ARRET

N°

F

XXX

C/

X

Société civile AMAE

SARL SOCIETE FINANCIERE J X T

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 25 JUIN 2013

RG : 12/03082

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 19 juin 2012

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur N W-AA F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentés et plaidant par M^e V, avocat au barreau de SENLIS

ET :

INTIMES

Monsieur J X

né le XXX

XXX

XXX

Société civile AMAE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

SARL SOCIETE FINANCIERE J X T

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentés par M^e Jérôme LE ROY, avocat postulant au barreau d’AMIENS et plaidant par M^e Franck SPRIET, avocat au barreau de LILLE

DEBATS :

A l’audience publique du 9 avril 2013 devant M. RINUY, Président, entendu en son rapport et M^me A, Conseillère, magistrats siégeant, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Juin 2013.

GREFFIER : M^me D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. Le Président en a rendu compte à la Cour composée de :

M. RINUY, Président,

M^me C et M^me A, Conseillères

qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 25 Juin 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile; M. RINUY , Président, a signé la minute avec M^me ADDINK, Greffier.

*

* *

DECISION :

Le 26 décembre 2003, Monsieur N W AA F et Madame L M, épouse G, ont conclu au nom de la SCI AMAE, société en cours de constitution, un compromis de vente avec la Communauté d’Agglomération Creilloise (CAC) portant sur un immeuble dénommé 'Luxembourg’ formant le lot n° 3 du lotissement Creil Montataire Développement correspondant à des parcelles cadastrées sur les communes de Creil et de Montataire pour une contenance totale de 61 ares 97 centiares, moyennant la somme de 275.000 €.

La vente était consentie sous réserve de l’obtention par la SCI AMAE d’un prêt de 280.000 €, la régularisation de l’acte devait intervenir au plus tard le 30 juin 2004.

.

Aucune des parties n’a pris l’initiative de réitérer le compromis de vente en la forme authentique.

Les époux F, constatant qu’ils n’avaient pas les moyens de finaliser l’acquisition, ont proposé à la société T de l’aider à la réaliser.

La Communauté d’Agglomération Creilloise (CAC) a alors fait assigner les époux F en caducité du compromis de vente.

Par jugement en date du 17 juillet 2007, le tribunal de grande instance de Senlis a rejeté cette demande et dit que la SCI AMAE devrait déposer les fonds, soit 280.000 €, dans les huit jours de la signification de la décision entre les mains du notaire. Les fonds ont été versés par la société T.

Par acte du 12 octobre 2007, les époux F ont vendu leurs parts de la SCI AMAE à la société T.et à Monsieur J X, son gérant, les cessionnaires souscrivant un engagement de porte-fort de la vente par la société AMAE à Monsieur F ou toutes personnes qu’il se substituera du lot n° 1, représentant environ le tiers de la surface de l’immeuble acquis auprès de la CAC, chaque partie s’engageant à apporter tous ses efforts à la réalisation de cet objectif dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de trois mois, après quoi, si la vente n’avait pas lieu, il serait établi avec la société Bioscom un bail précaire moyennant un prix de 15 € hors taxes du m².

Par jugement en date du 6 mai 2008, le tribunal de grande instance de Senlis a dit que le CAC avait vendu l’immeuble litigieux à la SCI AMAE pour le prix de 275.000 € et que les parties devraient signer l’acte de vente dans les 15 jours de la signification, qu’à défaut le jugement rendu vaudrait vente et serait publié à la conservation des hypothèques.

Par jugement en date du 9 mars 2011, le tribunal de grande instance d’Arras a débouté les époux F de leur demande en résolution de l’acte de cession de parts sociales du 12 octobre 2007.

La Cour d’appel de Douai a confirmé cette décision par arrêt rendu le 26 septembre 2011.

Par acte du 7 décembre 2011, Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière ont fait assigner Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T en exécution forcée de la promesse de porte-fort.

Aux termes du jugement rendu le 19 juin 2012, le tribunal de grande instance de Senlis a débouté Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière de l’ensemble de leurs demandes, débouté Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T de leurs demandes reconventionnelles, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties, condamné Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière aux entiers dépens et ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel enregistrée le 12 juillet 2012, Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière ont interjeté appel général de cette décision. Ils ont été autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du Premier Président de la Cour rendue le 11 juillet 2012.

A l’audience du 24 juillet 2012 à laquelle l’affaire était fixée, le renvoi de l’affaire a été prononcé, à la demande des parties, à l’audience du 2 octobre 2012, pour éventuelles conclusions des appelants au plus tard le 5 septembre 2012. L’affaire a encore été renvoyée à la demande des parties évoquant un accord en cours de négociation puis à finaliser aux audiences des 8 janvier 2013 et 9 avril 2013 mais à cette dernière audience il a été constaté que l’appelant concluait à nouveau dans le sens de l’infirmation du jugement.

Pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées le 5 avril 2013 par Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière et le 9 avril 2013 par Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T.

Leurs moyens seront examinés dans les motifs de l’arrêt.

Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière demandent à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes, statuant à nouveau, de :

— dire qu’est parfaite la vente, moyennant la somme de 92.595,55 €, par la société civile AMAE à la SCI Artemesia Immobilière du lot n° 1, d’une surface de 1 796,61 m² tel que prévu au protocole du 12 septembre (sic) 2007 dépendant d’une immeuble à usage industriel cadastré :

— sur la Commune de Creil section AB n° 191 et section AC n° 320 pour une contenance de 34 ares 20 ca ;

— et sur la Commune de Montataire section XXX pour une contenance de 27 ares 77 ca ;

— dire que la SCI AMAE sera tenue de régulariser l’acte authentique dans les six mois suivants la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois,

— désigner en tant que de besoin le Président de la chambre des notaires de l’Oise, avec faculté de délégation, avec pour mission de recevoir la vente par la SCI AMAE à la SCI Artemisia Immobilière du lot n°1 issu de cette division moyennant la somme de 92.595,55 €,

— dire que le Président de la chambre des notaires de l’Oise devra au préalable, aux frais avancés de la SCI Artemisia Immobilière, procéder aux opérations de division de l’immeuble désigné ci-avant en deux lots selon les plans du cabinet B du 29 octobre 2007, avec l’assistance si besoin de tout sapiteur de son choix, et notamment d’un géomètre,

— dire qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique à l’expiration du délai d’astreinte susvisé, l’arrêt à intervenir vaudra division et vente et qu’il pourra être publié aux frais avancés de la SCI Artemesia Immobilière au service de la publicité foncière de Senlis,

— dire que Monsieur J X et la société financière J X T doivent garantir l’exécution de cette vente et qu’ils seront condamnés à supporter toutes les conséquences financières de l’arrêt à intervenir,

— dire que l’ensemble des frais de division de l’ensemble immobilier seront supportés, d’une part, à concurrence de 33,61% par la SCI Artemesia Immobilière et, d’autre part, à concurrence de 66,39%, solidairement par la SCI AMAE, Monsieur J X et la société financière J X T,

— à titre subsidiaire, condamner la société financière J X T et Monsieur J X à verser à Monsieur W-AA F la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI AMAE, la société financière J X T et Monsieur J X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement la SCI AMAE, la société financière J X T et Monsieur J X à leur payer une indemnité de procédure de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI AMAE, la société financière J X T et Monsieur J X en tous les dépens de première instance et de deuxième instance.

Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T demandent à la Cour, rejetant toutes conclusions contraires, vu les dispositions de l’article 102 du code de procédure civile,

— de dire recevable et bien fondée l’exception de liitispendance soulevée, en conséquence, de se dessaisir au profit de la Cour de cassation,

— à défaut, de dire irrecevables les demandes présentées par les appelants sur le fondement du principe de concentration des moyens,

— à défaut, de dire irrecevable la demande de dommages et intérêts au profit de Monsieur F et la SCI Artemesia sur le fondement de l’article 546 (sic) du code de procédure civile,

— de débouter Monsieur F et la SCI Artemesia de leurs demandes, fins et conclusions, – dans tous les cas, de dire qu’aucune vente n’est intervenue entre la SCI AMAE et la SCI Artemesia Immobilière du lot n°1 cadastre sur la Commune de Creil section AB n°191 et section AC n°320 pas plus que sur la Commune de Montataire section XXX,

— de débouter par voie de conséquence Monsieur F et la SCI Artemesia de leurs demandes subséquentes,

— reconventionnellement, de les condamner à payer à la SCI AMAE les sommes de 20.000 € à titre de dommages et intérêts et 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur l’exception de litispendance

Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T font valoir les dispositions des articles 100 et 102 du code de procédure civile et le litige pendant devant la Cour de cassation, juridiction de degré supérieur devant laquelle l’exception ne peut être soulevée, l’identité des parties, du fait générateur et de l’objet du litige ainsi que du fondement juridique, tous éléments contestés par Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière qui soutiennent notamment que ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer quand la Cour de cassation est l’une des juridictions saisies et que par arrêt en date du 4 décembre 2012, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Monsieur et Madame F à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Douai, qu’il ne pourrait donc y avoir litispendance puisque l’autre instance est éteinte.

Les appelants produisent, en effet, l’arrêt de rejet rendu le 4 décembre 2012 par la Cour de cassation.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’en examiner le bien fondé juridique, il y a lieu de rejeter l’exception de litispendance qui manque en fait.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T font valoir les dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 1351 du code civil et soutiennent que les litiges portés par les appelants devant le tribunal de grande instance d’Arras et devant le tribunal de grande instance de Senlis ont le même objet et tiennent exactement aux mêmes fins, à savoir faire exécuter la promesse de porte fort contenue dans l’acte de cessions de parts sociales, peu important le changement de fondement juridique opéré par les demandeurs qui ont soutenu dans un premier temps la résolution de la vente pour inexécution de la promesse de porte et dans un deuxième temps l’exécution forcée de cette promesse, qu’ainsi Monsieur W-AA F et la SCI Artemesia Immobilière ont tenté de se soustraire au principe de concentration des moyens.

Les intimés invoquent ensuite l’arrêt rendu le 4 décembre 2012 par la Cour de cassation – qu’ils ne mentionnaient pas lorsqu’ils soulevaient l’exception de litispendance – dont ils concluent que la Haute juridiction a tranché la difficulté relative à l’exécution de la promesse de porte fort contenue dans la cession de parts sociales, soutiennent enfin que les parties, le fait générateur, l’objet du litige et le fondement juridique sont identiques et qu’en conséquence les demandes des appelants sont irrecevables.

Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière soutiennent que le principe de concentration des moyens ne peut trouver à s’appliquer dans le cas présent, que celui-ci fait obstacle à l’introduction d’une nouvelle action tendant aux mêmes fins, peu important que soit invoqué un fondement juridique différent, dès lors qu’il y a identité d’objet de la demande, que dans le cas présent la première instance ne concernait pas les mêmes parties, que surtout les demandes ne tendent pas aux mêmes fins et n’ont en commun que les faits, que, selon la Cour de cassation, s’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, que la première demande avait pour objet la résolution de la vente des parts sociales tandis que la nouvelle demande concerne l’exécution de la vente prévue au porte-fort, qu’elles ne tendent donc pas aux mêmes fins même si elles reposent sur les mêmes faits, qu’ils sont donc recevables en leur demande.

Outre le fait que les parties aux deux procédures ne sont pas identiques, l’épouse de Monsieur N W AA F n’étant pas présente dans l’actuelle instance tandis que la SCI Artemesia Immobilière n’était pas partie à l’instance introduite devant le tribunal de grande instance d’Arras puis la Cour d’appel de Douai, les demandes sont différentes, la première tendant à la résolution de la vente des parts sociales, au visa de l’article 1184 du code civil, devant le tribunal de grande instance d’Arras, la seconde, devant le tribunal de grande instance de Senlis, tendant à l’exécution forcée de la promesse de porte fort.

Il était d’ailleurs expressément relevé par le tribunal de grande instance d’Arras, dans son jugement en date du 9 mars 2011, que 'le seul recours dont disposent les requérants est celui d’une action en dommages et intérêts pour défaut de respect de la promesse de porte fort voire en exécution forcée de cette même promesse de porte fort (…)' et que 'ces actions en dommages et intérêts ou en exécution forcée n’étant pas diligentées dans le cadre de la présente procédure, il n’y a pas lieu de les évoquer, le présent jugement ne constituant aucun obstacle à l’exercice d’une telle action'.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T sur le fondement de l’autorité de chose jugée et de la concentration des moyens.

Sur les demandes d’exécution forcée de la promesse de porte fort, de garantie et de dommages et intérêts

Aux termes de l’engagement de porte fort figurant dans l’acte de cession de parts sociales signé le 12 octobre 2007 par les époux F, cédants, d’une part, la société financière J X T et Monsieur J X, cessionnaires, d’autre part :

'Les parties déclarent que leur objectif est de scinder l’immeuble visé en préambule en deux lots : un lot situé sur la partie contiguë à l’immeuble de la SCI PN dont la surface sera d’environ 2000 m² (ci après le 'Lot n° 1') et un lot situé sur la partie opposée à l’immeuble de la SCI (pièce n°) (ci après le 'Lot n° 2'), dont la surface sera constituée du reste du bâtiment, après destruction d’une partie de celui-ci si besoin.

' Les cessionnaires se portent fort de la vente par la société AMAE à Monsieur N F, ou toute personne qu’il se substituera, du Lot n° 1 et chaque partie s’engage à apporter tous ses efforts à la réalisation de cet objectif dans les meilleurs délais et au plus tard dans les 3 mois ; si au-delà de ce terme la vente n’a pas eu lieu, il sera établi avec la société Laboratoires Biocosm un bail précaire moyennant un prix de 15,00 € HT/m²/an (bâtiment dans l’état).

' Dès l’achat par T ou toutes sociétés ou personnes s’y substituant, la société Laboratoires Biocosm remboursera à celle-ci 50 % de toutes les charges existantes sur le site, notamment les frais de site de la société CMD, les charges de copropriété de l’ASYLMO, la taxe foncière, l’assurance propriétaire.

'Les parties conviennent que le prix de cession par m² du Lot n° 1 sera égal au prix de revient déterminé en tenant compte de tous les frais et coûts engagés par la société AMAE pour la réhabilitation de l’immeuble et notamment de la destruction éventuelle d’une partie dudit immeuble.

'Si, dans les douze mois des présentes (ce délai pouvant être prorogé en cas d’appel de la CAC à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Senlis), la SCI AMAE n’est pas propriétaire de l’ensemble du bien immobilier ci-dessus visé, les parties reprendront leur pleine et entière liberté et seront déliées de toute obligation l’une vis à vis de l’autre et ce sans indemnité'.

Les appelants font valoir que Monsieur N W AA F est bien fondé à demander l’exécution forcée de l’engagement de porte fort au bénéfice de la SCI Artemesia Immobilière qu’il a constituée le 12 juin 2008 pour les besoins de l’opération, qu’en pratique Monsieur J X et la société T garantissent que la SCI AMAE s’engagera à vendre l’immeuble constituant le lot n° 1 et à garantir la bonne exécution de cette vente, qu’à la date de l’acte litigieux la SCI AMAE n’était pas propriétaire de l’immeuble, le jugement du tribunal de grande instance de Senlis en sa faveur n’ayant pas été encore rendu, que la SCI AMAE ne pouvait alors s’engager à vendre ce lot à Monsieur F, sans quoi cette promesse aurait été susceptible d’être critiquée au regard de l’article 1599 du code civil qui répute nulle la vente de la chose d’autrui, que par lettre du 7 avril 2008, la SCI AMAE indiquait à Monsieur F qu’elle lui céderait aux conditions prévues dans l’acte du 12 octobre 2007 une surface d’environ 2000 m² au prix de 91.833,33 €, précisant que la vente interviendrait aussitôt la régularisation de la vente par la CAC de l’ensemble immobilier, qu’elle a donc ratifié l’engagement de porte fort et s’est engagée directement à l’égard de Monsieur F, est tenue de cet engagement qu’il a accepté le 30 juillet 2008 en précisant qu’il disposait du financement de l’opération par la SCI Artemesia Immobilière, que les intimées prétendent n’avoir jamais reçu ce courrier alors que la preuve de sa réception est versée aux débats, que si le tribunal n’avait pas omis de prendre en considération cette pièce, il aurait ordonné la vente de l’immeuble puisqu’il a considéré par ailleurs qu’il y a bien eu une inexécution des engagements contractuels pris par les cessionnaires à l’acte du 12 octobre 2007, que le jugement consacrant le droit de la SCI AMAE a été rendu le 6 mai 2008 et que la SCI AMAE en la personne de Monsieur J X est restée totalement inactive jusqu’en février 2009, que Monsieur J X indiquait alors à Monsieur F que l’ensemble immobilier serait aménagé selon des modalités différentes de ce qui était convenu initialement, un projet transmis prévoyant la démolition d’une partie de l’immeuble et la revente à Monsieur F d’un lot représentant un tiers de la surface restante, soit 1 320 m², que dans le même temps, la SCI AMAE indiquait qu’elle avait besoin de publier les actes de cession de parts sociales du 12 octobre 2007 pour ensuite régulariser l’acte d’achat de l’ensemble immobilier avec la CAC, proposait de régulariser le bail dérogatoire prévu à l’acte du 12 octobre 2007 portant sur la surface de 1 320 m², que Monsieur F acceptait qu’il en soit ainsi et demandait qu’une promesse lui consentie, de sorte que la vente du lot n°1 aurait pu être réalisée aussitôt que la SCI AMAE aurait acheté l’ensemble immobilier de la CAC, que la SCI AMAE convenait qu’une telle promesse pouvait être régularisée mais ne proposait pas pour autant sa régularisation, que celle-ci s’est délibérément abstenue de proposer la signature d’un compromis en même temps que ce bail, malgré une mise en demeure en date du 19 février 2010, qu’elle n’a pas fait publier le jugement du 6 mai 2008 qui vaut titre de propriété à défaut de régularisation de l’acte de vente et que c’est la CAC qui l’a fait publier, que Monsieur F est donc bien fondé à demander l’exécution forcée de la vente à la SCI Artemesia Immobilière, que la question ayant été jugée, les intimés ne sont pas recevables à soutenir que le délai de trois mois susvisé était expiré le 12 janvier 2008 alors que la SCI AMAE est devenu propriétaire de l’ensemble immobilier en vertu du jugement du 6 mai 2008, que ce n’est pas parce qu’elle n’a pas respecté son obligation dans ce délai qu’elle pourrait s’en affranchir définitivement, que, si le jugement n’a pas été ni signifié ni publié à l’époque à la conservation des hypothèques, il n’en reste pas moins qu’il est devenu définitif le 6 mai 2010 par application des dispositions de l’article 386 du code de procédure civile, que de son côté Monsieur F a parfaitement rempli ses obligations au titre de la vente du lot n°1, qu’il ne peut être fait grief de ne pas avoir payé le prix alors qu’il a demandé à plusieurs reprises qu’un acte soit rédigé en ce sens et que le versement des fonds n’aurait pu avoir lieu qu’à la signature d’un acte, que la société AMAE ne peut de bonne foi faire valoir qu’elle n’a pas réalisé la vente au motif que l’immeuble était occupé alors qu’elle avait autorisé la société Laboratoire Biocosm à occuper les lieux, que les parties avaient précisément convenu du montant à payer par cette société dès lors que la SCI AMAE serait propriétaire jusqu’à la vente du lot, qu’en aucun cas la réalisation des travaux n’était subordonnée à la libération de l’immeuble, qu’il a fait faire par le cabinet B les plans de division de l’immeuble pour que la vente du lot n°1 puisse aboutir, que le Lot 1 représentant 33,61% de l’ensemble de la surface de stockage et l’ensemble immobilier ayant été acquis moyennant la somme de 275.500 €, étant convenu que le prix de cession du lot n°1 serait égal au prix de revient pour la SCI AMAE, soit le prix d’achat du bâtiment, la vente interviendra moyennant la somme de 92. 595,55 €, qu’il a également fait chiffrer les travaux de séparation des lots 1 et 2 et notamment la construction du mur coupe feu évalué à 164 .941,39 € outre la maîtrise d’oeuvre, a obtenu le financement nécessaire, que chaque partie a accompli des actes positifs au-delà du délai de 12 mois prévu dans la promesse de porte fort, preuve de l’intention de réaliser la vente des 2000 m² au profit de Monsieur F ou de la SCI qu’il se substituerait, que la jurisprudence est constante sur les effets de cette ratification, que la SCI AMAE reprend pour son compte l’acte initial et devient définitivement et personnellement engagée à l’égard du bénéficiaire de la promesse de porte fort, que le non respect de cette obligation ne se résout pas nécessairement en dommages et intérêts et que le créancier est en droit de demander l’exécution forcée du contrat.

Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière soutiennent ensuite, à l’appui de leur demande de garantie de Monsieur J X et la société financière J X T, que non seulement les cessionnaires des parts sociales se sont portés fort de la SCI AMAE pour qu’elle s’engage à vendre le lot n°1, mais qu’ils ont en outre garanti la bonne exécution de cette vente par la SCI AMAE, que cette obligation pouvait être d’autant plus facilement satisfaite qu’ils sont les gérants et associés uniques de la SCI AMAE, qu’il s’agit d’une obligation de résultat et qu’ils devront donc être condamnés à supporter les frais relatifs à la vente du lot n°1 solidairement avec la SCI AMAE dans les termes du dispositif.

A titre subsidiaire, ils demandent la condamnation solidaire de Monsieur J X et de la société financière J X T à verser la somme de 500.000 € à Monsieur W-AA F en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution fautive qui leur est imputable.

Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T font valoir l’irrecevabilité de la demande d’exécution forcée de promesse de porte fort conformément aux dispositions de l’article 1120 du code civil et au jugement entrepris, qu’en tout état de cause la vente étant parfaite le 6 mai 2008 le délai de trois mois fixé par la promesse de porte fort expirait le 6 août 2008, qu’en revanche il a été établi conformément à l’alinéa 2 de l’engagement de porte fort un bail précaire au profit de la société Laboratoire Biocosm, dont les époux F sont les dirigeants, que cette société occupe toujours les lieux et que la société civile AMAE a été contrainte de l’assigner le 9 janvier 2012 pour l’obliger à les libérer, que de plus ils l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de paiement d’une partie des charges locatives et de l’indemnité d’occupation équivalente à 6.000 € par mois depuis le 6 mai 2008.

Ils font également valoir que la demande de dommages et intérêts est une demande nouvelle, irrecevable en appel, conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, que sur le fond il n’existe aucune inexécution fautive et n’est démontré aucun préjudice, que l’obligation de rétrocession de l’immeuble existait jusqu’au 6 août 2008 et que la SCI AMAE a adressé à Monsieur F le 7 avril 2008 un courrier exposant les modalités de la cession, que Monsieur F prétend avoir indiqué le 30 juillet 2008 à la société T qu’il avait obtenu le financement et restait dans l’attente des actes mais que le courrier n’a jamais été adressé à T, que le document dont se prévalent les appelants est une télécopie du Crédit du Nord datée du 22 juillet 2008 adressée à un Sieur Flajeollet dont personne ne connaît l’existence indiquant également qu’une société au nom de SCI Artemesia Immobilière (immatriculée postérieurement, le 21 août 2008, et donc sans existence juridique le 22 juillet 2008) porte le projet à 50%, que Monsieur F ne peut donc prétendre avoir obtenu le financement, qu’en conséquence la SCI AMAE a proposé, comme les termes du contrat l’y obligeaient, la régularisation d’un bail dérogatoire, ce à quoi il n’a jamais été répondu, que dans leur requête à jour fixe Monsieur F et la SCI Artemesia arguent du péril au motif du besoin urgent qu’a la société Laboratoire Biocosm de jouir de l’immeuble, à défaut de quoi elle risque de perdre des clients, et ne font donc état d’aucun préjudice subi par eux-mêmes.

Enfin, ils exposent que la société Laboratoire Biocosm occupe sans droit ni titre le bâtiment depuis 5 ans, ce qui empêche la réalisation des travaux alors que le compromis de vente prévoyait que l’immeuble devait être libre de toute location ou occupation, ce qui était d’ailleurs le cas en 2007, qu’il a été relevé dans l’arrêt du 26 septembre 2011 que 'c’est la présence de la société Biocosm, dont Monsieur F est le dirigeant, qui a entravé la régularisation de la vente', que les derniers échanges entre la CAC et Monsieur J X démontrent l’embarras de celle-ci quant à l’occupation sans droit ni titre des locaux par Biocosm, que l’inertie de la CAC ajoutée à la mauvaise foi de Monsieur F ont contraint la société AMAE à assigner la société Biocosm et qu’il y a donc lieu de débouter les appelants de leur demande en réparation d’un préjudice qu’ils n’ont jamais subi.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que les parties n’ont pas entendu limiter dans le temps l’exécution de la promesse de porte fort et qu’en conséquence Monsieur N W AA F peut en demander l’exécution en justice, Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T ne pouvant se prévaloir de l’expiration du délai de trois mois qui ne marque que le point de départ de l’obligation de proposition d’un bail précaire à la société Laboratoire Biocosm.

Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière reprochent au premier juge de ne pas avoir considéré la lettre adressée le 7 avril 2008 par la SCI AMAE et qui vaudrait ratification de la promesse de porte fort, courrier également évoqué par Monsieur J X et la société financière J X T pour résister aux demandes de garantie et de dommages et intérêts dirigées contre eux.

Aux termes de cette lettre, le gérant de la SCI AMAE indique :

' Comme cela a été repris dans l’engagement de porte-fort figurant dans l’acte de cession de parts, je vous confirme que la SCI AMAEvous cédera aux conditions prévues dans ladite clause, une surface d’environ 2 000 m² à prendre dans le bâtiment dénommé 'Bâtiment Luxembourg’ sis sur les communes de Creil et Montatataire.

' Cette partie d’immeuble est contigüe au bâtiment appartenant à la SCI PN.

' Cette vente interviendra aussitôt après la régularisation de la vente par la CAC à notre profit de la totalité de l’ensemble immobilier et sous réserve de la possibilité de diviser juridiquement le bâtiment.

' Elle aura lieu moyennant le prix de 91.833,33 € pour une superficie de 2 000 m², lequel prix sera ajusté proportionnellement au nombre exact de mètres carrés qui vous seront vendus.

' Ce prix sera majoré des frais suivants :

— frais d’acquisition

— frais de géomètre

' En outre, et compte tenu des accords sur les travaux envisagés, vous participerez à ces travaux à hauteur de :

— gros oeuvre mur coupe feu 53.776,75 €

— bardage façade bureaux + isolation 13.333,33 €

— porte alu 942,00 €

— divers plans 5.000,00 €

— dossier ICPE 7.500,00 €

— maître d’oeuvre 10.000,00 €

— divers 10.000,00 €

Total : 107.218,75 €

' Tout ceci augmenté de la TVA.

' Vous pouvez faire valoir ceci comme compromis de vente et estimatif de coût du bâtiment de 2 000 m². Cela sera au métré donc plus ou moins ce montant.

' Sachant que ce bâtiment a été décaissé en octobre 2007, j’aimerais que le chèque soit prêt le jour de la signature donc il conviendrait que vous ne tardiez pas.

' Vous souhaitant bonne réception de la présente (…)'.

Il résulte de cette lettre que l’opération était, sous réserve du chiffrage définitif en fonction du métré, estimée à la somme globale de 199.052,08 € (91.833,33 € + 107.218,75 €), non comprise la TVA sur les travaux.

Les appelants produisent, outre la copie de fax adressé par le Crédit du Nord à Monsieur E que les intimés ne connaissent pas, copie d’une lettre de Maître Z V, conseil de Monsieur F, à 'T Monsieur J X', en date du 30 juillet 2008, aux termes de laquelle celui-ci lui transmet le courrier du Crédit du Nord (en fait la télécopie adressée à Monsieur H E) 'adressé à Monsieur F lui accordant un prêt qui couvrira largement le prix d’achat la partie de l’immeuble de la CAC lui revenant', indique ignorer 'à quel stade en est l’acquisition de cet immeuble’ et qu’il 'faudrait que les choses soient régularisées dans les meilleurs délais avec la CAC pour qu’ensuite vous rétrocédiez ce qui est convenu à Monsieur F', concluant 'S’il faut comprendre de votre silence que vous avez renoncé à l’acquisition de cet immeuble, il conviendrait que vous l’exprimiez clairement et Monsieur F ferait alors le nécessaire pour que la SCI vous rembourse intégralement de l’avance que vous avez faite. Je vous remercie de me fixer'.

Les intimés indiquent n’avoir pas eu connaissance de ce courrier et il ne résulte en tout état de cause pas de celui-ci , adressé à Monsieur J X, une réponse suffisamment précise pour valoir vente à la lettre de la SCI AMAE du 7 avril 2008, date à laquelle elle n’était au demeurant pas encore devenue propriétaire, la ratification de la promesse de porte fort à laquelle elle aurait alors procédé ne pouvant dès lors qu’être conditionnelle.

L’argument des intimés selon lequel la SCI Artemesia Immobilière n’était pas encore constituée au mois de juillet 2008 mais en cours de constitution, ce que le Crédit du Nord avait pris en compte, ne remettait pas en cause, au contraire de ce qui est allégué par les intimés, la validité du financement dont faisait état le conseil de Monsieur F et qui a été confirmé par cette banque aux termes d’une attestation du 30 janvier 2009.

En revanche, il résulte des courriers postérieurs échangés entre les parties ou leurs représentants ainsi que du notaire, Maître Y, que l’accord sur la chose et le prix envisagés aux termes de la promesse de porte fort ne s’est pas dégagé, ce que Maître Z V reconnaissait clairement aux termes de la lettre adressée le 5 mai 2009 à Maître Y et Maître Ryckewaert – et que produisent les appelants – par laquelle celui-ci reconnaissait : 'En toute hypothèse, le projet qui avait été envisagé et selon lequel un lot constitué d’une surface de 2.000 m² devait être attribué à Monsieur F, cependant que 4.000 m² seraient attribués à T, ne semble plus d’actualité puisqu’au contraire Monsieur X a adressé au mois de février dernier un plan de découpe du bâtiment créant un lot de 1.320 m². Même si les surfaces ont été réduites par rapport à ce qui avait été discuté, mon client reste disposer à céder tout ou partie de ses parts pour obtenir un lot indépendant. Pour parvenir à ce résultat, je vous ai indiqué que nous pourrions envisager de signer une promesse de vente portant sur le lot destiné à Monsieur F (…)' et ressort également du message adressé le 5 février 2009 par Monsieur X à Monsieur F : 'Pour faire suite à notre entretien téléphonique de ce jour, je te prie de bien vouloir trouver en pièce jointe le plan de découpe du bâtiment. Dès que nous aurons signé, nous te ferons un bail sur la base de 1320 m² environ à 15 €/m² an ht hors charges et ce, en attendant l’arrêté de lotir pour la rétrocession finale de ta parcelle'.

La mise en demeure adressée à la société financière J X T le 19 février 2010 de 'faire le nécessaire pour publier le jugement relatif à la vente de l’immeuble ou régulariser cette vente par le ministère de Maître Van Temsche, puis de faire le nécessaire comme prévu au contrat pour diviser l’ensemble et vendre à Monsieur F le Lot n° 1' ne peut tenir davantage tenir lieu d’un tel accord.

Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière ne peuvent dès lors qu’être déboutés de leurs demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente, moyennant la somme de 92.595,55 €, par la société civile AMAE à la SCI Artemesia Immobilière du lot n° 1, d’une surface de 1 796,61 m² tel que prévu au protocole du 12 septembre 2007, à dire que la SCI AMAE sera tenue de régulariser l’acte authentique dans les six mois suivants la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois, à désigner en tant que de besoin le Président de la chambre des notaires de l’Oise, avec faculté de délégation, avec pour mission de recevoir la vente par la SCI AMAE à la SCI Artemisia Immobilière du lot n°1 issu de cette division moyennant la somme de 92.595,55 €, à dire que le Président de la chambre des notaires de l’Oise devra au préalable, aux frais avancés de la SCI Artemisia Immobilière, procéder aux opérations de division de l’immeuble désigné ci-avant en deux lots selon les plans du cabinet B du 29 octobre 2007, avec l’assistance si besoin de tout sapiteur de son choix, et notamment d’un géomètre, et à dire qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique à l’expiration du délai d’astreinte susvisé, l’arrêt à intervenir vaudra division et vente et qu’il pourra être publié aux frais avancés de la SCI Artemesia Immobilière au service de la publicité foncière de Senlis.

Ils seront pareillement déboutés de leur demande de garantie dirigée à l’encontre de Monsieur J X et de la société financière J X T en ce qu’elle tend à l’exécution de la vente.

Leur demande, nouvelle en appel, tendant à la condamnation de Monsieur J X et la société T à verser la somme de 500.000 € à Monsieur F à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution fautive qui leur est imputable, n’est pas, contrairement à ce que soutiennent les intimées, irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’aux termes de l’article 566 de ce code les parties peuvent ajouter aux demandes soumises au premier juge 'toutes le demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément’ et que cette demande s’inscrit comme une conséquence de l’inexécution, constatée par le premier juge, des engagements contractuels pris par les cessionnaires à l’acte du 12 octobre 2007.

Force est toutefois de constater que Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière ne démontrent aucun préjudice au soutien de leur demande, dont ils ne peuvent dès lors qu’être déboutés.

Sur les demandes de dommages et intérêts des intimés

Les intimés font valoir qu’ils subissent des actions abusives qui les empêchent d’être propriétaires paisibles de leurs parts sociales, régulièrement acquises, et que la société AMAE ne peut elle-même jouir paisiblement d’un bien immobilier acquis au prix de 280.000 € en octobre 2007.

Les appelants s’opposent à cette demande aux motifs que l’occupation du bâtiment par la société Laboratoire Biocosm ne peut avoir de lien avec la jouissance par les associés de la SCI AMAUE, que si un trouble de jouissance existait, la réparation ne pourrait être demandée que par les associés et non la SCI AMAE qui en tant que société émettrice des parts n’en jouit pas, que si la société Laboratoire Biocosm occupe le bâtiment, c’est parce que cela était prévu au contrat et en raison de la carence de la SCI AMAE qui a abusivement refusé d’honorer l’engagement qu’elle a pris à l’égard de Monsieur F de sorte qu’il a été contraint de solliciter la vente forcée, que la preuve d’un quelconque abus n’est pas rapportée.

Il y a lieu de constater qu’aux termes du dispositif des conclusions des intimés, qui détermine les demandes sur lesquelles doit statuer la Cour, en application de l’alinéa 2 de l’article 954 du code de procédure civile, leur demande de dommages et intérêts n’est formée qu’au profit de la SCI AMAE et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, par de justes motifs, débouté celle-ci de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les autres dispositions du jugement

Les autres dispositions du jugement entrepris, non contestées, seront confirmées.

Sur les dépens et les frais hors dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais hors dépens.

Compte tenu du sens du présent arrêt, les dépens d’appel seront laissés à la charge respective des parties.

Il n’est pas inéquitable de leur laisser la charge de leurs frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette l’exception de litispendance soulevée par Monsieur J X, la société civile AMAE et la société financière J X T,

Rejette également leur fin de non-recevoir soulevée sur le fondement de l’autorité de chose jugée et de la concentration des moyens,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Senlis,

Y ajoutant,

Déclare Monsieur N W AA F et la SCI Artemesia Immobilière recevables en leur demande de dommages et intérêts,

Les déboute de cette demande,

Laisse aux parties la charge de leurs dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT