Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12469 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGC3B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2022 – TJ de [Localité 13] – RG n° 17/11424

APPELANT

LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de [Localité 13]

en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien

[Adresse 1] Judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

INTIMEES

Madame [D] [B]

Ayant son siège social

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044,

Assistée de M^e SNIEGULA

Madame [T] [B]

Ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée de M^e SNIEGULA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2011 de Monsieur [P] [B] a fait l’objet d’un contrôle sur pièces.

Par une proposition de rectification du 19 décembre 2019, l’administration fiscale a procédé à une nouvelle évaluation des participations détenues par Monsieur [E] [B] dans les SCI Choisyivry, Cliefery, France Rive, Landy Pleyel, Peri Lord, Point Central, Sud Affaire, TTBL et Volontaires 22 bis à hauteur de la somme de 8 294 236 euros.

Après les observations du contribuable en date du 2 mars 2015, les rectifications ont été maintenues par le service dans sa réponse du 15 juillet 2013.

Les droits rappelés se sont élevés à la somme de 139 840 euros, outre intérêts de retard de 21 815 euros et une majoration de 40 % pour manquement délibéré de 40 % d’un montant de 55 936 euros, soit un total de 217 591 euros.

Monsieur [E] [B] a contesté les rappels mis à sa charge par une réclamation du 24 décembre 2015 qui a fait l’objet d’une décision de rejet du 20 juin 2017.

Par exploit d’huissier en date du 18 août 2017, Monsieur [B] a assigné le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile-de-France et du département de Paris devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Le [Date décès 5] 2019, Monsieur [B] est décédé et sa succession a été recueillie par ses deux héritières, Mesdames [D] et [T] [B] qui sont venues aux droits de leur père.

Par jugement daté du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« Déclare [T] [B] et [D] [B] recevables en leur intervention volontaire ;

Dit que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve du caractère insuffisant des évaluations faites par Monsieur [B] des parts sociales dont il était propriétaire au titre de sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de 2011 ;

Dit qu’il doit être procédé au dégrèvement des rappels d’impositions supplémentaires, pénalités et intérêts de retard mis en recouvrement le 15 septembre 2015 ;

Condamne l’administration fiscale au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [T] et [D] [B], ensemble ;

Condamne l’administration fiscale aux dépens ;

Autorise M^e Philippe Pescayre à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

Rappelle que la décision est exécutoire de plein droit. »

Le Directeur régional des finances publiques d’Ile de France a relevé appel de ce jugement le 4 juillet 2022.

Par conclusions signifiées le 24 juin 2024, Madame la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 13] demande à la cour, au visa des articles 666, 885 D, 885 S, 1729 du CGI, L. 17 et L. 57 du LPF

Recevoir Madame la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 13] en son appel et l’y déclarer fondée ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2022 (RG n° 17/11424) en ce qu’il a :

— Dit que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve du caractère insuffisant des évaluations faites par Monsieur [B] des parts sociales dont il était propriétaire au titre de sa déclaration d’ISF de l’année 2011 ;

— Dit qu’il doit être procédé au dégrèvement des rappels d’impositions supplémentaires, pénalités et intérêts de retard mis en recouvrement le 15 septembre 2015 ;

Confirmer les rappels effectués par l’administration ;

Confirmer la décision de rejet du 20 juin 2017 ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mmes [T] et [D] [B] ;

Condamner Mmes [T] et [D] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dire qu’il n’y aura pas lieu à application de l’article 700 du CPC.

Par conclusions signifiées le 29 juillet 2024, Madame [D] [B] et Madame [T] [B] demandent à la cour, au visa des articles 885 A et suivants,1729 du CGI, L 17, L 57, L 55, L 59 et suivants et R 61 A-1 du LPF, de la doctrine administrative, du document publié par l’administration fiscale et intitulé « L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés » (précédemment désigné le « Guide d’évaluation »), de l’article 724 du code civil, des articles 373, 781, 802 et 803 du code de procédure civile et des pièces, de :

A titre principal :

Confirmer le jugement déféré du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2022 (RG 17/11424), en ce qu’il a :

Dit que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve du caractère insuffisant des évaluations faites par Monsieur [B] des parts sociales dont il était propriétaire au titre de sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de 2011 ;

Dit qu’il doit être procédé au dégrèvement des rappels d’impositions supplémentaires, pénalités et intérêts de retard mis en recouvrement le 15 septembre 2015

Condamné l’administration fiscale au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [T] et [D] [B], ensemble ;

Condamné l’administration fiscale aux dépens.

En conséquence :

Débouter l’appelant de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner l’Appelant à rembourser à Mesdames [B] les dépens mentionnés à l’article R*207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 7 000 euros, représentant les frais non compris dans les dépens.

Condamner l’appelant aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés directement par Maître Philippe Pescayre, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

Dire que pour le calcul de la valeur mathématique des participations de Monsieur [B] au titre de l’ISF 2011 il y a lieu de retenir un taux de rendement de 7% ;

1. Dire que pour le calcul de la valeur mathématique des participations de Monsieur [B] [B] au titre de l’ISF 2011 il y a lieu de retenir une majoration pour obsolescence de 30% pour l’ensemble des sociétés à l’exception de la SCI France Rive, pour laquelle une majoration pour obsolescence de 40% doit être pratiquée ;

Dire que pour le calcul de la valeur mathématique des participations de Monsieur [B] au titre de l’ISF 2011 il y a lieu de retenir la valeur vénale des immeubles hors droits ;

Dire que pour le calcul de la valeur de productivité des participations de Monsieur [B] au titre de l’ISF 2011 il y a lieu de retenir un taux de prime de risque anticipée de 7,5% ;

Dire que pour le calcul de la valeur de productivité des participations de Monsieur [B] au titre de l’ISF 2011 il y a lieu de retenir un coefficient de risque spécifique de 0,86 ;

Dire que pour le calcul de la valeur de productivité des participations déclarées par Monsieur [B] au titre de l’ISF 2011 le résultat net sur lequel le taux de capitalisation est appliqué doit être déterminé en tenant compte d’un amortissement des immeubles inscrits à l’actif de chaque société ;

Dire que pour le calcul de la valeur des participations déclarées par Monsieur [B] au titre de son ISF 2011, il y a lieu de pratiquer les décotes d’illiquidité suivantes :

une décote de 25% en cas de participation majoritaire ou égalitaire ;

une décote de 35% en cas de participation minoritaire.

Dire que la majoration de 40 % pour manquement délibéré mise à la charge de Monsieur [B] n’est pas justifiée.

En conséquence :

Limiter le montant des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune et intérêts de retard à un montant de 71 161 €,

Prononcer le dégrèvement des impositions supplémentaires et des pénalités et intérêts de retard correspondant.

Prononcer le dégrèvement de la majoration de 40 % mise à la charge de Monsieur [B] au titre des rappels d’ISF 2011 et dont le montant s’élève à 55 936 €.

Condamner l’administration fiscale à rembourser à Mesdames [B] les dépens mentionnés à l’article R*207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 7 000 euros, représentant les frais non compris dans les dépens.

Condamner l’administration fiscale aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés directement par Maître Philippe Pescayre, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 16 septembre 2024.

SUR CE,

Sur l’évaluation des parts des SCI

L’administration fiscale fait valoir qu’elle s’est attachée à approcher au mieux une valeur de marché grâce à l’utilisation de méthodes propres à l’évaluation des immeubles à usage professionnel ; que conformément à l’article 666 du CGI, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement ainsi que la taxe de publicité foncière sont assis sur les valeurs des biens concernés ; qu’il en va de même de l’ISF qui, sous réserve de quelques exceptions, est assis et recouvré selon les mêmes règles que les droits de succession (article 885 D du CGI). ; que s’agissant de l’actif, l’article 885 S du CGI précise que la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès ; qu’aux termes de l’article 758 du CGI pour les transmissions à titre gratuit des biens meubles, autres que les valeurs mobilières cotées et les créances à terme, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par Ia déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf ce qui est dit aux articles 764, 767 à 770 et 773 à 776 bis.

Elle fait valoir que la Cour de cassation a jugé que la valeur vénale peut résulter de la combinaison de plusieurs méthodes d’évaluation de la société reposant sur des approches tenant compte des caractéristiques et des spécificités de celle-ci :

— l’approche patrimoniale, qui consiste en la détermination de la valeur totale actualisée des actifs et passifs, aboutissant à la valeur mathématique ou patrimoniale (VM)

— l’approche par la rentabilité fondée sur les flux 'nanciers générés par l’entreprise, valeurs de productivité (VP), de rendement, de marge brute d’autofinancement, principes qu’elle a adoptées en l’espèce ; aucune des différentes SCI n’a donné lieu à des cessions a titre onéreux de titres, antérieures au fait générateur et connues de l’administration. L’absence de termes de comparaison a conduit le service à utiliser une autre approche.

S’agissant de SCI familiales de gestion percevant des revenus, le service a retenu une combinaison de la valeur mathématique (VM) et de la valeur de productivité (VP), à savoir

— en cas de participation majoritaire : (2 VM + VP) / 3,

— en cas de participation minoritaire : (VM+ VP) / 2.

Elle précise que la valeur mathématique (VM) d’une société s’obtient par actualisation de la valeur comptable, elle-même égale au montant de l’actif net (actif brut diminue du passif exigible constitué par les emprunts bancaires et les comptes courants d’associes), tel qu’il résulte du dernier bilan clos avant la date du fait générateur. Les sommes portées au bilan correspondent, en principe, aux valeurs d’entrée dans l’actif social. Elles ne représentent donc plus les valeurs réelles des postes d’actif à la date du fait générateur et doivent être actualisées. La valeur mathématique suppose donc un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles.

Elle indique que, dans une SCI de gestion, il convient de déterminer en priorité la valeur vénale réelle des immeubles détenus par la SCI à l’aide des termes de comparaison, constitués de ventes de biens intrinsèquement similaires, antérieures à la date du fait générateur ; que toutefois, pour les SCI propriétaires d’immeubles à usage professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité), la méthode par capitalisation du revenu est privilégiée. Elle consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier à partir du flux de trésorerie qu’un investisseur recevrait au cours d’une période donnée. Comme elle l’a rappelé dans la proposition de recti’cation, c’est cette méthode qui est utilisée en priorité par les différents experts en placement dans les immeubles professionnels.

Des lors, pour évaluer les immeubles à caractère professionnel, elle indique avoir retenu comme base de calcul le gain réel obtenu par le propriétaire, c’est à dire les loyers bruts déduction faite des dépenses pour charges, grosses réparations, frais de gestion, assurances, impôts fonciers et pour travaux d’entretien courants – intérêts d’emprunt non inclus – à condition que le contrat de bail ne prévoit pas de refacturation a l’occupant ou au locataire.

Elle indique s’être basée sur la valeur résultant de la capitalisation du revenu net constitué par les loyers encaissés par les SCI au 31 décembre 2008, au 31 décembre 2009 et au 31 décembre 2010 en fonction de la destination des biens. Les recettes prises en compte pour les SCI soumises à l’imp6t sur le revenu sont celles qui ont été mentionnées sur les déclarations de résultat n° 2072 pour chacune des sociétés. La valeur actuelle des parts a été déterminée en affectant au revenu locatif net pondéré sur les années 2008, 2009 et 2010 un taux de capitalisation de 6,80 % choisi suivant l’usage professionnel des locaux et le secteur d’activité d’immobilier de bureau situé dans la zone de la petite couronne de [Localité 13] (cf. réponse aux observations du contribuable n° 3926, p. 8, pièce n° 2). Ainsi pour la valeur mathématique, le service a appliqué un taux de capitalisation calculé par les experts en immobilier d’entreprise situe à [Localité 13] et en petite couronne.

Elle indique avoir tenu compte de l’obsolescence tant technique qu’esthétique des immeubles propriété des SCI objet du litige ainsi que de leurs années de construction (1970 – 1980), en retenant un coefficient de 20° %.

Elle évoque l’impossibilité d’appliquer la méthode d’estimation par comparaison sur les titres des SCI à défaut de comparables pertinents évoquant ce qui l’a conduite à utiliser une autre approche.

Mesdames [B] font valoir qu’en matière d’ISF, lorsque l’administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée par le contribuable la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l’article L 17 du livre des procédures fiscales, il lui appartient, dès la proposition de rectification, d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. Cette proposition de rectification doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation, en, application de l’article L 57 du même code.

Elles exposent que si aucune disposition législative n’envisage l’évaluation des titres de sociétés non cotées en bourse, telles que les sociétés civiles immobilières, la Cour de cassation veille néanmoins à ce que l’évaluation de titres non cotés en bourse soit appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt ; que pour évaluer une SCI dite de gestion, la méthode patrimoniale ou mathématique doit être privilégiée

Elles exposent que l’administration fiscale a combiné une valeur de productivité et une valeur mathématique qui sont toutes les deux obtenues par capitalisation des revenus des sociétés puis pondère ces valeurs pour évaluer les participations de Monsieur [B] et qu’en utilisant cette méthode, elle ne démontre pas les insuffisances dont elle fait état s’agissant des valeurs déclarées par Monsieur [B] ; que l’administration a généralement recours à une combinaison de plusieurs méthodes pour évaluer les sociétés non cotées ; que La valeur mathématique (ou patrimoniale), fondée sur la valeur actualisée des éléments d’actif de la société, doit être privilégiée. Suivant les cas, elle peut être combinée avec la valeur de productivité (déterminée à partir du bénéfice) ou la valeur de rendement des titres (déterminée à partir du dividende distribué).

Elles ajoutent que la doctrine administrative fiscale relative à l’évaluation des titres non cotés en bourse reprend ces principes :

« La Cour de cassation a estimé, dans divers arrêts, que la valeur vénale des titres des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. En conséquence, cette valeur doit être déterminée en tenant compte, non seulement de la valeur mathématique obtenue par actualisation de la valeur de l’actif net comptable de la société, mais également de la valeur de productivité (') établie par capitalisation du dividende. »

L’administration a publié un guide : L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés qui recommande d’évaluer les SCI de gestion qui perçoivent des revenus » en combinant la valeur patrimoniale qui correspond à la valeur actualisée des actifs diminuée du passif exigible et la valeur de productivité qui résulte de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité ; que ce guide d’évaluation précise dans la fiche n°2 :

« Il existe deux grandes approches de la valeur d’une entreprise : une approche patrimoniale qui vise à cerner et valoriser le patrimoine de l’entreprise et une approche fondée sur la rentabilité dégagée par l’entreprise et qui fait appel à différents flux financiers ou économiques.

Ces dernières méthodes établissent la valeur de productivité déterminée à partir du bénéfice, la valeur de rendement à partir du dividende distribué et la marge brute d’autofinancement. (')

La valeur mathématique ou patrimoniale :

Elle s’obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l’actif diminuée de la somme des éléments du passif réel (dettes à long, moyen et court terme) et des provisions. Elle suppose donc un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles. (') »

Le Guide d’évaluation préconise de privilégier la valeur mathématique pour évaluer les SCI ayant pour activité la gestion d’un patrimoine immobilier (de nature patrimoniale). Cette méthode est d’ailleurs largement privilégiée par les experts immobiliers et l’administration fiscale pour l’évaluation des sociétés non cotées patrimoniales (incluant les SCI de gestion). La valeur mathématique peut éventuellement être combinée avec une valeur de productivité, mais cette dernière ne doit pas être prépondérante.

Les méthodes de valorisation par capitalisation des revenus sont difficiles à mettre en 'uvre en pratique et peuvent aboutir à des résultats aléatoires en fonction des indices sélectionnés. Les valeurs obtenues peuvent être décorrélées du marché si ces méthodes ne donnent pas lieu à une analyse très approfondie de la situation de la société et de ses actifs (conditions de location, situation juridique, état des biens, contentieux en cours, vacances locatives, positionnement par rapport au marché, etc.).

Pour l’évaluation des parts d’une SCI la méthode la plus approprié est donc la méthode patrimoniale ou mathématique afin de déterminer l’actif net de la société.

L’actif net des SCI doit être déterminé en valorisant les actifs immobiliers selon la méthode par comparaison. Les actifs immobiliers constituent l’assise prépondérante de la valeur des parts d’une SCI. Pour le calcul de la valeur mathématique des titres, la valeur de marché des actifs immobiliers doit être recherchée en priorité par référence à des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celui qui fait l’objet de l’évaluation.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rééditée par l’Institut [11] en mars 2017, qui est l’ouvrage de référence en matière d’évaluation immobilière, indique que l’évaluateur qui entend ne pas recourir à la méthode par comparaison doit « indiquer les raisons pour lesquelles l’usage de la méthode est inapproprié ou peu efficace.

Elles soutiennent que les méthodes d’évaluation de ces biens sont privilégiées dans l’ordre suivant :

— méthode d’évaluation par comparaison (surface développée pondérée hors 'uvre) ;

— valeur de reconstruction = valeur à neuf (superficie bâtie x coût du mètre carré neuf) x coefficient de vétusté ; Coefficient de vétusté = Durée de vie restante/ Durée de vie totale entre 25 et 30 ans) ;

— valeur d’acquisition (en cas d’investissements successifs sur plusieurs années) : on calcule la somme des investissements actualisés et corrigés du coefficient de vétusté (actualisation par indice INSEE de la construction). »

Elles soutiennent que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve de l’insuffisance des évaluations fournies dans la déclaration d’ISF 2011 réalisée par M. [B] aux motifs suivants :

— lorsqu’elle entend remettre en cause les valeurs déclarées par un contribuable dans sa déclaration ISF, l’administration doit apporter la preuve de la sous- évaluation dont elle fait état (article L.17 du LPF) ;

— l’administration a alors l’obligation de tenir compte de tous les éléments permettant d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entrainé le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel ;

— s’agissant d’une SCI, la valeur des parts dépend principalement de la valeur vénale des immeubles inscrits à l’actif de la société et de son éventuel endettement et qu’il y a donc lieu de déterminer la valeur de l’actif net actualisé de la société au 1er janvier de l’année considérée ;

— en conséquence, la méthode d’évaluation des parts d’une SCI doit nécessairement prendre en compte la valeur mathématique ou patrimoniale des parts qui « vise à cerner et valoriser le patrimoine de l’entreprise » ;

— à défaut de pouvoir trouver des transactions portant sur des titres de sociétés intrinsèquement similaires, la valeur mathématique doit être calculée en tenant compte de la valeur des biens immobiliers inscrits à l’actif ;

— pour évaluer les immeubles détenus par chaque société, la méthode qui doit être privilégiée est la méthode par comparaison qui consiste à déterminer la valeur de marché de l’immeuble à partir de transactions portant sur des biens similaires situés dans le même secteur ;

— au cas particulier, les sociétés dans lesquelles Monsieur [B] détenait des participations sont des sociétés civiles immobilières détenant un ou deux biens immobiliers professionnels situés dans des quartiers très urbanisés de [Localité 13] ou de l’Ile de France ;

— l’administration ne peut valablement soutenir qu’elle ne dispose pas d’information sur le prix au m² des bureaux et locaux d’activités dans les secteurs concernés ;

— dès lors, pour obtenir une évaluation des participations de Monsieur [P] [B] aussi proche que possible de celle qu’aurait entrainé le jeu normal de l’offre et de la demande, l’administration devait nécessairement chercher à évaluer les biens immobiliers détenus par chaque SCI à partir de transactions portant sur des biens similaires afin d’obtenir la valeur de l’actif net au 1er janvier 2011 (valeur mathématique) ;

— s’agissant de sociétés qui perçoivent des revenus locatifs, il est également possible de déterminer une valeur de productivité des parts sociales, en vue de combiner cette valeur avec la valeur mathématique, qui doit néanmoins rester prépondérante.

— en l’espèce la méthode de valorisation mise en 'uvre par le service vérificateur est basée uniquement sur les revenus perçus par les sociétés concernées et ne tient pas compte de la situation des biens immobiliers inscrits à l’actif des sociétés ;

— les taux de capitalisation calculés par le service sont erronés et en tout état de cause très largement contestables ;

— la valeur de productivité est en tout état de cause erronée dès lors qu’elle est calculée en imputant à tort un impôt sur les sociétés fictif alors que les sociétés concernées sont soumises à l’impôt sur le revenu et qu’en outre le résultat net retenu par le Service ne tient pas compte des amortissements sur les immeubles.

— L’administration a également eu recours à la méthode comparative pour déterminer la valeur d’un immeuble anciennement à usage de garage et calculer la valeur mathématique de parts de SCI dans une affaire jugé par la Cour d’appel de Montpellier ;

— Enfin, il peut également être fait référence à l’arrêt précité de la cour d’appel de Versailles rendu dans une affaire relative à une procédure d’expropriation immobilière et portant sur l’évaluation de lots de copropriété à usage commercial détenus par une SCI. Dans cet arrêt la Cour précise que :

« Il suffira d’ajouter ce qui suit. La méthode par capitalisation permet d’obtenir la valeur vénale d’un immeuble en appliquant à son revenu un coefficient de capitalisation. La méthode par comparaison permet d’obtenir cette valeur vénale en effectuant la moyenne des prix au m² de biens équivalents au bien exproprié récemment vendus dans le même secteur géographique.

Il est généralement admis que les méthodes d’évaluation alternatives à la méthode par comparaison sont subsidiaires et ne sont donc retenues qu’en l’absence de termes de comparaison pertinents en nombre suffisant, ou pour conforter la valeur obtenue par cette méthode. »

Elles soutiennent que la méthode comparative est bien privilégiée par l’administration et les experts pour évaluer les immeubles à caractère professionnel détenus au travers d’une SCI et reprochent à cette dernière de ne pas avoir eu recours à la méthode comparative pour évaluer les immeubles détenus par les SCI, comme cela est systématiquement pratiqué par les évaluateurs immobiliers (en complément d’une méthode par capitalisation des revenus le cas échéant), et cela, peu importe la nature de l’immeuble (qu’il soit à usage professionnel, d’habitation ou autre) et d’avoir manifestement choisi de recourir à une double méthode par capitalisation des revenus sous couvert d’une prétendue valeur mathématique, sans avoir analysé les actifs de chaque SCI, méthode d’évaluation manifestement inappropriée qui ne peut justifier la remise en cause des valeurs déclarées par Monsieur [B].

Elles font valoir que, s’agissant d’immeubles de bureaux situés en Ile de France (majoritairement en 1ère couronne), il existe incontestablement des termes de comparaison dont a connaissance l’administration fiscale et qui auraient dû être pris en compte par l’administration pour démontrer la prétendue sous-évaluation dont elle fait état (certains actifs sont situés dans des quartiers d’affaires comptant de nombreux immeubles de bureaux, comme par exemple la société France Rive qui détient deux actifs situés au [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 3], étant rappelé qu’il appartient à l’administration de démontrer la sous-évaluation dont elle fait état.

Réponse de la cour

En matière d’ISF, lorsque l’administration entend substituer à la valeur déclarée par le contribuable la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l’article L17 du livre des procédures fiscales, il lui appartient d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

En l’espèce, il incombe donc à l’administration fiscale de démonter que les valeurs déclarées par M. [B] au titre de l’ISF 2011 sont sous-évaluées.

Les SCI sur lesquelles porte le présent litige sont des SCI de gestion dont l’objet est de détenir des immeubles qui sont loués à des tiers et dont les revenus sont taxables dans la catégorie des revenus fonciers.

Si aucune disposition législative n’envisage l’évaluation des titres de sociétés non cotées en bourse telles les SCI de gestion, il est de jurisprudence constante que l’évaluation des titres non cotés doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait le jeu normal de l’offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt.

Selon la doctrine administrative fiscale, qui est opposable à l’administration fiscale dans les contions prévues à l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, et selon le Guide d’évaluation publié par l’administration fiscale elle-même, l’évaluation la valeur des SCI de gestion qui perçoivent des revenus doit être faite en fonction de la valeur patrimoniale ou mathématique qui vise à valoriser le patrimoine de la société et qui correspond à la valeur actualisée des actifs diminuée du passif exigible, pondérée par une approche fondée sur la rentabilité dégagée par la société résultant de la capitalisation des revenus net selon le taux de productivité.

Aucune exception n’est prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières, celles-ci doivent être prises en compte à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l’assiette de I’impôt de solidarité sur la fortune.

L’administration admet expressément dans ses conclusions que « Dans une SCI de gestion, il convient de déterminer en priorité la valeur vénale réelle des immeubles détenus par la SCI à l’aide des termes de comparaison, constitués de ventes de biens intrinsèquement similaires, antérieures à la date du fait générateur ».

La valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve à la date du fait générateur. La valeur vénale réelle d’un immeuble doit en principe être déterminée au moyen de comparaisons tirées de cessions de biens intrinsèquement similaires ce qui n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige, sauf impossibilité d’identifier de tels termes de comparaison.

Les méthodes d’évaluation alternatives à la méthode par comparaison sont subsidiaires et ne sont donc retenues qu’en l’absence de termes de comparaison pertinents en nombre suffisant.

Selon le Guide d’évaluation, la méthode comparative est applicable à toutes les catégories d’immeubles et que les autres méthodes d’évaluation (estimation par le coût de construction, évaluation par le revenu en ce qui concerne les immeubles loués…) ne peuvent être utilisées qu’à titre de recoupement.

En l’espèce, l’administration fiscale indique que pour réaliser cette évaluation mathématique, elle a procédé au calcul de la capitalisation du revenu des immeubles et s’est inspirée de méthodes mises en 'uvre par des experts privés en placements, sans pour autant avoir pu suivre parfaitement ces méthodes faute d’éléments suffisants et précise que cette méthode est utilisée en priorité par les différents experts en placement dans les immeubles professionnels.

Elle indique donc avoir choisi d’approcher la valeur mathématique en capitalisant les loyers encaissés par les SCI et a déterminé une base de calcul sur le revenu net imposable, c’est à dire les loyers bruts déduction faite des charges de grosses réparations, frais de gestion, assurances, impôts fonciers et travaux d’entretien, établi sur les trois derniers exercices. Elle a pondéré ce revenu net pour tenir compte de la dynamique de la société dans le temps et appliqué ensuite à cette valeur un taux de capitalisation, emprunté à la société BNP Real Estate, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, qui serait utilisé sur des bureaux situés en petite couronne (taux de 6,80) et enfin, majoré ce taux d’un coefficient de 20 % pour prendre en compte la vétusté des locaux.

Elle explique ensuite avoir pondéré cette évaluation par l’estimation de la valeur de productivité qui procède par capitalisation du résultat net d’impôt de la société (appliqué aux sociétés taxées a l’IS), suivant l’hypothèse d’une rente infinie du bénéfice dégagé. Le taux de capitalisation a été calculé selon une méthode différente de celui de la société BNP Real Estate (taux de base correspondant au taux de placement à long terme sans risque, majoré d’une prise de risque). Elle applique ce taux de 6,38, aux résultats nets fonciers.

Or, ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le calcul de la valeur dite mathématique retenu par l’administration, et la valeur dite de productivité, réalisent l’une et l’autre une approche de l’estimation des parts de SCI suivant des facteurs de valorisation extrêmement proches retenant pour l’essentiel la valeur tirée de la capitalisation des résultats de ces sociétés, à la différence près que les revenus retenus pour la valeur de productivité sont déduction faite des intérêts d’emprunt.

L’évaluation de l’actif net de ces sociétés, contrairement aux préconisations de la doctrine administrative, n’a jamais été prise en compte et cela, alors même que les SCI en cause possèdent des immeubles acquis pour la majeure partie d’entre eux entre 1974 et 1986, dont la vétusté est prise en compte par la seule application d’un coefficient, et que leur situation géographique, dans des zones denses commerciales, ou de bureaux, à Paris dans le 15eme, dans le 18eme arrondissement ou dans la petite couronne, ne saurait a priori faire obstacle à la recherche de prix de cession de biens immobiliers présentant des caractéristiques similaires.

Par ailleurs, en expliquant elle-même s’inspirer d’une méthode reconnue et employée par des experts privés sans pour autant être en mesure de mettre en 'uvre précisément cette méthode d’actualisation des flux de trésorerie, faute d’éléments, et en précisant avoir choisi d’élaborer une valeur mathématique basée sur la seule capitalisation des loyers encaissés, l’administration fiscale ne se fonde sur aucun acquis lui permettant d’éluder complètement la valeur de l’actif net des sociétés civiles immobilières pour s’approcher au mieux de la valeur retirée du jeu de l’offre et de la demande.

En l’espèce, l’administration fiscale n’apporte aucun élément démontrant que la méthode par comparaison pour l’évaluation des immeubles détenus par les SCI devait être écartée et n’apporte donc pas la preuve de l’insuffisance des évaluations fournies par M. [B] dans sa déclaration d’ISF pour l’année 2011.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point et en ce qu’il a ordonné les rappels y afférents.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

L’administration fiscale succombant en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure et déboutée de sa demande d’indemnité de procédure. Elle sera condamnée, sur ce même fondement à payer aux intimées la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes des dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Madame la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 13] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Philippe Pescayre, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Madame

. la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 13] de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne Madame la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 13] à payer à Madame [D] [B] et à Madame [T] [B] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL