COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

ac

N°2026/ 40

Rôle N° RG 25/05493 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZMO

[I] [G]

[R] [P] épouse [G]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1] – REPRÉSENTE PAR SAS FONCIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nicole GASIOR

l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 171F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 27 mars 2025, enregistré sous le numéro de pourvoi X 23-22.444 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 297 rendu le 14 septembre 2023 par la Chambre1.5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 20/03256, sur appel d’un jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 16 Janvier 2020, enregistré au répertoire général sous le numéro RG 15/12298.

DEMANDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur [I] [G]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [R] [P] épouse [G]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], ayant son siège social sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domiclité en cette qualité,

représenté par M^e Stéphane CALLUT de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Manon SANTONJA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

Signé par Madame Audrey CARPENTIER,, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président, empéché et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 7 décembre 2011, [I] [G] et [R] [P] épouse [G] ont acquis un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], constitué de trois étages sur rez-de-chaussée, avec un jardin au niveau du premier étage et une cour.

Leur immeuble est séparé par un mur pignon, propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Déplorant le déversement des eaux usées de la copropriété dans la descente des eaux pluviales de leur immeuble, les époux [G] ont, par acte d’huissier en date du 8 octobre 2015, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin qu’il soit condamné à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux désordres ainsi qu’à réparer leurs différents préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— reçu l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 1] en sa qualité de syndic professionnel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

— dit que l’immeuble du [Adresse 6], propriété des époux [G], est grevé d’une servitude d’évacuation des eaux usées par destination du père de famille dont est bénéficiaire l’immeuble du [Adresse 3],

— débouté les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

— condamné les consorts [G] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

— condamné les consorts [G] aux entiers dépens,

— débouté les consorts [G] du surplus de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a considéré en substance':

— que selon l’acte notarié du 7 novembre 1950, il a été procédé à la division du fonds et qu’à la création de l’immeuble le propriétaire a fait passer l’écoulement des eaux pluviales et usées entre les deux immeubles du [Adresse 8] sur le mur séparatif,

— que ces deux immeubles ont des auteurs communs au moins jusqu’à l’acte de partage intervenu en 1940,

— qu’il existe une servitude de canalisation par destination du père de famille';

— que le caractère illicite du branchement des canalisations dans la gouttière de l’immeuble [G] est écarté en raison de l’existence de cette servitude,

— qu’en application de l’article 31 du règlement du service de l’assainissement collectif modifié le 19 décembre 2014 les eaux usées et les eaux pluviales doivent faire l’objet de branchements indépendants,

— que toutefois s’agissant d’un système unitaire comme cela est le cas dans l’immeuble [G] il n’est pas démontré que les dispositions de l’article 31 y soient applicables,

— qu’il n’est donc établi l’existence d’un trouble anormal du voisinage

Par déclaration en date du 3 mars 2020, [I] [G] et [R] [P] épouse [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt rendu le 14 septembre 2023 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions, et condamné M. [I] [G] et Mme [R] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La cour a considéré':

— qu’il résulte de l’analyse de l’acte du notarié du 7 novembre 1950 que celui-ci est à l’origine de la division du [Adresse 9] et du [Adresse 6] et que l’aménagement des canalisations des évacuations d’eaux usées existait déjà à cette date et n’avait donc pu être réalisé que par le propriétaire initial du fonds.

— que les témoignages et les photographies qui sont communiquées par les parties mettent en évidence le caractère très ancien de ladite canalisation.

— que cette situation était apparente lors de la division des fonds et aucune modification ultérieure de cette canalisation n’est mise en évidence. Elle existait incontestablement lors de la vente de l’immeuble du [Adresse 10] aux époux [G] en 2011, lesquels ne pouvaient l’ignorer, une telle installation étant parfaitement visible.

— qu’il s’ensuit qu’à la division du fonds, l’aménagement réalisé au départ par les époux [T] pour leurs seuls intérêts, a donné naissance à une servitude venant grever l’une des parcelles issue de la division au profit de l’autre,

— que cette situation s’impose aux propriétaires successifs dès lors que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien';

— que l’obligation prévue par l’article 31 du règlement du service de l’assainissement collectif rend obligatoire la création d’un régime séparatif eaux pluviales/eaux usées et n’existe que pour les logements neufs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce';

— que les constats d’huissiers réalisés le 17 juin 2015 et 6 janvier 2016 sont insuffisants pour caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage';

[I] [G] et [R] [P] épouse [G] ont formé un pourvoi contre cette décision.

Par arrêt du 27 mars 2025 la cour de cassation a statué en ce sens':

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 14 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] et le condamne à payer à M. et Mme [G] la somme globale de 3 000 euros ;

La cour a considéré au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis que l’acte du 7 novembre 1950 mentionnait que l’immeuble situé au n°[Cadastre 1] appartenait à [V] [A] pour lui avoir été attribué en pleine propriété par un acte notarié du 21 janvier 1905, et que l’immeuble situé au n°[Cadastre 2] appartenait par tiers en nue-propriété aux trois enfants d'[N] [T], qui en était le seul propriétaire, et en usufruit à [V] [A], sa veuve, la cour d’appel, qui a considéré que cet acte avait procédé à la division d’un fonds unique composé des immeubles situés aux n° 36 et 38, en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé le principe susvisé.

Par acte du 06 mai 2025 [I] [G] et [R] [P] épouse [G] ont saisi la cour d’appel de renvoi.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025 [I] [G] et [R] [P] épouse [G] demandent à la cour de':

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 16 janvier 2020, en ce qu’il a débouté les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires au motif unique que l’immeuble du [Adresse 6], propriété des époux [G], est grevé d’une servitude d’évacuation des eaux usées par destination du père de famille dont le bénéficiaire est l’immeuble du [Adresse 3] et a condamné les époux [G] à leur verser la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau,

JUGER que les canalisations issues du [Adresse 3] ne permettent pas que la descente de gouttière du [Adresse 10] soit indépendante et ne permettent pas l’accès aux eaux de pluie

JUGER que des piquages empiètent et se branchent de façon illicite dans la descente de gouttière de l’immeuble voisin situé au [Adresse 6] appartenant aux époux [G],

JUGER que ces piquages situés sur l’immeuble du [Adresse 10] servent à l’évacuation des eaux usées de l’immeuble du [Adresse 3],

JUGER que époux [G] ont subi et subissent encore des dommages importants causés par cette situation. JUGER que lesdits dommages sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage,

JUGER qu’il n’a jamais existé de propriétaire unique des deux immeubles litigieux ayant donné naissance à une servitude venant grever l’une des parcelles au profit de l’autre ;

JUGER que les biens ne sont grevés d’aucune servitude que ce soit.

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] à modifier leur évacuation d’eaux usées de façon qu’elles n’empiètent plus sur la propriété du [Adresse 10],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] à procéder à l’enlèvement des tuyaux, canalisations, déversoirs et autres matériels piqués sur leur descente de gouttière,

JUGER que ces trois condamnations seront assorties d’une astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] à verser aux époux [G] la somme de 10.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] à verser aux époux [G] la somme de 5.000,00 € du fait de la résistance abusive dont il a fait montre

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] à verser aux époux [G] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] aux entiers dépens';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] demande à la cour de':

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que l’immeuble situé au [Adresse 11], est grevé d’une servitude d’évacuation des eaux de pluies et eaux usées du fait de l’homme dont est bénéficiaire l’immeuble situé au [Adresse 12] ;

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE : JUGER que Monsieur [I] et Madame [R] [G] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [R] [G] de leur demande de réalisation des travaux sous astreinte ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [R] [G] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [R] [G] aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

'

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

'

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] dans ses dernières conclusions ne demande ni la confirmation ni l’infirmation du jugement querellé. La cour n’est donc saisie d’aucune demande de sa part.

1-Sur les demandes principales

1.1-sur l’existence d’une servitude d’écoulement au profit du syndicat des copropriétaires

[I] [G] et [R] [P] épouse [G], qui fondent leur action principale sur la théorie du trouble anormal du voisinage, soutiennent que les canalisations issues du [Adresse 3] se branchent de façon illicite dans la descente de gouttière de leur immeuble et que cette situation leur cause plusieurs troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Ils contestent l’existence d’une servitude par destination du père de famille en ce que les deux immeubles n’ont pas d’auteur commun, que l’acte du 7 novembre 1950 mentionne que l’immeuble situé au n° [Cadastre 1] appartenait à [V] [A] épouse [T] pour lui avoir été attribué en pleine propriété par un acte notarié du 21 janvier 1905, et que l’immeuble situé au n° [Cadastre 2] appartenait par tiers en nue-propriété aux trois enfants d'[N] [T], qui en était le seul propriétaire, et en usufruit à [V] [A], sa veuve, que dès lors l’immeuble situé au [Adresse 9] a appartenu entièrement à M. [N] [T], et l’immeuble du [Adresse 10] a appartenu entièrement à son épouse Mme [V] [A] épouse [T],

Ils ajoutent qu’il n’existe aucune servitude conventionnelle tandis que celle dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est contraire à l’ancien article 31 du règlement du service de l’assainissement collectif,

Enfin s’agissant de l’existence d’une servitude de fait telle que revendiquée par le syndicat des copropriétaires ils soutiennent que la servitude d’écoulement des eaux usées dont l’exercice exige le fait de l’homme, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription, même si cette servitude s’exerce au moyen d’une canalisation permanente et apparente.

Le syndicat des copropriétaires en réponse revendique être titulaire d’une servitude continue et apparente acquise par prescription trentenaire pour les canalisations situées sur sa façade et se déversant dans la gouttière de l’immeuble situé au n°[Cadastre 1] appartenant aux époux [G], que les canalisations litigieuses se trouvent sur la façade du mur de l’immeuble n°[Cadastre 2], face à l’immeuble du n°38 et sont donc visibles, et que cette configuration a toujours existé, tel que cela ressort des différentes attestations des propriétaires de la copropriété du n°36.

Il ajoute que ce branchement unique n’est pas contraire aux dispositions du règlement d’assainissement collectif en vigueur puisque selon son annexe 1 « La séparativité des eaux pluviales et sanitaires, sur exutoire public unitaire, est obligatoire dans le cas de branchements neufs, constructions existantes nouvellement desservies par un réseau unitaire devenu séparatif, constructions présentant un risque sanitaire du fait de l’absence de branchements d’eaux usées et d’eaux pluviales indépendants ».

Sur ce

Aux termes des articles 688 et 689 du Code civil les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables. Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

L’article 690 du Code civil indique que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans tandis que l’article 691 du même code prévoit que Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Les parties se sont opposées sur la licéité du branchement des canalisations depuis le mur pignon du n°[Adresse 3] relevant de la copropriété, dans la gouttière de l’immeuble n°[Adresse 6] appartenant à la partie appelante.

Ce point de litige n’est toutefois pas de nature à permettre de confirmer ou d’infirmer l’anormalité du trouble puisque les appelants se plaignent de la présence de fuites d’eau provenant de ces aménagements, qui même s’ils étaient conformes ou licites'; pourraient pour autant être perçus comme anormaux du point de vue des appelants.

Au surplus, l’existence d’une servitude par destination du père de famille a été définitivement écartée.

S’agissant de la servitude du fait de l’homme revendiquée par le syndicat des copropriétaires il sera relevé que les branchements litigieux sont destinés à l’écoulement à la fois des eaux pluviales et des eaux usées. Il s’agit dès lors de deux régimes différents puisque si la servitude de canalisation des eaux pluviales est par nature qualifiée de servitude continue, tel n’est pas le cas pour l’écoulement des eaux usées qui nécessite l’intervention du fait de l’homme et est donc qualifiée de servitude discontinues.

À ce titre le moyen tiré de l’acquisition de la prescription trentenaire d’une servitude d’écoulement des eaux est inopérant et ne permet donc pas de reconnaître au syndicat des copropriétaires le bénéficie d’une telle servitude même si cette servitude s’exerce au moyen d’une canalisation permanente et apparente.

Enfin le fait que selon le syndicat des copropriétaires la réunion des eaux usées et des eaux pluviales serait en réalité autorisée par le règlement du service de l’assainissement collectif, à condition d’être réalisée en dehors de la construction à desservir et de préférence dans le regard dit « regard de façade» pour permettre tout contrôle au service de l’assainissement,'est totalement inopérant également pour déterminer si ce type de branchement constitue en soi un trouble anormal subi par les appelants puisqu’il s’agit d’un mécanisme de responsabilité sans faute qui repose sur l’appréciation in concreto de l’anormalité.

Ce moyen sera donc rejeté.

1.2- sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage

Pour démontrer l’existence d’un trouble anormal [I] [G] et [R] [P] épouse [G] produisent notamment deux constats d’huissiers et des attestations de leurs locataires faisant état d’écoulement d’eaux, d’odeur nauséabonde. Les appelants précisent que ces désagréments ont cessé à compter du février 2019, en raison de la prise d’un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble qui se trouve de fait inoccupé.

Le syndicat des copropriétaires indique que le réseau public du centre-ville de [Localité 1] est unitaire et collecte à la fois les eaux usées et les eaux pluviales, cette configuration est similaire pour tous les anciens immeubles situés au centre de la ville. Il considère que l’inconvénient subit par les époux [G] est uniquement dû à l’ancienneté de la construction de l’immeuble et à la configuration qui en résulte, et il concerne tous les immeubles du centre-ville de [Localité 1]. Il ajoute que les désordres qu’ils invoquent sont d’ordre privatif puisque issus d’un dégât des eaux d’une canalisation privative et sans lien avec la canalisation objet du litige, que les piquages de l’immeuble 36 vers l’immeuble 38 ne présentent aucune fuite et qu’ils ne procèdent que par allégations au sujet des désordres dans la cave et de la présence de mousse.

Sur ce'

Aux termes de l’ article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient aux appelants de démontrer l’existence d’un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

Le constat d’huissier du 17 juin 2015 relève que le mur pignon qui supporte le déversoir du 1er étage de l’immeuble 36 est fuyant, de l’eau s’écoule laissant apparaître une mousse verte, que cette coulée se prolonge sur le sol de leur balcon situé à l’aplomb, que les plinthes carrelées sont décollées, le carrelage présente une décoloration et des traces de moisissure significatives. Il poursuit au niveau rez-de-chaussée, et mentionne qu’en sous face du balcon permettant d’accéder au jardin, à l’aplomb de la coulée, des traces d’humidité et des auréoles sont visibles. Il ajoute qu’une poutre en bois s’est décrochée en sous face et s’est abattue sur le sol à l’aplomb. Dans la cave en sous-sol, le commissaire de justice note que les murs et le sol sont très humides et qu’un trou contient une flaque d’eau usée avec présence de mousse

Dans le constat dressé le 6 janvier 2016 il est à nouveau relevé ceci : « Sur la façade du mur pignon au droit du réservoir situé au premier étage une mousse verte, des traces de coulée significatives qui impactent le crépi. Ces traces de coulée se prolongent sur le sol du balcon de notre requérant situé à l’aplomb et permettant l’accès au jardin en cour arrière. Il est à remarquer l’absence de plinthe carrelée au droit du désordre précité et la présence de mousse verte significative en lieu et place avec des traces de moisissure. Le mur pignon est fissuré au niveau de la trace de la coulée sur la façade. La structure métallique soutenant le balcon est marquée par des traces d’oxydation et de rouille au-dessus des désordres précités dans l’alignement des traces de coulées visibles en façade. Dans la cave nous observons que le trou situé à l’entrée de la cave est marqué d’une flaque d’eau usée noirâtre. Il se dégage de ladite cave une odeur d’eau usée nauséabonde ».

