COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

FV/IM

ARRET N° 341

AFFAIRE N° : 08/01453

Jugement du 14 Mars 2008

du Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 05/01026

ARRET DU 20 OCTOBRE 2009

APPELANTS :

Monsieur F B

XXX

Madame H B

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistés de M^e Patrick DESCAMPS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur Q-R X

XXX

Madame I J épouse X

XXX

représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour

assistés de M^e SLADEK, avocat au barreau de SAUMUR

INTIMEES :

L’E.U.R.L. LA LONGERE 49

XXX

représentée par M^e Jacques VICART, avoué à la Cour

LA S.A.R.L. PRESTIMMO

XXX

assignée, n’ayant pas constitué avoué

ASSIGNES EN REPRISE D’INSTANCE :

Maître K E ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de l’EURL LA LONGERE 49

XXX

Maître S O-P ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société PRESTIMMO

XXX XXX

assignés, n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2009 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VERDUN, conseiller, et Madame Y, conseiller chargé du rapport.

Ces Magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 20 avril 2009, Madame Y et Madame Z, conseillers.

Greffier lors des débats : Madame A

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 20 octobre 2009 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Les époux B ont acquis un terrain à bâtir situé à XXX, XXX, sur lequel ils projetaient d’édifier une maison d’habitation sous la maîtrise d’oeuvre de la SARL Prestimmo.

Au cours des travaux, les époux X, propriétaires de la parcelle contigüe, par l’Est, ont constaté que plusieurs des parties d’ouvrage réalisées empiétaient sur leur propriété, en regard de la limite séparative déterminée par un procès-verbal de délimitation et de bornage amiable établi le 30 janvier 2003.

Ils ont sollicité du juge des référés l’arrêt provisoire des travaux ainsi qu’une expertise, n’obtenant que la mise en oeuvre de la mesure d’instruction, par ordonnance du 30 juin 2004. Le géomètre-expert commis, M. D, a rempli sa mission et déposé son rapport le 3 mai 2005.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 septembre 2005, les époux X ont fait assigner les époux B en suppression des ouvrages et parties d’ouvrage édifiés sur leur propriété, ainsi qu’en dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Les époux B ont fait assigner en garantie le maître d’oeuvre et le titulaire du lot gros-oeuvre, l’EURL La Longère.

Après jonction des procédures, le tribunal de grande instance de SAUMUR, par un jugement en date du 14 mars 2008, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, a, notamment :

• ordonné le destruction du mur de clôture en parpaings édifié par les époux B sur une longueur de 3 m, ainsi que l’enlèvement du béton couvrant la descente d’eau pluviale et la brande de leur immeuble,
• donné acte aux propriétaires de leur accord pour réaliser la cession des surfaces d’empiétement de l’immeuble d’habitation et de la terrasse, telles que définies par l’expert, au prix de 5 000 € hors frais de régularisation foncière et d’acte notarié qui seront à la charge des époux B,
• condamné les époux B à payer aux époux X la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
• condamné la SARL Prestimmo à garantir les époux B de ces condamnations,
• débouté les époux B de leur appel en garantie formé contre l’EURL La Longère,
• condamné la SARL Prestimmo à payer aux époux B la somme de 4 000 € au titre de la perte de loyers subie jusqu’à ce jour,
• condamné l’EURL La Longère à garantir le maître d’oeuvre à concurrence de 40 % des condamnations prononcées à son encontre,
• condamné les époux B à payer aux époux X une indemnité de procédure de 1 800 €,
• condamné la SARL Prestimmo à payer aux époux B une indemnité de procédure de 1 500 €,
• fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise, et dit qu’ils seraient supportés à concurrence de 60 % par la SARL Prestimmo, et de 40 % par l’EURL La Longère.
  

Les époux B ont relevé appel de cette décision, par déclaration du 20 juin 2008. Les époux X ont formé un appel incident.

La SARL Prestimmo et l’EURL La Longère ayant été déclarées en liquidation judiciaire en cours de procédure d’appel, leurs liquidateurs judiciaires respectifs, M^e O-P et M^e E, ont été assignés en reprise d’instance, à la requête des époux B, par actes d’huissier de justice en date des 26 janvier et 26 mai 2009.

Bien qu’assignés à leur personne, les liquidateurs judiciaires n’ont pas constitué avoué. Les époux B ont déclaré leurs créances aux passifs des procédures collectives du maître d’oeuvre et du maçon par notifications des 11 février et 29 mai 2009.

Les époux B et les époux X ayant conclu au fond, la clôture de l’instruction a été prononcée le 25 juin 2009.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions déposées par les époux B, le 23 juin 2009, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et par lesquelles ils demandent à la cour :

• d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 5 000 € le prix de cession de l’emprise réalisée sur le terrain des époux X, en limitant ce prix à la valeur réelle du terrain qui ne saurait excéder la somme de 150 €,
• de débouter les époux X de toutes leurs autres demandes,
• de fixer leur créance à la liquidation de la société Prestimmo et de la société La Longère, sur le fondement des articles 1147 et à défaut 1382 du Code civil, au montant des condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre eux, ainsi qu’à la somme de 39 040 € au titre des pertes de loyers subies jusqu’au 30 juin 2009, sans préjudice des termes échus ultérieurs à compter du 1^er juillet,
• de condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, les époux X, M^e O-P et M^e E, ès qualités, à leur payer une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
• de condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance, qui comprendront les frais du référé et de l’expertise, et d’appel.
  

Vu les dernières conclusions déposées par les époux X, le 17 juin 2009, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 Code de procédure civile, et par lesquelles ils sollicitent :

• le rejet de l’appel principal et l’infirmation du jugement, sur leur appel incident,
• la condamnation des époux B à leur payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,
• l’octroi d’une somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
• la condamnation des époux B aux entiers dépens d’appel.
  

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la contestation du prix de cession de l’emprise réalisée

Attendu qu’il ressort de l’exposé du litige repris dans le jugement que les époux B concluaient, à titre principal, au débouté de l’action en réparation de l’empiètement qui leur était imputé, et à titre subsidiaire, à ce qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils acceptaient les propositions de l’expert s’agissant, notamment, de la vente des surfaces empiétées par leur construction et leur terrasse, sollicitant même l’homologation du rapport d’expertise ;

Que l’indivisibilité de cette offre d’achat subsidiaire, alors qu’ils ne réclament plus le débouté pur et simple de l’action des époux X, leur interdit d’en remettre en cause les conditions financières, arrêtées par le tribunal sur la base des propositions de l’expert dont ils demandaient expressément l’homologation ;

Qu’au demeurant, à tenir cette contestation pour recevable, elle n’est pas fondée puisque les époux B prétendent n’avoir à indemniser que le prix du terrain nu, alors qu’en vertu des dispositions des articles 545 et 546 du Code civil, leurs voisins sont en droit de poursuivre la démolition des ouvrages réalisant l’empiétement, et à défaut, d’en revendiquer la propriété en vertu de leur droit d’accession ; qu’ayant opté pour la cession de l’emprise, les époux X sont en droit d’obtenir la contre-valeur non pas du terrain nu, mais du coût d’acquisition du terrain construit, tel que l’expert l’a calculée, en pages 7 et 8 de son rapport ; que ces estimations n’étant l’objet d’aucune contestation sérieuse et étayée, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a entérinées ;

II) Sur les dommages consécutifs à cette emprise

Attendu que les époux B ne peuvent sérieusement prétendre qu’après avoir évincé leurs voisins d’une partie de leur propriété, en enfreignant visiblement -comme en témoigne le constat d’huissier que ces derniers ont fait dresser dès le 8 avril 2004- les limites de propriété qui venaient d’être bornées en application d’un procès-verbal de bornage amiable du 30 janvier 2003, ils s’acquitteraient de leur obligation à réparation intégrale en se bornant à racheter la contre-valeur de l’emprise finalement réalisée ;

Que cette emprise procède d’une atteinte au droit de propriété des époux X, lesquels se sont trouvés contraints de leur céder la bande de terrain usurpée, nonobstant d’immédiates réclamations amiables puis judiciaires et dont l’échec, en référé, n’a résulté que des contestations qu’ils ont opposées et que le juge des référés n’avait pas le pouvoir de trancher ;

Que, pour ces motifs, complétant ceux par lesquels le tribunal a caractérisé l’existence d’un préjudice moral indemnisable, il convient d’accueillir l’appel incident des époux X, afin d’assurer l’entière réparation des préjudices immatériels ayant résulté de l’attitude de leurs voisins, assimilable à une voie de fait ; qu’il convient, en conséquence, de porter l’indemnité accordée en réparation des préjudices immatériels résultant de l’emprise à la somme de 1 500 € ;

III) Sur les appels en garantie et demandes en dommages et intérêts formées contre les constructeurs

Attendu que c’est à tort que le tribunal, auquel il appartenait de redonner aux faits leur exacte qualification juridique, a débouté les époux B de leur appel en garantie à l’encontre de l’EURL La Longère au seul motif qu’il était fondé sur l’article 1382 du Code civil et non sur l’article 1147 du même Code ; que cette requalification, réalisée à bon droit dès lors que les parties étaient liées par un marché de travaux, n’exigeait pas même une réouverture des débats puisque la responsabilité du constructeur était recherchée sur le fondement de la faute ;

Attendu que l’existence de cette faute résulte à suffisance des indications fournies par l’expert, qui souligne :

— qu’il est d’usage courant que l’implantation soit faite par le maçon, d’après le plan de masse réalisé par le maître d’oeuvre,

— que si le maître d’oeuvre a fourni, en l’occurrence, un plan de masse erroné, l’erreur aurait pu être descellée par le maçon s’il avait mesuré les cotes de largeur du relevé par rapport à la haie grillagée existante,

— que la matérialisation de la limite de propriété in situ pouvait se faire aisément, en posant un jalon sur la borne implantée le 30 janvier 2003, un autre sur le piquet de façade existant ;

Que ces éléments caractérisent la faute d’exécution du maçon, qui était garant de la matérialisation in situ des données relevées sur le plan de masse du maître d’oeuvre, et de la vérification matérielle de la bonne implantation des ouvrages ; qu’il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement et de déclarer l’EURL La Longère responsable, in solidum avec le maître d’oeuvre, des conséquences dommageables de l’empiétement ;

Que l’ouverture de procédures collectives à l’égard tant du maître d’oeuvre que du maçon contraint la cour à infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à paiement, l’action des maîtres de l’ouvrage ne pouvant aboutir qu’à voir fixer leur créance au passif de chaque liquidation judiciaire ;

IV) Sur l’action directe des maîtres de l’ouvrage

Attendu que les époux B demandent à être indemnisés par les constructeurs des pertes de loyers qu’ils ont subis du fait de l’interruption des travaux consécutive à la présente instance, et de celles qu’ils subiront pour l’avenir ;

Qu’il ressort du rapport d’expertise déposé le 3 mai 2005 que les travaux étaient alors interrompus, la maison en étant au stade du gros-oeuvre, et se prolongeant au Sud par une terrasse bétonnée, et au Nord par un mur de parpaings bas, non enduit, et formant soutènement ; qu’ils produisent, également, une attestation de M N, qui déclare avoir été intéressée par la location de la maison de la rue de la Petite Fontaine à compter du mois de juin 2004, pour un loyer de 640 €, ainsi qu’une estimation d’une agence immobilière, indiquant que leur bien pourrait se louer 750 € par mois ;

Que ces éléments ne suffisent toutefois pas à démontrer que la mauvaise implantation de l’immeuble ait fait obstacle à l’achèvement des travaux pendant plus de 4 ans, alors même que les époux X ont accepté en première instance le principe d’une cession de l’emprise ; que les époux B ne justifient d’ailleurs pas de l’état actuel de l’immeuble ; que l’incertitude résultant de l’interruption prématurée des travaux ne permet pas de considérer comme certaine l’existence d’une perte de loyers susceptible de se perpétuer, de surcroît, indéfiniment ; que pour ces motifs, et ceux non contraires du tribunal, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié ce préjudice de simple perte de chance de louer l’immeuble, une fois achevé, à compter du 1^er juin 2004, et accordé de ce chef aux époux B une indemnité réparatrice de 4 000 € ;

Attendu que ces derniers succombant en leur appel dirigé contre les époux X contribueront aux frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour défendre à ce recours infondé ;

Qu’il convient, également, de condamner in solidum M^e O-P et M^e E, ès qualités, à payer aux époux B une indemnité de procédure de 2 500 € pour l’ensemble de cette procédure ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, en toutes ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ;

REFORMANT,

Sur l’action des époux X

CONDAMNE les époux B à payer aux époux X une indemnité de 1 500 € en réparation des préjudices immatériels résultant de l’emprise réalisée ;

DEBOUTE les époux B de leur appel dirigé contre les époux X ;

Les CONDAMNE à payer aux époux X une indemnité complémentaire de 1 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel ;

Sur les appels en garantie et action en dommages et intérêts des époux B

DECLARE l’EURL La Longère responsable, in solidum avec la SARL Prestimmo, des conséquences dommageables de l’erreur d’implantation de l’immeuble situé XXX à XXX ;

FIXE la créance des époux B aux passifs des procédures collectives de la SARL Prestimmo et de l’EURL La Longère aux sommes de :

• 6 500 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, outre les frais de régularisation foncière et d’acte notarié, en réparation des dommages consécutifs à l’emprise, et de 2 300 € au titre des indemnités de procédure accordées aux époux X,
• 4 000 € au titre de la perte de chance de percevoir les loyers de l’immeuble achevé,
• 2 500 € à titre d’indemnité de procédure de première instance et d’appel,

lesquelles se répartiront, dans les rapports des constructeurs entre eux, à concurrence de 60 % à la charge de la SARL Prestimmo, et de 40 % à la charge de l’EURL La Longère ;

CONDAMNE M^e O-P et M^e E, ès qualités, aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais du référé et de l’expertise, et d’appel, dans les proportions de 60 % pour la première, et de 40 % pour le second, et DIT qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. A F. VERDUN