COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2022

N° 2022/43

Rôle N° RG 19/16046 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFA5K

H X

I J épouse X

C/

K Y

L M épouse Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e R

ME B

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 16 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03663.

APPELANTS

Monsieur H X

né le […] à […],

Demeurant […]

représenté par M^e Q R, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame I J épouse X

née le […] à […],

Demeurant […]

représentée par M^e Q R, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES

Monsieur K Y

né le […] à […],

Demeurant […]

représenté par M^e P B, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame L M épouse Y

née le […] à […],

Demeurant […]

représentée par M^e P B, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 17 janvier 2002 avec effet au 1er janvier 2002, Monsieur H X et Madame I N épouse X ont donné à bail commercial à Monsieur K Y et madame L M épouse Y, un local situé […] à Gignac la Nerthe. Cet acte était concomitant à une cession de fonds artisanal portant sur une activité de menuiserie ébénisterie moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges locatives de 762,25 euros. Il existait dans les lieux donnés à bail un local d’habitation d’au moins 41m².

Le bail a été renouvelé le 29 mars 2011 avec effet à compter du 1er janvier 2011.

Le 25 octobre 2013, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer le loyer indexé visant la clause résolutoire.

Par acte du 2 juin 2014, les époux X ont fait assigner les époux Y devant le Tribunal de grande instance d’Aix en Provence afin que soit constatée la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2013 et à titre subsidiaire, qu’elle soit prononcée par la juridiction en arguant d’une absence de paiement des sommes dues et que soit prononcée l’expulsion des locataires des lieux loués et la remise en état des locaux en faisant état de la construction, sans autorisation, d’un logement de 7 pièces dans les bureaux et vestiaires du local commercial.

Par acte du 14 août 2018, les époux Y ont assigné les époux X en opposition à un commandement de payer délivré le 26 juin 2018 et sollicité le remboursement de diverses sommes et la compensation avec les sommes éventuellement dues.

Par jugement contradictoire du 16 septembre 2019,le tribunal de grande instance d’Aix en Provence a

- ordonné la jonction des procédures,

-débouté Monsieur et madame X de leurs demandes en constatation de la résiliation du bail commercial ainsi que de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire,

- Condamné les époux Y au paiement des sommes suivantes :

15 618euros au titre des taxes foncières pour les années 2014/2015/2016 et 2017,

3 002,42euros au titre de la révision du loyer arrêté au 30 juin 2018,

756,20euros au titre du complément du dépôt de garantie,

- rejeté le surplus des demandes,

Condamne Monsieur et Madame X à payer aux époux Y la somme de 18 434,34euros au titre du remboursement du loyer du logement inclus dans le local commercial,

-rejeté le surplus de leurs demandes,

-ordonné la compensation entre les différentes dettes et créances réciproques,

- rejeté les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile et fait masse des dépens et les partage par moitié entre les parties.

La juridiction a estimé que la clause résolutoire insérée au bail ne visait que le défaut de paiement, de sorte que le défaut d’assurance ou les travaux entrepris dans les lieux loués sans autorisation ne peuvent entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Elle a retenu que le bail met à la charge des locataires le paiement de la taxe foncière et qu’ils ne s’en sont plus acquittés depuis l’année 2014, que le bail prévoit une indexation du loyer à la fin de chaque période triennale, le 1er septembre d’où une somme due à ce titre, qu’il n’existe aucun complément de loyer à verser pour le local d’habitation dont le loyer est inclus dans le loyer du local commercial, que les preneurs justifient d’une police d’assurance.

Elle a estimé également qu’il n’est pas établi que les preneurs seraient à l’origine des transformations du local d’habitation.

Le 16 octobre 2019, Monsieur et madame X ont interjeté régulièrement appel de ce jugement limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir :

« DÉBOUTE M. et M^me X de leurs demandes en constatation de la résiliation du bail commercial par effet du jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 25 octobre 2013, ainsi que de leur demande de résolution judiciaire du bail commercial, REJETTE le surplus de leurs demandes, CONDAMNE M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 18434,34 euros au titre du remboursement du loyer du logement inclus dans le local commercial, ORDONNE la compensation entre les créances et les dettes réciproques, REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, FAIT MASSE des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ».

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2020, Monsieur et madame X demandent à la Cour de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 1134, 1184, 1731 du Code civil, alors en vigueur, 1224, 1240, 1343-2 et 2224 du nouveau Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

- constater, a titre principal, que la clause résolutoire a pris effet le 26 novembre 2013,

- prononcer, a titre subsidiaire, la résiliation du bail commercial,

- ordonner l’expulsion de Monsieur K Y et Madame L M et de tout occupant de leur chef du local sis […], […], dans un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et, si nécessaire, avec le concours de la Force publique,

- condamner, a titre principal, solidairement Monsieur et Madame Y à verser aux époux X la somme à parfaire de 24 230,10euros au titre de l’arriéré de complément de loyer révisé entre le 1er novembre 2013 et le 30 novembre 2017,

A titre subsidiaire :

-condamner, solidairement Monsieur et Madame Y à verser aux époux X la somme à parfaire de 23 115,26euros au titre de l’arriéré de complément de loyer non révisé entre le 1er novembre 2013 et le 30 novembre 2017,

- condamner solidairement Monsieur et Madame Y à verser aux époux X la somme de 7.642 euros au titre du remboursement de la taxe foncière due pour les années 2018 et 2019,

- condamner solidairement Monsieur et Madame Y à verser aux époux X la somme de 330,87 euros au titre de l’arriéré de consommation d’eau pour l’année 2013,
- condamner solidairement les époux Y à remettre en l’état les lieux à leurs frais et de précéder, dans un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, à la remise en état des murs de façade sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

- réformer le jugement en tant qu’il a condamné les époux X à la restitution du complément de loyer,

- condamner solidairement monsieur et madame Y à verser à Monsieur et madame X la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvres conformément a l’article 699 du même code.

Ils soutiennent que le bail comporte une clause résolutoire particulière, relative aux obligations financières du locataire visée par le Tribunal, mais également une seconde clause résolutoire, manifestement ignorée par le Tribunal, qui vise l’inobservation de toutes les obligations du preneur, qu’ils ont fait signifier aux époux Y un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 octobre 2013, qu’à l’expiration du délai imparti, le 26 novembre 2013, les époux Y ne se sont pas conformés à l’ensemble de leurs obligations contractuelles visées dans le commandement de payer, de sorte que la résiliation du bail est intervenue, qu’en effet, les époux Y n’ont pas justifié bénéficier d’une police d’assurance professionnelle multirisque depuis 2011, n’ont pas régularisé les travaux entrepris irrégulièrement et n’ont pas procédé à leurs obligations en matière d’entretien des lieux, que les informations fournies par les locataires ne permettent pas de constater s’ils bénéficiaient d’une assurance professionnelle multirisque entre le 1er janvier 2011 et le 31 octobre 2013.

Concernant les travaux entrepris dans les lieux loués, ils font valoir que les travaux non autorisés visés ont consisté en :

- Le rehaussement de la murette ou garde-corps au-dessus de la mezzanine ;

- La création de deux ouvertures dont l’une sur la face nord de l’atelier ;

- La création d’une chambre en étage,

que les preneurs ont transformé en habitation ce qui s’apparentaient initialement en un bureau, des vestiaires, des toilettes et une quincaillerie, que les preneurs opposent la prescription de l’action diligentée par les époux X au motif que les travaux reprochés auraient été entrepris entre le mois de mars 2003 et le mois de juillet 2003, soit il y a plus de cinq ans, que cependant, les époux Y n’apportent aucun justificatif démontrant la date de réalisation des travaux au cours de cette période dont les bailleurs n’ont eu connaissance qu’ultérieurement.

Concernant le défaut d’entretien, ils font valoir que les dispositions de la loi Pinel ne sont pas applicables et que l’article 1731 du code civil crée une présomption de bon état en l’absence d’état d’entrée dans les lieux, qu’ils n’ont pas entretenu les locaux et n’ont pas avisé les bailleurs des dégradations intervenues dans les lieux loués.

Sur la résiliation judiciaire, ils font valoir qu’en l’état de la clarté des clauses du bail qui ne nécessitent aucune interprétation, le défaut de paiement de la taxe foncière justifie le prononcé de la résiliation du bail et qu’il convient de confirmer le jugement sur le loyer révisé sauf qu’en ce qu’il ne retient pas qu’un tel manquement justifie la résiliation du bail ;

Ils soutiennent que les parties ont conclu un avenant verbal portant sur le versement d’une somme au titre du complément du loyer d’un montant de 471,74euros au titre du local d’habitation attenant au local commercial, que les locataires s’en sont acquittés depuis l’année 2003 jusqu’en 2013 soit pendant 10 ans, que ce complément de loyer doit être indexé et que le défaut de paiement de cette somme doit entraîner la résiliation du bail.

Concernant le dépôt de garantie, ils soutiennent que le jugement doit être confirmé, sauf en ce qu’il ne retient pas que le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail.

Concernant les travaux entrepris irrégulièrement, ils soutiennent qu’aucun état des lieux n’a été réalisé préalablement à la signature du bail commercial, que les époux Y évoquent un accord verbal des époux X pour réaliser de tels travaux.

Sur le versement du loyer, ils soutiennent qu’il résulte des stipulations précitées que les époux Y devaient s’acquitter du loyer le premier de chaque mois, que depuis le mois de janvier 2011, les époux Y s’acquittent du loyer à des dates ultérieures qui varient selon les mois.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 5 février 2020 Monsieur et Madame Y demandent à la Cour de :

Dire et juger que madame et monsieur Y ont assuré les locaux pris à bail et en ont régulièrement justifié auprès des bailleurs.

Dire et juger que madame et monsieur Y n’ont contractuellement aucune obligation de justifier de ce qu’ils étaient régulièrement assurés pour le passé.

Dire et juger qu’aucun état d’entrée des lieux n’a été réalisé contradictoirement entre les bailleurs et le preneur.

Dire et juger que l’appartement sur 2 niveaux préexistait à l’entrée dans les lieux de madame et monsieur Y.

Dire et juger que cet appartement est compris dans l’assiette du bail commercial.

Dire et juger que madame et monsieur X 'sic’ ont agrandi cet appartement avec l’autorisation de madame et monsieur X

Dire et juger que cet agrandissement ayant eu lieu entre les mois de mars et juillet 2003, toute demande de résiliation de ce chef du bail commercial à effet au 1er janvier 2011et irrecevable et non fondée, lesdits travaux ayant été réalisés lors du précédent bail renouvelé.

Dire et juger que cet agrandissement ayant eu lieu entre les mois de mars et juillet 2003, toute demande de résiliation de ce chef du bail commercial à effet au 1er janvier 2011 et irrecevable et non fondée, comme prescrite

Dire et juger que madame et monsieur X ne rapportent pas la preuve d’une manière générale de la réalisation durant l’exécution du bail commercial à effet au 1er janvier 2011, de travaux quelconques non autorisés.

Dire et juger que madame et monsieur X ne rapportent pas la preuve d’un manquement des époux Y à leur obligation d’entretien des locaux.