L’analyse des deux attestations de M.[W] et Mme [F], locataires de l’immeuble, mentionnent également la sortie régulière d’eaux usées depuis les canalisations apposées sur le mur pignon voisin.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires les constats d’huissiers versés en procédure permettant d’identifier clairement les traces d’écoulement d’eau en provenant des canalisations installées sur son mur pignon et le cheminement des canalisations qui rejoignent celle de l’immeuble des appelants, ainsi que la détérioration des matériaux situés sous ces canalisations, comme le carrelage et les plinthes posés sur le balcon de l’immeuble des appelants. Les descriptions précises du commissaire de justice confirment la présence de mousse verte et d’odeurs liées à ces écoulements, mousse qui se retrouve également dans la cave de leur immeuble.

La présence de canalisations servant manifestement à évacuer des eaux usées fuyardes et installées dans le collecteur de l’immeuble voisin, conduisant à recueillir ces eaux identifiées comme nauséabondes, caractérise à l’évidence une anormalité qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage, cette anormalité provenant de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des mesures destinées à faire disparaître le trouble, le syndicat des copropriétaires propose de réaliser des travaux en procédant par l’extérieur du bâtiment à la création d’une évacuation le long de celle existante partant du deuxième étage pour rejoindre le regard du rez-de-chaussée, solution qui aurait été refusée par les appelants. Il n’est pas démontré sur la base du devis proposé que cette solution serait la plus adaptée et la plus conforme au règlement du litige.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires sera condamné à modifier les évacuations d’eaux usées de son bâtiment en procédant à l’enlèvement des tuyaux, canalisations, déversoirs et autres matériels piqués sur la descente de gouttière de l’immeuble [Adresse 6], dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 6 mois.

2- Sur les demandes indemnitaires

[I] [G] et [R] [P] épouse [G] forment une demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance, caractérisé par l’impossibilité d’utiliser leur cave, la cour, le préau et la terrasse pendant des années et ne pouvant pas récupérer les eaux de pluie pour arroser leur jardin, qu’ils évaluent à la somme de 10'000 euros.

Il résulte des pièces communiquées que [I] [G] et [R] [P] épouse [G] ont commencé à déplorer la présence d’écoulement d’eaux dès 2014. Les photographies annexées aux deux constats d’huissier ne permettent pas de démontrer que la présence des écoulements litigieux a été de nature à empêcher l’utilisation de la cour, du préau ou de la terrasse. En revanche, la caractérisation de l’odeur nauséabonde ressentie par les locataires et le commissaire de justice impacte nécessairement la jouissance des espaces extérieurs et également le stockage dans la cave.

Compte tenu de ces éléments et de la durée des désagréments manifestés à partir de 2014 et interrompus en 2019 il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires à les indemniser du préjudice de jouissance à hauteur de 5'000 euros.

[I] [G] et [R] [P] épouse [G] forment également une demande au titre de la résistance abusive. Pour autant aux termes de leurs écritures ils n’expliquent aucunement dans quelle mesure le comportement du syndicat des copropriétaires aurait été particulièrement opposant pour reconnaître sa responsabilité. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [I] [G] et [R] [P] épouse [G].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement dans toutes ses dispositions';

Statuant à nouveau des chefs infirmés';

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice à modifier les évacuations d’eaux usées de son bâtiment en procédant à l’enlèvement des tuyaux, canalisations, déversoirs et autres matériels piqués sur la descente de gouttière de l’immeuble [Adresse 6], dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision,

Dit que passé ce délai et faute de s’être exécuté, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice sera condamné au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 6 mois';

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice à verser à [I] [G] et [R] [P] épouse [G] la somme de 5'000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens';

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice à verser à [I] [G] et [R] [P] épouse [G] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