ARRET

N°

E.P.I.C. L’INSTITUT NATIONAL DE L’ENVIRONNEMENT INDUSTRIEL ET DES RISQUES

C/

S.A. ARKEMA FRANCE

Copie exécutoire

le 03 Juillet 2025

à

M^e Boulte

M^e Duffour

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 03 JUILLET 2025

N° RG 23/02465 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZAZ

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7] DU 02 MAI 2023 (référence dossier N° RG 20/01114)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

E.P.I.C. L’INSTITUT NATIONAL DE L’ENVIRONNEMENT INDUSTRIEL ET DES RISQUES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric BOULTE, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

S.A. ARKEMA FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Joséphine ADDA, avocat au barreau de PARIS

***

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre et M^me Valérie DUBAELE, Conseillère, qui ont avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS:

Madame Malika RABHI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Ces magistrats ont rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M. Vincent ADRIAN, conseiller,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

PRONONCE :

Le 03 Juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffière.

*

* *

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2017, l’EPIC Institut National de l’Environnement Industriel et des Risques (ci-après «'INERIS'»), bailleur, a donné à bail dérogatoire à loyer à la SA Arkema France, preneur, des locaux dénommés Bâtiment 165 situés au parc technologie Alta à [Localité 8].

Le bail a été consenti pour une durée de 18 mois à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2017, moyennant un loyer de 42.883,28 euros hors charges, hors taxes et payable trimestriellement d’avance.

Les locaux se décomposent comme suit':

— bureaux: 383,1 m²

— salle d’archivages': 70 m²

— circulations et utilités diverses: 84,33 m²,

pour une surface totale indiquée de 537,42 m².

A l’issue de ce terme, la SA Arkema France s’est maintenue dans les locaux et les parties se sont accordées sur la naissance d’un nouveau bail à effet du 1er janvier 2018.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 décembre 2019, la SA Arkema France a sollicité la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2018 à la valeur locative annuelle en principal de 42.579 euros hors taxes et hors charges, sur la base d’une expertise amiable confiée à M. [I] [H].

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2020, l’INERIS a sollicité la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges, sur la base d’une expertise amiable confiée à M. [O] [N].

Par acte d’huissier en date du 11 janvier 2020, la SA Arkema France a fait assigner INERIS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Senlis qui par un jugement en date du 24 novembre 2020 a fixé le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer actuel et a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [U] [X].

Monsieur [U] [X] a rendu son rapport définitif le 3 février 2022, concluant à une valeur annuelle locative de 44.000 euros, hors charges et hors taxes.

Sur la base du rapport de Monsieur [U] [X], la SA Arkema France a notifié son mémoire visant à voir fixer le montant du loyer à la somme annuelle en principal de 44.000 euros HT HC, déduction faite du montant de la taxe foncière de l’année 2018 à 7,5% du montant du loyer en principal, soit 3.300 euros, outre le remboursement du trop-perçu des loyers depuis le 1er janvier 2018.

En réponse, l’INERIS a demandé à ce que le loyer soit fixé à la somme de 45.000 euros.

Par un jugement en date du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— '''''fixé à la somme de 40.700 euros hors taxes, hors charges, à compter du 1er janvier 2018, le montant annuel du loyer de base du bail renouvelé entre l’INERIS d’une part, et la SA Arkema France d’autre part, pour les locaux dénommés Bâtiment 165 situés à l’intérieur de l’enceinte de l’INERIS ' [Adresse 5] ;

— ''''''dit que les trop-versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement';

— ''''''dit que les intérêts échus pour une année produiront eux-mêmes intérêts';

— ''''''partagé les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties';

— ''''''rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un acte en date du 5 juin 2023, INERIS a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 1er septembre 2023, INERIS conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour, avant dire droit, d’ordonner une nouvelle mesure d’expertise, et sur le fond de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 45.000 euros HT HC à compter du 1er janvier 2018 et dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, conformément aux stipulations du bail. Elle sollicite en outre la condamnation de la SA Akerma France à lui payer la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 17 novembre 2023, la SA Arkema France conclut à l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par INERIS comme étant une demande nouvelle en cause d’appel et subsidiairement à son rejet et demande à la cour de confirmer le jugement déféré. Elle sollicite en outre la condamnation d’INERIS à lui payer la somme de 20.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’INERIS sollicite à hauteur d’appel une expertise judiciaire, motif pris que M. [U] [X], expert judiciaire, a commis des négligences et a violé le principe du contradictoire dans le cadre de son rapport, à savoir':

— ''''''''' L’évaluation faite est gravement erronée';

— ''''''''' M. [X] a rédigé un rapport laconique, superficiel, incomplet et inexact';

— ''''''''' M. [X] a refusé de tenir compte d’un dire complémentaire d’INERIS adressé le 18 février 2022';

— '''''''''M'.[X] a refusé d’organiser une nouvelle réunion d’expertise sur place ou en visio-conférence';

— '''''''''M. [X] a refusé de proroger de deux ou trois mois le dépôt de son rapport, en intimant aux parties de faire part de leurs observations sous six semaines à quelques jours des congés de fin d’année ;

— ''''''M. [U] [X] a refusé de faire intervenir un géomètre-expert.

Elle fait valoir qu’en vertu de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert a l’obligation de prendre en compte l’ensemble des explications qui lui ont été fournies par les deux parties, a fortiori lorsqu’elles sont intervenues dans les délais fixés.

La SA Arkema France soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande d’expertise d’INERIS au motif que cette demande constitue une demande nouvelle en cause d’appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle soutient que cette demande est parfaitement infondée, comme en témoignent les annexes au rapport d’expertise contenant l’ensemble des échanges entre les parties, l’expert et le tribunal. Elle estime que M. [X] a exercé sa mission avec diligence et son rapport d’expertise peut servir de base fiable à la détermination de la valeur locative des locaux loués. Elle ajoute qu’INERIS n’a au demeurant jamais sollicité la nullité du rapport.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est constant qu’est recevable en appel la demande qui tend à faire écarter les prétentions adverses et que constitue un complément nécessaire la demande d’expertise afin d’étayer l’argumentation soutenue par la partie qui la sollicite. En l’espèce, INERIS critique la méthode d’évaluation retenue par l’expert judiciaire et surtout in fine le montant de la valeur locative proposé par ce dernier, montant que le tribunal a adopté. INERIS interjetant appel du jugement déféré à cette cour, il est légitime qu’elle tente de contrecarrer les conclusions du rapport d’expertise judiciaire. Aussi, la demande d’organisation d’une nouvelle expertise judiciaire à l’aune de la décision entreprise n’est pas nouvelle, mais constitue un complément nécessaire destiné à conforter les éléments descriptifs et chiffrés défendus par INERIS pour fixer le montant annuel du loyer de base du bail renouvelé à une somme correspondante à ses attentes.

Dès lors, il convient de déclarer INERIS recevable en sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

S’agissant du bien-fondé de la demande d’une nouvelle expertise judiciaire, la cour relève que l’INERIS ne sollicite pas l’annulation du rapport d’expertise judiciaire réalisé par M. [X] et qu’en l’état, elle dispose de deux rapports amiables versés respectivement par chacune des parties ainsi que des dires et observations communiquées par ces dernières. Au vu de l’ancienneté de l’affaire et des pièces produites de part et d’autre, la cour estime qu’elle dispose d’éléments suffisants de comparaison pour statuer, étant rappelé que le juge du fond n’est pas lié par l’avis de l’expert.

Par conséquent, il convient de débouter INERIS de sa demande d’organisation d’une nouvelle expertise judiciaire.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’INERIS soutient que le rapport d’expertise judiciaire ne respecte pas les dispositions des articles L.145-33 et R.145-7 du code de commerce, et estime que l’expert a sous-évalué la valeur locative.

Elle expose que les avantages suivants n’ont pas été pris en compte':

— implantation au c’ur d’un parc d’activité parfaitement bien adapté à l’exploitation d’un centre de recherches en chimie ;

— situation peu excentrée dans un espace boisé avec l’avantage d’une jouissance d’emplacements de stationnements ;

— site sécurisé (accès contrôlé par badge, PC sécurité), banque d’accueil avec hôtesses et salon d’attente ;

— parties communes (voiries et espaces arborés) très bien entretenues et avec un environnement agréable ;

— volume important, à la fois rare et recherché, donc valorisant mais un peu dépréciatif du prix unitaire ;

— rareté valorisante de ces locaux ;

— capacité à faire des expérimentations ce qui qui ne serait ni accepté, ni faisable dans des locaux à usage de simples bureaux ou des locaux d’activité standards';

— modifications des facteurs locaux de commercialité de façon favorable.

Elle fait valoir que ces avantages ont été mis en exergue par le rapport établi par Monsieur [O] [N] le 13 février 2019 qui évalue le montant du loyer à 45.000 euros. Elle précise que lors de la signature du contrat de bail, elle a fourni la clé de répartition du montant des taxes foncières et que ce montant ne peut pas être déduit désormais de la valeur locative par la SA Arkema France qui en a eu connaissance dès l’origine.

En outre, les charges sont très inférieures à ce qu’elles devraient être, contrairement à ce qu’indique la SA Arkema France.

Elle critique le fait que l’expert judiciaire, s’agissant de la valeur locative ait pris comme référence de comparaison des locaux de toute nature et notamment des locaux à usages de bureaux, alors que la destination contractuelle est celle d’un « centre de Recherche et de développement », soit des locaux à usage mixte (bureaux et laboratoires) étant rappelé que ces types de locaux sont rares sur le marché, ce qui contribue de plus fort à leur appréciation en valeur locative.

Enfin, elle fait valoir que la surface locative prise en compte par l’expert est erronée, puisque celui-ci a retenu une surface utile de 492 m² alors que celle-ci est de 504 m² en réalité.

La SA Arkema France retient une valeur locative de 44.000 euros hors charges et hors taxes par an, avec déduction à faire de la taxe foncière du montant du loyer renouvelé, soit 3.300 euros, soit un loyer annuel global de 40.700 euros HT/HC. Elle estime que la décision critiquée a procédé à une description fidèle des lieux loués, qui en outre ont fait l’objet d’investissements de sa part, afin de pouvoir développer son activité de recherche.'

S’agissant des références de comparaison, la SA Arkema France rappelle que l’expert judiciaire et les deux experts amiables des parties ont tous les trois proposé de fixer la valeur locative à 90 euros/m² et que le point de désaccord la concernant a trait à la prise en charge dans l’appréciation de la valeur locative de la clause exorbitante du bail mettant à sa charge le paiement d’une partie de la taxe foncière. Elle soutient qu’il y a lieu de déduire de ce montant la taxe foncière à une valeur moyenne de 7,5% du montant de la valeur locative, dès lors que l’article L.145-33 du code de commerce prévoit que la valeur locative doit prendre en compte les obligations respectives des parties, et que parmi ces obligations, il est fait référence aux obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Elle ajoute que dans son rapport, M. [X] a détaillé et répondu aux nombreuses critiques émanant du bailleur et il sera notamment renvoyé aux pages 11 et 15 dudit rapport, qui détaillent les raisons du choix des valeurs locatives retenues.

Aux termes de l’article 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après':

1° – les caractéristiques du local considéré,

2° – la destination des lieux,

3° – les obligations respectives des parties,

4° – les facteurs locaux de commercialité,

5° – les prix couramment pratiques dans le voisinage ;

S’agissant de ce dernier critère, l’article R. 145-7 du même code dispose que «'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 143-3 à R 143-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent à titre indicatif être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence (…)'».

Le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement.

Il est constant que la valeur locative du marché s’établit le plus souvent par comparaison avec des références de transactions sur des biens comparables en termes de localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.

Ainsi, l’article R 145-3 du code précité dispose que «'Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération':

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public';

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux';

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée';

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail';

5 ° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire'».

En l’occurrence, l’expert judiciaire (M. [X]) a évalué la valeur locative annuelle du bien à la somme de 44.000 euros hors taxe et hors charge, l’expert d’INERIS (M. [N]) à 45.000 euros et l’expert de la SA Arkema France (M. [C]) à 42.579 euros.

Sur la description des lieux loués

L’INERIS soutient que le rapport d’expertise judiciaire ne respecte pas les dispositions des articles L.145-33 et R.145-7 du code de commerce au moment de fixer la valeur locative des locaux.

Il est également rappelé que le premier juge n’est jamais obligé de suivre les valeurs retenues dans un rapport d’expertise, notamment lorsqu’elles présentent une différence importante et inexpliquée avec les valeurs estimées par d’autres cabinets d’expertise.

Le bâtiment dont s’agit est un modulaire préfabriqué, de deux niveaux sur terre-plein.

L’expert judiciaire retient notamment que l’environnement industriel et technologique des locaux est favorable, que le bâtiment est dans un bon état général avec des connexions routières et ferroviaires avec la capitale ainsi que l’aéroport [6], que l’intégralité du site est sécurisée, qu’aucune pollution n’a été détectée, avec des espaces naturels importants à proximité, mais souligne également l’image négative persistante du passé sidérurgique et mécanique de l’agglomération.

L’INERIS souligne que le bâtiment s’inscrit dans un ensemble immobilier remarquable de par son intérêt architectural et technique, que l’accès est sécurisé, qu’il offre un niveau de modularité exceptionnelle, qu’il bénéficie de liaisons routières et ferroviaires, que l’importance de son volume et la qualité de son entretien et enfin la capacité offerte de procéder à des expérimentations, constituent autant d’éléments qui doivent être pris en considération.

Il ressort des pièces produites et notamment des éléments recueillis dans les rapports amiables et de l’expertise judiciaire que les locaux dont s’agit sont à usage de bureaux, offrent un niveau élevé de modularité, sont dans un bon état général et situés dans un parc d’activité bénéficiant d’un environnement agréable. C’est donc sur la base des critères ci-dessus relatés que la cour appréhende les caractéristiques des locaux considérés, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité.

Sur les références de comparaison à retenir

L’expert judiciaire a utilisé la méthode par comparaison pour aboutir à une valeur locative de 90 euros/m². Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Il a été ainsi retenu cinq références outre les valeurs locatives locaux libres de l’agence Arthur Loyd toutes situées à proximité du bâtiment litigieux, et évaluées entre 90 et 130 euros/m², tandis que le choix de l’expert amiable d’INERIS a été de sélectionner des critères de référence plus éloignée géographiquement puis d’appliquer une décote de 30 % en raison du caractère modulaire du bâti. Il apparaît dès lors que le choix de l’expert judiciaire de ne retenir que des critères de référence plus proches géographiquement est pertinent, étant précisé que les expertises amiables aboutissent à un résultat identique, en prenant en compte les éléments favorables et défavorables du bâtiment.

Devant la cour les deux parties s’accordent pour retenir l’estimation de 90 euros/m², montant qui sera dès lors retenu, le point de désaccord qui subsiste ayant uniquement trait à la surface locative utile.

Sur la surface locative

L’expert judiciaire a retenu une surface locative pondérée qu’il qualifie d’utile de 492 m² et INERIS indique que son expert amiable a retenu une surface pondérée de 504 m². Devant la cour, INERIS n’articule aucun moyen précis pour défendre sa position.

La cour constate que M. [X] a expliqué au sein de son rapport sa méthode ainsi que les surfaces pertinemment exclues du calcul de la surface utile. En effet il résulte de la page 37 du rapport que l’expert judiciaire en réponse aux dires formulés par INERIS, précise que la surface prise en compte pour l’évaluation et la surface utile et dans la surface de plancher et que le total de 492 m² résulte du cumul des surfaces indiquées sur les plans annexés au rapport.

Au vu de ces éléments, la cour décide qu’il convient de retenir la surface locative utile retenue par l’expert à hauteur de 492 m².

Il résulte des éléments retenus par la cour que la valeur locative des locaux dont s’agit s’élève à':

492 x 90 = 44.280 euros HT.

Sur la charge de la taxe foncière

La société Arkeam fait valoir que la taxe foncière est un impôt incombant normalement au bailleur de sorte que cette charge dont elle assume le paiement doit constituer un facteur de diminution de la valeur locative.

L’INERIS expose que la société Arkema ne lui a jamais réclamé l’envoi d’une quelconque quittance et fait valoir qu’il est d’usage couramment pratiqué, depuis de nombreuses années, que la taxe foncière est répercutée sur le preneur à bail, tous les baux commerciaux comportant une disposition allant ce sens. Elle s’oppose à la déduction de la taxe foncière du montant de la valeur locative. Elle ajoute qu’il est inexact de prétendre qu’elle n’aurait pas fourni la clé de répartition du montant des taxes foncières, alors qu’un tableau correspondant est annexé aux appels de charges adressés à la société Arkema, qui sait donc parfaitement ce qu’il en est.

L’article R 145-35 – 3° du code de commerce dispose que «'peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local de l’immeuble ou un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement'».

L’article R 145-8 du même code énoncent que «'du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrice de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé'».

Il résulte de l’article 1400 du code général des impôts que la taxe foncière incombe au propriétaire du bien.

En l’espèce, le contrat de bail stipule sous le titre «'ARTICLE XII-IMPOTS ET TAXES'» que «'Le preneur devra satisfaire à tous impôts et taxes de ville, police ou voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet et, en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, taxes professionnelles et injustifiées leur acquittement à toute réquisition du bailleur et notamment enfin de bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises.

Le preneur remboursera au bailleur, parmi les charges et au prorata des surfaces louées, sa quote-part de l’impôt foncier, et plus généralement de tous impôts ou taxes existants ou futurs mis à la charge des bailleurs'».

Au vu des textes précités, contrairement à ce que soutient l’INERIS, le paiement par le locataire de la taxe foncière constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Il est constant qu’il revient au juge du fond d’apprécier la méthode d’évaluation de la valeur locative en procédant à une déduction du montant de la taxe foncière supportée par le locataire, et ceux en fonction des usages et des éléments de référence de valeurs locatives. La déduction du montant de la taxe foncière ne peut être retenue si les éléments de comparaison comportent également le transfert de cette taxe sur les locataires.

En l’espèce, devant la cour, il n’est toujours pas justifié que les baux de référence comporteraient des clauses de transfert de la taxe foncière, il n’est pas davantage démontré que cette clause résulterait d’un usage dans le quartier. Aussi la cour, comme le premier juge décide qu’il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière du montant du loyer renouvelé, en l’absence de justification du montant exact de cette taxe et qu’il convient de retenir une valeur moyenne de 7,5% du montant de la valeur locative, soit la somme de 3.321 euros.

Dans ces conditions, il convient de fixer le loyer annuel de base du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de': 44.280 ' 3.321 = 40.959 euros HT et HC.

Le montant du loyer annuel renouvelé ainsi fixé étant inférieur au montant initial il convient de dire que les trop versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, conformément à ce qu’a sollicité la SA Arkema.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré du seul chef du quantum du loyer annuel renouvelé et d’ajouter que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, conformément aux stipulations du bail.

Sur les autres demandes

La procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convie d’ordonner le partage par moitié des dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’EPIC Institut National de l’Environnement Industriel et des Risques en sa demande d’organisation d’une nouvelle expertise judiciaire mais l’en déboute.

Confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Senlis du 2 mai 2023, excepté du chef du quantum du montant annuel du loyer de base renouvelé.

Et statuant à nouveau de ce chef y ajoutant,

Le fixe à la somme de 40.959 euros hors-taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018.

Dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, conformément aux stipulations du bail.

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Partage les dépens de première instance et d’appel par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La Greffière, La Présidente,