Dire et juger l’avenant verbal de 2003 portant sur l’appartement caduc en l’état de l’arrivée du terme du bail commercial au 31 décembre 2010,

Dire et juger ledit avenant nul et de nul effet, à défaut de cause et d’objet,

Dire et juger que madame et monsieur X ne justifient pas de la consommation d’eau de madame et monsieur Y.

Dire et juger madame et monsieur X de mauvaise foi.

Dire et juger madame et monsieur X irrecevables et non fondés en leurs demandes fins et conclusions

Confirmer le jugement rendu par la 1ère section b du tribunal de grande instance d’Aix en Provence, le 16 septembre 2019 en ce qu’il a :

'Ordonne la jonction des procédures 18/3965 et 14/3663 sous ce dernier numéro ;

Déboute monsieur X et madame X de leurs demandes en constatation de la résiliation du bail commercial par effet du jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 25 octobre 2013, ainsi que de leur demande de résolution judiciaire du bail commercial ;

Condamne monsieur X et madame X à payer à monsieur K Y et madame Y la somme de 18 434,34 € au titre du remboursement du loyer du logement inclus dans le local commercial ;

Rejette le surplus de leurs demandes ;

Ordonne la compensation entre les créances et dettes réciproques ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile'.

Statuant à nouveau

Dire et juger que madame et monsieur Y ne sont pas débiteurs de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ni de l’impôt foncier et des frais de gestion et de la taxe Foncière.

Dire et juger qu’il ne peut y avoir lieu à indexation du loyer à compter du 1er septembre 2014, ni postérieurement, en raison de l’absence d’indice de référence contractuel.

Dire et juger qu’aucun dépôt de garantie n’a à être versé aux bailleurs.

Dire et juger que madame et monsieur X ne rapportent pas la preuve de la quantité d’eau facturée à madame et monsieur Y.

Dire et juger indues les sommes payées par Madame et monsieur Y à titre de surloyer, de taxes foncières, et de consommation d’eau.

Dire et juger recevables et bien fondées leur demande reconventionnelle en remboursement des sommes payées indûment.

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Provence, le 16 septembre 2019 en ce qu’il a :

'Condamné monsieur K Y et madame Y à leur payer les sommes de 15 618€ au titre de l’arriéré des taxes foncières pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017, de 3 002,42€ au titre de la révision du loyer arrêtée au 30 juin 2018, et une somme de 756,20 € au titre du complément du dépôt de garantie, soit un total de 19 376,62 € ;

Rejette le surplus de leurs demandes ; Fait masse des dépens qui seront partagé par moitié entres les parties et autorise maître P B et maître Q R à les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile '

Débouter madame et monsieur X du chef de l’arriéré des taxes foncières pour les années 2014, 2015, 2016, 2017, pour un montant de 15 618 €uros.

Débouter madame et monsieur X du chef de la révision du loyer arrêtée au 30juin 2018, pour un montant de 3 002,42 €uros.

Débouter madame et monsieur X du chef du complément de dépôt de garantie pour un montant de 756,20 €uros

Condamner conjointement et solidairement, madame et monsieur X à payer à madame et monsieur Y les sommes suivantes :

- 1 045,07 €uros, au titre de la consommation d’eau

- 10 985 €uros, au titre de l’impôt foncier

Dire et juger que les sommes dues par madame et monsieur X seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes écritures.

Ordonner la capitalisation de ces mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1154 du Code civil.

Suspendre en tout état et en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire, et accorder aux époux Y les plus larges délais pour exécuter les obligations par eux éventuellement méconnues.

Condamner in solidum sur le fondement de l’article 1382 du code civil madame et monsieur S X à payer à madame et monsieur Y une somme de 10 000 €uros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure manifestement abusive et dommageable.

Condamner conjointement et solidairement madame I X et monsieur S X à payer à madame et monsieur Y, la somme de 6 000 €uros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code civil.

Dire et juger que Maître B pourra les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Y ajouter

Condamner conjointement et solidairement madame I X et monsieur S X à payer à madame et monsieur Y, la somme de 6 000 €uros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétible d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du code civil.

Dire et juger que maître B pourra les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils ont réalisé les travaux d’agrandissement du local d’habitation en mars 2003 avec l’accord verbal des bailleurs et un loyer mensuel de 458euros a été convenu pour cet appartement, des quittances distinctes ont été émises par les bailleurs, que le 29 mars 2011, un nouveau bail a été souscrit et que les loyers de l’appartement ont continué à être payés et des quittances distinctes émises mais que selon les dispositions de l’arrêt de la Cour d’appel, les locaux sont tous soumis au bail commercial du 1er janvier 2002 s’agissant de locaux mixtes, dés lors il n’existe qu’un bail avec un seul loyer.

Concernant la clause résolutoire, ils affirment qu’ils ont justifié avoir toujours été régulièrement assurés tant au titre du logement que de l’activité professionnelle, qu’aucun état d’entrée dans les lieux n’a été établi, que les époux X n’offrent aucune preuve objective au soutien de leur accusation concernant les travaux que le bail décrit l’existence d’un étage que pour se prévaloir du défaut d’autorisation écrite, encore faudrait-il que Madame et Monsieur X rapportent la preuve de ce que les travaux sont le fait des preneurs que cette preuve n’est pas administrée, que l’étage pour avoir été constaté en 1997 par le Cabinet ROUDAUT, et inséré au bail du 17 janvier 2002, ne peut avoir été l''uvre de Madame et Monsieur Y que le témoignage de Madame C, précédente Locataire, met à néant les mensonges des époux X, qu’il a été convenu avec le bailleur que Madame et Monsieur Y l’agrandiraient à leurs frais et paieraient un loyer en sus du loyer commercial à compter de leur aménagement que c’est dans ces conditions qu’entre mars 2003 et juillet 2003 cet appartement a été agrandi et transformé ainsi qu’en témoignent T E et U G que les époux X ne peuvent se prévaloir des travaux pour obtenir la résiliation de ce bail.

Concernant le défaut d’entretien, ils soutiennent qu’en faisant commandement, sans autre précision, aux époux Y « d’avoir à réaliser aux travaux nécessaires au bon état et à la conservation des bâtiments », le commandement est insuffisamment précis pour emporter la résiliation du bail, que de surcroît, aucune preuve n’est offerte par les bailleurs au soutien de leurs prétentions que les preneurs ne sont tenus que des réparations locatives de l’article 1754 du Code Civil que la réparation des fermetures et des deux poutres porteuses sont de réparations qui incombent aux bailleurs et que ces derniers ne peuvent prétendre les ignorer alors que les dégradations étaient visibles de l’extérieur et qu’il incombe au bailleur d’assumer les travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux.

Sur le prononcé de la résiliation, ils soutiennent que le bail ne met pas à leur charge la taxe d’ordures ménagères, que de surcroît, le bail fait état du remboursement des charges locatives auxquelles sont ordinairement tenus les locataires, que la taxe foncière n’en fait nullement parties, dès lors les bailleurs doivent leur rembourser la taxe foncière non atteinte par la prescription.

Sur la révision du loyer, ils précisent que le bail prévoit une révision à la fin de chaque période triennale au 1er septembre, qu’aucune révision ne peut intervenir avant le 1er septembre 2014, le bail étant de 1er janvier 2011 que toutefois la clause est incomplète, laquelle ne précise pas l’année du trimestre et corrélativement l’indice de référence, qu’en l’absence d’indication de l’indice de référence, le loyer n’est sujet à aucune indexation.

Sur le complément de loyer résultant de l’avenant verbal, ils font valoir que le bail commercial porte sur l’ensemble de ce bâtiment, et que bien que ne soit pas mentionné l’existence de l’appartement, que la présente Cour d’Appel dans son Arrêt du 17 septembre 2015 a jugé que

'l’emplacement géographique des locaux d’habitation les rend indivisibles avec des locaux

compris dans le bail ' de sorte que l’avenant verbal portant sur le studio est dépourvu de toute cause, et de tout objet, qu’au surplus, cet « avenant » remontant à 2003, a nécessairement disparu avec l’arrivée du terme du 1er bail commercial.

Sur le dépôt de garantie, ils soulignent que le non-paiement d’une somme de 623,50 €uros ne peut permettre de solliciter la résiliation du bail.

Sur la consommation d’eau, ils indiquent qu’il n’y a jamais eu le moindre relevé contradictoire de consommation d’eau, comme il n’a jamais été justifié de la présence d’un compteur divisionnaire sur l’habitation des époux X que les décomptes non contradictoires réalisés dans la plus grande opacité, n’ont strictement aucune valeur, et ne peuvent valoir « justificatifs », au sens du bail, puisqu’ils constituent tout au plus une preuve à soi même parfaitement sans valeur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2021.

Motifs

Sur la constatation de la résiliation :

Les parties sont en l’état d’un bail souscrit le 17 janvier 2002 et renouvelé le 29 mars 2011.

Le bail du 17 janvier 2002 vise au titre des lieux loués un atelier en rez de chaussée de 400m² et un local au premier étage de 60m² comprenant un vestiaire, des toilettes et une salle de bains, cette description est reprise dans le bail du 29 mars 2011.

Le 25 octobre 2013, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées en page 4 et 5 du bail et page 11, reprochant aux locataires

le défaut de ponctualité de règlement du loyer, le défaut de paiement du loyer indexé, le défaut de paiement des avances et des sommes dues au titre de la taxe foncière, le défaut de paiement du supplément du dépôt de garantie, le défaut d’entretien des lieux et le défaut de communication de leur police d’assurance depuis 2011 et la réalisation de travaux non autorisés notamment en créant une chambre attenante au studio.

Le bail comporte en effet deux clauses résolutoires distinctes l’une sanctionnant le défaut de paiement des loyers ou toutes autres sommes dues en vertu du bail, et la seconde 'l’inobservation par la partie preneuse des obligations mises à sa charge, étant précisé que toutes les dispositions des présentes sont de rigueur '.

Pour être valable la clause résolutoire doit être prévue au contrat de manière expresse et non équivoque et préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Toutefois, il convient de relever que les époux Y ne contestent pas la validité de la clause visant ' l’inobservation de toutes obligations '. La Cour en prend acte.

La mention dans la clause résolutoire insérée au bail d’un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, entraîne la nullité d’une telle clause. Toutefois, il convient de relever que les bailleurs se sont conformés dans le commandement de payer, aux dispositions du code de commerce en octroyant le délai d’un mois obligatoire aux preneurs pour se mettre en état.

Sur le défaut de ponctualité

Les bailleurs reprochent aux locataires de ne pas régler le loyer le premier de chaque mois, ainsi que le stipule le bail.

Le commandement doit viser un comportement fautif préalablement à sa délivrance de nature à justifier la résiliation en absence de régularisation dans le délai d’un mois imparti.

L’acte délivré le 25 octobre 2013 ne stigmatise aucun manquement particulier, les bailleurs enjoignant seulement à leurs locataires de respecter cette disposition à l’avenir soit à compter du mois de novembre 2013. Il est acquis qu’un commandement ne peut entraîner la résiliation du contrat en dénonçant une éventuelle faute à venir qui serait commise dans un futur proche par le locataire.

En l’espèce, faute de manquement daté et précis, ce reproche n’est pas de nature à justifier la constatation de la résiliation du bail et ce d’autant que dans leurs conclusions les bailleurs reconnaissent que postérieurement au commandement de payer les locataires ont respecté, au moins pendant quelques temps les dispositions du bail.

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.

Sur le défaut de paiement du loyer indexé

Les bailleurs reprochent aux locataires de ne pas avoir tenu compte de la clause d’indexation contenue au bail qui prévoit que ' le loyer variera en plus ou moins sans aucune formalité ni demande à la fin de chaque période triennale, le 1er septembre en fonction des variations de l’indice officiel national du coût de la construction publié à l’INSEE. L’indice de référence pour la première période étant celui du premier trimestre'.

Les locataires s’opposent à cette application de la clause d’indexation au motif que le bail reste taisant sur les modalités de calcul et notamment l’indice de référence et le trimestre à retenir, invalidant la clause d’échelle mobile

Il est constant que la clause d’échelle mobile prévue à l’article L 145-39 du code de commerce est une stipulation par laquelle les parties s’accordent sur l’indexation du loyer permettant une révision automatique en cours de bail selon une périodicité convenue, de plein droit et sans formalités mais exige que les parties aient prévu un indice de référence, une périodicité et le caractère automatique de la clause.

En l’espèce, le bail ayant pris effet le 1er janvier 2011, la fin de la première période triennale est le 1er janvier 2014 et la révision doit intervenir pour la première fois le 1er septembre 2014, ainsi que l’a retenu avec raison le juge de première instance. Le caractère automatique de la clause de cette échelle mobile résulte de l’emploi du futur dans la rédaction de la clause.

Néanmoins, la clause ne donne pas de date précise pour l’indice de référence et l’ambiguïté et l’imprécision des termes de cette clause rendent nécessaires une interprétation par le juge.

Le bail indique ultérieurement que 'l’indice de référence pour la première période est celui du premier trimestre et que pour les révisions, le loyer à réviser sera celui issu de la précédente révision, le cours de l’indice au jour de la révision sera pris pour indice de base et son cours au jour de la nouvelle révision sera retenu pour la variation applicable '. Ainsi, les parties ont convenu que la révision automatique du loyer se ferait à la fin de chaque période triennale, au 1er septembre, en fonction de l’évolution de l’indice national de la construction, la référence à l’indice du 1er trimestre est l’illustration de leur volonté de prendre en compte le dernier indice publié au début de la période triennale examinée.

L’analyse des termes de cette clause d échelle mobile permet de retenir que les parties ont convenu que l’indice de base lors de la première application serait l’indice au premier trimestre de l’année en cours au jour du bail soit le 1er trimestre 2011.

Le bailleur a donc la possibilité de délivrer un commandement de payer pour le nouveau loyer en cas de non-respect de ses obligations par le locataire, sans avoir à notifier au préalable une demande de révision du loyer s’agissant d’une clause d’échelle mobile qui ne nécessitent pas de formalisme particulier ni d’intervention du juge.
Un commandement a été délivré par les bailleurs pour avoir le paiement du nouveau loyer résultant de la clause pour le futur et pour le paiement d’une somme de 127,16euros au titre de l’indexation de loyer restée impayée concernant les échéances de septembre et octobre 2013, aucune renonciation du bailleur ne résulte de l’absence de demande de sa part.

Les locataires ne rapportent pas la preuve de leur paiement de cette somme dans le délai d’un mois fixé par le commandement délivré le 25 octobre 2013. De sorte que la juridiction doit constater la résiliation du contrat de bail en application des modalités de la clause résolutoire

En effet s’il n’a pas été mis fin à l’infraction avant l’expiration du délai, la clause résolutoire est réputée acquise et l’expulsion ordonnée et il n’appartient pas au juge de relever la bonne ou mauvaise foi des preneurs et sans qu’il soit nécessaire non plus de rechercher la proportionnalité de cette sanction par rapport à la gravité du manquement invoqué.

Il convient d’infirmer le jugement à ce titre.

Sur la taxe foncière

Les bailleurs visent dans le commandement de payer du 25octobre 2013, le défaut de paiement de la taxe foncière par les locataires pour l’année 2013 à hauteur de 2090euros.

Les locataires contestent être tenus du paiement de la taxe foncière ou la taxe d’ordure ménagère en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens.

Le statut des baux commerciaux dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail ne comporte aucune disposition relative aux accessoires du loyer à la charge du locataire, laissant aux parties le soin de contractualiser leur volonté à ce sujet.

La taxe foncière est mise à la charge du propriétaire de l’immeuble en vertu des dispositions de l’article 1400 du code général des impôts et en vertu de la liberté des conventions, les parties peuvent transférer sur le locataire la totalité des charges afférentes à l’immeuble à la condition que ce transfert résulte d’une clause expresse de la convention.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2011 prévoit que dans une clause n°4 intitulée Charges locatives ' le preneur remboursera au propriétaire les charges locatives auxquelles les locataires commerciaux sont ordinairement tenus qu’il acquittera aux mêmes dates que le loyer, sur justificatifs y compris l’eau et la taxe foncière. Il se référera aux décomptes produits par le propriétaire' et dans une clause n°5 intitulée impôts et taxes ' la partie preneuse acquittera ou remboursera au bailleur tous les prélèvements contribution, taxes et taxes de droit au bail, redevance, impôts grevant l’immeuble ou attachés au loyer qu’il s’agisse de ceux actuellement en vigueur ou de ceux qui seraient en principe à la charge des la partie bailleresse…'

En matière de bail commercial antérieurement à la loi du 14 juin 2014, les parties sont libres de choisir la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.

Il résulte de la lecture combinée des clauses N° 4 et 5, que les parties ont exprimé, en faisant expressément allusion à la production des justificatifs relatifs à la taxe foncière et au remboursement au bailleur, leur volonté d’inclure dans les charges locatives la taxe foncière. Les charges correspondant à un service rendu telle que la taxe ordures ménagères sont habituellement à la charge du locataire et la convention les a retenues comme étant récupérables dans la clause n°4.

La somme de 2 090euros était due à ce titre au 25octobre 2013, date de la délivrance du commandement de payer, les locataires ne justifiant pas du paiement de cette somme dans le délai imparti, il convient de constater la résiliation du contrat de bail par la mise en jeu de la clause résolutoire. Il convient d’infirmer le jugement de première instance.

Sur le dépôt de garantie

En application de contrat de bail, le dépôt de garantie devait être réévalué à chaque révision triennale du loyer de sorte qu’il représente toujours deux mois de loyer.

Les époux Y ont versé à ce titre la somme de 1 524euros ce que reconnaissent les bailleurs dans un courrier du 19 novembre 2013, de sorte qu’ils ne sont plus redevables que de la somme de 623,50 euros à ce titre.

Ils ne justifient pas du versement de cette somme dans le délai imparti et il convient de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail. Il convient d’infirmer le jugement de première instance à ce titre.

Sur le défaut d’entretien

Le commandement de payer daté du 25 octobre 2013 vise le défaut d’entretien des lieux en précisant que ' deux poutres porteuses en bois sont en voie de délitement, que les menuiseries des dormants et des ouvrants sont en mauvaise état et que les ferronneries nécessiteraient des travaux de peinture '.

Le bail prévoit que le locataire ' devra maintenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer les réparations qui pourront être nécessaire. Il devra maintenir en bon état d’entretien de fonctionnement, sécurité et propreté les locaux loués, tels que constitués, les vitres, les accessoires, l’équipement et la devanture, procéder à la peinture de ceux ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé '.

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du code civil et sauf dispositions contractuelles contraires, le bailleur est obligé de maintenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations autres que celles locatives. Les réparations locatives étant selon l’article 1754 du code civil, celles résultant du menu entretien. Il est constant que les répartions rendues nécessaires par la vétusté sauf dispositions contractuelles expresse en ce sens sont à la charge du bailleur.

En l’espèce, la réfection de poutres porteuses qui se délitent en raison de la vétuste et des dormants et ouvrants en bois également atteints par l’obsolescence demeurent à la charge du bailleur, en l’absence de clause contraire. La réfection de la peinture des ferronneries extérieures est à la charge des locataires. Toutefois, les bailleurs ne rapportent nullement la preuve de la réalité des dégradations dénoncées.

Les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un défaut d’information par les locataires sur l’état des lieux alors que les défauts dont ils se prévalent sont visibles de l’extérieur et que de surcroît, il leur appartient de veiller à l’état de la chose louée en tenant compte de l’inévitable usure des choses par le temps.

La clause résolutoire ne peut trouver application à ce titre et il convient de confirmer le jugement de première instance.

Sur la police d’assurance

Le commandement de payer vise également le défaut de production d’une police d’assurance depuis 2011 par les locataires, alors que le bail leur fait obligation d’avoir à se garantir contre tous risques afférents tant à leur exploitation que pour les conséquences de leur présence et celle de tiers intervenant pour leur compte et d’en adresser copie à son bailleur. L’acte du 25 octobre 2013 leur enjoint de 'transmettre sans délai un exemplaire certifié conforme des polices d’assurance couvrant les lieux'.

Les locataires ont dans le délai imparti soit dans le mois du commandement de payer produit une attestation d’assurance dressée par la compagnie Covea Risk démontrant qu’ils avaient souscrit une assurance professionnelle multirisques.

La délivrance d’un commandement de payer et l’octroi d’un délai répond à une volonté de permettre aux locataires de régulariser sa situation éventuellement fautive afin d’échapper à la résiliation du bail. Lorsque le locataire s’est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, la résiliation ne peut être retenue qu’en cas de réitération du même manquement. Seule l’infraction, qui fait l’objet de la mise en demeure, doit s’être poursuivie pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur ne pouvant se prévaloir d’une autre infraction constatée.

En l’espèce, force est de constater, ainsi que les bailleurs le relèvent eux-mêmes, que les locataires ont régularisé leur situation dans le délai d’un mois et qu’aucun autre manquement à l’obligation d’assurance n’est stigmatisé. Dès lors la clause résolutoire ne peut recevoir application ce titre. Il convient de confirmer le jugement à ce titre.

Sur les travaux

Le commandement de payer reprochent aux locataires la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur et leur impute la création d’une ouverture en façade, d’une chambre en étage, du rehaussement d’une murette et la création de deux ouvertures dans les locaux.

Le bail en son article 6 interdit au preneur d’entreprendre dans les lieux loués des travaux sans le consentement express et écrit du bailleur.

Le bail daté du 29 mars 2011 décrit les lieux loués comme étant composé d’un local servant d’atelier au rez de chaussée de 400m² et d’un local au premier étage d’une superficie de 60m² comprenant un vestiaire, des toilettes et une salle de bains. Aucun état d’entrée dans les lieux n’a été dressé à cette date.

Les parties s’entendent pour reconnaître que le local comportait dès l’origine un local d’habitation situé au rez de chaussé de type studio. Mais les bailleurs font grief aux locataires d’avoir transformé la mezzanine existante à l’étage en une extension du local d’habitation alors qu’elle comportait un bureau, un vestiaire et des toilettes et une salle d’eau.

Les locataires ne contestent pas l’agrandissement du local d’habitation mais soutiennent que ces travaux ayant été réalisés plus de cinq ans avant la demande des bailleurs, celle ci est atteinte par la prescription.

Le rapport établi le 12 juin 1997 par le cabinet Roubaut après une visite des lieux relève l’existence d’un plancher haut et d’un escalier corroborant l’existence ancienne d’une mezzanine, les photographies jointes au rapport permettent de constater que l’étage comprenait alors un bureau et des vestiaires, tels que décrits dans le bail. Le 5 février 2014, les services de l’urbanisme de la mairie de Gignac, après une visite des lieux le 31 janvier 2014, reproche dans une correspondance, 'la création d’un fenêtrons en façade sud est, la création dans l’atelier d’un étage supplémentaire à usage d’habitation d’une surface de 70m² … relié au studio de 40m² autorisé en rez de chaussée. Il est constaté qu’un logement de 111m² a été crée sur deux niveaux dans le bâtiment alors que le permis de construire n’autorisait que l’aménagement d’un seul logement en rez de chaussée de 41m² ', démontrant la réalisation à cette date au moins des travaux de transformation et d’agrandissement dénoncés par les bailleurs
Les bailleurs produisent des attestations de témoins qui déclarent avoir été présents à l’étage dans le bureau de Monsieur X en 2001 mais que ces affirmations ne permettent pas de dater plus précisément la réalisation des travaux litigieux.

Sur sommation effectuée par huissier le 24 mai 2016 à la demande des époux Y, Madame C, précédente locataire des bailleurs, déclare à Maître D avoir vécu dans les lieux durant la période 1997/1998 avec une incertitude sur les dates et qu’elle décrit de la façon suivante ' l’appartement comprenait deux pièces au RDC, un escalier permettant d’accéder à l’étages : Un premier palier desservait une pièce à vivre, un demi-étage supplémentaire une cuisine et une pièce d’eau ', démontrant qu’à cette date au moins une partie des travaux avait déjà été engagée contrairement aux dires du bail de 2011.

Ce témoignage est corroboré par l’attestation de Monsieur E qui reconnaît avoir été présent dans les lieux en juin/juillet / août 2003 'pendant les travaux de rénovation et d’agrandissement'et y avoir vu Monsieur X présent sur place qui surveillait le chantier

témoignage confirmé par ceux de Messieurs F et G qui certifient avoir participé aux travaux de rénovation de l’appartement des Y pendant l’été 2003 et y avoir vu Monsieur X qui suivait les travaux.

Il est établi par ces attestations que les travaux de rénovation et d’agrandissement du local d’habitation ont été réalisés en 1998 et au plus tard en 2003. En tout état de cause, il ne résulte pas des pièces du dossier que des travaux aient été entrepris pendant la durée du bail actuel souscrit en 2011. Les faits dénoncés étant prescrits, les bailleurs doivent être déboutés de leur demande à ce titre et il convient de confirmer le jugement de première instance.

Sur le solde locatif

Sur la taxe foncière.

Il a été retenu que les locataires étaient redevables de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères en raison de la clause du bail mettant expressément ces redevances à sa charge. Le jugement de première instance fixe à la somme de 15 618euros la somme due à ce titre pour la période du 2014 à 2017. Les bailleurs sollicitent la confirmation de cette condamnation et l’ajout de la somme de 7 642euros au titre de la taxe foncière pour la période de 2018 et 2019 soit une somme totale de 23 260euros.

Il convient de faire droit à leur demande.

Sur la révision du loyer

Il a été retenu que la clause d’échelle mobile devait recevoir application. La juridiction de premier degré a calculé qu’une somme de 3 002,40euros était due à ce titre pour la période de septembre 2014 à juin 2018, les bailleurs sollicitent la confirmation de cette décision.

Il convient donc de confirmer la décision du juge de première instance.

Sur le complément de loyer :

Les bailleurs soutiennent que les locataires sont redevables, en vertu d’un bail verbal d’un loyer pour le local d’habitation d’un montant mensuel initial de 471,74euros , l’existence de ce bail verbal étant rapportée selon eux par l’acquittement par les locataires de cette somme de janvier 2003 à octobre 2013 soit pendant plus de 10 ans sans contestation ni réserve et que des quittances distinctes qui leur ont été délivrées à ce titre, attestant de l’existence de deux baux différents, l’un pour le local professionnel et le second attribué au local d’habitation et que les époux Y ont cessé tout versement à ce titre à compte du 1er novembre 2013.

Toutefois, outre que les bailleurs sollicitent l’application d’une clause d’indexation au loyer fixé selon bail verbal, il convient de relever que par arrêt du 17 septembre 2015, la présente Cour, dans un litige opposant les mêmes parties et alors que les locataires sollicitaient la reconnaissance de l’existence d’un bail verbal d’habitation, thèse à laquelle s’opposaient les bailleurs qui faisaient valoir que les parties avaient la volonté d’affecter l’intégralité des lieux dans le bail commercial, a amis la version des faits soutenue par les bailleurs à savoir que les locaux sur lesquels les locataires revendiquaient un bail d’habitation sont indiscutablement compris dans l’assiette du bail commercial et que la réunion entre les locaux du premier étage

et ceux du rez de chausse n’a pas eu pour effet de les extraire de cette emprise juridique et ce d’autant que leur emplacement géographique les rend indivisibles de la surface commerciale 'le local du premier étage a perdu son autonomie pour devenir lui-même indivisible avec les locaux compris dans le bail commercial '.

Cette décision qui n’a fait l’objet d’aucun recours bénéficie de l’autorité de la chose jugée et s’impose aux parties qui ne peuvent se prévaloir aujourd’hui d’une position contraire.

Dès lors, il convient de retenir en application de principes développés dans l’arrêt du 17 septembre 2015 que le complément de loyer n’est pas dû par les locataires.

Les locataires sont donc fondés à solliciter la répétition des sommes indûment payées dans la limite des délais de prescription de cinq ans, prévu par l’article 2224 du Code civil. Les époux Y ayant formulé leurs demandes par conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2016 dans le cadre de la procédure initiée par les bailleurs, ils sont fondés à percevoir une somme de 18 434,34euros.

Il convient de confirmer la décision de première instance

Sur la consommation d’eau

Le bail conclu entre les parties prévoit le remboursement par les époux Y des charges ' auxquelles les locataires commerciaux sont ordinairement tenus … sur justificatifs en ce compris l’eau '. Il est donc acquis à la lecture de cette clause que les parties ont entendu mettre à la charge du locataire le coût de sa consommation d’eau.

Le bail précise que le locataire 'se référera aux décomptes de charges donnés par le bailleur'.

Toutefois, cette disposition ne permet pas au bailleur de s’affranchir de toutes les règles sur la preuve et de solliciter le paiement de sommes sur la seule base de ses décomptes manuscrits alors que le local loué ne dispose pas d’un compteur individualisé et qu’aucun relevé établi par un tiers ne vient corroborer les simples allégations des bailleurs qui ne peuvent s’exonérer de la production d’élément probant.

Dès lors, les bailleurs seront condamnés à restituer 1 045,07euros correspondant à la somme payée à torts par Monsieur et Madame Y au titre de la consommation d’eau, dans les délais de la prescription, les locataires ayant formulé pour la première fois leurs demandes dans des conclusions notifiées le 5 janvier 2016.

Il convient d’infirmer la décision de première instance.

Sur la compensation :
La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, à hauteur du montant de la moindre des deux créances. La compensation ne peut donc intervenir, en principe, qu’entre deux personnes qui sont simultanément créancières et débitrices, l’une de l’autre. Tel est le cas en l’espèce.

Les locataires sont redevables des sommes suivantes : 623,50euros au titre du dépôt de garantie

+23 260 euros au titre de la taxe foncière comprenant la taxe d’ordures ménagères + 3 002,40euros au titre de l’indexation du loyer soit un total de 26 885,90euros.

Les bailleurs doivent rembourser les sommes suivantes : 18 434,34 euros au titre du complément de loyer et 1 045,07euros au titre de la consommation d’eau soit un total de 19 479,40 euros.

Après compensation, les locataires sont redevables d’un solde de 7 406, 49euros de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer sur les intérêts sur les sommes qui leur sont dues et sur la capitalisation annuelle des dits intérêts.

Sur les délais de grâce

Les époux Y sollicitent les plus larges délais pour solder leur dette et la suspension de la clause résolutoire.

En effet, le débiteur malheureux mais de bonne foi peut obtenir des délais de paiement pour apurer sa dette. Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le solde débiteur du compte locatif des époux Y est le résultat de litiges opposant les parties sur l’interprétation des clauses du bail et non du comportement négligent des locataires. Il convient de faire droit à leur demande et de leur accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de leur dette.

Les locataires sollicitent concomitamment la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cette demande peut être formulée en tout état de cause et n’est pas enfermée dans un délai et il y a lieu, nonobstant la constatation de la résiliation du bail acquise dans le mois suivant le mise en demeure, de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise durant les délais de grâce de 24 mois et dire que si les délais sont respectés, la clause sera réputée ne pas avoir jouée.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique étant une mesure coercitive suffisante, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur les dommages et intérêts

Les parties ayant eu partiellement gain de cause, aucune condamnation pour procédure abusive ne peut prospérer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente espèce.

Par ces motifs, La Cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement en ce qu’il a ordonné la jonction des deux procédures, et en ce qu’il a condamné Monsieur H X et Madame I N épouse X au paiement de la somme de 18 434,34euros au titre de la restitution du complément de loyer, condamné Monsieur K Y et Madame L M épouse Y au paiement à Monsieur H X et Madame I N épouse X de la somme de 3 002,40euros au titre de l’indexation du loyer au 30 juin 2018, ordonné la compensation entre les créances et dettes réciproques, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civil et fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Monsieur K Y et Madame L M épouse Y à payer à Monsieur H X et Madame I N épouse X les sommes de 623,50euros au titre du dépôt de garantie et de 23 260 euros au titre de la taxe foncière comprenant la taxe d’ordures ménagères pour les années 2014 à 2019,

Condamne Monsieur H X et Madame I N épouse X à payer à Monsieur K Y et Madame L M épouse Y 1 045,07euros au titre de la répétition de la consommation d’eau pour la période de 2011 à 2013,

Ordonne la compensation entre les dettes et les créances réciproques,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 mars 2011 à la date du 25 novembre 2013,

Octroie 24 mois de délais à Monsieur K Y et Madame L M épouse Y pour s’acquitter leur dette,

Dit qu’ils pourront s’en s’acquitter en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant mensuel de 308,50euros, la 24ème mensualité comportant le solde,

Dit que le 1er versement aura lieu entre les mains des époux X le 5 du mois suivant celui de la signification du présent arrêt et les suivants le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés, et précise qu’elle sera réputée de plein droit ne pas avoir jouée si les locataires respectent les délais de paiement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

Dit que bail sera alors de plein droit résilié, Monsieur K Y et Madame L M épouse Y devront en conséquence libérer les lieux loués situés […],

A défaut de départ volontaire , Ordonne l’expulsion des lieux loués de Monsieur K Y et Madame L M épouse Y et de tous occupants de leur chef, passé le délai d’un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et qu’à défaut, ils pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Rejette les demandes formulées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié entre les parties .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT