COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 23/00066 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NBY3

[Y] [N]

[Z] [B] [U] [N]

[W] [L] [P] [N]

[D] [T] [N]

c/

[F] [G] [V]

SDC DU [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/04810) suivant déclaration d’appel du 03 janvier 2023

APPELANTS :

[Y] [N]

née le 12 Janvier 1972 à [Localité 2] (Angleterre) (99)

de nationalité Française

Profession : Architecte d’intérieur

demeurant [Adresse 2]

[Z] [B] [U] [N]

ayant cédé ses parts le 12 février 2025

né le 30 Mars 1962 à [Localité 1] (33)

de nationalité Française

Profession : Formateur en informatique

demeurant [Adresse 3]

[W] [L] [P] [N]

né le 24 Février 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Gérant de société

demeurant [Adresse 4] – MEXIQUE

[D] [T] [N]

né le 12 Décembre 1964 à [Localité 4] (CANADA) (99)

de nationalité Française

Profession : Technicien(ne) informatique

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e William MAXWELL de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

[F] [G] [V]

né le 23 Novembre 1946 à [Localité 5] (46)

de nationalité Française

Profession : Gérant de société

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté à l’audience par M^e CAZENAVE Christelle, avocat au barreau de BORDEAUX

SDC DU [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 753 739 119, dont le siège social est [Adresse 7]

sur appel provoqué de Monsieur [F] [V] en date du 27.06.23

demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Solène GUERMEUR, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Catherine LEQUES, Magistrat juridictionnel honoraire

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Dans un ensemble immobilier sis à [Localité 6] dénommé [Adresse 1], Mme [Y] [N] est copropriétaire du lot n°6, MM. [D], [Z] et [W] [N] étaient copropriétaires du lot n°8 dans le cadre d’une indivision successorale et M. [V] est copropriétaire des lots 3, 4 et 5, ce dernier pour les avoir acquis le 10 mai 1994.

2. Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a considéré que les travaux de réfection du toit terrasse, partie commune, effectués sans autorisation du syndic de copropriété, étaient à l’origine du trouble anormal de voisinage constitué par des infiltrations importantes et continues d’eau et a retenu la responsabilité de M. [V] à cet effet.

Il a condamné M. [V] à procéder à la démolition et à la reconstruction de sa terrasse à usage privatif.

Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de Bordeaux le 15 septembre 2022.

3. Par acte d’huissier des 11 et 14 juin 2021, les consorts [N] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux M. [V] et la Sarl Altimo afin de voir constater l’appropriation de parties communes par M. [V] pour la construction d’une piscine, d’un abri jardin et d’un abri voiture et de voir ordonner leur démolition, outre la réparation du préjudice et de voir engager la responsabilité du syndic.

Par acte du 7 décembre 2021, M. [V] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

La jonction des procédures est intervenue le 12 décembre 2021.

4. Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal, statuant collégialement à la suite d’une saisine du juge de la mise en état, a notamment rejeté la totalité des fins de non recevoir soulevées par M. [V] et la demande de désignation d’un géomètre.

5. Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les pièces n°57 à 64 produites par les consorts [N] ;

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer ou à la désignation d’un géomètre ;

— ordonné à la charge de M. [V] la démolition de la piscine d’une superficie de 44 m², de la dalle béton et terrasse bois entourant la piscine d’une superficie de 177 m², de l’abri voiture d’une superficie de 28,60 m² et d’un abri de jardin d’une superficie de 9,40 m² édifiés sur le terrain commun et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

— débouté Mme [N] et MM. [N] du surplus de leurs demandes à l’égard de M. [V] ;

— débouté les consorts [N] de leurs demandes dirigées contre la Sarl Altimo ;

— ordonné aux consorts [N] de procéder à la démolition des baies vitrées de la terrasse couverte, du portillon de la rambarde du garde-corps, de l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10], du cabanon démontable, de la pose de bardage en bois sur la façade, et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

— ordonné à Mme [N] de procéder à la démolition de la fenêtre d’ouverture dans la façade et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

— débouté M. [V] du surplus de ses demandes à l’égard des consorts [N] ;

— débouté M. [V] de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

— dit n’y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire ;

— laissé les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

6. Par déclaration du 3 janvier 2023, les consorts [N] ont interjeté appel de cette décision.

M. [V] a également interjeté appel par déclaration du 19 janvier 2023.

La jonction de ces deux procédures a été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

7. Dans leurs dernières conclusions du 16 février 2026, les consorts [N] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables comme se heurtant aux dispositions des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile les demandes formées par M. [V] dans ses conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2026 tendant à :

— juger irrecevables leurs demandes tendant à voir dire qu’ils ont acquis au visa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 la possibilité de réaliser les travaux d’accessibilité non soumis à l’autorisation de l’assemblée générale et suivant le point d’information et le descriptif détaillés soumis à l’assemblée générale du 2 septembre 2021, en ce qu’elle constitue une demande nouvelle,

— juger que nul ne peut prescrire contre son titre,

— les recevoir en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— les déclarer bien fondées ;

— débouter M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à titre principal et à titre reconventionnel sur appel incident.

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné à la charge de M. [V] la démolition de la piscine, de la dalle béton et terrasse bois entourant la piscine, de l’abri voiture et d’un abri de jardin édifiés sur le terrain commun et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement,

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer ou à la désignation d’un géomètre,

— débouté M. [V] du surplus de ses demandes à leur égard, notamment en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de démolition des baies vitrées, du store banne et du point lumineux de Mme [N],

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevables les pièces n°57 à 64 qu’ils ont produites,

— les a déboutés du surplus de leurs demandes à l’égard de M. [V] et notamment de leur demande de dommages et intérêts à défaut de préjudice ;

— leur a ordonné de procéder à la démolition des baies vitrées de la terrasse couverte, du portillon de la rambarde du garde-corps, de l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10], du cabanon démontable, de la pose de bardage en bois sur la façade, et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement,

— a ordonné à Mme [N] de procéder à la démolition de la fenêtre d’ouverture dans la façade et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement,

— a dit n’y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— déclarer recevables les pièces n°57 à 64 qu’ils ont produit ;

— dire que les baies vitrées de leur terrasse couverte ont été édifiées en 1984 ;

— dire qu’ils ont acquis la propriété des baies vitrées de la terrasse couverte par l’effet de la prescription extinctive des actions personnelles et à défaut par l’effet de la prescription acquisitive ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition des baies vitrées de la terrasse couverte et de remise en état des lieux en ce qu’elle est prescrite ;

— dire que la modification en 2004 à l’identique de l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10] édifié en 1990 sans modification de l’aspect extérieur n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale,

à défaut,

— dire qu’ils ont acquis la propriété de l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10] édifié en 1990 par l’effet de la prescription acquisitive ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition de l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10] édifié en 1990 et de remise en état des lieux en ce qu’elle est prescrite ;

— constater que le cabanon démontable a été édifié le 8 avril 2003 par Mme feue [I], soit depuis plus de 10 ans ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition du cabanon démontable et de remise en état des lieux en ce qu’elle est prescrite pas l’effet de la prescription extinctive des actions personnelles ;

— dire qu’ils ont acquis, au visa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de réaliser les travaux d’accessibilité non soumis à l’autorisation de l’assemblée générale et suivant le point d’information et le descriptif détaillé soumis à l’assemblée générale du 2 septembre 2021 qui entraîne la dépose de l’intégralité du garde-corps en treillis métallique ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la démolition du portillon de la rambarde du garde-corps et la remise en état des lieux ;

— débouter M. [V] de sa demande de restitution des parties communes au syndicat des copropriétaires ;

— dire que la rénovation à l’identique des baies vitrées de Mme [N] en ce qu’elle ne modifie pas l’aspect extérieur n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition des baies vitrées de Mme [N] et la remise en état des lieux ;

— dire que la pose d’un bardage bois sur la façade par Mme [N] n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale en ce qu’elle ne modifie pas l’aspect extérieur ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition du bardage bois et Mme [N] et la remise en état des lieux ;

— dire que la pose par Mme [N] d’une fenêtre d’ouverture dans la façade non visible de l’extérieur n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale en ce qu’elle ne modifie pas l’aspect extérieur ;

— débouter M. [V] de sa demande de démolition de la fenêtre d’ouverture dans la façade de Mme [N] non visible de l’extérieur ;

— dire que la pose par Mme [N] d’un store banne et d’un point lumineux n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale en ce qu’elle ne modifie pas l’aspect extérieur,

— débouter M. [V] de sa demande de démolition d’un store banne et d’un point lumineux et la remise en état des lieux.

En conséquence,

— dire qu’il n’y a pas lieu pour eux à la remise en état des lieux dans un délai de quatre mois;

— dire que l’appropriation des parties communes par M. [V] leur a nécessairement causé un préjudice ;

— condamner M. [V] à leur payer la somme de 60 000 euros en réparation de leur entier préjudice du fait de l’appropriation et de l’occupation illicite des parties communes, des travaux irréguliers et du trouble anormal dans la jouissance de leur bien.

En tout état de cause,

— condamner M. [V] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens, y compris les frais du bureau d’étude, et des mesures de l’acousticien ;

— rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

8. Dans ses dernières conclusions du 12 février 2026, M. [V] demande à la cour de:

— juger que la demande tendant à voir dire que les consorts [N] ont acquis la possibilité de réaliser les travaux d’accessibilité non soumis à autorisation de l’assemblée générale et suivant le point d’information et le descriptif détaillés soumis à l’assemblée générale du 2 septembre 2021 constitue une demande nouvelle ;

— en conséquence, constater l’irrecevabilité de cette demande.

À titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à démolir la piscine, la dalle béton et terrasse bois et l’abri jardin ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [N] du surplus de leurs demandes à son égard.

Statuant à nouveau,

— juger que M. [C], son auteur, a acquis au titre du lot 3 le droit de construire un garage.

En conséquence,

— débouter les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de démolition afférente au garage et de leur demande de dommages et intérêts ;

— juger que la demande de démolition de la piscine, de la dalle béton et de la terrasse bois entourant la piscine et de l’abri de jardin est disproportionnée.

En conséquence,

— débouter les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de démolition de la piscine, de la dalle béton et de la terrasse bois entourant la piscine et de l’abri de jardin ;

— juger que les consorts [N] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice occasionné par les constructions en litige ;

— les débouter de toute demande de dommages et intérêts.

Subsidiairement,

— ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées au titre des dommages et intérêts.

À titre reconventionnel,

sur les fins de non recevoir,

— constater l’irrecevabilité des fins de non-recevoir formées par les consorts [N].

Subsidiairement,

— juger que nul ne peut prescrire contre son titre ;

— en conséquence, rejeter les fins de non-recevoir des consorts [N].

Sur la demande de démolition,

— juger que les consorts [N] ont fait l’aveu judiciaire de la modification effectuée sur la rambarde du garde-corps, l’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10], la modification des baies vitrées, la modification de la façade, la création d’ouverture dans la façade, la pose de bardage sans l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— a condamné les consorts [N] à démolir les baies vitrées de la terrasse couverte, l’escalier d’accès du lot 8 au jardin côté [Adresse 10], le cabanon démontable et à la remise en état des lieux,

— a condamné les consorts [N] à démolir le portillon de la rambarde du garde-corps et à la remise en état des lieux,

— a condamné Mme [N] à procéder à la démolition de la fenêtre dans la façade, du bardage en bois sur la façade et à la remise en état des lieux,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires ;

— juger que ces travaux n’ont donné lieu à aucune autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ;

— juger que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en ne veillant pas au respect des parties communes.

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires au même titre que les consorts [N] à procéder à la démolition des baies vitrées de la terrasse couverte, de l’escalier d’accès du lot 8, du cabanon démontable et à la remise en état des lieux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au même titre que les copropriétaires du lot 8 à démolir le portillon de la rambarde du garde-corps et à la remise en état des lieux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au même titre que Mme [N] à démolir des baies vitrées du lot 6 de la fenêtre dans la façade côté chemin d’accès, du bardage, du store banne, des appliques lumineuses et à la remise en état des lieux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Subsidiairement, en l’absence de démolition,

— condamner les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires in solidum à s’acquitter de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts à son profit.

En toute hypothèse,

— débouter les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum les consorts [N] au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9. Dans ses dernières conclusions du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

À titre subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande de M. [V] de voir écarter la démolition des ouvrages au regard du principe de proportionnalité,

— condamner M. [V] au paiement de la somme de 80 000 euros à son profit en raison de l’appropriation des parties communes et en réparation du préjudice en résultant.

À titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement entrepris,

— rejeter les demandes de M. [V] à son encontre ;

— juger qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

11. Il convient de rappeler que les époux [N] étaient propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 9] comprenant deux étages.

12. A l’occasion de la vente du 1er étage à Monsieur [A] [C], un état descriptif

de division a été établi, le 31 août 1983, aux termes duquel cinq lots ont été créés :

— les lots 1 et 2 restant la propriété des époux [N] et donc constitués des deux appartements situés au niveau 1 de l’immeuble,

— le lot 3 constitué du droit pour M. [C] d’édifier une construction à usage de garage,

— les lots 4 et 5 constitués du droit de construire sur la surface d’une plate-forme située au-dessus des lots 1et 2.

Aux termes de cet acte et de l’état descriptif de division, il était précisé qu’étaient assimilés

aux parties communes les fondations, les murs porteurs du niveau 1, les chapes séparatives entre les niveaux 1 et 2, l’intégralité du terrain.

13. Aux termes d’un acte en date du 7 août 1986 intitulé « règlement d’habitation du [Adresse 1] », Mme [N], propriétaire des lots 1 et 2 et les époux [C], propriétaires des lots 3 à 5, décidaient que :

— Mme [N] aurait à son usage exclusif la partie de terrain figurant en teinte rouge sur le plan annexé (partie du jardin côté Sud-Est), tandis que les époux [C] auraient à leur usage exclusif la partie de terrain figurant en teinte verte sur le plan, c’est-à-dire la partie du jardin côté Nord-Ouest.

14. Aujourd’hui, à la suite de diverses opérations de modifications des lots et de successions, les ayants-droits de Mme [N], sont Mme [Y] [N] et MM. [Z], [W] et [D] [N].

15. Mme [Y] [N] est propriétaire du lot n° 6 tel qu’il figure sur le plan P04 établi par l’expert-géomètre [M] qui avait été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, le 10 janvier 2020, dans la perspective d’une modification du règlement de copropriété et de l’établissement d’un état descriptif de division tenant compte des modifications apportées à la configuration des lieux par les copropriétaires.

16. MM. [Z], [W] et [D] [N] étaient propriétaires indivis du lot n° 8 mais le premier nommé aurait cédé ses droits aux seconds selon une attestation notariée du 12 février 2022 non versée aux débats.

17. L’acte de donation dont ils tiennent leurs droits, établi le 26 février 2013, précisait que la donatrice déclarait que des travaux avaient été réalisés au cours des années 1980 et que: «lesdits travaux n’ont pas porté atteinte aux parties communes de l’ensemble immobilier, exception faite de la situation ci-après relatée,

— la terrasse couverte visée au plan joint au permis modificatif a été incorporée à l’appartement,

— que ladite incorporation a notamment été matérialisée par la pose de baies vitrées,

— que lesdits travaux n’ont pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme, ni d’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires

— qu’elle n’a reçu à ce jour aucune contestation quelconque concernant lesdits travaux».

18. M. [V] est propriétaire, quant à lui, des lots 3, 4 et 5 tels que figurés sur le plan P02.

Il s’agit, selon la description figurant dans son acte d’achat du 10 mai 1994, respectivement, d’un local à usage de garage de 20 m², d’un studio indépendant de 56 m² et d’un appartement de 168 m².

19. Il convient de rappeler par ailleurs que dans le cadre de la procédure ayant conduit au jugement dont appel, M. [V] avait saisi le juge de la mise en état afin de voir juger qu’il avait acquis, par usucapion, la propriété de la partie du terrain commun dont il avait l’usage exclusif, de sorte que ne détenant aucun droit sur celle-ci, les consorts [N] étaient dépourvus de qualité pour agir.

20. Le juge de la mise en état ayant renvoyé l’examen de cette question à la formation collégiale, la fin de non-recevoir a été rejetée par jugement du 19 juillet 2022.

Cette décision a été confirmée par arrêt du 11 mai 2023.

I- Sur la procédure

21. L’affaire ayant été fixée à plaider le 3 mars 2026, l’ordonnance de clôture devait intervenir le 17 février précédent.

22. Par conclusions notifiées le 12 février 2026, M. [V] a conclu à l’irrecevabilité de la demande présentée par les consorts [N] et tendant à voir dire qu’ils ont 'acquis au visa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de réaliser les travaux d’accessibilité non soumis à l’autorisation de l’assemblée générale et suivant le point d’information et le descriptif détaillé soumis à l’assemblée générale du 2 septembre 2021".

23. Il considérait qu’il s’agissait là d’une demande nouvelle prohibée par les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Il faisait également figurer dans le dispositif de ses conclusions les mentions suivantes :

'' Sur les fins de non-recevoir

' Vu les articles 122,123,789,904 et 907 du CPC 33

' Juger que nul ne peut prescrire contre son titre'..

24. Par conclusions n°4, notifiées le 16 février 2026, les consorts [N] ont soulevé l’irrecevabilité de ces demandes au motif qu’il s’agirait de prétentions nouvelles d’une part, qu’elles n’obéiraient pas au principe de concentration des moyens tel qu’édicté par l’article 910-4 du code de procédure civile, d’autre part.

25. Par conclusions notifiées le 2 mars 2026, M. [V] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et que soit jugée irrecevable la demande des consorts [N] tendant à voir dire que Mme [Y] [N] et MM. [D] et [W] [N] ont acquis la propriété des baies vitrées de la terrasse par l’effet de la, prescription extinctive des actions personnelles et à défaut, par l’effet de la prescription acquisitive.

26. Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, M. [V] ne justifie d’aucune cause grave au sens de ce texte.

27. S’il est exact que les consorts [N] ont eux-mêmes conclu peu de temps avant la date de l’ordonnance de clôture, soit la veille de celle-ci, il s’agissait pour eux de répondre à des conclusions tardives de M. [V] lui-même.

De plus, sa demande, contenue dans ses écritures du 2 mars 2026, tendant à voir déclarer irrecevable la demande des consorts [N] tendant à opposer la prescription de l’action et l’existence d’une usucapion ne tendait pas à répondre à des moyens nouveaux invoqués dans leurs dernières conclusions, ceux-ci ayant été déjà invoqués antérieurement.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

28. Par ailleurs, pour répondre à l’exception d’irrecevabilité soulevée par les consorts [N], les demandes présentées par M. [V] dans ses conclusions du 12 février 2026 ne sont pas des prétentions.

29. Il s’agit de fins de non-recevoir pour ce qui concerne les premières, qui ne sont donc concernées ni par la prohibition des demandes nouvelles édictée par l’article 564 du code de procédure civile ni par le principe de concentration des prétentions.

Il s’agit d’un simple moyen de défense, qui peut être invoqué en tout état de cause, pour ce qui concerne l’invocation du principe selon lequel nul ne peut prescrire contre son titre.

30. De la même manière, la mention figurant dans les conclusions des consorts [N] et tendant à voir dire qu’ils ont 'acquis au visa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de réaliser les travaux d’accessibilité non soumis à l’autorisation de l’assemblée générale et suivant le point d’information et le descriptif détaillé soumis à l’assemblée générale du 2 septembre 2021" n’est pas une prétention mais un moyen de défense qui peut être invoqué en tout état de cause.

II- Sur les demandes dirigées contre M. [V]

31. Les consorts [N] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné à la charge de M. [V] la démolition de la piscine d’une superficie de 44 m², de la dalle en béton et terrasse en bois entourant la piscine d’une superficie de 177 m², de l’abri pour voiture d’une superficie de 28,60 m² et d’un abri de jardin d’une superficie de 9,40 m² édifiés sur le terrain commun et la remise en état des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

32. Ils sollicitent aussi, par voie d’infirmation du jugement, la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appropriation et de l’occupation illicite des parties communes, des travaux irréguliers et du trouble anormal dans la jouissance de leur bien.

Le syndicat des copropriétaires conclut de son côté à la confirmation du jugement.

33. M. [V] fait valoir en premier lieu, que s’agissant du garage, il est propriétaire, selon l’acte de vente du 10 mai 1994, du lot n°3 comportant un droit de construire un garage.

Que par conséquent, il ne saurait lui être reproché d’avoir exercé un droit qui lui appartenait.

34. Mais s’il avait bien acquis, aux termes de l’acte susvisé, une 'construction à usage de garage, la partie nord-ouest de la surface de la plate-forme surplombant partie du lot 2, d’une superficie de 20 m² ', il s’agissait là des parties privatives.

Ce qui fait l’objet du litige est constitué par un abri pour voiture d’une surface de 28,60 m², situé à un tout autre endroit et implanté sur la partie du terrain relevant des parties communes mais dont il a l’usage exclusif.

35. M. [V] invoque, en second lieu, le caractère disproportionné des mesures de démolition réclamées par rapport au préjudice réellement subi.

Il souligne que dès 1995, il avait procédé à une déclaration de travaux concernant la construction d’un abri en bois démontable, d’une piscine et d’une terrasse en caillebotis de bois.

Que ces travaux ont été autorisés par les services de l’urbanisme, que Mme [N] et le syndicat des copropriétaires en avaient eu parfaitement connaissance et n’ont jamais élevé de protestations pendant près de 27 ans.

Il considère que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve d’aucun préjudice .

36. Qu’en ce qui concerne les consorts [N], il conteste l’existence de nuisances acoustiques liées au fonctionnement du local technique de la piscine.

Il soutient que si des fissures ou des infiltrations ont pu être observées, celles-ci étaient sans lien avec les travaux qu’il a exécutés.

Qu’il est inexact de prétendre, comme le font les consorts [N], que le lot n°8 serait privé d’un accès indépendant.

Sur ce,

37. Selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

38. Il convient de rappeler qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires a nécessairement intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété et, en particulier, pour faire respecter l’affectation des parties communes quand bien même celles-ci donneraient lieu, au profit de certains copropriétaires, à une jouissance privative.

39. Il en est de même pour chaque copropriétaire qui a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. (Civ. 3e, 28 oct. 2003).

En l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété. (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-22.758).

40. Il n’est donc pas nécessaire que le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire qui exerce l’action en démolition justifie d’un préjudice spécifique ou personnel.

41. Par ailleurs, l’appréciation de la disproportion de la mesure de démolition s’apprécie par rapport à l’importance de l’atteinte portée par les constructions illégales.

42. En l’espèce, il n’est pas contestable que l’atteinte portée aux parties communes est particulièrement importante puisqu’elle porte sur une piscine de 44 m², une terrasse de 177 m², un cabanon de 6,83 m², un abri de jardin de 9,60 m² et un abri pour voitures de 28,60 m², soit au total, 266 m².

Si l’on considère que la totalité du terrain représente 1 352 m² et qu’il faut en déduire la surface des constructions privatives et la partie du jardin commun sur laquelle les consorts [N] disposent d’un droit de jouissance privative, il en résulte que c’est donc une proportion essentielle de la partie du jardin commun sur laquelle M. [V] disposait d’une jouissance privative qui a fait l’objet d’une appropriation par ce dernier.

Le jugement ne peut donc qu’être confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition.

43. S’agissant des dommages et intérêts réclamés par les consorts [N], c’est à juste titre que le tribunal a relevé que les désordres liés à des infiltrations ou à des fissures ont donné lieu à une action distincte qui s’est traduite par un jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 janvier 2019 et par un arrêt de la présente cour du 15 septembre 2022 tandis qu’il est admis les nuisances sonores liées au fonctionnement de la piscine, au demeurant contestées, ont cessé.

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

III- Sur les demandes dirigées contre les consorts [N]

44. Ces demandes concernent :

— la fermeture au moyen de baies vitrées de la partie de la terrasse des lots 6 et 8 située sous la plateforme en béton sur laquelle ont été édifiées les constructions de M. [V].

— l’érection d’un cabanon de jardin sur la partie du terrain, partie commune, dont les consorts [N] ont la jouissance privative;

— la mise en place d’un escalier donnant accès au lot 8

— la modification d’un garde-corps métallique remplacé par un garde-corps en bois avec un portillon;

Certaines demandes concernent plus spécifiquement Mme [Y] [N] qui aurait:

— procédé au remplacement des baies vitrées donnant coté [Adresse 10], avec une modification de la façade remplaçant une baie double vantaux coulissants par une porte fenêtre et un vitrage avec imposte

— créé un bardage en bois sur la façade côté [Adresse 10] et sur le côté du chemin d’accès aux lots 6 & 8.

— posé des points lumineux sur la façade.

— déposé le store banne de couleur beige, pour le remplacer par un store banne de couleur

orange.

— créé une troisième ouverture dans la façade partie commune, donnant sur le chemin d’accès aux lots 6 & 8.

45. Les consorts [N] soutiennent que la seule construction édifiée sur le terrain, partie commune, l’a été en 1990, et est constituée par l’escalier d’accès au lot n°8.

Que s’il a fait l’objet de travaux plus récents, en octobre 2004, il ne s’agissait que d’une réfection à l’identique, l’escalier d’origine, en bois, étant devenu dangereux du fait de son état dégradé.

46. Que selon le règlement de copropriété de 1983, seules constituent des parties communes 'les fondations, les murs porteurs du niveau 1, la chape séparative entre le niveau 1 et 2, l’intégralité du terrain'.

Que puisque les terrasses n’y figurent pas, il s’agit de parties privatives.

47. Qu’en tout état de cause, les opérations de construction et, notamment, la mise en place des baies vitrées, ont été achevées en 1990.

48. Ils soutiennent que dès lors que l’incorporation des terrasses couvertes dans leur lot privatif n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale, l’action en contestation relevait des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et constituait une action personnelle prescrite.

Qu’à considérer qu’il s’agissait de parties communes, ils peuvent se prévaloir de leur acquisition par usucapion, plus de trente ans s’étant écoulés depuis les années 1983-1984.

Qu’il en est de même de l’escalier.

49. Ils estiment que le cabanon, quant à lui, étant démontable, ne saurait être considéré comme un acte d’appropriation des parties communes.

50. En ce qui concerne le portillon de la rambarde, ils s’appuient sur le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures, qui a créé un article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel les copropriétaires souhaitant réaliser les travaux d’accessibilité à leurs frais n’ont plus à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale et doivent seulement, et préalablement à la réalisation des travaux, notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de l’assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

51. Ils affirment s’être soumis à cette formalité à l’occasion d’une assemblée générale qui s’est réunie le 22 septembre 2021.

52. En ce qui concerne la mise en place d’un bardage en bois, les consorts [N] soutiennent qui ne s’agissait là que de travaux de conservation de l’immeuble que l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965 autorise chaque copropriétaire à réaliser de son propre chef.

Qu’en effet, l’état du mur et du crépi, fissurés et abîmés, n’ assurait plus l’étanchéité du mur ce qui a conduit Mme [Y] [N] à réaliser des travaux d’isolation énergétiques en respectant et sans modifier l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’elle a posé un bardage en bois identique à celui déjà posé par M. [V].

Elle ajoute avoir obtenu une autorisation du service d’urbanisme de la ville.

53. S’agissant de la création d’une fenêtre dans le mur de façade donnant sur le chemin d’accès, les consorts [N] affirment qu’elle était rendue nécessaire par la nécessité d’aérer les locaux en raison des préconisations de l’expert judiciaire [O] et du refus de M. [V] d’autoriser la création d’un conduit d’aération.

Ils ajoutent que cet ouvrage a été autorisé par l’administration et ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale en ce qu’il n’est visible ni de la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble et n’affecte donc pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

54. Sur ces différents points, les consorts [N] concluent donc à l’infirmation du jugement.

55. Ils concluent en revanche à sa confirmation sur la question de la modification des baies vitrées par Mme [Y] [N], rendue nécessaire par son handicap qui l’empêchait de manoeuvrer ses baies vitrées.

Cette dernière explique par ailleurs avoir dû changer son store banne blanc qui avait été détruit par un sinistre et qu’elle l’a remplacé par un store de la couleur disponible en magasin, c’est-à-dire de couleur jaune, dans le silence du règlement de copropriété à ce sujet.

Sur ce,

56. Il apparaît que si l’acte de vente du 31 août 1983 est un peu ambigu quant à la désignation des parties communes, il énumère à ce titre les fondations, les murs porteurs du niveau, et la chape séparative entre les niveau 1 et 2.

Ce faisant, il se réfère implicitement à la définition des parties communes édictée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans le silence ou la contradiction des titres répute comme tel le gros-oeuvre des bâtiments.

57. Or en l’espèce, non seulement les terrasses en question reposent sur les fondations mais surtout, elles supportent les piliers qui soutiennent eux-même la chape sur laquelle ont été édifiées les constructions appartenant à M. [V].

Elles participent donc de la structure même du bâtiment et de son gros-oeuvre.

58. Au demeurant, cela résulte aussi de l’acte de donation du 26 février 2013 qui rappelait que des travaux avaient été réalisés n’ayant pas eu pour effet de porter atteinte aux parties communes à l’exception de ceux qui avaient procédé à l’incorporation dans les parties privatives des terrasses couvertes.

59. Il est exact par ailleurs que, comme le soutient M. [V], l’exception d’irrecevabilité invoquée par les consorts [N] et tenant à la prescription de l’action en démolition est irrecevable puisqu’il résulte de l’article 907 du code de procédure civile dans sa rédaction alors applicable (issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019) que le conseiller de la mise en état était seul compétent pour connaître des fins de non-recevoir, à supposer qu’ayant omis de saisir le juge de la mise en état de cette question, il fût possible de le saisir sur ce point.

60. S’agissant de l’invocation par les consorts [N] du bénéfice de la prescription acquisitive, il s’agit, ici aussi, d’une fin de non-recevoir puisque, comme l’a rappelé la cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 11 mai 2023, elle aurait pour effet de priver le demandeur à la démolition du droit d’agir.

Il s’en déduit que pour les mêmes motifs, cette fin de non-recevoir est elle-même irrecevable.

61. Par conséquent, l’exception d’irrecevabilité invoquée par M. [V] dans ses conclusions du 12 février 2026, sera admise.

62. Il en résulte donc que le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition des baies vitrées qui ferment les terrasses couvertes et de l’escalier implanté sur le terrain partie commune, toutes constructions dont il n’est pas contesté qu’elle n’avaient jamais donné lieu à une autorisation de l’assemblée générale.

Les consorts [N] ne démontrent en aucune façon que le cabanon implanté sur le terrain serait démontable.

Ils ne peuvent, non plus, pour les mêmes raisons que précédemment, invoquer à ce sujet la prescription de l’action en démolition.

Ce cabanon devra par conséquent être lui-même démoli.

63. Pour ce qui concerne la question du portillon de la rambarde en bois, il est exact que l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble".

64. Il est également exact que lors de l’assemblée générale de copropriété du 22 septembre 2021, les consorts [N] ont fait inscrire à l’ordre du jour, conformément à ce texte, un point d’information relatif 'à la réalisation à (leurs) frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite…'.

Qu’il y était joint un descriptif détaillé, une étude de faisabilité et des devis de maçonnerie, de menuiserie et d’étude de sol.

65. Cependant, alors que les consorts [N] ne versent aux débats que deux pages sur seize d’un document paraissant être extrait d’un 'DCE’de mai 2021 correspondant à un 'lot 02-ossature bois’ (pièce 72) et aucune des autres pièces justificatives, il n’est pas possible de faire le lien entre la passerelle en bois dont il semble s’agir dans ce seul document et le portillon litigieux.

Il n’est d’ailleurs pas plus démontré en quoi les travaux dont il s’agit seraient en lien avec l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

66. Pour ce qui concerne le bardage en bois, Mme [Y] [N] ne justifie en rien de ce qu’il se serait agi de mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble et comme l’a relevé le tribunal, l’apposition de ces éléments est nécessairement de nature à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble peu important à cet égard que des éléments semblables y soient présents par ailleurs.

67. Or, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;'.

68. Dès lors, faute d’avoir sollicité l’autorisation de la copropriété, ce bardage doit être ôté.

69. S’agissant de l’ouverture créée sans autorisation de l’assemblée générale, les consorts [N] ne sauraient raisonnablement prétendre qu’elle avait pour but de permettre l’aération de l’appartement étant entendu qu’à supposer que cela fût nécessaire, cette circonstance ne pouvait les dispenser de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale et surtout, il était possible d’y pourvoir par la création d’un orifice considérablement plus réduit et assurant une ventilation permanente, voire par tout autre dispositif spécifiquement destiné à l’aération.

70. Par ailleurs, s’il est possible d’admettre une modification sans autorisation de l’aspect extérieur des parties communes lorsque celle-ci est invisible pour les tiers et les autres copropriétaires, il est indifférent que la modification litigieuse ne soit pas visible depuis la voie publique.

71. De plus, dans le cas présent, il n’apparaît nullement que tel serait le cas, cette ouverture ayant été pratiquée, certes sur le côté de la construction, mais ce côté donnant sur le terrain commun dont les consorts [N] ont la jouissance privative.

M. [V] affirme que cette fenêtre est également visible depuis sa terrasse et depuis la rue et produit des photographies qui le démontrent.

72. Le jugement, qui a ordonné la suppression de cette ouverture, sera donc confirmé.

73. M. [V] conclut à l’infirmation du jugement en ce qui concerne le changement des baies vitrées par Mme [Y] [N].

Il considère que ces travaux se sont traduits par une modification de la façade puisqu’à la place de châssis avec des baies vitrées à double vantaux donnant sur l’impasse du [Localité 7] Coin, il a été créé une porte-fenêtre et un vitrage avec une imposte basse donnant sur le chemin d’accès.

74. Mais force est de constater qu’il s’agit là d’explications nébuleuses dans lesquelles il est question, de manière contradictoire, d’ouvertures donnant tantôt sur l'[Adresse 10] tantôt d’ouvertures donnant sur le chemin d’accès, c’est’dire sur des façades différentes.

La preuve n’est pas clairement rapportée de la situation antérieure et de la situation qui lui aurait succédé à la suite des travaux litigieux.

75. Le jugement sera donc confirmé sur ce point également comme il le sera à propos de la question du store banne dans la mesure où il est établi que Mme [N] a dû changer un tel store dégradé, qu’il n’était pas possible d’en trouver un identique et que le règlement de copropriété est muet sur cette question.

M. [V] n’explique enfin pas clairement ce que sont les 'points lumineux’ qui auraient été mis en place par les consorts [N] et dont il sollicite l’enlèvement.

IV- Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

76. M. [V] invoque à l’encontre du syndicat des copropriétaires les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles celui-ci a la charge de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes.

Il invoque également l’article 15 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

77. Il fait valoir qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avait nécessairement connaissance des travaux réalisés par les consorts [N].

Que cependant, en s’étant abstenu de toute action en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes, en ne s’associant ensuite qu’aux seules actions engagées par les consorts [N] et en ne s’associant aux siennes propres que tardivement et de manière partielle, le syndicat a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

78. Il sollicite donc sa condamnation à procéder, au même titre que les consorts [N], à la démolition des divers ouvrages litigieux tout en réclamant la mise en place d’une astreinte.

79. Cependant, s’il est possible de considérer que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une certaine passivité face aux atteintes portées à l’immeuble et aux parties communes, à commencer par les plus importantes et les plus flagrantes d’entre elles, c’est-à-dire celles portées par M. [V] lui-même, le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné qu’à réparer ses propres fautes.

80. Or, n’étant en rien à l’origine de l’édification et de la création des différents ouvrages litigieux, il ne saurait être condamné à les démolir, de surcroît lorsqu’il s’agit d’intervenir dans des parties privatives.

Il résulte de tout ce qui précède que chacun des appelants ayant succombé dans son appel supportera la charge des dépens par moitié.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et déclare en conséquence irrecevables les conclusions de M. [F] [V] notifiées le 2 mars 2026.

Écarte les exceptions d’irrecevabilité invoquées tant par M. [V] que par les consorts [N] sur le fondement des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Fait masse des dépens et dit qu’il seront supportés chacun pour moitié par M. [F] [V], d’une part, Mme [Y] [N] et MM. [W] et [D] [N], pris comme une seule personne, d’autre part.

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.