COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

KR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/00315 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EIKZ

Jugement du 28 Novembre 2017

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 16/03576

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. BASTGEN ET BONVIN

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie BOURDON de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 2017537, et M^e Martin CHERAMY, avocat plaidant au barreau de TOURS

INTIMEES :

Madame A X

né le […] à […]

[…]

[…]

SA MMA IARD ASSURANCES

[…]

[…]

Représentées par M^e Sébastien Z, avocat postulant au barreau D’ANGERS N° du dossier 18180013, et M^e Bruno MARGUET, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Juin 2021 à 14 H, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, Conseiller et M^me REUFLET, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame THOUZEAU, Présidente de la chambre

Madame MULLER, Conseiller

Madame REUFLET, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 septembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller, en remplacement de Marie-Cécile THOUZEAU, Présidente de chambre, empêchée, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

La société (SARL) Bastgen & Bonvin exploite dans des locaux dépendant d’un immeuble sis […] à Tours, un débit de boissons sous l’enseigne 'le Strapontin', depuis son acquisition du fonds de commerce et sa reprise du bail commercial y étant attaché le 17 juin 2011, initialement consenti par la société (SCI) AGB au bénéfice de l’ancien preneur suivant acte du 18 septembre 1996 et renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 16 septembre 2005.

Le 31 octobre 2014, un bail commercial a été régularisé entre la SARL Bastgen & Bonvin et la SCI AGB et signé par les parties, suivant un projet rédigé par Maître A X, avocate au barreau de Paris. Le loyer était fixé à 1 777 euros par mois à compter du 1^er octobre 2014.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 mars 2016, reprochant à Maître X d’avoir manqué à son devoir de conseil en raison de la non-application de la loi Pinel relative au plafonnement des loyers commerciaux, la SARL Bastgen & Bonvin a mis en demeure cette dernière de déclarer le sinistre à son assurance.

Par courrier du 21 mars 2016, Maître X a indiqué avoir transmis la mise en demeure au cabinet Aon, agissant en qualité de courtier pour le compte de son assureur responsabilité civile, la société (SA) MMA IARD.

Par actes d’huissier des 16 et 28 septembre 2016, la SA MMA IARD ayant refusé de donner une suite favorable à sa demande, la SARL Bastgen & Bonvin a fait assigner Maître X et la SA MMA IARD devant le tribunal de grande instance du Mans, en responsabilité et indemnisation de ses préjudices financier à hauteur de 20 523,24 euros et moral à hauteur de 5 000 euros.

Par jugement du 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance du Mans a :

— débouté la SARL Bastgen & Bonvin de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL Bastgen & Bonvin à payer à Maître A X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Bastgen & Bonvin aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Armand.

Le tribunal a considéré que le statut de l’avocat rédacteur d’acte devait être appliqué à Maître X dès lors qu’elle avait rédigé un projet d’acte individualisé prêt à être régularisé par les parties au bail, peu important qu’elle n’ait pas été présente lors de la signature du bail, en application des articles 9 du décret du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat et 7 du règlement intérieur national de la profession, prévoyant que ce statut s’appliquait même en l’absence de mandat à l’égard de l’une des parties à l’acte. Il a estimé que si le bail du 31 octobre 2014 ne portait pas l’identité de son rédacteur, la preuve de sa rédaction par Maître X était établie par les échanges entre l’avocat et le représentant de la bailleresse corroboré par un mail de ce dernier du 26 juin 2014 avec en annexe un projet de bail réalisé par Maître X, mettant en copie ce conseil et sollicitant de son destinataire sa transmission à la demanderesse, et par la facture émise par Maître X le 07 octobre 2014.

Pour engager la responsabilité de Maître X, il a retenu qu’elle avait manqué à son obligation professionnelle de veiller à l’équilibre des parties en tant que seule rédactrice du bail, en entretenant un lien exclusivement avec la bailleresse et en s’abstenant d’informer la preneuse de la possibilité de voir appliquer l’article L.145-34 du code de commerce. Rappelant que l’avocat a un devoir de conseil des parties sur le corpus juridique applicable à l’acte envisagé pour en assurer la pleine efficacité, le tribunal a constaté que la loi Pinel du 18 juin 2014, au vu des dispositions de l’article L.145-34 précité, était applicable à la date de régularisation du bail litigieux, et avait vocation à s’appliquer puisque ledit bail devait être assimilé à un bail renouvelé, et du fait que même s’il prévoyait une modification du loyer et une clause supplémentaire autorisant le preneur à faire des travaux non prévus dans les deux baux antérieurs produits, il concernait néanmoins les mêmes locaux et mêmes parties que ceux visés dans ces baux.

Retenant que la responsabilité de l’avocat rédacteur d’acte en l’absence de mandat avec la partie entendant l’engager était statutaire ou quasi-contractuelle, le tribunal a estimé que le préjudice de la demanderesse ne pouvait en théorie se cantonner qu’à une perte de chance d’inclure les dispositions de l’article L.145-34 dans le cadre des négociations s’agissant du nouveau loyer.

Il a relevé que les parties peuvent toujours déroger à l’article L.145-34 qui prévoit un principe de plafonnement du loyer et la possibilité, en son dernier alinéa, d’un déplafonnement en cas de modification notable d’un élément de la valeur locative. Il a retenu que la limitation de l’augmentation du loyer au renouvellement du bail était de 10% par an jusqu’à atteindre le montant de la nouvelle valeur locative du bien, ce qui, en l’espèce nécessitait trois années. Il en a déduit que la demanderesse avait dû uniquement sur les deux premières années du bail renouvelé, régler un loyer supérieur à celui qui aurait résulté de l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34.

Il a jugé que la demanderesse ne prouvait pas l’existence pour elle d’une perte de chance de conclure le bail à des conditions plus avantageuses si elle avait su applicable cet article, et qu’elle n’aurait pas accepté une augmentation de loyer de 15% dès la première année pour faire aboutir son projet d’extension.

Par ailleurs, il a considéré qu’elle ne justifiait pas du préjudice moral allégué.

Par déclaration du 16 février 2018, la SARL Bastgen & Bonvin a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes au motif qu’elle ne démontrait pas la réalité de

ses préjudices financier et moral, et l’a condamnée à payer à Maître X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, intimant Maître X et la SA MMA IARD.

La SARL Bastgen & Bonvin d’une part, et Maître X et la SA MMA IARD d’autre part, ont régulièrement conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2020.

L’affaire a été débattue à l’audience du 18 février 2020, et le délibéré prorogé à trois reprises, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats par arrêt du 18 décembre 2020 avec renvoi à l’audience de plaidoiries du 6 avril 2021, la cour n’ayant pas été en mesure de délibérer dans la composition qui était la sienne, et d’un ultime renvoi à l’audience du 1^er juin 2021 au cours de laquelle elle a été évoquée.

Prétentions et moyens des parties

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 9 mai 2018 pour la SARL Bastgen & Bonvin,

— du 3 juillet 2018 pour Maître A X et la SA MMA IARD

qui peuvent se résumer comme suit.

La SARL Bastgen & Bonvin, appelante, demande à la cour, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, L.124-3 du code des assurances et 1147 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en réparation des préjudices subis et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner in solidum Maître X et la société MMA IARD SA à lui payer une somme de 36 104,40 euros en réparation du préjudice subi,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum Maître A X et la société MMA IARD SA à lui payer une somme de 2 656,44 euros en réparation du préjudice financier subi,

en tout état de cause,

— condamner in solidum Maître A X et la société MMA IARD SA à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner in solidum Maître A X et la société MMA IARD SA à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

La SARL Bastgen & Bonvin prétend justifier avoir subi un préjudice financier résultant de la perte de chance de négocier les dispositions du nouveau bail à des conditions plus avantageuses. Elle soutient qu’aucun des éléments à prendre en compte pour déterminer la valeur locative à laquelle doit correspondre le montant du loyer du bail renouvelé selon l’article L.145-33 du code de commerce n’a changé. Elle conteste le principe même d’une augmentation du loyer commercial fondée sur une modification des caractéristiques du local, observant que les travaux de percement pour relier deux salles du bar, -l’une dans les murs loués en vertu du bail renouvelé, l’autre dans des murs propriété d’une SCI appartenant à ses gérants-, qu’elle envisageait ne modifiait pas l’assiette du bail. Elle fait valoir que bien conseillée par Maître X, elle aurait pu s’opposer à l’augmentation du loyer de 23% (de 1 442,70 euros/mois à 1 777 euros/mois) et bénéficier du plafonnement à 10% de l’augmentation du loyer depuis le bail précédent mais déplore n’avoir reçu de l’avocat aucune information. Elle estime que son préjudice équivaut à la différence entre le loyer payé et le loyer qu’elle aurait payé, dûment conseillée, et le chiffre à 36 104,40 euros.

A titre subsidiaire, elle prétend qu’à admettre une modification des caractéristiques du local loué justifiant une modification du loyer, conformément à l’article L.145-34 du code de commerce, l’augmentation aurait été cantonnée à 10% par an, et qu’il aurait fallu attendre la troisième année du bail renouvelé pour que le loyer conforme à ces dispositions atteigne le montant du loyer prévu au bail renouvelé.

Elle fait grief au tribunal d’avoir écarté tout préjudice pour elle en retenant qu’elle avait accepté une augmentation plus élevée de son loyer en contrepartie de l’accord du bailleur pour les travaux de percement, de sorte que par leurs volontés, les parties auraient écarté toute chance de bénéficier d’un loyer plafonné à 10%, et d’avoir ainsi présumé de ce que même informée, elle aurait conclu le même bail. Elle prétend qu’elle n’avait pas besoin de l’autorisation de son bailleur pour faire procéder aux travaux de percement dès lors que le mur concerné était propriété de la SCI appartenant à ses gérants, et qu’ainsi si elle avait été bien informée par Maître X, elle n’aurait pas accepté une augmentation supérieure à 10% par an, soit un préjudice qu’elle évalue à 2 656,44 euros.

Elle invoque avoir subi un préjudice moral certain du fait des manquements reprochés à Maître X qui lui ont occasionné un excès de charges et l’ont fragilisée.

Elle s’estime fondée à réclamer la condamnation in solidum de la SA MMA IARD avec son assurée par le biais de l’action directe prévue par l’article L.124-3 du code des assurances.

Maître X et la SA MMA IARD, intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a débouté la SARL Bastgen & Bonvin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Bastgen & Bonvin à leur payer 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Z, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Reprochant au tribunal d’avoir mal analysé la situation, les intimés affirment que nonobstant le fait qu’elle ait été consultée sur le projet de bail, négocié directement entre les parties, Maître X n’a été missionnée que par la bailleresse, qu’elle n’a jamais été le conseil de la SARL Bastgen & Bonvin et que la rédaction du projet de bail par ses soins et la facturation à l’appelante de ses honoraires, comme le prévoyait le bail, ne lui ont pas transféré une telle qualité, de sorte qu’elle n’était tenue d’aucun devoir de conseil vis à vis de l’appelante.

Ils prétendent que l’article L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel ne s’applique pas en l’espèce car le nouveau loyer a été fixé, non sur la base des critères indiqués par cette loi, mais dans le cadre d’une renégociation globale du bail à l’issue de sa durée maximale, à la demande du preneur

et sans qu’aucune des parties n’ait délivré de congé, afin que la SARL Bastgen & Bonvin puisse créer une communication entre le bien loué et le bien le jouxtant appartenant à ses gérants. Ils notent que l’appelante n’a jamais invoqué cet article L.145-34 avant la présente procédure en dépit d’un litige survenu avec son bailleur dès 2015. Ils constatent sa défaillance à produire un document permettant d’évaluer la valeur locative du bien loué, objet d’un éventuel réajustement du loyer et fixant donc un plafonnement à 10% de l’augmentation du loyer.

Subsidiairement, si la cour considérait l’article L.145-34 applicable, ils considèrent que, conformément à cette disposition, l’augmentation annuelle du loyer devrait être limitée à 10% par an jusqu’à atteindre la valeur locative, ce qui aurait été le cas dès la troisième année du renouvellement.

Ils estiment que la SARL Bastgen & Bonvin ne justifie pas d’une perte de chance en lien avec la faute reprochée à Maître X et qu’au regard de sa discussion avec le bailleur sur les travaux d’extension qu’elle projetait, pour lesquels elle avait diligenté une étude très poussée, il n’est pas établi que même si elle avait été informée du plafonnement, le bailleur aurait consenti au nouveau bail à un loyer inférieur ou qu’elle-même aurait refusé l’augmentation de loyer qu’elle a acceptée. Dans la mesure où elle prétend qu’elle aurait pu se dispenser d’une autorisation du bailleur pour effectuer les travaux, ils s’étonnent de ce qu’elle ait accepté une telle augmentation du loyer.

Ils considèrent qu’en réalité, l’appelante avait intérêt accepter le nouveau bail compte tenu des travaux envisagés, de l’augmentation corrélative du chiffre d’affaires généré pour elle et du risque d’être confrontée au refus du bailleur d’autoriser les travaux qui l’aurait contrainte à initier une procédure judiciaire ou à une acceptation par celui-ci d’une augmentation plus réduite du loyer associée à un refus d’autorisation des travaux qui l’auraient privée de la possibilité d’exploiter les locaux.

Les intimés soutiennent enfin que la SARL Bastgen & Bonvin ne justifient d’aucun préjudice moral.

Motifs de la décision

1 – Sur la qualité d’avocat rédacteur de M^e X

L’article 9 du décret n°2005-790 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat dispose : 'L’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties. […]

L’avocat seul rédacteur d’un acte veille à l’équilibre des intérêts des parties. Lorsqu’il a été saisi par une seule des parties, il informe l’autre partie de la possibilité qu’elle a d’être conseillée et de se faire assister par un autre avocat.[…]

L’article 7 du règlement intérieur national de la profession d’avocat prévoit :

'7.1 - A la qualité de rédacteur, l’avocat qui élabore, seul ou en collaboration avec un autre professionnel, un acte juridique pour le compte d’une ou plusieurs parties, assistées ou non de conseils, et qui recueille leur signature sur cet acte.

Le seul fait pour un avocat de rédiger le projet d’un acte dont la signature intervient hors de sa présence, ne fait pas présumer de sa qualité de rédacteur.

L’avocat peut faire mention de son nom et de son titre sur l’acte qu’il a rédigé, ou à la rédaction duquel il a participé, s’il estime en être l’auteur intellectuel. Cette mention emporte de plein droit application des présentes dispositions.

[…]

7.3 – L’avocat qui est intervenu comme rédacteur unique d’un acte n’est pas présumé avoir été le conseil de toutes les parties signataires'.

M^e X et la MMA contestent l’application du statut d’avocat rédacteur de l’acte au motif que M^e X n’avait reçu aucun mandat de la SARL B&B et n’était donc pas leur conseil.

En application des dispositions précitées, le moyen selon lequel M^e X n’était pas le conseil de la SARL B&B et n’avait été ni mandatée par elle pour établir le bail, ni sollicitée pour la conseiller dans les négociations pré-contractuelles, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par l’appelante, est sans incidence sur sa qualité d’avocate rédactrice qui ne résulte nullement du mandat, qui n’a effectivement pas été donné par la partie dont elle n’est pas le conseil, mais du fait qu’elle a élaboré seule l’acte signé ultérieurement pas les parties, peu important son absence à la signature de l’acte, l’intervention de tout autre professionnel dans l’élaboration de l’acte n’étant ni établie, ni même alléguée.

Contrairement à ce qu’elle affirme dans ses écritures, M^e X ne s’est pas limitée à donner une consultation à son client sur un projet de bail ultérieurement négocié puis signé par les parties, mais a élaboré, à la demande de son client qui l’avait mandatée en ce sens, un projet d’acte. Le mail de M^e X à M. Y, gérant de la SCI AGB, le 2 septembre 2014, est sans équivoque quant au fait que M^e X, après avoir analysé le projet des preneurs (travaux d’extension du restaurant) et fait diverses observations relevant de sa mission de conseil, fixe ses honoraires pour établir le bail, conformément à la demande de son client qui écrit dans un mail du 31 août 2014 'je pourrais envoyer un courrier mentionnant que suite à leur demande on travaille à un changement de bail' (pièce n°4 intimés).

S’il résulte des dispositions précitées qu’un avocat ne peut être présumé rédacteur d’un acte au seul motif qu’il en a rédigé le projet, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, a la qualité de rédactrice de l’acte, l’avocate qui rédige seule un projet d’acte sous seing privé à la demande de son client et sachant que les co-contractants ne sont pas assistés d’un conseil, après avoir pris en compte pour la rédaction de l’acte des échanges entre les parties et des précisions demandées dans le but de finaliser le projet, et fixé avec son client ses honoraires forfaitaires liés à la rédaction de l’acte 'incluant toutes les modifications', qui plus est payés par le co-contractant qui a ainsi accepté la charge financière d’un acte dont il bénéficiait au même titre que son co-contractant qui avait mandaté l’avocate rédactrice.

En tant que rédactrice de l’acte, en application de l’article 9 du décret n°2005-790 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat, M^e X était donc tenue de veiller à assurer l’équilibre de l’ensemble des intérêts en présence et d’informer la SARL B&B de la possibilité qu’elle avait d’être conseillée et de se faire assister par un autre avocat.

2 – Sur la faute alléguée par la SARL Batsgen et Bonvin

La SARL B&B estime que le manquement de M^e X est caractérisé en ce qu’elle a sciemment omis de leur indiquer qu’ils étaient éligibles à se voir appliquer les dispositions de la loi Pinel entraînant le plafonnement de l’augmentation du loyer commercial.

En application des dispositions de l’article 9 du décret n°2005-790 relatif aux règles de déontologie de la profession précitées, l’obligation qui pèse sur l’avocat est celle de garantir la sécurité juridique de l’acte dont il est le rédacteur et qui doit permettre l’exécution de la volonté des parties conformément à la loi, dans des conditions équilibrées au regard des intérêts parfois contradictoires des parties.

Compte tenu de sa qualité de professionnel du droit, l’avocat doit démontrer qu’il s’est acquitté de son devoir de conseil envers celui qui allègue une faute de sa part.

En l’espèce, aucune des pièces produites par M^e X n’établit qu’elle a informé la SARL B&B sur la portée de leur engagement dans un contexte juridique qui avait évolué avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel dont certaines dispositions visaient précisément à protéger le preneur contre des hausses excessives du loyer commercial (article L.145-34 du code de commerce), ni qu’elle l’a informée de son droit de se faire assister par un avocat.

Comme relevé par le premier juge, c’est à tort que M^e X et son assureur soutiennent que la loi Pinel n’était pas applicable au bail régularisé le 31 octobre 2014, alors que ce bail doit s’analyser en un bail renouvelé au regard des pièces produites aux débats. En effet, le contrat de bail du 31 octobre 2014 porte sur les mêmes locaux, la même surface commerciale, la même activité et lie les mêmes parties que le bail repris à compter du 17 juin 2011 par la SARL B&B, ayant commencé à courir le 16 septembre 2005 et qui arrivait à terme le 15 septembre 2014, et que les parties ont donc laissé se poursuivre en l’absence de tout acte destiné à y mettre un terme. Cette analyse est corroborée par le courriel du bailleur adressé 26 juin 2014 à Immoplus sous l’intitulé 'renouvellement du bail' pour communication à la SARL B&B d''un projet de renouvellement du bail' avec l’objectif exprimé de 'signer ce renouvellement d’ici au 16 septembre', soit précisément la date à laquelle le bail commercial du 16 septembre 2005 arrivait à échéance (pièce n°1 intimés). Le fait que la SARL B&B ait acquis un local mitoyen des locaux commerciaux et nourrisse des projets d’ouverture du mur séparatif lui appartenant est sans incidence sur la nature du bail consenti par la SCI AGB qui est bien un bail renouvelé.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’en s’abstenant d’informer les preneurs de la possibilité de se voir appliquer un texte qui leur était favorable en ce qu’il leur permettait de se prévaloir d’un plafonnement du loyer commercial lors du renouvellement du bail, M^e X a manqué à son obligation de veiller à l’équilibre des intérêts des parties en tant qu’avocat rédacteur d’un acte.

3 – Sur le préjudice de la SARL B&B

En application de l’article 1147 ancien du code civil, l’avocat, tenu d’accomplir les actes nécessaires à l’accomplissement du mandat donné par son client dans le respect des délais de procédure, de forclusion et de prescription, est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, le préjudice lié à la faute de M^e X ne peut consister qu’en une perte de chance pour la SARL B&B d’obtenir la fixation d’un loyer de renouvellement inférieur à ce qu’il a été, dans le respect du plafonnement de 10% prévu par l’article L.145-34 du code de commerce. Ainsi, la SARL B&B, à laquelle il incombe de prouver son préjudice, doit démontrer que dûment informée par M^e X de l’ensemble des règles applicables, elle aurait négocié le bail à des conditions plus favorables, et qu’elle a donc perdu une chance de le faire.

Le bail commercial renouvelé le 31 octobre 2014 prévoit dans son article 4 la possibilité pour le preneur, par dérogation aux dispositions dudit article, de réaliser des travaux permettant de réunir un local mitoyen qu’il vient d’acquérir et le local commercial loué.

Il ressort des échanges de courrier et courriels entre M^e X et son client, ou M. Y gérant de la SCI et la SARL B&B (via le cabinet Panier-Ameteau), que des négociations entre les parties ont eu lieu au sujet des travaux envisagés par la SARL B&B pour agrandir les locaux exploités et les conséquences escomptées en terme de croissance du chiffre d’affaires. Le bailleur exprime clairement son intention de soutenir le projet de la SARL B&B ainsi que ses craintes quant aux complications éventuelles dans la gestion du bail, mais aussi son souhait de tirer profit de l’accroissement de valeur prévisible par une augmentation du loyer. Il propose à cet égard une augmentation conçue en plusieurs phases pour ne pas mettre en danger l’activité de la SARL B&B et notamment ' une augmentation immédiate de + 15% (au vu des risques mentionnés)' (pièce n°5 intimés).

Par conséquent, il est établi que la volonté des parties s’est forgée en prenant en compte les bénéfices importants espérés par la SARL B&B du fait de l’agrandisssement de son restaurant (prévision d’un chiffre d’affaire de +45% selon le courrier précité), conditionné par l’autorisation de percer le mur séparatif et de réaliser des travaux qu’elle devait nécessairement obtenir de son bailleur et que celui-ci a donnée en indiquant expressément dans les négociations qu’il acceptait de prendre les risques mais souhaitait aussi en retirer un profit, sous la forme d’une augmentation du loyer de +15% outre l’augmentation contractuelle indexée sur l’indice du coût de la construction. Il est inexact d’affirmer comme le fait la SARL B&B, qu’elle pouvait se dispenser de cette autorisation au motif que le mur séparatif n’appartenait pas au bailleur, alors que l’extension projetée avait des conséquences sur l’utilisation des compteurs eau, électricité, l’implantation des sorties de secours, l’aménagement de l’accessibilité aux handicapés, ou encore la façade du restaurant, et que ces questions ont fait l’objet de stipulations spécifiques dans le contrat pour préserver la valeur du local de la SCI AGB et garantir la possibilité de reformer deux locaux commerciaux totalement indépendants en cas de résiliation du bail.

En définitive, la SARL B&B n’établit pas la preuve de ce que, dûment informée par M^e X, elle aurait signé le bail à des conditions plus avantageuses si elle avait exigé le plafonnement du loyer tel que prévu par la loi Pinel car aucun élément ne prouve que son bailleur aurait, en toute hypothèse, autorisé les travaux qu’elle projetait. Il apparaît à l’inverse, comme précédemment exposé, que l’augmentation du loyer était liée aux travaux d’agrandissement projetés, ce dont il peut être déduit que la SCI AGB n’aurait vraisemblablement pas donné son accord à des travaux laissant espérer une croissance importante du chiffre d’affaires si son preneur exigeait, de surcroît, un plafonnement du loyer.

Dès lors, compte tenu de ces divers paramètres pris en considération par les parties dans la formation du contrat, c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’il n’est nullement démontré par la SARL B&B qu’elle n’aurait pas accepté l’augmentation du loyer de 15% si elle avait été pleinement informée par M^e X de la réforme Pinel relative au plafonnement des loyers commerciaux et qu’il l’a donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts au motif que le préjudice financier allégué n’était pas prouvé.

Le préjudice moral allégué par la SARL B&B n’est pas davantage établi, l’affirmation selon laquelle l’excès de charges et le dépôt de garantie afférent au loyer augmenté l’ont fragilisée n’étant prouvée par aucune pièce. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SARL B&B de cette prétention.

4 – Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SARL Bastgen & Bonvin sera condamnée à payer à Maître X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Z conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens étant confirmées.

La compagnie MMA IARD sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Bastgen & Bonvin à payer à Maître A X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD de sa demande au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SARL Bastgen & Bonvin au paiement des dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Z conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/LE PRESIDENT EMPECHE

C. LEVEUF C. MULLER