COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/02092 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3EQ

Société MONTILS

C/

Société Anonyme NEXITY STUDEA

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Février 2026

à :

M^e Philippe-laurent SIDER

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04621.

APPELANTE

SAS MONTILS

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Eric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Fabien GIRARDON, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

Société Anonyme NEXITY STUDEA

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Nexity Studea, qui a pour activité l’exploitation de résidences étudiantes, prend à bail commercial en qualité de locataire des lots au sein de diverses résidences et les met ensuite à la disposition des étudiants en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières.

La société SGRS, aux droits de laquelle est venue la société Gestrim campus 1 et aux droits de laquelle vient finalement la société Nexity Studea, a conclu les deux baux commerciaux suivants, en qualité de preneuse, portant sur deux lots distincts tous deux situés au sein de la résidence « Studea [Localité 8] [Localité 15] » ou '[Localité 8] Central Fac’ :

— le 8 janvier 1998, un bail commercial avec M. [B] portant sur le lot n°48, situé [Adresse 2] [Localité 8], pour la période du 1er octobre 1997 au 30 septembre 2006. Ledit bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2015 suivant avenant en date du 3 août 2006 conclu entre M. [B] et la société Gestrim Campus 1, venant aux droits de la société SGRS,

— le 22 septembre 1997, un bail commercial avec M. [H] portant sur le lot n°19( le n°4 au plan), situé [Adresse 3], pour la même période du 1er octobre 1997 au 30 septembre 2006. Ce bail a été également renouvelé pour la même période du 1 er octobre 2006 au 30 septembre 2015, suivant avenant en date du 20 mai 2006 conclu entre M. [H] et la société Gestrim Campus 1, venant aux droits de la société SGRS.

La société Nexity Studea loue tous les lots de copropriété au sein de la résidence Studea [Localité 8] [Localité 15].

Les deux bailleurs ont chacun fait successivement délivrer des congés les 8 décembre 2014 (pour M. [B]) et 11 février 2015 (pour M. [H]) à la preneuse, avec effet pour le 30 septembre 2015 (soit pour le terme des baux commerciaux), lesdits congés portant refus de renouvellement dépourvus de motifs et restant muets sur une éventuelle indemnité d’éviction à verser à la preneuse.

La preneuse, la société Nexity Studea, n’a pas quitté les lieux loués au 30 septembre 2015, date d’effet des congés.

Postérieurement à ces deux congés, les deux bailleurs ont également chacun successivement vendu leurs biens immobiliers les 8 avril (pour M. [B] )et 7 juillet 2016 (pour M. [H])à un même acquéreur, la société Montils. Les biens étaient alors encore occupés par la société Nexity Studea.

Un litige s’est noué entre la nouvelle propriétaire des deux lots (la société Montils) et la preneuse (ou ancienne preneuse), la société Nexity Studea, à laquelle la propriétaire déniait sa qualité de locataire et son droit d’occuper ses biens immobiliers.

Par actes d’huissier en date du 26 septembre 2017, la société Nexity Studea, a fait assigner, la société Montils, Messieurs [B] et [H] aux fins de fixation de montant de l’indemnité d’éviction. La preneuse renonçait toutefois à poursuivre la procédure engagée à leur encontre. Les assignations délivrées n’étaient pas été enrôlées et le président du tribunal de grande instance de Nice constatait leur caducité.

La nouvelle propriétaire des lieux a estimé que la société Nexity Studea était désormais dépourvue de tout droit d’occuper les lieux loués et que son action en fixation de l’indemnité d’occupation était prescrite.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2019, la société Montils a adressé à la société Nexity Studea une sommation d’avoir à quitter les lieux.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2019, la société Montils a assigné la société Nexity Studea devant le tribunal judiciaire de Nice pour demander de constater que la défenderesse était occupante sans droit ni titre des locaux loués et pour voir dire notamment que les deux précédents propriétaires des lieux loués ne pouvaient pas renoncer aux effets de leurs congés, seule la nouvelle propriétaire (c’est à dire elle-même) pouvant exercer une telle renonciation.

Par jugement prononcé le 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé en ces termes :

vu les actes notariés de vente en date des 8 avril 2016 et 4 et 7 juillet 2016,par lesquels la S.A Nexity Studea a fait l’acquisition des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 12] [Localité 8] [Adresse 10], appartenant à [Z] [L] [H] et [F] [B], et objets de baux commerciaux mentionnés dans ces actes comme 'reconduits tacitement",

vu l’absence de mention dans ces actes de vente des congés sans offre de renouvellement délivrés respectivement les 8 décembre 2014 et 11 février 2015 par [F] [B] et [Z] [L] [H] à la S.A Nexity Studea, locataire commerciale, pour le 30 septembre 2015,

— dit que [Z] [L] [H] et [F] [B] ont renoncé par le biais de ces actes de vente de leurs biens, à leurs congés respectifs sans offre de renouvellement en date des 11 février 2015 et 8 décembre 2014, et exercé ainsi leur droit de repentir,

— dit par suite que la société Nexity Studea n’est. pas occupante sans droit ni titre, mais est toujours locataire commerciale des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 13] [Adresse 10],

en conséquence, déboute la S.A.S Montils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejette les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts et amende civile formulées par la S.A Nexity Studea,

— condamne la S.A.S Montils à verser à la SA Nexity Studea une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire,

— condamne la S.A.S Montils aux entiers dépens.

Le 11 février 2022, la société Montils formait un appel en ces termes :'Appel tendant à l’annulation et/ou la réformation du jugement en ce qu’il a été statué comme suit :

1. Vu les actes notariés de vente en date des 8 avril 2016 et 4 et 7 juillet 2016 par lesquels la société SA Nexity Studea a fait l’acquisition des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 14], appartenant à [Z] [L] [H] et [F] [B], et objets de baux commerciaux mentionnés dans ces actes comme « reconduits tacitement » ,

2. vu l’absence de mention dans ces actes de vente des congés sans offre de renouvellement délivrés respectivement les 8 décembre 2014 et 11 février 2015 par [F] [B] et [Z] [L] [H] à la SA Nexity Studea, locataire commerciale, pour le 30 septembre 2015,

3. dit que [Z] [L] [H] et [F] [B] ont renoncé par le biais de ces actes de vente de leurs biens à leur congé respectif sans offre de renouvellement en date des 11 février 2015 et 8 décembre 2014, et exercé ainsi leur droit de repentir,

4. dit, par suite, que la SA Nexity Studea n’est pas occupante sans droit ni titre, mais est toujours locataire commerciale des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 14],

5.en conséquence, déboute la SAS Montils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

6. condamne la SAS Montils à verser à la SA Nexity Studea une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

7. condamne la SAS Montils aux entiers dépens

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 18 novembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, la société Montils demande à la cour de :

vu les articles L. 145-1 s du code de commerce, notamment L 145-4 et L 145-58, l’article 1240 du code civil,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a

' vu les actes notariés de vente en date des 8 avril 2016 et 4 et 7 juillet 2016 par lesquels la société SA Nexity Studea a fait l’acquisition des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 14], appartenant à [Z] [L] [H] et [F] [B], et objets de baux commerciaux mentionnés dans ces actes comme « reconduits tacitement »,

' vu l’absence de mention dans ces actes de vente des congés sans offre de renouvellement délivrés respectivement les 8 décembre 2014 et 11 février 2015 par [F] [B] et [Z] [L] [H] à la SA Nexity Studea locataire commerciale pour le 30 septembre 2015,

' dit que [Z] [L] [H] et [F] [B] ont renoncé par le biais de ces actes de vente de leurs biens à leur congé respectif sans offre de renouvellement en date des 11 février 2015 et 8 décembre 2014 et exercé ainsi leur droit de repentir,

' dit par suite que la SA Nexity Studea n’est pas occupante sans droit ni titre mais toujours locataire commerciale des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 12] [Adresse 9],

' en conséquence, déboute la SAS Montils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' condamné la SAS Montils à verser à la SA Nexity Studea une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SAS Montils aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— juger que faute d’être propriétaires des locaux à la date d’exercice du droit de repentir, M. [L] [N] et M. [F] [B] ne pouvaient exercer un tel droit,

— juger que la renonciation aux congés manifestée par M [L] [N] et M [F] [B] est un droit de repentir dépourvu de tout effet faute pour eux d’en être titulaires,

— juger qu’elle seule pouvait exercer ces droits de repentir en qualité de propriétaire,

— juger que la société Nexity Studea a définitivement renoncé à se prévaloir de la nullité des congés,

— déclarer la société Nexity Studea prescrite dans ses actions en paiement d’indemnité d’éviction au regard de la caducité des assignations qu’elle a fait délivrer,

— juger qu’en l’absence d’exercice des droits de repentir par leur seul titulaire la société Montils, les congés sans offre de renouvellement signifiés à la société Nexity Studea ont valablement et définitivement produits leurs effets,

en conséquence,

— déclarer la société Nexity Studea occupante sans droit ni titre, ainsi que tous occupants de ses chefs, des appartements lots n°12 et 48 sis dans la résidence Studea [Adresse 9] située [Adresse 4] et appartenant à la société Montils,

— ordonner l’expulsion de la société Nexity Studea des appartements lots n°12 et 48 dans la résidence [Adresse 13] [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 7] et celle de tous occupants de ses chefs,

— autoriser le concours de la force publique pour qu’il y soit procédé,

— condamner la société Nexity Studea à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 800 € pour chacun des deux appartements dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2017 et jusqu’à sa complète expulsion des locaux et celle de tous occupants de son chef,

— débouter la société Nexity Studea de sa demande de confirmation du jugement rendu,

— débouter la société Nexity Studea de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et amende formulées par la société Nexity Studea,

— débouter la société Nexity Studea de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € fondée sur la responsabilité contractuelle,

— débouter la société Nexity Studea de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € fondée sur une prétendue procédure abusive,

— débouter la société Nexity Studea de sa demande de condamnation fondée sur l’article 700 code de procédure civile de même qu’au titre des dépens,

— condamner la société Nexity Studea à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2022, la société Nexity Studea demande à la cour de :

vu l’article L 145-9 du code de commerce, les articles 1103, 1104, 1231-1, 1371 et 1719 du code civil, l’article 32-1 du code de procédure civile,

à titre principal,

— débouter la société Montils de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit que Messieurs [H] et [B] ont renoncé, par le biais des actes de vente de leurs biens, à leur congé respectif sans offre de renouvellement en date des 11 février 2015 et 8 décembre 2014, et exercé ainsi leur droit de repentir,

— dit que la Société Nexity Studea n’est pas occupante sans droit ni titre, mais toujours locataire commercial des lots 19 et 48 de la Résidence Studea [Adresse 9],

— débouté la Société Montils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— débouter la société Montils de sa demande de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 € par mois,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer versé par la Société Nexity Studea mensuellement,

— débouter la société Montils de sa demande au titre de l’intervention de la force publique,

faisant droit à l’appel incident de la société Nexity Studea,

— condamner la société Montils à verser à la société Nexity Studea la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations contractuelles,

— condamner la société Montils à verser à la société Nexity Studea la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

en tout état de cause,

— condamner la société Montils au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner la société Montils au paiement des entiers dépens de la présente instance y compris ceux de première instance comprenant les frais d’expertise.

MOTIFS

1-sur l’existence d’un bail commercial au profit de l’intimée et sur la demande de la société Montils de voir déclarer cette dernière occupante sans droit ni titre de ses locaux

1-1-sur le moyen de l’intimée relatif à la nécessaire remise en cause judiciaire préalable de la vente des deux biens immobiliers grevés des deux baux commerciaux litigieux

Pour s’opposer à toutes les demandes de l’appelante (la propriétaire des lieux), la société Nexity Studea estime que la société Montils ne peut en l’état demander son expulsion des lieux alors qu’elle a acquis deux studios avec des baux commerciaux tacitement reconduits aux termes de deux actes authentiques de vente, dans la mesure ou cette dernière ne remet nullement en cause lesdites ventes et leurs conditions.

Pour dire qu’elle peut tout à fait demander à la cour de juger que la société Nexity Studea n’est pas titulaire d’un bail commercial sur les lieux qu’elle a acquis et que cette dernière est occupante sans droit ni titre, la société appelante Montils soutient que l’intimée est un tiers aux actes de vente et qu’elle ne saurait s’en prévaloir. La société Montils ajoute qu’il aurait éventuellement appartenu à l’intimée de rechercher la responsabilité des vendeurs lui ayant signifié un congé avant ces ventes.

En l’espèce, le litige peut très bien être résolu par la cour sans remise en cause judiciaire préalable par la société Montils du contenu des deux actes de vente des deux studios par elle acquis, s’agissant d’un litige ne portant pas directement sur les ventes immobilières constatées par ces deux actes et concernant seulement les baux commerciaux grevant ou ayant grevé les dites ventes. Il appartient à la cour d’examiner le litige en fonction des éléments de fait et de droit dont elle dispose, dont les actes de vente litigieux ainsi que leurs stipulations contractuelles.

Ce moyen de la société Nexity Studea est donc inefficace.

1-2-sur le moyen l’appelante (nouvelle propriétaire des lieux) selon lequel la société intimée (Nexity Studea ) a définitivement renoncé à se prévaloir de la nullité des congés

L’appelante et bailleresse demande à la cour de juger que la société Nexity Studea a définitivement renoncé à se prévaloir de la nullité des congés. Toutefois, cette demande ou ce moyen sont sans objet, dès lors que l’intimée ne saisit aucunement la cour d’une demande d’annulation des congés litigieux de refus de renouvellement.

1-3-sur le moyen de la société preneuse intimée tiré de la renonciation des précédents propriétaires bailleurs aux effets des congés

Pour dire qu’elle est toujours titulaire des baux commerciaux portant sur les deux biens immobiliers acquis par la nouvelle propriétaire des lieux (société Montils) et pour s’opposer aux demandes de cette dernière d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation, la société Nexity Studea fait valoir :

— les deux anciens propriétaires des locaux ont renoncé aux effets des congés par la signature des actes authentiques de vente,

— le fait de vendre des biens auxquels sont attachés des baux qui se poursuivent tacitement suffit à démontrer, contrairement à ce qu’invoque la société Montils, que Messieurs [H] et [B] ont renoncé aux effets des congés délivrés par leurs soins,

— les renonciations aux effets des congés se manifestent de manière non équivoque par les actes de vente des lots n°19 et 48, dans la mesure où ces lots sont expressément stipulés être vendus avec les baux commerciaux qui s’y attachent, tacitement prolongés,

— aucune mention des congés précédemment délivrés n’apparaît dans les contrats de vente,

— un prix de vente des lots minoré a été accepté par les vendeurs, considérant que les baux commerciaux étaient transmis au nouvel acquéreur. M. [B] l’indique très clairement dans sa lettre du 28 septembre 2017 adressée à Nexity Studea,

— si la société Nexity Studea a fait délivrer des assignations en fixation du montant des indemnités d’éviction, c’était afin de ne pas perdre ses droits,

— ce que la société Montils cherche à qualifier de droit de repentir n’est que la confirmation des renonciations aux effets du congé,

— dès lors, c’est parfaitement à tort que la société Montils soutient que Messieurs [B] et [H] auraient tenté d’exercer un quelconque droit de repentir après la vente, puisque par la signature des actes de vente, les vendeurs avaient déjà renoncé explicitement aux effets des congés délivrés antérieurement.

Pour dire que la société intimée n’est pas sa locataire, qu’elle n’est pas titulaire d’un bail commercial avec elle, qu’elle n’a donc pas le droit d’occuper les lieux et pour dire que les deux baux commerciaux avaient déjà pris fin avant qu’elle n’acquière les biens immobiliers qui étaient grevés desdits baux, la société Montils rétorque :

— lorsque le bailleur a vendu l’immeuble après avoir délivré un congé sans offre de renouvellement, seul l’acquéreur qui n’est pour autant pas redevable de l’indemnité d’éviction est investi de la faculté d’exercer le droit de repentir,

— la Cour de cassation a jugé du caractère unilatéral et irrévocable du congé délivré de sorte qu’il met fin irrévocablement au bail,

— s’il est envisagé par la jurisprudence que le destinataire du congé puisse se prévaloir d’une renonciation de son auteur, il est constamment jugé que celle-ci doit résulter d’actes exprès ou d’un comportement exprimant sans équivoque la renonciation aux effets du congé, ce comportement devant être incompatible avec le congé,

— en l’espèce, le tribunal ne pouvait pas juger, au visa de ces fondements, qu’il résultait de la vente de leur appartement par Messieurs [H] et [B] avec la mention aux actes de vente, de baux se poursuivant tacitement, l’expression d’un comportement exprimant sans équivoque la renonciation aux effets des congés précédemment délivrés,

— la société Nexity Studea a, par deux actes signifiés le 26 septembre 2017, assigné la société Montils et ses vendeurs respectifs devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de les voir condamner à lui payer une indemnité d’éviction en raison de l’effet des congés délivrés pour le 30 septembre 2015,

— ce n’est qu’à réception des renonciations aux congés manifestées par MM [H] et [B], postérieurement à la délivrance des assignations, que la société Nexity Studea a renoncé à ses procédures en paiement d’indemnité d’éviction,

— à la date à laquelle Messieurs [H] et [B] ont imaginé exercer leur droit de repentir et renoncer aux effets des congés délivrés, soit après le 26 septembre 2017 date de signification des assignations, ils étaient en réalité dépourvus de tout droit de ce chef puisqu’ils n’étaient plus propriétaires des appartements vendus en avril et juillet 2017,

— seule la société Montils était donc titulaire du droit de repentir depuis les 8 avril 2016 et 7 juillet 21016.

En l’espèce, tout d’abord, contrairement à ce que prétend la nouvelle propriétaire des lieux et appelante, les anciens bailleurs étaient, sur le principe, en droit de renoncer aux effets du congé qu’ils avaient délivré à la preneuse, la société Nexity Studea.

Un congé peut en effet être rétracté, si toutefois cette rétractation est dépourvue de toute ambiguïté et si elle résulte d’actes exprès ou d’un comportement exprimant sans équivoque la renonciation aux effets du congé.

En l’espèce, les deux anciens propriétaires des lieux et bailleurs, avaient donné congé les 8 décembre 2014 et 11 février 2015 à la preneuse, la société Nexity Studea, pour le 30 septembre 2015. Lesdits congés, qui portaient refus de renouvellement et ne contenaient pas d’offres d’indemnités d’éviction, étaient dépourvus de motifs.

Postérieurement à la date de délivrance desdits congés et postérieurement à leur date d’effet (congés délivrés 8 avril et 7 juillet 2016 pour une date d’effet au 30 septembre 2015), les deux anciens propriétaires ont conclu des actes de vente des biens immobiliers (sur lesquels portaient les deux baux commerciaux litigieux) au profit de la nouvelle propriétaire appelante, les deux actes de vente comportant des stipulations contractuelles expresses prévoyant que les lots sont vendus avec les baux commerciaux qui s’y attachent et qui ont été tacitement prolongés.Les deux actes authentiques de vente ajoutent expressément que la transmission du bail sera notifiée à la locataire par les soins du notaire.

Ainsi, les deux actes de vente des lots n°19 et 48, au profit de la société Montils énoncent tous deux expressément, dans les mêmes termes, en page 6 du paragraphe intitulé 'propriété jouissance’ceci :« Le bien était initialement loué au profit de la société SGRS pour un usage d’habitation aux termes d’un bail commercial ['].Ledit bail a été renouvelé avec la SA Gestrim Campus 1 ['].un avenant audit bail a été conclu le 18 novembre 2018 (..) Ledit bail a été reconduit tacitement. [']Le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire. ['] La transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné. » (

De plus, aucun des deux actes de vente des biens immobiliers à la société Montils ne mentionne la délivrance de congés de refus de renouvellement par les deux anciens propriétaires à la locataire, concernant les deux biens immobiliers vendus (auxquels se rattachent les baux commerciaux litigieux).

Les ventes, par les deux anciens propriétaires, des locaux sur lesquels portent les baux commerciaux litigieux, ventes qui mentionnent expressément que les deux biens sont loués et que la transmission des baux sera notifiée à la locataire, constituent bien des actes positifs et non équivoques de renonciation par les deux vendeurs aux effets de leurs congés préalables.

La cour relève en outre qu’au moment où ils ont renoncé aux effets de leurs congés les

8 décembre 2014 et 11 février 2015, avec effet au 30 septembre 2015, les deux bailleurs étaient toujours propriétaires des lieux loués, qu’ils n’ont vendu que les 8 avril et 4 juillet 2016. Ces deux derniers avaient donc le droit d’agir ainsi.

La preuve de la renonciation des anciens propriétaires des locaux loués aux effets de leurs congés de refus de renouvellement (renonciation antérieure aux actes de vente à la société Montils des biens) est corroborée par les pièces suivantes (pièces postérieures à ladite renonciation et à la vente des biens, mais qui fournissent un éclairage utile) :

— aux termes d’un courrier du 28 septembre 2017, postérieur à la vente, adressé à la preneuse, M. [F] [B], l’un des anciens propriétaires de l’un des deux lots sur lequel porte l’un des deux baux commerciaux, indiquait être très surpris par la délivrance d’une assignation à son encontre par la société Nexity Studea en paiement de l’indemnité d’éviction, faisant valoir qu’il avait vendu son bien 'avec son bail commercial tacitement reconduit depuis le 30 septembre 2015".M. [F] [B] ajoutait 'le prix de vente estimé et fixé par M. [K] a d’ailleurs été minoré comte tenu de la reprise par l’acheteur du bail commercial en vigueur(…) Au regard des faits évoqués précédemment, notre renonciation au congé notifiée par lettre recommandée nous paraissait clairement formalisée. Par la présente, nous réitérons donc notre renonciation à la demande de congé du bail notifiée par lettre recommandée du 8 décembre 2014, renonciation matérialisée par la tacite reconduction formulée lors du mandat et figurant sur le compromis et sur l’acte de vente',

— le courriel du 31 octobre 2017 de l’avocat de la preneuse qui indique : 'à la suite de la renonciation à congé de M. [N] et de M. [B], je n’ai pas enrôlé les assignations délivrées à M. [N], à M. [B] et les deux assignations délivrées à la SAS Montils'.

Par ailleurs, le droit de repentir peut résulter de tout acte suffisamment explicite et manifestant, sans équivoque, la volonté du bailleur de se repentir. La renonciation des deux bailleurs à leurs congés, résultant d’actes positifs et non équivoques de leur part, s’analyse également en l’exercice d’un droit de repentir préalable aux ventes et à la perte de leurs qualités de propriétaires.

Le premier juge a donc à juste titre retenu que le droit de repentir avait été valablement exercé par les vendeurs bailleurs, la cour précisant que l’exercice de ce droit a eu lieu au plus tard à la date des actes de vente, et donc alors qu’ils étaient encore propriétaires des lieux et titulaires de ce droit.

Enfin, il ne peut être soutenu, comme le fait à tort l’appelante, que, parce que la société Nexity Studea a fait délivrer une assignation en paiement de l’indemnité d’éviction, tant aux anciens qu’à la nouvelle propriétaire des lieux, l’intéressée aurait elle-même renoncé à se prévaloir du bail commercial et aurait elle-même considéré que les congés délivrés par les anciens propriétaires étaient toujours valables. En effet, la société Nexity Studea a pu faire délivrer une telle assignation seulement pour sauvegarder son droit au paiement de l’indemnité d’éviction si jamais il s’avérait que les anciens propriétaires n’avaient pas renoncé à leurs congés. En tout état de cause, la société Nexity Studea n’a pas enrôlé ses assignations en paiement de l’indemnité d’éviction quand elle a justement obtenu confirmation, par courriers écrits des anciens propriétaires des lieux, que ces derniers avaient bien renoncé à leurs congés avant la vente des lieux.

La société Nexity Studea dispose bien de deux baux commerciaux réguliers sur les locaux achetés par la société Montils.

En conséquence, faisant droit à la demande de la société intimée, la cour confirme le jugement en ce qu’il dit que [Z] [L] [N] et [F] [B] ont renoncé, par te biais de ces actes de vente de leurs biens, à leur congé respectif sans offre de renouvellement en date des 11 février 2015 et 8 décembre 2014, et exercé ainsi leur droit de repentir.

L’intimée ayant la qualité de preneuse des locaux achetés par la société Montils à Messieurs [B] et [H] et disposant de baux commerciaux réguliers sur ces locaux, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il se prononce encore en ces termes :

— dit par suite, que la S.A Nexity Studea n’est pas occupante sans droit ni titre, mais est toujours locataire commerciale des lots 19 et 48 de la résidence [Adresse 14],

— déboute la S.A.S Montils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

2-sur les demandes de l’intimée (la preneuse ) en indemnisation pour inexécution par l’appelante (la bailleresse) de ses obligations contractuelles et pour procédure abusive

Vu les articles 542, 908 et 954 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

La société Nexity Studea sollicite la condamnation de la bailleresse appelante à l’indemniser à hauteur des sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations contractuelles et de 10.000 euros pour procédure abusive.

La société bailleresse intimée conclut au rejet des demandes indemnitaires de la preneuse appelante, invoquant l’absence par cette dernière de demande d’infirmation du jugement et le fait que la Cour d’appel ne peut dés lors que confirmer le jugement rendu.

En l’espèce, le jugement critiqué comprend, dans son dispositif, un chef de jugement qui rejette les demandes reconventionnelles indemnitaires de la société Nexity Studea contre la société Montils.

Or, dans ses conclusions prises devant cette cour, la société intimée réitère ses demandes indemnitaires formées en première instance (précédemment rappelées) mais sans expressément demander, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du chef de jugement rejetant lesdites demandes.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. En outre, l’appel incident n’est pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet.

En conséquence, conformément à la demande de la société Montils, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il rejette les prétentions de la société Nexity Studea de dommages-intérêts (tant pour manquement de la bailleresse à ses obligations que pour procédure abusive).

3-sur les frais du procès

La société Montils étant déboutée de toutes ses prétentions à hauteur d’appel, la cour ne peut que confirmer le jugement concernant également ses chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 (la société Montils ayant été condamnée aux entiers dépens de première instance et à payer une somme de 3000 euros à la défenderesse).

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Montils sera condamnée aux entiers dépens à hauteur d’appel et à payer une somme de 4000 euros à la société Nexity Studea sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Montils est déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant,

— condamne la société Montils à payer à la société Nexity Studea une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Montils aux entiers dépens dont ceux exposés par la société Nexity Studea.

Le Greffier, La Présidente,