ARRET

N°

S.A.S. SCS AUTO

C/

S.C.I. LEDAIN

DB/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT DEUX FEVRIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02600 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZJR

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. SCS AUTO agissant poursuites et diligences de sa Présidente en exercice, Madame [L] [D], domiciliée ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Francois MUHMEL de la SELARL CABINET MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTE

ET

S.C.I. LEDAIN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 21 décembre 2023, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 février 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 22 février 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

*

* *

DECISION :

La SCI Millénium III était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1]), comprenant un garage automobile avec atelier, boutique, bureau et dépendances ainsi qu’un appartement de type F4 et une maison en briques à rénover.

Aux termes d’un acte reçu le 16 décembre 2014, la SCI Millénium III a vendu cet ensemble immobilier à la SCI Ledain moyennant le paiement d’une somme de 130 000 euros payable en 59 mensualités. Le transfert de propriété entre la SCI Millénium III et la SCI Ledain est intervenu après le paiement de la dernière échéance, soit le 6 décembre 2019.

Selon acte sous seing privé du 28 décembre 2018, la société Garage Ledain a conclu avec la société SCS Auto, un contrat de location-gérance assorti d’une promesse de vente portant sur le fonds de commerce de garage exploité au [Adresse 1]).

Le 4 février 2019, la société Garage Ledain a cédé à la société SCS Auto le fonds de commerce de garage.

Selon acte sous seing privé en date du 26 février 2019, la SCI Ledain et la SCI Millénium III ont donné à bail commercial à la société SCS Auto l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 1]).

Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2019, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros payable mensuellement et d’avance.

Le 22 mars 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société SCS Auto à la requête de la SCI Ledain et de la SCI Millénium III.

Par exploits des 19 et 20 avril 2021, la société SCS Auto a assigné la SCI Ledain et la SCI Millénium III aux fins de voir prononcer l’annulation du commandement de payer du 22 mars 2021, fixer sa dette locative à la somme de 4 560 euros en sollicitant son paiement en 24 mensualités, condamner les bailleresses à faire installer des compteurs individuels d’eau et d’électricité, à effectuer les travaux de réparation des portes d’entrées et de la toiture de l’atelier de carrosserie, à l’indemniser au titre de son trouble de jouissance d’une part et de son préjudice d’image commerciale d’autre part.

La SCI Millénium III, qui a vendu l’ensemble immobilier à la SCI Ledain le 6 décembre 2019, a demandé sa mise hors de cause.

Par jugement du 6 juin 2023, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

— Mis la SCI Millénium III hors de cause ;

— Condamné la société SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 5 416 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2021, outre la somme de 541,60 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat ;

— Rejeté les demandes de la SCI Ledain formées au titre des charges relatives aux factures d’eau et d’électricité selon décompte arrêté au 30 septembre 2021 et de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2019 à 2021 ;

— Prononcé, à compter de la date de sa décision, la résiliation du bail commercial du 26 février 2019 liant la SCI Ledain et la société SCS Auto ;

— Ordonné, en conséquence, l’expulsion de la société SCS Auto et de tout occupant de son chef ;

— Condamné la société SCS Auto à payer à la SCI Ledain une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en application du contrat de bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Condamné la SCI Ledain à payer à la société Auto la somme de 3 865 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société SCS Auto au titre de son préjudice d’image commerciale ;

— Rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

— Rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— Condamné la société SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes formées par la SCI Millenium III en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société SCS Auto aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Frédérique Angotti, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 juin 2023, la société SCS Auto a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 novembre 2023 par lesquelles la société SCS Auto demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Ledain formées au titre des charges relatives aux factures d’eau et d’électricité selon décompte arrêté au 30 septembre 2021 et de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2019 à 2021, condamné la SCI Ledain à lui payer la somme de 3 865 euros en réparation de son préjudice de jouissance et rejeté les demandes formées par la SCI Millenium III en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— Débouter la SCI Ledain de sa demande de résiliation du bail commercial,

— Fixer le montant de la dette locative à la somme de 4 560 euros,

— Dire et juger qu’elle devra procéder au paiement du solde de la dette locative d’un montant de 2 467,40 euros au regard du versement de 2 092,60 euros intervenu le 14 juin 2023, en 24 mensualités de même montant, soit 24 mensualités de 102,82 euros par mois, en sus du paiement courant des loyers,

