation servant exclusivement à la communication entre des fonds ou à leur exploitation, le seul fait qu’il permette un accès à la voie publique étant insuffisant.

Il y a donc lieu d’en conclure qu’il n’est pas démontré l’existence d’un chemin d’exploitation, permettant seule de revendiquer le maintien du passage sur la largeur de deux mètres sur la parcelle E [Cadastre 6], vers la parcelle E [Cadastre 3].

En conséquence la SARL JCB sera déboutée de sa demande au titre de l’existence d’un chemin d’exploitation et il sera ajouté au jugement appelé sur ce point.

Au final, le jugement appelé, qui a dit que la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 6] appartenant à M. [Y] et à Mme [A] n’est grevée d’aucune servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à la SARL JCB, ce qui était bien la demande formée par M. [Y] et Mme [A], sera donc confirmé, par substitution de motifs.

Il y a lieu de préciser qu’est prononcée l’extinction de la servitude de passage instituée par le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983 sur la parcelle cadastrée E n° [Cadastre 6] de M. [Y] et Mme [A], au profit des parcelles cadastrées E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la SARL JCB.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

En cause d’appel, la SARL JCB qui succombe, sera condamnée aux et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] et Mme [A].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Prononce l’extinction de la servitude de passage instituée par le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 mars 1983 sur la parcelle cadastrée E n° [Cadastre 6] de M. [Z] [Y] et Mme [J] [A], au profit des parcelles cadastrées E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la SARL JCB ;

Déboute la SARL JCB de sa demande au titre de l’existence d’un chemin d’exploitation ;

Condamne la SARL JCB aux dépens d’appel ;

Condamne la SARL JCB à payer à M. [Z] [Y] et Mme [J] [A], la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