ARRET

N°

S.E.L.A.R.L

GRAVE-RANDOUX

C/

D

P-Q

B

S.C.I DES MARCHANDS

S.C. PATRIMMO COMMERCE

S.C.P N-O K J K ET

AB P-HEM MER

S.C.P. N-O AA – E B – DOMINIQUE DEVR IENDT – FRANCE A

S.E.L.A.R.L S-T-ET-CAPPELLE

FLR

COUR D’APPEL D’Z

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 14 JANVIER 2021

N° RG 19/03229 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HJSD

Jugement du tribunal de grande instance d’ Z en date du 13 mars 2019.

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. GRAVE-RANDOUX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

80000 Z

Représentée par M^e Justine LOPES, avocat au barreau d’Z, vestiaire : 01

ET :

INTIMES

Monsieur C D

[…]

57950 MONTIGNY-LES-METZ

Assigné le 28 juin 2019

Non Représenté

Maître AB P-Q

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat postulant au barreau d’Z, vestiaire : 06, et ayant pour avocat plaidant M^e C RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS

Monsieur E B

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat postulant au barreau d’Z, vestiaire : 06, et ayant pour avocat plaidant M^e C RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. SCI DES MARCHANDS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

57158 MONTIGNY-LES-METZ

Assignée le 27 juin 2019

Non Représentée

S.C. PATRIMMO COMMERCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e U V de la SELARL LEXAVOUE Z-DOUAI, avocat postulant au barreau d’Z, vestiaire : 101, et ayant pour avocat plaidant M^e Géraldine

X substituant M^e François-Régis FABRE-FALRET de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. N-O K J K ET AB P-HEM MER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat postulant au barreau d’Z, vestiaire: 06, et ayant pour avocat plaidant M^e C RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. N-O AA – E B – DOMINIQUE DEVR IENDT – FRANCE A, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat postulant au barreau d’Z, vestiaire: 06, et ayant pour avocat plaidant M^e C RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS

ET :

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. S-T-ET-CAPPELLE, prise en la personne de de M^e R SHAMING-T agissant en qualité de Mandataires Judiciaires, agissant en qualité de liquidateur de la 'SARL PMI'.

Ad hoc de la SCI agissant en qualité de liquidateur de la 'SARL PMI'.

audit siège

[…]

[…]

Assignée à personne habilitée suivant exploit de la SCP C.BUND- G H- V.MULLER-Y, huissiers de justice associés à METZ (57), en date du 11 décembre 2019, à la requête de SARL GRAVE RANDOUX

Non représentée

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2020 devant :

Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,

M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le14 Janvier 2021.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Vanessa IKHLEF

PRONONCE :

Le 14 Janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffière.

DECISION

Par acte notarié du 18 février 1999, la SCI des marchands ayant pour gérant M. C D a consenti à la société Enzo et Giulia optique un bail à usage de commerce portant sur un immeuble situé […] à Z.

Par acte notarié du 3 novembre 2015, la SCI des marchands a consenti à la société Patrimmo commerce une promesse synallagmatique de vente d’un portefeuille d’immeuble composé de deux biens dont celui objet du bail et un second situé […] à Narbonne, devant être réitérée jusqu’au 21 décembre 2015.

La vente concernant l’immeuble sis place René Goblet à Z a été réitérée par acte reçu le 21 décembre 2015 dans les conditions de la promesse.

Par actes du 28 et 30 novembre 2016, la SARL Enzo et Giulia optique a assigné la SCI des marchands, son gérant et la société Patrimmo commerce en nullité de la vente du 21 décembre 2015 sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Par actes des 11 et 19 octobre 2017 la société Patrimmo commerce a attrait en intervention forcée les études de notaires instrumentaires à savoir la SCP K, P-Q et la SCP AA, B et A, maîtres P-Q et maître B.

Par ordonnance du 18 janvier 2018 la jonction des différentes procédures a été prononcée.

Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Z a :

— déclaré irrecevable l’action de la SARL Enzo et Giulia optique contre la SCI des marchands, son gérant et la société Patrimmo commerce ;

— condamné la SARL Enzo et Giulia optique à payer à la SCI des marchands et à son gérant la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Enzo et Giulia optique à payer à la société Patrimmo commerce la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Patrimmo commerce à payer à la SCP AA-B-W-A et à maître E B la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SARL Enzo et Giulia optique aux dépens.

Par déclaration du 25 avril 2019, la SELARL Grave Randoux ès qualités de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique a relevé appel de cette décision.

La SCI des marchands et son gérant M. C D qui n’ont pas constitué se sont vus signifier la déclaration d’appel par actes des 27 et 28 juin 2019, et les conclusions d’appelant par actes des 20 et 21 août 2019.

La SCI Patrimmo commerce leur a signifié ses conclusions par acte du 28 octobre 2019.

Maître AB P-Q et la SCP K P-Q leur ont signifié leurs conclusions par acte du 4 novembre 2019.

La SCI des marchands ayant été radiée le 3 janvier 2018, la SELARL S, T et Capelle prise en la personne de maître R S T mandataire ad hoc de cette SCI comme ayant été désignée par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Metz le 13 septembre 2019, a été assignée en intervention forcée par acte du 12 décembre 2019. Cette dernière n’a pas constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 9 janvier 2020, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

— de déclarer recevables ses demandes,

— de prononcer la nullité de la vente du bien immobilier en cause situé place René Gobelet,

— de condamner le mandataire ad hoc de la SCI des marchands et la société Patrimmo commerce à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter l’ensemble des intimés de l’intégralité de leurs prétentions.

L’appelante fait valoir que sa demande est recevable au motif qu’elle a régulièrement publié au service de publicité foncière d’Z les assignations en résolution de vente délivrées le 8 juillet 2017, peu importe que cette formalité ait été réalisée plus de trois mois après la délivrance des assignations s’agissant d’une fin de non recevoir régularisable en application de l’article 126 du code de procédure civile.

Sur le fond elle fait valoir qu’en violation de l’article L.145-46-1 du code de commerce la SCI des marchands n’a pas proposé à la vente l’immeuble loué à la SARL Enzo et Giulia optique et que si ces dispositions ne sont pas applicables en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, en l’espèce la cession litigieuse n’est pas intervenue dans le cadre de l’une de ces exceptions dans la mesure où le bien situé à Narbonne est à usage d’habitation et que les deux biens objet de la promesse ont été cédés par actes distincts signés le même jour pour faire croire à une cession unique.

Elle en conclut que la vente doit être résolue et que la faute commise par le vendeur lui cause un préjudice de 30 000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 1^er avril 2020, la société civile Patrimmo commerce demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter la SCP AA-B-W-A et M^e E B de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;

— condamner la SELARL Grave Randoux es qualités de liquidateur de la société Enzo et Giulia optique à lui régler la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître U V (Lexavoué), en application des dispositions de l’article 699 du même code.

A défaut,

— juger que la vente des deux immeubles de Narbonne et Z constitue une cession de locaux commerciaux distincts ;

— en conséquence, juger que l’article L.145-46-1 du code de commerce n’est pas applicable ;

— constater que la société SELARL Grave Randoux es qualités de liquidateur de la société Enzo et Giulia optique ne présente ni la qualité ni les moyens pour se porter acquéreur des locaux,

— débouter la société SELARL Grave Randoux es qualités de l’ensemble de ses demandes

En tout état de cause ;

— constater qu’elle réserve ses droits au titre de la responsabilité des notaires rédacteurs des actes, lesquels ont été régulièrement mis dans la cause afin que le jugement à intervenir leur soit rendu opposable ;

— débouter la SCP AA-B-W-A et M^e E B de leur demande de mise hors de cause ;

— débouter la SELARL Grave Randoux es qualités de sa demande de dommages et intérêts

— débouter la SCP AA-B-W-A et M^e E B de toutes leurs demandes formulées à son encontre notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— débouter la société SELARL Grave Randoux es qualités de l’ensemble de ses demandes

— condamner la société SELARL Grave Randoux es qualités à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître U V (Lexavoué), en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de la demande de confirmation du jugement querellé elle fait valoir que si dorénavant l’appelante justifie des formalités de publicité des assignations en résolution de vente, elle ne justifie pas avoir procédé à cette formalité dans le délai de trois mois de l’article 33 du décret du 4 janvier 1955.

Sur le fond elle fait valoir que la vente est intervenue dans le respect des termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce dans la mesure où la cession litigieuse concerne des locaux commerciaux distincts exclus du champ d’application de cet article.

De surcroît elle fait remarquer que le non respect de cet article n’est pas sanctionné par la résolution de la vente et que par ailleurs le liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique ne justifie pas du préjudice subi par sa liquidée qui était défaillante dans le règlement de ses loyers et n’aurait pas été en mesure d’acheter les murs loués.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 21 octobre 2019, Maître AB P-Q et la SCP N-O K, J K et AB P-Q demandent à la cour de confirmer le jugement, à titre subsidiaire, si la cour devait déclarer les demandes de l’appelant recevables, la débouter de ses demandes et en tout état de cause , y rajoutant, de condamner l’appelant à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles adoptent en totalité les moyens développés par l’acheteur.

Par conclusions remises le 18 octobre 2019, la SCP AA, B, W et A notaires associés et maître E B demandent à être mis hors de cause, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la SELARL Grave et Randoux à leur payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’aussi bien en première instance qu’en appel aucune demande n’est présentée à leur endroit et qu’ils ne peuvent donc qu’être mis hors de cause.

Pour les besoins de la cause ils adoptent les arguments de l’acheteur et développent qu’aucune faute ne peut leur être imputée susceptible d’engager leur responsabilité civile professionnelle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’instruction de l’affaire a été close le 5 novembre 2020.

SUR CE :

En application de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 (…) Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Aux termes de l’article 33 les délais d’accomplissement de la formalité sont fixés comme suit : (…)

B. – Pour les décisions judiciaires, trois mois du jour où elles sont devenues définitives, ce délai étant réduit à un mois pour les décisions prononçant la résolution, la révocation, la nullité ou la rescision d’un acte de nature à être publié.

C. – Pour les autres actes, trois mois de leur date.

Selon l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Tel est le cas du défaut de publication d’une résolution de vente immobilière qui peut être régularisée avant que le juge statue.

En l’espèce l’appelante produit en original les assignations en résolution de vente signifiées à la SCI des marchands, à son gérant et à la société civile Patrimmo commerce sur lesquelles sont portées des étiquettes collées par le service de la publicité foncière comme suit :

> pour la première délivrée le 28 novembre 2016 : publiée et enregistrée le 8 juin 2017 au SPFE d’Z 1, signé du comptable des finances publiques L M ;

> pour la seconde délivrée le 30 novembre 2016 : publiée et enregistrée le 8 juin 2017 au SPFE d’Z 1, signé du comptable des finances publiques L M ;

Le tribunal de grande instance d’Z a statué le 13 mars 2019 postérieurement à la réalisation des formalités de publicité exigées par les textes sus visées.

Partant le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la SARL Enzo et Giulia optique contre la SCI des marchands, son gérant et la société Patrimmo commerce.

***

Aux termes de l’article L145-46-1 issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 applicable à l’espèce compte tenu de la date de la vente, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. (…)

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. (…)

Il résulte des pièces produites que la SCI des marchands a mis en vente en 2015 un portefeuille, composé de 25 biens immobiliers, dénommé Delta, comportant des biens loués à usage de commerce sur toute la France et que dans ce cadre elle s’est engagée par une promesse synallagmatique authentique du 3 novembre 2015 (article 6.2 page 5) à vendre à la société civile Patrimmo commerce deux immeubles à usage de commerce situés à Z et Narbonne au plus tard le 21 décembre 2015.

La vente des deux immeubles participant à la composition du portefeuille a été réitérée par actes authentiques distincts du 21 décembre 2015.

Si les deux biens ont fait l’objet d’actes authentiques de cession distincts à la même date, il ressort de ces derniers qu’ils concernent une opération unique de cession d’un portefeuille de locaux commerciaux visée à l’article 18.8 de l’acte relatif au bien immobilier litigieux et à l’article 19.9 de l’acte au bien situé à Narbonne. En effet, le fait qu’une opération globale soit matérialisée par deux actes distincts pour les besoins pratiques de la publicité foncière ne modifie pas l’accord des parties qui se sont entendues sur une vente globale de locaux commerciaux distincts.

Contrairement d’ailleurs à l’affirmation de l’appelante le bien situé à Narbonne n’est pas à usage exclusif d’habitation. Il s’agit d’ un bien à usage mixte de commerce et d’habitation mais principalement commercial reprenant d’importants volumes destinés au commerce de vêtement sous l’enseigne et/ou franchise de vêtement de la marque '1.2.3".

Il ne peut dans ces circonstance être sérieusement soutenu que la SCI des marchands a fictivement organisé une vente globale de deux biens immobiliers situés à Narbonne et Z dans le but de ne

pas proposer à la vente le bien situé à Z à son locataire.

L’opération immobilière globale entre la SCI des marchands et la société Patrimmo commerce n’étant pas soumise à l’article L.145-46-1 du code de commerce, la SELARL Grave Randoux en qualité de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique est en conséquence déboutée de sa demande en résolution de vente et indemnitaire.

L’appelante étant déboutée de ses demandes principales, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de garanties présentées par l’intimée.

***

La SELARL Grave Randoux en qualité de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique succombant, le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure en première instance.

La SELARL Grave Randoux en qualité de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique succombant, les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective et il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties le montant des frais irrépétibles par elles exposé en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la SARL Enzo et Giulia optique contre la SCI des marchands, son gérant et la société Patrimmo commerce ;

Statuant du chef infirmé ;

Déclare recevable l’action de la SELARL Grave et Randoux ès qualités de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique ;

Y ajoutant ;

Déboute la SELARL Grave et Randoux ès qualités de liquidateur de la SARL Enzo et Giulia optique de ses demandes ;

Dit n’y a voir lieu à statuer sur les demandes de la société civile Patrimmo commerce à l’égard de maître AB P-Q, maître E B, la SCP K P-Q et la SCP AA, B, W, A ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

Le Greffier, La Présidente,