— Condamner la SCI Ledain à lui verser la somme de 300 euros par mois à titre de dommages et intérêts, pour le trouble de jouissance subi à compter du 1er février 2019 et ce, jusqu’à la réalisation complète des travaux de remise en état par la SCI Ledain, représentant au mois de novembre 2023 une somme de 16 800 euros à parfaire,

— Condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la SCI Ledain à effectuer les travaux de remise en état du local commercial, à savoir la réparation des portes d’entrée sur rue et sur parking ainsi que la toiture sise au-dessus de l’atelier de carrosserie,

Si, par extraordinaire, la cour ne s’estimait pas suffisamment informée sur l’état du local commercial,

— Désigner, à titre subsidiaire et avant dire droit, aux frais avancés de la SCI Ledain, un expert judiciaire avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux du litige ;

— se faire communiquer l’ensemble des documents nécessaires à sa mission ;

— relever et décrire les désordres allégués affectant ses locaux commerciaux ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue et préciser s’il s’agit de grosses réparations nécessitant un changement complet ou une rénovation complète ;

— fournir tous éléments permettant à la juridiction saisie au fond de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier à ces désordres ;

— évaluer le coût des travaux utiles à la réparation des désordres ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation ;

— faire au besoin un historique précis des rapports entre les parties ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— l’autoriser, le cas échéant, à effectuer, à ses frais avancés, les travaux à réaliser en urgence ;

— dire que, pour procéder à sa mission, l’expert devra convoquer les parties et leurs avocats,

— entendre les parties, recueillir leurs observations, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, s’adjoindre au besoin tout sachant ;

— du tout, dresser le pré rapport afin de permettre aux parties d’effectuer leurs dires ;

— à l’issue d’une réunion d’expertise de synthèse, dresser son rapport définitif ;

— Surseoir, dans cette hypothèse subsidiaire, à statuer sur les demandes indemnitaires au titre des travaux de remise en état du local commercial et les demandes financières subséquentes, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— Condamner la SCI Ledain à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice d’image commerciale subi,

— l’autoriser, à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux de remise en état par la SCI Ledain, à séquestrer le paiement des loyers, à savoir la somme de 1 000 euros par mois, sur le compte CARPA de son conseil,

— Débouter la SCI Ledain de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SCI Ledain à lui verser la somme de 5 000 euros, tant en première instance qu’en appel, soit 10 000 euros au total, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Ledain aux entiers dépens de l’instance, tant en première instance qu’en appel, distraits au profit de la SELARL Cabinet Murmel, représentée par M^e François Muhmel, avocat, aux offres de droit.

Elle fait valoir :

— que le commandement de payer est irrégulier en ce qu’il a été signifié au nom de la SCI Ledain et de la SCI Millenium III alors même que cette dernière société n’était plus propriétaire des locaux commerciaux,

— qu’en outre ce commandement a été signifié de mauvaise foi car il vise une dette locative inexacte de plus de 22 000 euros,

— qu’en effet, selon un accord de compensation du 4 février 2019, elle n’était tenue de verser qu’un solde de loyer de 448 euros par mois et non pas 1 000 euros entre février 2019 et septembre 2020,

— qu’un arriéré de loyers au jour du commandement s’élevait effectivement à la somme de 5 416 euros mais qu’en réalité 856 euros auraient dus encore être déduits de cet arriéré, soit 400 euros qu’elle a versé au Trésor public en exécution d’un avis à tiers détenteur à raison d’une dette fiscale de la SCI Levain ainsi que 456 euros qu’elle a payé au titre d’une facture afférente à une certification pour les installations électriques et qui incombait au bailleur,

— qu’en définitive, sa dette locative ne s’élevait qu’à 4 560 euros au jour du commandement,

— qu’à l’heure actuelle, elle a payé l’arriéré locatif fixé par la juridiction du premier degré et que depuis le mois de mars 2021, elle paye régulièrement tous ses loyers sans aucun retard,

— que concernant les charges, un seul compteur d’eau et d’électricité desservait l’ensemble immobilier comprenant son local commercial mais aussi un appartement de type F4 loué à un tiers et une maison,

— qu’ainsi sa consommation n’était pas déterminable jusqu’à l’installation le 1er mars 2022 de compteurs individuels,

— qu’au surplus, aucune disposition contractuelle n’autorise que le bailleur lui refacture 60 % des consommations d’eau et d’électricité de l’ensemble immobilier,

— que les taxes d’ordures ménagères invoquées par le bailleur correspondent également à la totalité de l’ensemble immobilier,

— que le montant extrêmement faible de l’arriéré locatif ne peut à lui seul justifier la résiliation du bail alors que le bailleur manque lui-même gravement à ses propres obligations,

— qu’en effet la toiture des ateliers carrosserie est totalement fuyarde,

— que l’impossibilité d’exploitation de cette activité qui en résulte engendre une perte de chiffre d’affaires,

— que ce trouble de jouissance existe depuis l’entrée dans les lieux et pas seulement à compter de la mise en demeure qu’elle a adressé au bailleur le 10 avril 2021.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 19 décembre 2023 par lesquelles la SCI Ledain demande à la cour de :

— Dire et juger la société SCS Auto irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— Débouter la société SCS Auto de l’ensemble de ses prétentions,

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné la société SCS Auto à lui payer la somme de 5 416 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2023, outre la somme de 541,60 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat,

— Prononcé la résiliation du bail commercial,

— Ordonné l’expulsion de la société SCS Auto,

— Condamné la société SCS Auto à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation,

— Rejeté la demande de dommages-intérêts de la société SCS Auto au titre de son préjudice d’image commerciale,

— Rejeté la demande d’expertise de la société SCS Auto,

— Rejeté la demande de travaux sous astreinte de la société SCS Auto,

— Rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société SCS Auto,

— Rejeté la demande de constitution d’un séquestre de la société SCS Auto,

— Condamné la société SCS Auto à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et en tous les dépens,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement :

— quant au montant de l’indemnité mensuelle d’occupation et la fixer à la somme de 3 000 euros par mois,

— en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société SCS Auto la somme de 3 865 euros en réparation de son préjudice de jouissance et débouter la société SCS Auto de sa demande à ce titre,

— en ce qu’il a rejeté la demande relative aux charges locatives et condamner la société SCS Auto à lui régler :

5700,42 euros au titre de sa consommation d’électricité,

1742,86 euros au titre de sa consommation d’eau,

353,40 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour 2019 et 2020,

220,80 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour 2021,

232,80 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour 2022,

261 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour 2023,

— en ce qu’il a fixé la résiliation du bail à la date du 6 juin 2023 et prononcer la résiliation à la date du 22 avril 2021 et subsidiairement à celle du 6 juin 2023,

— en ce qu’il a écarté l’astreinte relative à l’expulsion de la société SCS Auto et prononcer une astreinte quant à son expulsion et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

À titre infiniment subsidiaire :

— Prendre acte de toutes ses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée avant dire-droit, laquelle se fera aux frais avancés de la société SCS Auto,

Dans tous les cas :

— Condamner la société SCS Auto à lui payer à la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SCS Auto aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [C] [V] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Elle fait valoir :

— qu’elle convient que le montant réclamé dans le commandement de payer était erroné en raison de la non prise en compte de l’accord de compensation mais qu’il demeurait un arriéré locatif de 5 416 euros, que sa mauvaise foi n’est donc pas démontrée,

— que l’arriéré retenu par la juridiction du premier degré n’a été réglé que pour régulariser l’appel,

— qu’elle est fondée à solliciter de la locataire le remboursement des consommations de fluides et des taxes d’ordures ménagères,

— qu’il a été verbalement convenu entre les parties que les factures de fluides et que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères seraient réparties à hauteur de 60 % à la charge de la société SCS Auto et à hauteur de 40 % à la charge des occupants de la maison d’habitation,

— qu’en tout état de cause, la consommation peut être estimée au prorata de la superficie du logement et que le plan de division cadastrale et de mise en copropriété témoigne que la SCS Auto occupe effectivement 60 % de la surface lui appartenant,

— que l’installation de compteurs individuels d’eau et d’électricité a été réalisée en février 2022,

— qu’elle doit faire face à des impayés de loyers et de charges constants depuis la signature du bail,

— que la locataire ne lui a pas signalé les désordres qu’elle invoque avant le 10 avril 2021,

— qu’en tout état de cause, la locataire – pour avoir été préalablement locataire-gérante durant quatre mois avant la signature du bail – connaissait l’état du local, que le bail stipule à cet égard que la locataire doit prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 21 décembre 2023 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever qu’aux termes de ses dernières écritures, la SCI Ledain sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial et ne demande plus à hauteur d’appel la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Selon les articles 1103, 1741 et 1728 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Les articles 1224, 1227 et 1229 du code civil indiquent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du bail. La résiliation judiciaire résulte de la décision de justice et prend effet à la date fixée par le juge.

Il n’est pas contesté qu’aux termes de l’accord de compensation de créance du 4 février 2019, la la société SCS Auto n’était redevable que d’un loyer minoré de 448 euros par mois de février 2019 jusqu’au mois de septembre 2020.

La société SCS Auto estime en outre être titulaire d’une créance de 856 euros devant se déduire de sa dette locative.

Elle produit une facture de 456 euros de la société Socotec du 26 août 2020 qui est contestée par le bailleur. Cette facture est établie au nom de la société SCS Auto, ce qui démontre que cette dernière a été commanditaire et bénéficiaire des prestations sollicitées. Ce dernier montant ne peut donc être considéré comme libératoire au regard de la dette locative.

En revanche, elle justifie s’être acquittée d’un chèque de 400 euros au profit du service des impôts de [Localité 3] en exécution d’un avis à tiers détenteur s’appliquant au loyer de novembre 2020 qui doit par conséquent être considéré comme libératoire.

Il n’est pas contesté que pour l’année 2019, la société SCS Auto était redevable d’un loyer de 4 928 euros mais qu’elle n’a versé qu’une somme de 4 000 euros au titre des loyers, soit un arriéré de 928 euros sur cet exercice.

En 2020, la locataire était redevable d’un loyer de 7 032 euros. Elle a versé au bailleur 3 944 euros au titre des loyers et au Trésor Public 400 euros, soit un arriéré de 2 688 euros.

Les parties arrêtent leurs comptes au mois de mars 2021 et sur cette période, il n’est pas contesté que la société SCS Auto a versé la somme de 1 600 euros alors qu’elle était redevable d’un loyer de 3 000 euros, soit un arriéré de 1 400 euros pour cette période.

Il en résulte un arriéré locatif cumulé de 5 016 euros entre la prise d’effet du bail en février 2019 et mars 2021.

Il ressort ainsi de ces éléments que depuis la prise d’effet du bail, la locataire n’a jamais été à jour de sa dette locative qui n’a cessé de s’accroître et qu’elle a ainsi gravement manqué à son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Dès lors, la résiliation judiciaire du bail prononcée en première instance sera confirmée.

L’inexécution ayant été constatée avec certitude par la juridiction du premier degré à la date du 6 juin 2023, la date de prise d’effet de la résiliation judiciaire sera également confirmée.

La société SCS Auto étant désormais occupante sans droits ni titre, l’expulsion ordonnée par la juridiction du premier degré sera confirmée, les circonstances de l’espèce ne justifiant pas le prononcé d’une astreinte.

Du fait du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, les demandes de séquestration des loyers et de réalisation d’une expertise formée par la SCS Auto sont devenues sans objet et seront dès lors rejetées, la décision entreprise étant là aussi confirmée sur ces points.

Sur le montant de l’arriéré locatif et les charges :

Comme il a été précédemment indiqué, la SCI Ledain justifie d’une créance de loyer de 5 016 euros selon le décompte arrêté au 31 mars 2021.

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de bail que le retard de paiement de loyer entraîne une majoration de 10% de l’arriéré locatif, pénalité que ne conteste pas le locataire, soit 501,60 euros.

En ce qui concerne les charges, l’annexe I du bail comportant inventaire des charges impose seulement au preneur le paiement de la fiscalité locale concernant les entreprises. Toutefois, l’article 6.1.10 du bail stipule que le preneur remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires notamment celles énumérées par l’article 38 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Il résulte de ce dernier texte que les locataires sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement sur justifications des prestations, des taxes locatives et fournitures individuelles de consommation d’eau et de location des compteurs. En outre, le propriétaire doit adresser à chaque locataire, quinze jours avant d’en demander le remboursement, le compte détaillé des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles, ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants, à la disposition desquels seront tenues les pièces justificatives dans la quinzaine qui suit l’envoi du compte.

Ni le contrat, ni son annexe ne prévoient une modalité de répartition des différentes charges entre les occupants de l’immeuble et le bailleur reconnaît que ce n’est qu’à compter de février 2022 qu’il s’est trouvé en mesure de justifier des consommations de fluides concernant la société SCS Auto mais il ne produit aucun justificatif à ce titre.

Dès lors, le bailleur échoue à produire un compte détaillé des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles ayant personnellement bénéficié à la société SCS Auto ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants ni à justifier de ces prestations ; la production du plan de division cadastrale ne pouvant de ce point de vue être considérée comme suffisante pour démontrer les consommations d’eau et d’électricité consommées effectivement par la société SCS Auto ni sa quote-part exigible de taxes d’ordures ménagères.

La décision de la juridiction du premier degré ayant rejeté les demandes de remboursement des charges jusqu’au 30 septembre 2021 sera ainsi confirmée et les demandes de remboursement des charges postérieures sollicitées à hauteur d’appel seront également rejetées.

L’arriéré locatif au 31 mars 2021 s’élèvait ainsi à la somme totale de 5 517,60 euros et le jugement entrepris qui avait écarté le paiement de l’avis à tiers détenteur en déduction de l’arriéré locatif, sera infirmé sur le quantum retenu.

La locataire a de facto bénéficié de délais durant lesquels elle ne s’est pas acquittée parfaitement de sa dette locative et le bail ayant pris un terme, la demande de délai de paiement qu’elle présente sera rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 11 du bail stipule que l’indemnité d’occupation mensuelle à la charge du preneur après résiliation judiciaire sera égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer en vigueur, soit 3 000 euros HT par mois.

Cette indemnité d’occupation contractuelle s’analyse en une pénalité au sens de l’article 1231-5 du code civil et il convient de la modérer en ce qu’elle se trouve manifestement excessive au regard de la valeur locative des locaux.

Dès lors, la société SCS Auto sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en application du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le trouble de jouissance de la locataire et son préjudice d’image commerciale  :

Il résulte des articles 1231 et 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Toutefois, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, ce n’est qu’en réponse au commandement de payer vivant la clause résolutoire du 22 mars 2021 initié par la bailleresse que la locataire lui a signalé, par courrier reçu le 10 avril 2021, les désordres qu’elle invoque et notamment la présence d’une fuite en toiture empêchant, selon elle, l’exploitation de la carrosserie.

La société SCS Auto a mis en demeure par ce courrier la SCI Ledain de lui confirmer au plus tard le 12 avril 2021 qu’elle mandatait immédiatement les entreprises compétentes aux fins d’assurer le clos et le couvert par la réparation des portes du bâtiment commercial et de la toiture et qu’à défaut elle procéderait par voie judiciaire.

Elle a communiqué, annexé à la même correspondance, copie d’un procès-verbal d’huisser du 6 février 2019 constatant notamment la présence de fuites au plafond de l’atelier carrosserie.

La société SCS Auto a ensuite assigné, dès le 19 avril 2021, la SCI Ledain aux fins de voir prononcer l’annulation du commandement de payer et de l’indemniser au titre des préjudices allégués de jouissance et d’image commerciale.

Il en résulte que la SCI Ledain n’a manifestement pas été mise en demeure dans un délai raisonnable de remédier aux désordres allégués, en ce qu’après que la SCI Ledain ait engagé la procédure de résolution du bail, seulement une journée ouvrable lui a été laissée pour justifier de ses diligences auprès d’entreprises spécialisées et que son assignation en justice au titre des troubles allégués a par la suite été engagée sous cinq jours ouvrables.

Dès lors, la SCI Ledain n’a commis aucune faute de sorte que la demande indemnitaire de la SCS Auto ne peut prospérer et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

En outre, l’existence de démarches malveillantes de la part SCI LEDAIN, notamment auprès de la banque de la SCS Auto de nature à nuire à son image commerciale n’est pas démontrée.

Par ailleurs, la SCS Auto ne peut soutenir que l’état allégué des locaux serait constitutif d’un préjudice d’image commerciale alors qu’elle revendique dans le même temps son maintien dans les lieux.

Dans ces conditions la demande indemnitaire au titre du préjudice commercial de la SAS SCS Auto sera rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

De même, le bail étant résilié, la demande de condamnation de la SCI Ledain à effectuer les travaux de la réparation des portes d’entrée sur rue et sur parking ainsi que la toiture de l’atelier de carrosserie devient sans objet et la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle rejette ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SAS SCS Auto qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles. Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner la SAS SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 5 416 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2021, outre la somme de 541,60 au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat et condamné la SCI Ledain à payer à la société SCS Auto la somme de 3 865 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SAS SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 5 016 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2021, outre la somme de 501,60 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat,

Déboute la SAS SCS Auto de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance,

Rejette les demandes de la SCI Ledain formées au titre des charges relatives aux factures d’eau et d’électricité postérieures au 30 septembre 2021 et de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022 à 2023,

Condamne la SAS SCS Auto aux dépens de l’appel et autorise leur recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS SCS Auto à payer à la SCI Ledain la somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière en appel,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT