Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 JANVIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00358 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBG55

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/05432

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Christine CIMADEVILLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0316

INTIMEE

SARL SIGNATURE ST GERMAIN DES PRÉS SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 337 675 128

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2004, M. Z X a donné en renouvellement de bail commercial à la société Linhôtel, désormais dénommée la société Signature St Germain des Prés Sarl, un immeuble situé […] à usage d’hôtel de tourisme, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er janvier 2004 pour se terminer le 31 décembre 2012.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2012, la société preneuse a signifié au bailleur une demande de renouvellement pour le 1er janvier 2013, en application de l’article L.145-10 du code de commerce. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 septembre 2012, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013 et a sollicité la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 150.000 € hors charges et hors taxes.

M. Z X a sollicité, par un mémoire en demande notifié le 10 juillet 2014, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 170.000 € par an en principal à compter du 1er janvier 2013. Par un mémoire en réponse notifié le 7 août 2014, la société Signature St Germain des Prés Sarl a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 105.000 € par an en principal, à compter du 1er janvier 2013. Par un mémoire en réplique notifié le 7 mars 2015, le bailleur a sollicité, à titre principal, que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 182.000 € par an en principal à compter du 1er janvier 2013, et à titre subsidiaire, que le montant du loyer du bail soit fixé à la somme de 141.832 €.

Par acte d’huissier du 8 avril 2015, le bailleur a assigné la société preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir, à titre principal, la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 182.000 € hors taxes et hors charges avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer.

Par jugement mixte du 5 août 2015, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté, par l’effet de la demande en renouvellement délivrée le 16 juillet 2012 par la société preneuse, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2013 ; il a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. C D, avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2013 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.
L’expert a déposé son rapport le 9 mars 2018.

Par jugement du 12 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment fixé à la somme de 122.400 €, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er janvier 2013, le montant du loyer du bail renouvelé ; il a dit dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 8 avril 2015 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, et dit n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ; il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties et ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 19 décembre 2019, M. Z X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 16 juin 2020, la société Signature St Germain des Prés Sarl a interjeté appel incident de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, par lesquelles M. Z X, appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la Cour notamment d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il fixe le montant du loyer principal du bail renouvelé à la somme de 122.400 € par an, et à titre principal, de fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 145.500 € par an HT et HC avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, subsidiairement à la somme de 150.600 € par an HT et HC, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées. Très subsidiairement, il demande à la Cour de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 148.300 € par an HT et HC avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ; et en toute hypothèse, de dire que le loyer réajusté portera intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité des termes dus ; dire que les intérêts échus porteront anatocisme, en application de l’article 1154 du code civil et de condamner la société preneuse au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2021, par lesquelles la société Signature St Germain des Prés Sarl, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour notamment d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 122.400 €, de débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions, et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 104.000 €, de dire que tout rappel de loyers dus à la suite du renouvellement de bail portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance signifiée le 8 avril 2015 ; et de condamner M. X au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de la société Lva, maître Laurent Viollet, avocat au barreau de Paris, aux offres de droit, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Pour une meilleure compréhension du présent arrêt, il convient d’indiquer sommairement que l’appelant soutient que la société preneuse exploitait un hôtel classé deux étoiles, et non trois étoiles, à la date du renouvellement, soit le 1er janvier 2013. Il en déduit que le pourcentage de recettes doit être fixé à 15,75 % ; il relève des incohérences dans le rapport de l’expert judciaire qu’il explique par le fait que la société intimée était classée en hôtel deux étoiles et pratiquait des prix conformes à sa catégorie, alors que l’expert a évalué le

loyer d’un hôtel trois étoiles qui pratiquait des prix d’un hôtel deux étoiles, ce qui rend incohérente la méthode hôtelière. Et il développe une analyse de la comptabilité de l’hôtel pour montrer l’incidence, malgré le changement de catégorie en 2013 qui implique l’augmentation du prix des chambres, du choix de la société preneuse de ne pas réactualiser ses prix, pour demander à la Cour de retenir de préférence les valeurs moyennes de la profession, sauf à ramener l’abattement pour remises à 5 % et d’appliquer un taux d’occupation de 81,30 %, soulignant que l’emplacement et la situation commerciale sont considérés comme très favorables.

La société intimée soutient que l’expert a parfaitement appliqué la méthode hôtelière, mais rappelle la situation des lieux loués, mettant notamment l’accent sur la concurrence accrue et les nuisances sonores engendrées par la ligne de métro circulant en dessous des locaux et la circulation du boulevard Raspail. Elle demande à la Cour, conformément à la jurisprudence constante, d’apprécier strictement le prix du bail renouvelé à la date du renouvellement, sans prendre en compte l’impact des travaux réalisés en 2014, et les données comptables de l’exercice clos le 31 décembre 2013, ainsi que celles des années 2014, 2015 et 2016. Elle demande l’infirmation partielle du jugement par l’application d’un abattement pour charges exorbitantes de 8 % pour tenir compte du fait que la commune intention des parties était de faire peser les travaux de mise en conformité sur le preneur.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur le prix du bail renouvelé

Suivant acte extrajudiciaire du 16 juillet 2012, la société locataire alors dénommée Linhôtel a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2013 en application de l’article L 145-10 du code de commerce, et le principe du renouvellement a été accepté par Monsieur Z X par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2012 ; mais les parties se sont opposées sur le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2013.

Il a déjà été jugé par le jugement du 5 août 2015, et n’a fait l’objet d’aucune discussion entre les parties, que les locaux sont monovalents et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce.

À défaut de meilleur accord des parties, il est d’usage, pour la fixation du prix du bail d’un hôtel dont le bail est renouvelé avant octobre 2016, de se référer à la méthode hôtelière traditionnelle dont l’expert judiciaire, en préambule du calcul de la valeur locative, a rappelé les principes :

1. Détermination de la recette théorique globale maximum hors-taxes sur la base des prix affichés dans le hall de l’hôtel à la date du renouvellement Abattement pour remises à la clientèle2. Détermination du taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement, son

3. implantation, les statistiques relevées concernant des établissements de même catégorie

4. Détermination d’un pourcentage sur recettes représentant la part admissible de loyers, tenant principalement compte de la catégorie de l’établissement Ajout du montant de la valeur locative des locaux affectés à une autre activité5. Application d’un abattement pour conditions aux charges exorbitantes, et pour les travaux 6.

n’ayant pas fait accession au bailleur

L’application de cette méthode, suppose cependant l’utilisation de données cohérentes, concernant notamment les prix pratiqués et affichés, ce qui a conduit à une légitime discussion entre les parties, notamment en raison d’une part du changement de catégorie de l’hôtel, et des travaux réalisés dans les lieux loués.

Il est constant et d’ailleurs relevé par l’expert judiciaire qu’à la suite de la cession à de nouveaux associés en 2012, la société locataire a réalisé d’importants travaux de rénovation fin 2012 qui se sont achevés en avril 2014 et qui ont notamment consisté en l’installation de la climatisation, le changement de la porte automatique de l’entrée de l’hôtel, le changement des moquettes, des tapis d’escalier, ainsi qu’en des travaux de câblage informatique, remplacement de menuiseries de fenêtres, travaux sur l’ascenseur, etc. La rénovation globale aurait représenté un budget d’investissement de 2'031'450 € selon les données du rapport de l’expertise amiable de Monsieur E Y. La création de 4 suites a notamment valorisé l’établissement, qui cependant avec le même nombre de chambres a limité sa capacité d’accueil à 54 personnes. Une partie seulement de ces travaux a été réalisée dans le cadre des articles L311-2 à L311-6 du code du tourisme et ont fait l’objet d’un courrier adressé au bailleur le 16 novembre 2012 pour un coût estimatif de 728'000 € hors-taxes. Mais dans la mesure où il y a lieu de considérer qu’au jour du renouvellement, le 1er janvier 2013, ces travaux étaient à peine commencés il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour appliquer des abattements pour travaux.

S’agissant du classement, l’expert judiciaire a mentionné que l’hôtel était déjà classé en catégorie 3 étoiles avant la réalisation des travaux, sur déclaration de la société locataire, sans pièces justificatives. Le bailleur produit une copie de la décision de classement du directeur général du GIE Atout France en date du 7 janvier 2013, selon laquelle l’agence de développement touristique de la France a procédé au classement de l’hôtel dans la catégorie 3 étoiles par une décision du 7 janvier 2013. Cette pièce nouvelle communiquée en cause d’appel ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse ; la société locataire prétend qu’elle bénéficiait déjà d’un classement en hôtel 3 étoiles auparavant, mais ne le démontre nullement.

1. La détermination de la recette théorique annuelle maximum hors-taxes

l’expert a retenu à juste titre la valeur des prix par chambre affichée au 1er janvier 2013, avant leur augmentation consécutive aux travaux achevés postérieurement ; il ressort après déduction de la taxe de séjour et de la TVA un prix moyen affiché à la chambre de :

1'393'399 €/26 chambres/365 jours = 147 € hors-taxes

Le tribunal avait constaté l’accord des parties sur ce montant, qui doit être retenu en l’absence de critique sérieuse, dès lors qu’il correspond à la recette théorique déterminée d’après les prix affichés au 1er janvier 2013.

2. L’abattement pour les remises à la clientèle

L’expert a retenu un abattement de 15 %, relativement faible, en le justifiant par les prix plutôt modérés au regard de ceux généralement affichés pour des hôtels de catégorie 3 étoiles du secteur. Il convient de constater cependant que dans l’hypothèse de l’application de la méthode hôtelière à un hôtel de catégorie 2 étoiles, le bailleur accepte ce taux de remise qui a également été retenu par le tribunal et qui apparaît justifié. La société locataire, tout en relevant que ce taux est relativement faible, admet aussi son application.

3. Détermination du taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement, son implantation, les statistiques relevées concernant des établissements de même catégorie

L’expert a également tenu compte des statistiques pour les hôtels 3 étoiles dont il ressort pour l’année 2012 à Paris un taux d’occupation moyen de 81,30 %, mais aussi du taux réel d’occupation relevé par Monsieur Y dans son rapport précité, soit 58,39 % seulement, probablement en raison de la fermeture partielle de l’hôtel pour travaux ; et en se référant au bon emplacement de l’hôtel dans un quartier touristique, de sa capacité d’accueil limitée, de la concurrence du secteur, il a proposé de retenir un taux d’occupation de 78 %. Le tribunal s’est conformé à cet avis.

Pour critiquer ce taux et solliciter l’application d’un taux de 72 %, la société locataire mentionne le caractère un peu désuet de l’hôtel avant travaux, dans sa décoration et l’agencement des différentes parties communes, quelques inconvénients dus au voisinage du métro, et les commentaires négatifs de clients sur des plates-formes en ligne. Dans le rapport d’expertise amiable produit, Monsieur Y relève que dans le quartier Saint-Germain Montparnasse en 2012, le taux d’occupation moyen, tous classements confondus, s’établissait à 78,8 % avec un prix moyen par chambre de 148,3

€, et il retenait lui-même un taux d’occupation de 78 %.

Le bailleur, dans l’hypothèse de l’application de la méthode hôtelière à un hôtel classé 2 étoiles, ne critique pas le taux retenu par l’expert et le tribunal.

Ainsi, le taux de 78 % doit être appliqué.

4. Détermination d’un pourcentage sur recettes représentant la part admissible de loyers, tenant principalement compte de la catégorie de l’établissement

En retenant la classification 2 étoiles de l’hôtel, au jour du renouvellement, le taux de 13,25 % ne peut pas être retenu ; compte tenu du classement en catégorie 3 étoiles intervenu dès janvier 2013, alors que les travaux n’étaient pas achevés, il est justifié de retenir la valeur haute de la fourchette applicable aux hôtels 3 étoiles, qui correspond à la valeur basse de la fourchette applicable aux hôtels 2 étoiles, soit 14 %.

5. Ajout du montant de la valeur locative des locaux affectés à une autre activité

En l’espèce, il n’est pas justifié d’une activité différente de celle prise en compte par l’application de la méthode hôtelière.

6. Application d’un abattement pour conditions aux charges exorbitantes, et pour les travaux n’ayant pas fait accession au bailleur

L’expert judiciaire s’est interrogé sur la portée d’une clause contractuelle lui paraissant ambiguë, au sujet des travaux prescrits par l’administration, dont il relève qu’il s’agirait d’une clause exorbitante justifiant régulièrement un abattement de 10 %, suivant plusieurs décisions du tribunal de grande instance de Paris ; sans autre explication, il propose un correctif à la valeur locative de l’ordre de 8 % que le tribunal a écarté en considérant que la clause prévoyant que « pendant toute la durée du bail, la société preneuse devra maintenir à ses frais, les lieux loués aux normes actuelles et futures pour son exploitation » n’apparaissait pas suffisamment claire et précise pour démontrer un transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité.

Cette position du premier juge doit être approuvée.

7. Récapitulatif

Il résulte des constatations et appréciations qui précèdent que la valeur locative au 1er janvier 2013, selon la méthode hôtelière, s’établit comme suit :

- recette théorique annuelle hors-taxes : 1'393'399 €

- abattement pour remises: 15%

- taux d’occupation : 78%
- pourcentage sur recettes : 14 %

Total : 129'335,29, arrondis à 129'335 €.

Sur les autres demandes

Le tribunal doit être approuvé d’avoir jugé qu’en application de l’article 1155 du Code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code, dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux le 8 avril 2015, puis au fur et à mesure des échéances échues, et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année en raison de l’indétermination du loyer pendant l’instance.

De même, le tribunal doit être approuvé d’avoir jugé que les dépens comprenant les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties, et il en sera de même pour les dépens d’appel.

En équité, les parties ne seront pas indemnisées de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement rendu le 12 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Le réforme sur le montant prix du bail renouvelé, et statuant à nouveau de ce seul chef,

Fixe à la somme de 129'335 €, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er janvier 2013, le montant du loyer du bail renouvelé entre d’une part Monsieur Z X et d’autre part la société Signature Saint-Germain-des-Prés Sarl portant sur les locaux situés […],

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Fait masse des dépens d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties. Autorise la société Lva, maître Laurent Viollet, avocat au barreau de Paris, à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision.