MINUTE N° 110/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 mars 2025

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00387 – N° Portalis DBVW-V-B7H-H73H

Décision déférée à la cour : 08 Décembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.C.M. AGYL

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 11]

représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e LOUY, avocat au barreau de Strasbourg.

INTIMÉE :

La S.N.C. JPAL

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e ULMER, avocat au barreau de Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 7 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 14 janvier 2008, la clinique [8] a consenti aux docteurs [J], [L], [Z], [W] et [I] un bail de locaux professionnels situés [Adresse 2] à [Localité 11] (67) lequel, par avenant du l7 décembre 2008, a été transféré à la SCM Agyl.

Selon acte authentique en date du 22 juin 2017, la clinique [8] a cédé à la SNC JPAL la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 6]-[Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 11], en ce compris les locaux objet du bail professionnel conclu avec la SCM Agyl.

Le 13 février 2019, la SCM Agyl et la SNC JPAL ont signé un accord transactionnel aux termes duquel le bail professionnel conclu le 14 janvier 2008 a été résilié par anticipation au plus tard pour le 16 septembre 2019 date à laquelle la locataire a libéré les locaux.

Selon acte authentique de vente en date du 19 mars 2019, la SAS Arava Development a acquis la propriété de cet ensemble immobilier.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 septembre 2019, la SNC JPAL a mis en demeure la SCM Agyl d’avoir à lui payer la somme de 33 743,49 euros au titre d’un arriéré de charges locatives.

Le 11 mai 2020, la SCM Agyl a fait assigner la SNC JPAL devant le tribunal judiciaire de Strasbourg pour voir juger qu’elle n’était redevable d’aucun montant à la SNC JPAL et réserver son droit de conclure à répétition d’indû (n°RG 20-1851).

Le 12 mai 2020, la SNC JPAL, a fait assigner la SCM Agyl devant le tribunal judiciaire de Strasbourg à fin de paiement à titre principal de la somme de 32 723,48 euros correspondant à un solde restant dû sur charges locatives au 17 mars 2019 (n°RG 20-1817).

Par ordonnance du 4 février 2021, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.

Par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

débouté la SCM Agyl de sa demande avant dire droit de communication de pièces ;

condamné la SCM Agyl à payer à la SNC JPAL la somme de 27 722,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 au titre des charges locatives pour la période du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019 ;

débouté la SCM Agyl de :

sa demande de remboursement d’un trop payé,

sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

condamné la SCM Agyl aux dépens de la procédure ;

condamné la SCM Agyl à payer à la SNC JPAL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Sur la demande avant dire droit de communication de pièces formulée par la société Agyl

Après avoir rappelé les dispositions des articles 143,144 et 146 du code de procédure civile, le tribunal a rejeté cette demande aux motifs que la société Agyl avait déjà en sa possession des factures de gaz pour la période du 23 juin 2017 au 31 décembre 2018 et n’avait pas estimé utile de saisir le juge de la mise en état de sa demande de communication de pièces laquelle apparaissait tardive et inutile à la résolution du litige.

Sur la demande principale

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil et repris les stipulations de l’article 5 du protocole d’accord transactionnel conclu le 13 février 2019 lequel traite notamment des charges locatives, le tribunal a fait état de ce que le 3 septembre 2019, la société JPAL avait émis une facture relative aux charges locatives du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019 d’un montant de 34 521,84 euros et versé aux débats les factures d’électricité, d’eau et de gaz correspondantes ainsi qu’un décompte mentionnant la répartition au prorata de la surface d’occupation de la société Agyl soit 450 m² et de la société Arava Development soit 110 m².

S’agissant des charges liées à l’électricité, le tribunal a retenu que la société Agyl était redevable de la somme de 482,58 euros sur la période allant du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019 dès lors que :

elle ne justifiait pas de ce qu’elle disposait d’un circuit particulier d’électricité,

l’analyse du protocole d’accord susvisé permettait de vérifier que, d’une part, pour la période du 23 juin 2017 au 31 décembre 2018, la société Agyl s’était acquittée des charges locatives d’électricité sur présentation des factures par la société JPAL sans mentionner l’existence d’un circuit individuel ni émettre de contestation et, d’autre part, la société Agyl s’était expressément engagée à payer les charges d’électricité pour la période du 1er janvier 2019 au 16 septembre 2019 conformément à un décompte de charges établi sur les mêmes bases,

le procès-verbal de constat d’huissier du 16 septembre 2019 établissait que la cage d’escalier permettant l’accès au cinquième étage où se trouvaient les locaux loués par la société Agyl étaient alimentée par un autre réseau électrique que le sien, ce qui démontrait que les parties communes dont la locataire avait l’usage étaient alimentées en électricité justifiant ainsi l’existence de charges locatives d’électricité.

S’agissant des charges liées au gaz, le tribunal a retenu que la société Agyl était redevable de la somme de 29 269,67 euros sur les factures du 25 février 2019 (16 408,46 euros) et du 29 avril 2019 (12 861,21 euros) relatives à des périodes distinctes dès lors que :

au regard du protocole transactionnel du 13 février 2019, la société JPAL n’était pas fondée à réclamer le paiement des charges locatives relatives à la période allant du 23 juin 2017 au 31 décembre 2018 et donc la somme de 4532,41 euros,

au regard du bail professionnel conclu le 14 janvier 2008 entre la société Agyl et la clinique [8], la première devait prendre en charge les frais annexes à la consommation de gaz et les taxes y afférentes apparaissant sur ces deux factures s’agissant d’accessoires indispensables à la consommation de gaz et relevant des charges de consommation,

au regard du protocole transactionnel susvisé, la société JPAL était fondée à imputer l’ensemble des charges de consommation de gaz à ses locataires et pas exclusivement la consommation,

il n’était pas contractuellement prévu que les installations de chauffage devaient être consignées ; ces installations devaient fonctionner pour permettre aux locataires de se chauffer, ce qui nécessitait la mise en chauffe de la chaufferie principale, de trois sous-stations et la mise hors gel de l’ensemble des locaux non utilisés.

Il en a déduit que la société Agyl devait à la société JPAL la somme globale de 30 050,31 euros se décomposant comme suit :

482,28 euros au titre des charges électricité

298,36 euros au titre des charges d’eau

29 269,67 euros au titre des charges de gaz

dont à déduire les règlements d’ores et déjà effectués par la société Agyl pour un montant total de 2327,86 euros le solde dû étant donc de 27 722,45 euros.

Sur la demande de remboursement d’un trop payé

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1302 et 1353 du code civil, le tribunal a fait état de ce qu’il appartenait au demandeur de rapporter la preuve du caractère indu du paiement et, au regard des développements précédents, a retenu que cette preuve n’était pas rapportée, de sorte que la demande devait être rejetée.

La société Agyl a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 20 janvier 2023.

L’instruction a été clôturée le 7 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 4 décembre 2023, la société Agyl demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé ;

« confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SNC JPAL de sa demande de condamnation de la SNC JPAL à un montant de 4 532,141 euros » ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

l’a déboutée de sa demande avant dire-droit de communication de pièces,

l’a condamnée à payer à la SNC JPAL la somme de 27 722,45 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 au titre des charges locatives pour la période du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019,

l’a déboutée de sa demande de remboursement de trop-payé,

l’a déboutée de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive,

l’a condamnée à payer à la SNC JPAL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens de la procédure,

l’a déboutée de sa demande de condamnation de la SNC JPAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a déboutée de sa demande de condamnation de la SNC JPAL aux entiers frais et dépens ;

statuant à nouveau :

débouter la SNC JPAL de l’ensemble de ses conclusions ;

condamner la SNC JPAL à un montant de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner la SNC JPAL à un montant de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

condamner la SNC JPAL à un montant de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ;

avant dire droit, enjoindre à la SNC JPAL de :

transmettre les factures relatives au chauffage de l’ensemble du bien immobilier acquis par elle le 15 mars 2019 et pour les périodes antérieures à son acquisition et en particulier les années 2017 et 2018,

transmettre les factures relatives à l’électricité,

produire son contrat d’abonnement de gaz à compter du 1er janvier 2019.

La société Agyl prétend que :

la société JPAL doit être déboutée de sa demande sur la base des factures du 25 février 2019 et du 29 avril 2019 lesquelles ne la concernent pas, le site de consommation qu’elles visent étant situé au [Adresse 2] alors qu’elle occupait un site situé au [Adresse 7],

la chaufferie centrale étant devenue inutile a fait l’objet d’une consignation par l’entreprise EIE qui a permis d’en couper l’énergie ; à supposer que cette chaufferie ait été laissée en fonctionnement, il ne peut être considéré que les trois bâtiments situés [Adresse 10] et au [Adresse 6] et [Adresse 7] formaient une unité technique.

Elle conteste devoir payer les factures de l’ES du 25 février 2019 et du 29 avril 2019 faisant valoir que :

le bailleur n’a pas à lui répercuter les taxes ajoutées soit 3 991,38 euros TTC pour la facture du 25 février 2019 et 3717,80 euros TTC pour la facture du 29 avril 2019,

la facture du 25 février 2019 vise une période allant du 20 décembre 2018 au 31 décembre 2018 pour un montant de 4 532,41 euros alors que le protocole d’accord du 13 février 2019 lui en a donné quitus ;

les stipulations de l’article 5 du protocole d’accord qui renvoient au bail n’apportent pas d’éléments pour la compréhension de cet article ; les taxes additionnelles ne sont pas visées par le protocole transactionnel lequel se substitue au bail professionnel, de sorte qu’il y a novation par rapport au bail professionnel ; il n’y a pas de précédent puisque ni la clinique [8] ne lui a facturé les consommations de chauffage ni la société JPAL pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2018 ; le décret du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986 ne considère pas ces taxes comme étant des charges pouvant être répercutées sur le preneur ; en tout état de cause, les taxes doivent être rapportées à proportion de la consommation réelle,

la facturation de 32 723,48 euros par la société JPAL porte sur une période allant du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019, la consommation et les montants étant invraisemblables pour la surface de ses locaux soit 450 m² ; ce n’est qu’à partir du 17 janvier 2019 que les bâtiments qu’elle occupait ont seuls été en chauffe, de sorte que la période du 1er au 17 janvier 2019 est nécessairement surfacturée ; il n’était pas utile de laisser en fonctionnement trois sous-stations de la chaufferie principale pour assurer le chauffage des seuls locaux qu’elle occupait ; la consignation réalisée par la société EIE qui a permis de couper l’énergie de la chaudière principale excluait les locaux qu’elle occupait mais également ceux occupés par la société Arava Development ; le protocole d’accord ne visant que les locaux au n°[Adresse 7], la mise en chauffage au n°[Adresse 6] ne lui est pas opposable.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2024, la société JPAL demande à la cour de :

déclarer l’appel de la société Agyl mal fondé ;

l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions ;

en conséquence,

confirmer le jugement entrepris ;

y ajoutant,

condamner la société Agyl aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

La société JPAL expose qu’elle n’a souscrit un abonnement au gaz qu’à compter du 1er janvier 2019, de sorte qu’elle n’est pas en possession des factures des années antérieures et que le protocole d’accord du 13 février 2019 confirme que la SCM Agyl est bien en possession des factures de gaz couvrant la période du 23 juin 2017 au 31 décembre 2018.

S’agissant des charges liées à l’électricité, la société JPAL fait valoir que :

dans ses écritures d’appel, la SCM Agyl se contente de réclamer la production avant dire-droit des factures d’électricité dont elle a disposé pour la période antérieure au 31 décembre 2018 et qui lui ont été produites pour la période postérieure, sans développer de moyen particulier à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement de première instance, de sorte que le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé,

la quote-part de charges d’électricité litigieuse a été déterminée selon des modalités strictement identiques aux charges d’électricité dues au 31 décembre 2018, acquittées par la SNC JPAL et conformément aux termes du protocole entériné par les parties,

le système de chauffage central de la clinique a été maintenu pour répondre aux sollicitations de la SCM Agyl ; même à gaz, une chaudière est alimentée par électricité ; la clé de répartition a été arrêtée conformément au protocole transactionnel.

S’agissant des charges liées au gaz, la société JPAL soutient que :

le protocole transactionnel n’a pu donner quitus relativement à des charges qui n’étaient pas encore exigibles par 1'ES,

en page 12 du protocole transactionnel, il est indiqué qu’elle a remis dès avant sa signature à la société Agyl, qui le reconnait, l’ensemble des factures relatives aux charges locatives pour la période allant du 23 juin 2017 au 31 décembre 2018 pour solde de tout compte sur ladite période, ce solde de tout compte couvrant les charges de toutes natures,

il existe une clause de renonciation à recours à l’article 6 du protocole,

1'ensemble du site, soit les adresses du [Adresse 2] et [Adresse 5]-[Adresse 7], était alimenté par une chaudière unique, située au [Adresse 2], de sorte qu’il est logique que la facture éditée par ES fasse uniquement mention du lieu de situation de la chaudière,

concernant la facture de gaz du 29 avril 2019, contrairement aux allégations adverses, il n’y a pas deux mais un seul compteur lequel apparaît sur deux lignes différentes pour distinguer le changement de coefficient de conversion gaz appliqué par l’ES au cours de la période du 01 février 2019 au 17 mars 2019,

le protocole vise expressément les « charges de consommation de gaz » qui comprennent bien entendu la consommation à proprement parler et les frais liés,

les parties sont convenues de substituer au bail professionnel antérieur le protocole d’accord, sous réserve des conditions particulières qui y sont stipulées, de sorte que les clauses et conditions du bail continuent à s’appliquer,

à aucun moment, il n’a été convenu que les installations de chauffage devaient être consignées mais elles devaient, au contraire, fonctionner pour permettre aux locataires de se chauffer, ce qui nécessitait la mise en chauffe de la chaufferie principale, de trois sous-stations et la mise hors gel de l’ensemble des locaux ; pour permettre d’amener un bon niveau de chauffe jusqu’au cinquième étage, une grande partie du réseau de distribution ne pouvait pas être coupée,

les factures de la société Arava Development ne sont pas comparables avec les factures litigieuses.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande en paiement des charges et sur la demande en remboursement d’un trop payé

Le premier juge a condamné la société Agyl à payer à la société JPAL à titre de charges la somme de 27 722,45 euros se décomposant comme suit :

298,36 euros au titre de l’eau

482,28 euros au titre de l’électricité

29 269,67 euros au titre du gaz

soit un total de 30 050,31 euros dont il a déduit les versements effectués par la société Agyl pour un montant total de 2 327,86 euros.

A hauteur d’appel, la société Agyl demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société JPAL la somme de 27 722,45 euros ; elle conteste la somme demandée par la société JPAL au titre du gaz et demande qu’il soit enjoint à cette dernière de produire les factures relatives à l’électricité. De son côté, la société JPAL demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Agyl à lui payer la somme de 27 722,45 euros, ce dont il se déduit qu’elle est d’accord pour que, d’une part, la somme due par la société Agyl pour le gaz soit fixée à 29 269,67 euros, soit 16 408,46 euros au titre de la facture d’ES n°2019013403408 du 25 février 2019 et 12 861,21 euros au titre de la facture d’ES n°2019013578842 du 29 avril 2019 et, d’autre part, la somme due au titre des charges liées à l’électricité soit fixée à 482,28 euros.

Les charges liées à l’eau ne sont donc plus contestées.

Sur les charges liées au gaz

— La société Agyl soutient que les factures litigieuses ne la concernent pas dès lors qu’elles visent un site au [Adresse 2] alors qu’elle est située au [Adresse 7].

Il y a, cependant, lieu de retenir que lesdites factures la concernent puisqu’elles visent un site de consommation situé au [Adresse 2] à [Localité 11], cette adresse correspondant à l’adresse des locaux loués, selon contrat de bail de locaux professionnels souscrit 14 janvier 2008 entre la Clinique [8] et les Docteurs [J], [L], [Z], [W] et [I] ensuite transféré à la société Agyl, étant souligné qu’il n’est pas contesté que cette adresse et celle dont la société Agyl fait état à savoir « [Adresse 7] » correspondent à un même ensemble immobilier qui donne sur l'[Adresse 9] et sur la [Adresse 10].

— La société Agyl soutient que la chaufferie centrale a été consignée, ce qui témoigne de ce qu’il était inutile de la garder en fonction.

Il apparaît cependant que la chaufferie centrale n’a pas été consignée tel que cela ressort de l’attestation établie par la société Hornecker Fils le 25 novembre 2019 au sujet du « bâtiment [8] » et des « travaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire » qui indique qu’en date du 20 décembre 2018, les réseaux de chauffage et d’ECS ont été mis en chauffe pour les bâtiments exploités et l’ensemble des locaux non utilisés a été mis en hors gel, ce qui, au demeurant, est conforme à l’engagement pris par la société JPAL dans le protocole d’accord du 13 février 2019.

— La société Agyl conteste la répercussion par le bailleur des taxes ajoutées aux factures de consommation, ce qu’elle est en droit de faire, l’article 6 « Renonciation à recours » du protocole d’accord du 13 février 2019 indiquant que cette renonciation n’interdit pas d’agir en vue de la bonne exécution dudit protocole.

Aux termes du bail des locaux professionnels du 14 janvier 2008, qui n’est pas soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, il a été prévu concernant les charges, en page 6, que, pendant la durée de la jouissance, le preneur remboursera la quote-part des charges communes de jouissance se rapportant au bien loué, satisfera à toutes charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et, en sus du loyer, s’engage à payer sans aucune déduction ni compensation d’autres créances au propriétaire, les prestations communes, les fournitures individuelles, les taxes locatives ainsi que toutes autres charges provoquées par la mise à disposition des locaux dont il s’agit.

Le protocole d’accord du 13 février 2019, en son article 5, stipule que :

les charges et conditions du bail continueront à s’appliquer jusqu’au 16 septembre 2019 au plus tard,

plus spécialement, sur les charges locatives, les parties conviennent qu’un décompte de charges pour la période postérieure au 31 décembre 2018 sera établi sur les mêmes bases et arrêté à la date de prise d’effet de la résiliation et intègrera en outre la consommation de gaz, la société Agyl ayant souscrit un abonnement de gaz à compter du 1er janvier 2019, l’ensemble des circuits d’alimentation en gaz de l’ancienne clinique ayant été coupés, mis à part les locaux de 450 m² occupés par la société Agyl et le plateau de 110 m² occupé par la société Arava Development,

les charges de consommation de gaz seront réparties en totalité aux deux occupants au prorata de leurs surfaces à compter du 1er janvier 2019.

Le protocole d’accord a clairement prévu que les charges et conditions du bail continuaient à s’appliquer jusqu’à la libération des lieux par la société Agyl, de sorte qu’il ne s’est pas substitué audit bail et qu’il n’y a pas eu novation ; il a organisé les modalités de répartition des charges entre les locataires restants, considération prise de ce que la société JPAL avait souscrit un abonnement de gaz à compter du 1er janvier 2019, la réalité de cet abonnement étant établie par les factures litigieuses qui lui sont adressées par la SA ES Energies [Localité 11].

Dès lors, au regard des stipulations du bail du 14 janvier 2008, la société Agyl est tenue au paiement des charges liées à la consommation de gaz, ce qui inclut les taxes afférentes.

— La société Agyl soutient que les montants mis en compte dans les factures litigieuses sont démesurés et donc injustifiés :

au regard de la période de référence qui court du mois de janvier 2019 au 17 mars 2019 alors même qu’il n’est pas établi que ce soit effectivement à compter du 1er janvier 2019 que les seuls locaux occupés aient été chauffés,

considération prise de ce qu’il était possible d’assurer la chauffe des locaux qu’elle occupait sans avoir à faire fonctionner trois sous-stations et la chaufferie principale,

il est arrivé à la société JPAL de couper le chauffage.

Il résulte, cependant, de l’analyse de « l’attestation » de la société Hornecker Fils déjà citée, d’une part, que c’est à partir du 20 décembre 2018, que les réseaux de chauffage ont été mis en chauffe pour les bâtiments exploités et l’ensemble des locaux non utilisés a été mis en hors gel et, d’autre part, que le lot professionnel situé au 5ème étage du n°[Adresse 7] (lot occupé par la société Agyl) a nécessité le fonctionnement de trois sous-stations de la chaufferie principale pour l’eau chaude sanitaire et pour le chauffage.

La société Agyl produit des documents qui ne sauraient remettre en cause le document établi et signé par la société Hornecker Fils puisqu’en effet :

le courriel adressé le 6 juillet 2023 par l’Eie67 à M^e Louy, avocat de la société Agyl est imprécis sur les dates de consignation, étant souligné que s’il indique que la consignation qui a eu lieu a permis de couper l’énergie de la chaudière principale, il précise que la société Agyl n’était pas visée par la consignation, ce qui induit que l’alimentation en gaz pour que la chaudière puisse chauffer le lot occupé par la société Agyl était assurée,

le courriel adressé le 10 septembre 2019 par Adameurope à M^e Louy qui fait état de ce que durant les premiers mois depuis l’acquisition par la société « Arava », le réseau d’électricité alimentait la chaudière est sans emport puisqu’il concerne nécessairement une période postérieure à celles visées par les factures litigieuses, la société Arava Development étant devenue propriétaire le 19 mars 2019,

les factures adressées par la société ES Energies [Localité 11] à la société Arava Development concernent une période de chauffe postérieure et ne démontrent pas la surfacturation de la société Agyl.

Enfin, s’il est vrai que la société Agyl a été confrontée à une absence de chauffage, elle ne justifie pas que ce problème a été subi pendant les périodes concernées par les factures litigieuses puisqu’en effet elle ne produit, au soutien de ce moyen, que des justificatifs pour une période antérieure.

Au regard des motifs ci-avant développés et sans qu’il soit nécessaire de faire droit à la demande de la société Agyl tendant, d’une part, à enjoindre à la société JPAL de transmettre les factures relatives au chauffage de l’ensemble du bien immobilier du 22 juin 2017 jusqu’au 1er janvier 2019 et, d’autre part, de produire son contrat d’abonnement au gaz, dès lors que la cour dispose d’éléments suffisants pour statuer, il apparaît que la société Agyl est redevable de la somme de 29 269,67 euros au titre des charges liées au gaz, après répartition au prorata des surfaces occupées.

1.2) Sur les charges liées à l’électricité

Le 3 septembre 2019, la société JPAL a établi une facture au nom de la société Agyl concernant les charges locatives du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019 faisant apparaître la somme de 482,58 euros au titre des charges d’électricité, y étant annexé le décompte reprenant le montant de chaque facture d’électricité concernée.

Considérant, d’une part, que parmi les pièces produites par la société Agyl figurent lesdites factures, de sorte que sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la société JPAL de les produire n’apparaît pas nécessaire et, d’autre part, que la société Agyl n’émet aucun moyen de nature à remettre en cause le montant sollicité, il y a lieu de retenir que la société Agyl est redevable de la somme de 482,58 euros au titre de ces charges.

Considération prise des motifs développés ci-avant, il y lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la société Agyl de sa demande avant dire droit de communication de pièces,

— condamné la société Agyl à payer à la société JPAL la somme de 27 722,45 euros au titre des charges locatives pour la période du 1er janvier 2019 au 17 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019, la somme due se décomposant comme suit :

charges liées à l’électricité : 482,28 euros

charges liées à l’eau (non contestées) : 298,36 euros

charges liées au gaz : 29 269,67 euros

soit 30 050,31 euros

dont à déduire les règlements déjà effectués pour un total de : 2327,86 euros,

— débouté la société Agyl de sa demande de remboursement d’un trop-payé lequel n’est pas établi.

2) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société Agyl, cette procédure n’étant pas abusive dès lors qu’il a été fait droit aux demandes de la société JPAL.

3) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société Agyl est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros à la société JPAL sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens ; sa demande d’indemnité formulée sur le même fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 8 décembre 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCM Agyl aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SCM Agyl à payer à la SNC JPAL la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de la SCM Agyl fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,