COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/109

Rôle N° RG 22/01394 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYYK

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES '[Adresse 1]'

C/

S.C. RESIDENCE [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Juliette HURLUS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 25 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01794.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES '[Adresse 1]' agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet Philippe PEYRIN, Société à Responsabilité limitée au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de NICE sous le n° 392.212.718, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en cette qualité domicilié audit siège

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté de M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C. RESIDENCE [Adresse 1] La société Résidence [Adresse 1], société civile issue de la transformation de la SNC [R] ET COMPAGNIE selon acte de Maître [W] Notaire du 21 février 1963 non immatriculée au RCS, sis [Adresse 3] à [Localité 1] représentée par Maître [S] [M] membre de la SELARL BG & ASSOCIES, en sa qualité de mandataire ad hoc de ladite société demeurant [Adresse 4] à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocate au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 22 octobre 1963, il a été constitué une société en nom collectif (SNC) dénommée '[T] [R] et Compagnie', ayant pour objet l’acquisition d’un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 1] (06), aux fins de construction d’un immeuble.

Ses associés fondateurs étaient monsieur [Y] [U] (900 parts) monsieur [D] [C] (1 000 parts) et monsieur [T] [R] (100 parts).

Par acte sous seing privé du 22 février 1964, M. [U] a cédé l’intégralité de ses parts sociales (900 parts), à la société d’études et de participations immobilières (SEPI).

Suivant acte notarié du 21 février 1966, les associés de la SNC '[T] [R] et Compagnie’ ont décidé de transformer cette société en une société civile (SC) dénommée 'société civile Résidence [Adresse 1]', ayant pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation, la gestion et l’entretien de l’immeuble, sa division par lots, l’aliénation de tout ou partie de l’immeuble de quelque manière que ce soit.

Par acte du 21 juin 1968, la SC Résidence [Adresse 1] a vendu à la SCI Vital – Huit les lots n°1, 4, 6, 7, 8, (5 caves en sous-sol) et 11 (appartement au rez-de-chaussée), 12 (un appartement au rez-de-chaussée), 15 (un appartement situé au 2ème étage), 19 (un studio situé au 4ème étage) et 20 (un appartement situé au 4ème, 5ème et 6ème étages), de l’immeuble édifié.

Par acte du 23 septembre 1970, la SC Résidence [Adresse 1] a vendu à la SCI Vital – Huit les lots n°9 et 14.

Les lots n°2, 3, 10, 13, 16 et 17 ont été cédés par la suite.

L’intégralité des lots a été cédé à l’exception du lot n°5 (une cave en sous-sol) et du lot n°18 (un appartement au 3ème étage). Ces lots n’ont pas été attribués.

Par ordonnance du 23 novembre 2017, le présidence du tribunal de grande instance de Nice, à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06), a désigné Maître [S] [M], es qualité de mandataire ad hoc afin de représenter la SC Résidence [Adresse 1].

Par exploit d’huissier du 16 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de ladite résidence, représenté par son syndic en exercice a fait assigner la SC Résidence [Adresse 1], représentée par Maître [M], es qualité de mandataire ad hoc, par devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de la voir condamner à lui payer un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement contradictoire du 25 novembre 2021, le tribunal a :

— condamné la société civile (SC) Résidence [Adresse 1], représentée par maître [M], à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

* 11 951,85 euros, au titre des charges de copropriété dues de l’année 2018 au 5 août 2021, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation ;

* 6 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût de 197,63 euros, de la sommation de payer ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges antérieures à 2017, au titre des frais nécessaires et au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Suivant déclaration au greffe en date du 30 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par la personne de son syndic en exercice, a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— condamne la SC Résidence [Adresse 1] à lui payer les sommes de :

* 12 449,83 euros, au titre des charges dues entre le 1er avril 2014 et le 31 décembre 2017, outre les intérêts à taux légal à compter du commandement en date du 25 mars 2015, pour la somme de 5 371,17 euros et de l’assignation du 16 avril 2018 pour le surplus ;

* 1 051,14 euros au titre des frais induit pour le recouvrement des charges impayées ;

* 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

* 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilen outre les entiers dépens, incluant le commandement de payer (215,48 euros) et la sommation (197,75 euros) ;

— juge que les condamnations seront assorties de l’anatocisme.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le premier juge lui a reproché de ne pas justifier les raisons pour lesquelles à compter de 2013, les appels de fonds ont été adressés à la SCI Vital-Huit et à M. [R] ;

— or la société n’avait plus d’existence juridique ;

— c’est au copropriétaire qu’il appartient de justifier de tout changement de domicile ou siège social ;

— la SC Résidence [Adresse 1] ne pouvant être touchée, le syndic était en droit d’adresser les appels de fonds, convocations et AG directement à M. [R], associé indéfiniment responsable ;

— la créance est certaine, liquide et exigible

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SC Résidence [Adresse 1], représentée par maître [M], demande à la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges antérieures à 2017, au titre des frais nécessaires et au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période antérieure à 2018 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnations au titre des frais injustifiés ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— l’imputabilité des sommes réclamées est discutable tel que l’a constaté le tribunal ;

— à la lecture des pièces produites elle n’a pas été destinataire des appels de fonds ;

— pour la période 2016 et 2017, les appels de fonds ont été adressés à la SCI Vital-Huit ;

— pour la période 2013 à 2016, les appels de fonds ont été adressés à M. [R]

— en l’absence de justificatifs comptables lesdites charges ne sauraient lui être imputables ;

— le caractère nécessaire des frais n’est pas rapporté ;

— aucune mauvaise foi n’est caractérisée.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 27 novembre 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

A titre liminaire, il échet de constater que la demande d’infirmation du syndicat des copropriétaires porte sur le fait qu’il a été débouté de sa demande d’arriéré des charges pour la période comprise entre le 1er avril 2014 et le 31 décembre 2017, selon décompte figurant à la sommation de payer du 26 février 2018.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

L’article 65 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, prévoit qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.

En l’espèce, au vu des pièces produites, il n’est pas contesté que les appels de charges et convocations aux assemblées générales n’ont pas été adressés à la SC Résidence [Adresse 1] pour la période allant de l’année 2013 à l’année 2017.

Les appels de fonds pour la période 2013 à 2016 ont été adressés directement à M. [R], à son adresse personnelle, et à la SCI Vital-Huit pour la période 2016 et 2017.

Or, pour établir qu’un copropriétaire a été régulièrement convoqué, le syndicat des copropriétaires doit prouver que la lettre de convocation a été effectivement présentée à l’adresse que le copropriétaire a déclarée au syndic (Civ. 3e, 10 juill. 2013).

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la convocation à l’assemblée générale du 31 juillet 2014, adressée par courrier recommandé avec accusé de réception à M. [R], [Adresse 6] à [Localité 2] (84) ;

— la convocation à l’assemblée générale du 23 octobre 2015 ;

— la convocation à l’assemblée générale du 7 octobre 2016 ;

— la convocation à l’assemblée générale du 17 octobre 2017, adressée par courrier recommandée à la SC Résidences [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 juillet 2014 (notifié à M. [R]), 23 octobre 2015 (notifié à M. [R]), 7 octobre 2016 (notifié à la SCI Vital Huit), 17 octobre 2017 (notifié à la SC Résidence [Adresse 1]), 11 décembre 2018 (notification non justifié) ;

— les appels de fonds du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2016 notifiés à M. [R], [Adresse 6] à [Localité 2] (84) ;

— les appels de fonds du 1er avril 2016 au 30 juin 2017 notifiés à la SCI Vital-Huit ;

— les appels de fonds du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2017 et leur régularisation suite à l’assemblée générale du 17 octobre 2017 ;

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit, sans renverser la charge de la preuve, que le premier juge a estimé qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de justifier de ses diligences pour envoyer les lettres de convocation et appels de fonds à la SC Résidences [Adresse 1] ou à sa dernière adresse connue.

La société n’avait plus d’existence juridique, et n’avait pas changé d’adresse. Elle ne pouvait donc pas informer celui-ci d’un changement d’adresse, étant précisé qu’en tout état de cause, aucune sanction n’est prévue en cas de non respect des dispositions de l’article 65 du décret susvisé, si un copropriétaire oublie d’aviser le syndic de son changement d’adresse.

Cependant, contrairement à l’analyse du premier juge, le syndicat des copropriétaires démontre avoir notifié les appels de charges à compter de l’année 2017 à la SC Résidences [Adresse 1]. De même, il prouve avoir dûment convoqué ladite société civile à l’assemblée générale du 17 octobre 2017, laquelle était en charge de l’adoption du budget prévisionnel de l’année 2017.

La sommation de payer du 26 février 2018 a été adressée au siège social de la SC Résidences [Adresse 1].

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a estimé que la SC Résidences [Adresse 1] n’était pas redevable des charges de copropriété de l’année 2017.

Il sera confirmé pour le surplus pour la période allant de 2014 au 31 décembre 2016, les convocations, notifications des procès verbaux des assemblées générales et appels de fonds n’ayant pas été adressés à la SC Résidences [Adresse 1], revêtant seule la qualité de copropriétaire.

Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires, déduisant des qualités d’associé indéfiniment responsable de M. [R] de la SC Résidences [Adresse 1] et de gérant de la SCI Vital-huit est inopérant à régulariser la procédure et à rendre imputable les sommes réclamées à la SC Résidences [Adresse 1], es qualité de copropriétaire des lots n°5 et 18, non attribués.

Par conséquent, la SC Résidences [Adresse 1] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, pour l’année 2017 la somme de 2 627,13 euros, se décomposant comme suit :

—  686,43 euros (appel de fonds du 1er janvier 2017 au 31 mars 2017)

—  686,43 euros (appel de fonds du 1er avril 2017 au 30 juin 2017)

—  598,62 euros (appel de fonds du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017)

—  28,92 euros (fonds travaux Alur)

—  603,74 euros (appels de fonds 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017)

—  28,92 euros (fonds travaux Alur)

— Régul appel de fonds : 15, 36 euros + 142,55 euros + 142,55 euros

sous total = 2 933,52 euros

— solde charges 2016 : + 303, 06 euros

— régul fonds Alur : + 3, 31 euros

sous total = 306,37 euros

total = 2 627,15 euros (2 933,52 euros – 306,37 euros) due au titre des charges de copropriété de l’année 2017, avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

Ainsi l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Il échet au syndic de démontrer que ces frais sont afférents à des diligences précises sortant de sa gestion courante.

En l’espèce,le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 051,14 euros

sans indiquer à quoi ces frais correspondent précisément, hormis les frais relatifs à un commandement de payer de 215,48 euros et à une sommation de 197,75 euros qu’il estime entrer dans les dépens.

Or sur le décompte produit au soutien de la sommation de payer, les frais datent de 2015 et s’élèvent à la somme de 325,20 euros, incluant le commandement de payer dont il demande paiement au titre des dépens.

Sur le décompte (pièce 12) les frais s’élèvent à 522,95 euros, incluant également les coût du commandement de payer et de la sommation, dont il réclame paiement au titre des dépens.

Au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires ne permet pas de déterminer et individualiser les frais dont il réclame le paiement.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la SC Résidences [Adresse 1] a commis des manquements et une carence, constitutifs d’une faute qui causerait à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En effet, ce n’est qu’à compter de l’année 2017 qu’elle a été destinataire des appels de fonds et a été dûment convoquée aux assemblées générales des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06), de sa demande d’anatocisme.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SC Résidences [Adresse 1] aux dépens de première instance, incluant le coût de la sommation à hauteur de 197,73 euros, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande visant à voir condamner la SC Résidences [Adresse 1] du coût du commandement de payer du 20 mars 2015, adressé à M. [R].

Succombant, la SC Résidences [Adresse 1] sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06), représenté par son syndic en exercice, de sa demande en paiement à l’encontre de la SC Résidences [Adresse 1] des charges de copropriété dues pour l’année 2017 ;

— confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Condamne la SC Résidences [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 627,15 euros due au titre des charges de copropriété de l’année 2017 avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06), de sa demande d’anatocisme ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais non compris dans les dépens ;

Condamne la SC Résidences [Adresse 1] à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,