ARRET

N°

Z

J

D

A

C/

C

AJ

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/05644

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Q Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

191 AL AM AN

XXX

Madame I J épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

191 AL AM AN

XXX

Monsieur M D

né le XXX à ROUBAIX

de nationalité Française

191 AL AM AN

XXX

Madame O A épouse D

née le XXX à XXX

de nationalité Française

191 AL AM AN

XXX

Représentés par M^e Fabrice CHIVOT, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANTS

ET

Monsieur G C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

148 AL Saint Fuscien

XXX

Madame AF-AG AJ épouse C

née le XXX à XXX

de nationalité Française

148 AL Saint Fuscien

XXX

Représentés par M^e Juliette DELAHOUSSE substituant M^e Franck DELAHOUSSE, avocats au barreau D’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 05 février 2016, l’affaire est venue devant M^me U V, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 avril 2016.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Fabienne BONNEMAISON, Président, M^me U V et M^me K L, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 22 avril 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Fabienne BONNEMAISON, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Monsieur G C et Madame AF-AG AJ épouse C sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis à Amiens 148 AL Saint Fuscien selon acte notarié publié à la conservation des hypothèques d’Amiens le 8 juillet 1975.

Leur immeuble bénéficie d’un droit de passage sur un chemin privé sur les parcelles cadastrées ES XXX et 116 appartenant à deux propriétaires voisins les consorts AB-J et les époux D.

Ce chemin privé permet d’accéder à la AL AM AN.

Le 20 décembre 2011 les époux C ont obtenu un certificat d’urbanisme pour une partie de leur propriété en fonds de parcelle et ont mis en vente cette portion qui a trouvé acquéreur.

Toutefois malgré diverses tentatives de conciliation les consorts Z-J et les époux Y se sont opposés à l’exercice de la servitude par les futurs propriétaires de la partie de parcelle mise en vente.

Par exploit d’huissier en date du 3 septembre 2013, les époux C ont fait assigner les consorts Z-J et les époux Y devant le tribunal de grande instance d’Amiens aux fins d’entendre dire que le fonds issu de la division de leur propriété bénéficiera de la servitude conventionnelle contenue dans leur acte de propriété et voir condamner les propriétaires des fonds servants à leur payer une somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts, la vente projetée n’ayant pu aboutir.

Par jugement du tribunal de grande instance d’Amiens en date du 26 novembre 2014, l’action des époux C a été déclarée recevable . Il a été dit que le fonds cadastré XXX issu de la division de la parcelle appartenant aux époux C bénéficie de la servitude conventionnelle contenue dans le titre de propriété de ces derniers.

Les consorts Z-J et les époux Y ont été déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour aggravation de la servitude et les époux C ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Enfin les consorts Z-J et les époux Y ont été condamnés in solidum à payer aux époux C la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de M° Delahousse.

Par déclaration reçue à la Cour le 17 décembre 2014 les époux Z et les époux Y ont interjeté appel total de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2015, les époux X et les consorts Z-J demandent à la cour de constater l’absence de servitude opposable grevant les fonds cadastrés section ES XXX, 115, 116 et 117 et de débouter les époux C de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 5000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice ainsi qu’une somme de 2000 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire ils demandent que l’éventuelle servitude pouvant exister sur ces fonds soit limitée à l’usage effectif des époux C soit leur passage une fois par an et demandent la condamnation des époux C à leur payer une somme de 30000 € pour les époux Y et 28000 € pour les consorts Z-J au titre de la moins-value immobilière en suite de l’aggravation de la servitude et sollicitent la modification de la répartition des charges générées par l’exercice de la servitude à raison de 3/5^e pour les époux C et leurs ayants droits à la suite de la vente de la parcelle et d'1/5^e pour chacun d’eux.

Ils demandent la même condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A titre plus subsidiaire ils demandent que la servitude soit réduite par le non usage dans la proportion dans laquelle elle a été exercée depuis 30 ans à savoir un passage annuel pour la coupe des végétaux. Ils formulent par ailleurs toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure avant dire droit sollicitée.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2015, les époux C demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en application de l’article 700 du code civil, sauf sur les dispositions relatives aux dommages et intérêts et statuant à nouveau de condamner in solidum les époux Y et les consorts AD-J à leur payer une somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts du fait de l’impossibilité de vendre le fonds en raison de l’opposition manifestée pour voir appliquer la servitude conventionnelle de passage au bénéfice de la nouvelle parcelle XXX.

A titre subsidiaire ils demandent que le fonds issu de la division de leur parcelle bénéficie de la servitude de passage par destination du père de famille en application des articles 692 et 693 du code civil dans les mêmes proportions et conditions d’entretien que la servitude conventionnelle.

A titre plus subsidiaire ils demandent qu’il soit constaté que le fonds divisé cadastré section XXX est enclavé et doit bénéficier d’une servitude de passage qui s’exercera sur le chemin privée sur les parcelles ES 114 et 116 dans les mêmes proportions et conditions d’entretien que la servitude conventionnelle et que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de proposer le chemin le moins dommageable pour desservir le lot issu de la division de leur propriété et donner un avis sur l’assiette de la servitude et l’évaluation de l’indemnité due en application de l’article 682 du code civil.

Ils demandent enfin la condamnation in solidum des époux Y et des consorts Z-J au paiement d’une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Delahousse & Associés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2016 et les débats le 5 février 2016.

SUR CE,

— Sur la servitude conventionnelle de passage:

Les époux X et les consorts Z-J soutiennent en premier lieu qu’il n’existe aucune servitude puisque selon les termes de l’acte notarié elle est manifestement personnelle et limitée à la durée de vie ou au droit de propriété des époux C.

Par ailleurs ils soutiennent que si une servitude était retenue elle est nécessairement limitée à l’usage de certaines personnes propriétaires du fonds appartenant aux époux C et n’est instituée que pour des convenances personnelles et qu’en conséquence les époux C ne bénéficient pas d’une servitude pleine et entière cessible dès lors qu’ils cèdent une partie de leur fonds. Ils font valoir que le cumul d’obligations personnelles avec le droit réel leur interdit de scinder le fonds. Ils font observer que l’acte est clair sur l’assiette de la servitude et ne prévoyant pas le cas de division du fonds, limite l’exercice de la servitude à des personnes déterminées.

Au demeurant ils font valoir que les époux C n’ont jamais exercé leur droit de passage autrement que de manière limitée et qu’ils sont dès lors fondés à demander à ce qu’il soit tenu compte de ces limites à savoir un simple passage limité en nombre et en usager soit une fois par an et par les époux C uniquement.

Ils soutiennent par ailleurs que l’article 700 du code civil n’est opposable que s’il n’existe aucune volonté contraire et que s’il existe une servitude, son exercice conventionnellement décrit ne peut concerner les personnes non visées dans l’acte . Ils font observer que l’énumération exhaustive limitée à certains ayant-droits des époux C ne comprend pas la division du fonds et même l’exclut, cette exclusion s’expliquant par le fait qu’il n’y a pas d’état d’enclave.

Ils font valoir que les époux C ne peuvent procéder à une division en aggravant la prétendue servitude de passage grevant leurs fonds. Ils rappellent que l’article 684 du code civil prévoit que si l’enclave résulte de la division d’un fonds le passage ne peut être demandé que sur les terrains faisant l’objet de la division même si antérieurement à la division le fonds enclavé bénéficiait d’un passage sur la parcelle d’un tiers.

Ils soutiennent que l’article 700 du code civil ne peut recevoir application en cas d’aggravation des charges et que l’ajout d’un fonds exclusivement desservi par le passage constitue de fait une aggravation.

Les époux C soutiennent que la servitude conventionnelle instituée à l’origine par la société CEMA qui détenait l’ensemble des terrains est bien une servitude réelle et non une servitude personnelle afin de permettre au fonds cédé de bénéficier de deux accès et notamment pour celui débouchant sur la AL AM AN d’un accès de même largeur que la voie privée.

Ils font observer que l’acte précise que la servitude a vocation à s’exercer au bénéfice des propriétaires successifs de la propriété.

Ils font valoir que si l’acte n’envisage pas l’éventualité d’une division du fonds il convient d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code civil et qu’en conséquence la servitude reste due pour la nouvelle parcelle issue de la division et que le fait qu’il n’existait pas d’enclave ne modifie pas l’analyse.

Ils soutiennent qu’il ne saurait y avoir aggravation de la servitude au motif qu’ils auraient utilisé le passage essentiellement pour évacuer des déchets végétaux.

Ils rappellent que la servitude doit être exercée suivant le titre et qu’en l’espèce le titre instituant la servitude ne précise aucun usage particulier et restreint , la servitude étant concédée sans réserve.

Ils font valoir qu’il n’est pas non plus fait obligation aux propriétaires du fonds dominant d’utiliser régulièrement la servitude et le fait qu’ils aient utilisé cette servitude essentiellement pour l’entretien de leur jardin depuis trente ans ne permet pas de limiter désormais la servitude alors qu’ils n’ont cessé de l’utiliser et de participer aux frais d’entretien du passage.

Il résulte de l’acte d’acquisition de leur fonds par les époux C qu’a été accordé par le vendeur propriétaire de l’ensemble immobilier dont faisait partie la parcelle par eux acquise et cadastrée section XXX, un droit de passage sur la propriété dont il restait propriétaire cadastrée section ES XXX et 116 pour permettre l’accès de la propriété cédée à la AL AM AN.

Ce droit de passage dont l’assiette est très précisément définie est qualifiée de servitude réelle et perpétuelle par les parties à l’acte et il est clairement indiqué que le droit de passage pourra s’exercer en tout temps et à toute heure non seulement par les époux C les membres de leur famille leur clients et employés mais également par les propriétaires successifs de leur propriété.

Le seul fait que l’acte prévoit des catégories de personnes toutes attachées aux propriétaires pouvant exercer le droit de passage n’a pas pour effet de consacrer l’existence d’un droit personnel dès lors que la transmission du droit est prévue avec la transmission du bien mais seulement de définir la généralité de la servitude pouvant s’appliquer quelque soit la destination du fonds, immeuble d’habitation ou exploitation d’une activité professionnelle.

Il s’agit ainsi compte tenu de ces indications précises non pas d’un simple droit personnel concédé aux époux C afin qu’ils évacuent leurs déchets végétaux une fois l’an par la AL AM AN mais d’une véritable servitude conventionnelle attachée au fonds dont ils sont propriétaires afin d’ autoriser un accès sur la AL AM AN et qui crée un droit réel attaché au fonds.

Le silence de l’acte quant aux conséquences de la division du fonds dominant doit conduire à l’application de l’article 700 du code civil aux termes duquel si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé la servitude reste due pour chaque parcelle sans que la condition du fonds servant soit aggravée.

En l’espèce il n’est pas contestable que l’exercice de la servitude par le propriétaire de la parcelle issue de la division de la propriété des époux C s’effectuera dans le respect de l’assiette définie par le titre et dans les limites des besoins pour lesquels elle a été créée à savoir ménager un accès à la AL AM AN, à la parcelle.

Par ailleurs ce titre accorde un droit de passage en tout temps et à toute heure sans aucune restriction.

Or il ne peut être reproché au propriétaire du fonds dominant d’aggraver la servitude s’il agit en conformité avec le titre.

Dès lors il n’est aucunement établi une aggravation de la servitude qui continuera à s’exercer conformément au titre quand bien même les époux C n’en auraient fait qu’une utilisation limitée.

Au demeurant les époux C soutiennent sans être contredits par l’attestation versée aux débats par les appelants qui ne porte que sur cinq années que cette utilisation si elle a surtout été réservée à l’entretien du jardin a néanmoins été régulière et a donné lieu à une participation des frais d’entretien du chemin et aux frais générés par l’émetteur du portail électrique

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le fonds issu de la division de la parcelle des époux C doit bénéficier de la servitude conventionnelle contenue dans leur titre de propriété.

— Sur les autres demandes:

Les époux X et les consorts Z-J sollicitent une indemnisation au titre de la perte de valeur foncière de leurs immeubles et au titre des nuisances engendrées ainsi qu’une modification des charges.

Ils font valoir que rattacher la desserte d’un fonds au passage institué par la servitude alors que les époux C ne l’utilisaient qu’une fois par an constitue une aggravation.

Ils versent aux débats une expertise immobilière chiffrant la moins value et soutiennent que l’aggravation de la servitude doit conduire à faire supporter aux époux C ou à leurs ayant-droits 3/5^e des charges.

Ils sollicitent en outre une somme de 5000 € chacun à titre de dommages et intérêts estimant que l’action des époux C ne peut que dégénérer en abus de droit et ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts formée par les époux C pour n’avoir pas pu vendre leur bien faisant valoir qu’aucune faute ne peut leur être reproché et aucun dommage certain et chiffré n’étant établi.

Les époux C soutiennent qu’il n’y a pas lieu à modification de la répartition des charges d’entretien du chemin si le bénéfice de la servitude conventionnelle est retenu.

Ils s’opposent à toute indemnisation pour une aggravation de la servitude et font observer que le rapport d’expertise sur les moins values immobilières n’est pas contradictoire.

Ils soutiennent par ailleurs au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour l’impossibilité de vendre leur parcelle divisée que le refus de reconnaître la servitude de passage profitant au fonds est constitutif d’un abus de droit et que leur préjudice consistant dans l’immobilisation du bien divisé depuis plus de trois années doit être indemnisé.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des époux X et les consorts Z-J relative à la perte de valeur de leur immeuble faute de preuve d’une aggravation de la servitude.

La servitude continuant à être exercée conformément au titre il convient de faire application des dispositions conventionnelles relatives à la répartition des charges d’entretien du passage et de rejeter la demande de modification formée par les époux X et les consorts Z-J.

Enfin les appelants succombant en leur appel seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit.

Les époux C justifient qu’ils avaient trouvé des acquéreurs pour la parcelle divisée pour un prix de 300 000 € mais que ceux-ci ont renoncé en juin 2013 à l’acquisition en raison du contentieux relatif au droit de passage avant la signature du compromis de vente.

L’opposition des appelants à la reconnaissance de la servitude a sans conteste été un frein au projet des époux C qui n’ont pu parvenir à la vente de la parcelle.

Néanmoins pour engager la responsabilité des appelants il convient de caractériser la faute par eux commise.

Or l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Ainsi en l’espèce où il n’est allégué ni établi aucune intention malveillante intention de nuire ou mauvaise foi, aucune faute n’est établie à l’encontre des époux X et des consorts Z-J qui se sont mépris sur la nature et l’étendue des droits attachés au droit de passage.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux C de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il convient de condamner in solidum les époux X et les consorts Z-J

à payer aux époux C la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés à hauteur d’appel et de les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Delahousse & Associés.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris

Y ajoutant,

Condamne in solidum les époux X et les consorts Z-J

à payer aux époux C la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés à hauteur d’appel

Condamne in solidum les époux X et les consorts Z-J aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Delahousse & Associés

LE GREFFIER LE PRESIDENT