COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/02503 – N° Portalis DBVP-V-B7D-ETQD

Ordonnance du 11 Décembre 2019

Juge commissaire d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 201912239

ARRET DU 16 NOVEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à CIZAY-LA-MADELEINE (49700)

[…]

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à AMBILLOU-CHATEAU (49700)

[…]

[…]

Représentés par M^e Alexandre BEAUMIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et M^e Ivan JURASINOVIC, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.A. BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

[…]

[…]

Représentée par M^e Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 20200693

S.E.L.A.S. CLR & ASSOCIÉS ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL POL’EXPO

[…]

[…]

Représentée par M^e E F de la SELARL BOIZARD – F, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 190126

S.A. SAFER PAYS DE LA LOIRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Baptiste RENOU substitué par M^e Jean-Yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20201255

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Septembre 2021 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me O, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me O, Présidente de chambre

M^me ROBVEILLE, Conseiller

M. BENMIMOUNE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me M

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 novembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine O, Présidente de chambre, et par Sophie M, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE

La SARL Pol’Expo a pour gérant M. A X et son épouse, M^me B C.

Le 21 mars 2018, la Banque populaire Grand Ouest (BPGO) a fait délivrer, en vertu d’un acte notarié de prêt des 15 et 16 juin 2009, à la société Pol’Expo un commandement de payer valant saisie immobilière, portant sur les biens situés dans la commune de Chemillé-En-Anjou, lieu-dit La Caillaudière, cadastrés :

— section ZY n° 96, […] d’une surface de 4 a 11ca

— section ZY n°100, […] d’une surface de 1 ha 45 a 89 ca

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Cholet le 24 avril 2018.

Par jugement du 19 septembre 2018, la liquidation judiciaire sans poursuite d’activité de la société Pol’Expo a été prononcée par le tribunal de commerce d’Angers. La SELAS CLR & Associés, prise en la personne de Maître H-Z, a été désignée en qualité de liquidateur.

En vue de la vente de l’ensemble immobilier désigné ci-dessus, le liquidateur a fait appel à un expert immobilier qui, le 28 novembre 2018, a estimé la valeur vénale du bien à 350 000 '.

La SELAS CLR & Associés ès qualités a, par requête du 5 novembre 2019, saisi le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la SARL Pol’Expo, sur le fondement des articles L. 642-18 et suivants du code de commerce, d’une demande tendant à autoriser la vente des biens immobiliers et à cette fin, de dire que la vente sera poursuivie en un lot devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Angers sur la mise à prix de 250 000 ', de dire que les enchères seront de 1 000 euros et qu’en cas de carence d’enchère, la mise à prix sera baissée de 20 %.

La société débitrice, comparant à l’audience par ses deux gérants, s’est opposée au prix de mise en vente proposé par le liquidateur, en demandant qu’il soit fixé conformément à la valeur retenue dans le rapport d’expertise du mois de novembre 2018 et que soit prévue une baisse de prix non pas de 20 % mais de 30 %.

Par ordonnance du 11 décembre 2019, le juge commissaire a :

— ordonné qu’il soit procédé sous la constitution de la SELARL G. Boizard, C. F, Maître E F, demeurant […], […] où il est fait élection de domicile, selon les formes de la saisie immobilière, à la vente par devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Angers des biens sur une mise à prix de 250 000 '.

— Dit que les enchères seront de 1000 '.

— Dit qu’en cas de carence d’enchères, la mise à prix sera baissée de 20%.

— Rappelé que les enchères ne seront portées que par ministère d’avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance du juge de l’exécution saisi.

— Ordonné également que les conditions de la vente soient celles définies au cahier des conditions de la vente publiées par le conseil national des barreaux en matière de procédure collective.

— Dit enfin que la publicité sera effectuée par la publicité prévue par les textes applicables en pareille matière aux articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution.

— Rappelé qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et qu’il pourra, le cas échéant, se faire accompagner d’un professionnel qualifié apte à dresser les diagnostics immobiliers prévus par la législation applicable.

— Dit également que l’huissier de justice sera chargé de faire visiter le bien immobilier à tout intéressé l’après-midi d’un jour ouvrable de 14h30 à 16h30 au moins un mois avant l’audience d’adjudication devant le juge de l’exécution, et qu’il sera fait mention de la date retenue dans les publicités légales qui seront effectuées.

Par déclaration du 20 décembre 2019 (enrôlée sous le n°RG 19/02503), les époux X ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a ordonné que la mise à prix sera de 250 000 ' et

qu’en cas de carence d’enchères, la mise à prix sera baissée de 20% ; a ordonné que la publicité sera effectuée par la publicité prévue par les textes applicables en pareille matière aux articles R 322-31 et R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution, intimant la SELAS CLR & Associés prise en la personne de Maître H-Z en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Pol’Expo.

Par déclaration du 14 octobre 2020 (enrôlée sous le n°RG 20/01368), les époux X ont formé appel de cette même ordonnance sur les mêmes chefs précités, intimant, cette fois, la société coopérative BPGO et la SAFER Pays de la Loire.

Par une ordonnance du 17 mars 2021, la jonction de l’instance inscrite sous le numéro RG 20/01368 avec celle inscrite sous le numéro RG 19/02503 a été ordonnée.

Les époux X, la SELAS CLR & Associés prise en la personne de Maître G H-Z en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Pol’Expo et la Banque Populaire Grand Ouest ont conclu.

La SAFER Pays de la Loire qui a constitué avocat n’a pas conclu.

Une ordonnance du 17 mars 2021 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 mars 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, les époux X demandent à la cour :

— d’ordonner la jonction de l’instance pendante sous le numéro RG 20/01368 et de la présente instance (RG19/02503).

— de déclarer l’appel recevable.

— de dire que la décision déférée ne répond pas à l’exigence de motivation des décisions de justice et, en conséquence, d’en prononcer l’annulation ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal, au visa des articles L. 642-18 du code de commerce et 564 du code de procédure civile :

— d’autoriser la vente amiable au prix de prix de 300.000 ' nets vendeur du bien situé […] composé de :

— un terrain cadastré section ZY 96, lieudit la Caillaudière d’une surface de 00 ha 04 a 11 ca

— un terrain cadastré section ZY 100, lieudit la Caillaudière d’une surface de 01 ha 45 a 49ca.

— d’une clôture grillagée entourant le bien d’une hauteur d'1,80 m environ.

— d’un modulaire de 140 m² composé d’un hall d’accueil et d’exposition de 87 m², de 4 bureaux de 8 m² chacun et un bureau de direction de 20 m², d’un local technique de 25 m²,

— d’une salle de repos avec kitchenette de 10 m² et un bloc sanitaire.

Subsidiairement, au visa des articles 561 du code de procédure civile, L. 642-19 du code de commerce, L. 642-22 et R. 642-40 du code de commerce :

— de fixer la mise à prix du bien immobilier à 300.000 ', avec en cas de carence d’enchères, une faculté de baisse de 30%.

— de dire qu’une publicité sera insérée dans les quotidiens «Courrier de l’Ouest», «Ouest France ' édition d’Angers» et «Presse Océan», au moins dix jours avant la date des enchères et qu’y soit couplée une publicité sur internet, sur un réseau de vente de bâtiments industriels et/ou professionnels.

— de condamner la société CLR & associés à leur verser une somme de 1.800 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— de la condamner aux dépens de l’instance d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 février 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SELAS CLR & Associés, ès qualités, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance attaquée.

— déclare irrecevable l’appel inscrit par les époux X en raison de l’indivisibilité de l’appel en matière de cession d’actif immobilier, faute d’avoir appelé à la cause la Société BPGO.

— déboute les époux X de leur demande tendant à voir déclarer nulle l’ordonnance du juge commissaire.

— les déboute de leur demande de fixation d’une mise à prix à 300 000 ' avec, en cas de carence d’enchère, faculté de baisse de mise à prix de 30 %.

— les déboute de leur demande de publicité dans le quotidien «Presse Océan» ainsi que d’une publicité sur Internet sur un réseau de vente de bâtiments industriels et/ou professionnels.

— les déboute de toutes leurs autres demandes.

— les condamne à payer à la Société CLR & associés ès qualités une somme de 1 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la BPGO demande à la cour de :

— débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— confirmer l’ordonnance.

— condamner solidairement les époux X à lui payer une somme de 1 800.00 ' au titre de l''article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les époux X aux dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

La SELAS CLR & Associés, ès qualités, soulève l’irrecevabilité de l’appel des époux X à défaut d’avoir former leur appel également contre la BPGO à raison de l’indivisibilité du litige dès lors que le créancier inscrit peut voir ses droits et obligations affectés par la décision à venir portant

sur la cession de l’immeuble grevé.

Pour régulariser la procédure, les époux X ont intimé la BPGO et la SAFER Pays de la Loire suivant déclaration au greffe du 14 octobre 2020.

Ils invoquent à juste titre les dispositions de l’article 552 du code de procédure civile selon lesquelles, en cas d’indivisibilité, l’appel dirigé contre l’une des parties réserve à l’appelant la faculté d’appeler les autres à l’instance. Dès lors que l’appel contre l’une des parties a été interjeté dans les délais légaux, la régularisation à l’égard des autres parties indivisibles peut être faite même après l’expiration des délais légaux.

Ainsi, la seconde déclaration d’appel formée par les époux X pour appeler à la cause les parties omises dans leur première déclaration, régularise l’appel.

Sur la demande d’annulation du jugement

L’article R. 642-36-1 du code de commerce prévoit que le juge-commissaire statue sur la vente après avoir entendu ou dûment appelé le débiteur.

Les époux X sollicitent l’annulation de l’ordonnance entreprise pour défaut de motifs et défaut de réponse à leurs moyens développés dans une note visée par le greffier à l’audience et soutenue oralement devant le juge commissaire.

Il ressort de cette note et de la note d’audience que les époux X ont demandé, d’une part, que la mise à prix soit fixée à 350 000 euros selon la valeur estimée par l’expert et non pas à 250 000 euros en faisant valoir que l’expert avait déjà, lui-même, procédé à une estimation très mesurée de la valeur en appliquant une décote tenant compte de ce que les potentiels acheteurs pourraient n’être intéressés que par le terrain nu et non par la construction existante et en retenant une valeur médiane et, d’autre part, qu’une publicité de la vente plus large soit faite dans les quotidiens 'Courriers de l’Ouest', 'Ouest-France’ et 'Presse Océan’ au moins dix jours avant la date des enchères et qu’y soit couplée une publicité sur internet, sur un réseau de vente de bâtiments industriels et/ou professionnels et ce, en application de l’article R. 642-40 du code de commerce

La SELAS CLR & Associés, ès qualités, répond à juste titre que l’ordonnance qui vise la requête est réputée s’en approprier les motifs. Or, la requête du liquidateur comporte une motivation spécifique sur le montant de la mise à prix en rappelant que ce prix doit être attractif sans être dérisoire et en exposant que la mise à prix doit être fixée sur la base de l’expertise en tenant compte de ce qu’aucun acquéreur n’a formulé de proposition d’achat de gré à gré malgré le temps écoulé, de sorte que la mise à prix doit être fixée à 250 000 euros avec une baisse de 20 % en cas de carence d’enchères. La requête motive les mesures de publicité comme étant celles prévues par les textes applicables en pareille matière aux articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution.

Il en résulte que le juge-commissaire, en s’appropriant les motifs de la requête, s’est expliqué sur la fixation de la mise à prix et sur les mesures de publicités à adopter.

Il n’avait pas à suivre les époux X dans le détail de leur argumentation.

Sur la demande de vente amiable

L’article L. 642-18 alinéa 1^er prévoit que les ventes des immeubles ont lieu aux enchères publiques mais, par exception, permet au juge commissaire d’autoriser la vente de gré en gré aux prix et conditions qu’il détermine si la consistance des biens et les offres reçues sont de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions.

Dans leurs dernières conclusions, les époux X exposent avoir reçu d’un notaire transmission d’une offre d’achat des immeubles au prix de 300 000 euros nets vendeur, assortie d’un accord de financement.

Cependant, l’offre produite, datée du 20 février 2021, avait une durée de validité de trois mois à compter de sa date. Il n’est justifié que de sa transmission le 15 mars 2021 au liquidateur. Elle est donc caduque.

Il s’ensuit que la demande d’autorisation de vente amiable sera rejetée.

Sur la mise à prix

Devant la Cour, les époux X reprennent leur argumentation développée devant le juge commissaire sur le montant de la mise à prix et ajoutent que l’offre qu’ils soumettent à la Cour démontre la justesse d’une mise à prix à 300 000 euros. Ils estiment qu’il n’est pas permis d’exclure au stade de la mise à prix que la vente n’intéressera que des acheteurs ne désirant pas conserver la construction existante et qu’il apparaît excessif de faire 'cadeau’ d’emblée, à un éventuel enchérisseur, de la valeur de la construction dont le faible attrait a déjà été pris en compte par l’expert dans son évaluation.

Tant la BPGO que la SELAS CLR & Associés, ès qualités, font, d’abord, observer que demander la fixation de la mise à prix à 300 000 euros avec une faculté de baisse de 30 % revient sensiblement, en cas de carence d’enchère, à une mise à prix de 250 000 euros avec une baisse de mise à prix de 20 %.

Surtout, si la valeur vénale du bien portant sur un terrain d’une superficie de 1 ha 50 a, situé en zone industrielle, sur lequel est édifié une construction d’une surface de 140 m², a été estimée à 350 000 ' en ne valorisant cette construction qu’à hauteur de 50 000 euros pour tenir compte de son faible attrait au regard de l’étendue du foncier, il n’en reste pas moins que la fixation de la mise à prix à 250 000 euros est conforme à la nécessité de proposer un prix attractif sans être dérisoire et est justifiée au regard du temps qui s’est écoulé depuis que la liquidation judiciaire a été prononcée sans qu’aucune vente amiable ne se concrétise en dépit de ce que la SELAS CLR & Associés, ès qualités, a attendu plus d’un an avant de solliciter l’autorisation de poursuivre la vente aux enchères, et de ce qu’il justifie avoir proposé les immeubles à la vente dans le courrier de l’Ouest en décembre 2018 et indique, sans être contredit, qu’une publicité a été faite sur le site national des mandataires liquidateurs ainsi que sur le site de la SELAS CLR & Associés. Dans ces conditions, c’est avec pertinence que la SELAS CLR & Associés, ès qualités, fait valoir qu’il serait improductif de fixer la mise à prix à 300 000 euros, la circonstance que les époux X présente devant la Cour une offre à ce prix, caduque, ne modifiant pas cette appréciation.

Sur la publicité

Les époux X demandent qu’une publicité de la vente soit insérée dans les quotidiens «Courrier de l’Ouest», «Ouest France – édition d’Angers» et «Presse Océan», au moins dix jours avant la date des enchères et qu’y soit couplée une publicité sur internet, sur un réseau de vente de bâtiments industriels et/ou professionnels.

L’article R. 322-31 du code des procédures civiles prévoit la publication d’un avis dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

L’article R. 322-32 du même code ajoute la publication d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une publicité plus grande que celle qui a été fixée par l’ordonnance

conformément aux prescriptions des articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles applicables à la vente d’immeubles par voie d’adjudication judiciaire, étant relevé que la SELAS CLR & Associés, ès qualités, fait justement observer que la liquidation judiciaire est impécunieuse et ne peut donc assumer le coût d’une publicité élargie, la BPGO faisant, en outre, remarquer que les époux X ne proposent pas de prendre à leur charge les mesures de publicité complémentaire qu’ils sollicitent, alors que l’article R. 322-38 dispose que les mesures de publicité complémentaire ordonnées en application de l’article R. 322-27 sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie qui les sollicite.

Il n’y a pas davantage lieu de modifier le délai pour procéder aux publicités légales fixé par l’article R. 322-31 prévoyant que la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication.

Sur les demandes accessoires

Le demande des époux X formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre la SELAS CLR & Associés, qui n’est pas prise en sa qualité de liquidateur, est irrecevable, ladite société n’étant pas personnellement dans la cause.

L’équité commande de condamner les époux X à payer à la BPGO la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la SELAS CLR & Associés, ès qualités, la somme de 1 500 euros au même titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

Déclare l’appel recevable ;

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance attaquée ;

Rejette la demande d’autorisation de vente amiable ;

Confirme l’ordonnance attaquée ;

En conséquence :

— Ordonne qu’il soit procédé sous la constitution de la SELARL G.BOIZARD, NF, Maître E F, demeurant […], […] où il est fait élection de domicile, selon les formes de la saisie immobilière, à la vente par devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Angers des biens ci-après désignés conformément à l’alinéa 2 de l’article R.642-29 du Code de commerce appartenant à la Société POL’EXPO dont le siège social est […], […], 49120 CHEMILLE-EN-ANJOU, inscrite au RCS d’Angers sous le […] à CHEMILLE devenue commune de […]', un terrain cadastré section ZY 96, […] d’une surface de 00 ha 04 a 11 ca ; un terrain […] d’une surface de 01 ha 45 a 01 ca; pour une superficie totale de 1 ha 50 a 01 ca ; le tout entouré d’une clôture grillagée d’une hauteur d'1,80 m environ. Sur le terrain existe un bâtiment modulaire d’environ 174 m² divisé en un hall d’accueil et d’exposition de 87 m², 4 bureaux de 8 m² chacun et un bureau de direction de 20 m², d’un local technique de 25 m², d’une salle de repos avec kitchenette de 10 m² et un bloc sanitaire, tel que ledit bien se poursuit et comporte avec toutes ses aisances, dépendance et immeubles par destination, servitude et mitoyenneté sans exception ni réserve ; le tout sur une mise à prix de 250 000 '.

— Dit que les enchères seront de 1000 '.

— Dit qu’en cas de carence d’enchères, la mise à prix sera baissée de 20%.

— Rappelle que les enchères ne seront portées que par ministère d’Avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du Juge de l’Exécution saisi.

— Ordonne également que les conditions de la vente soient celles définies au cahier des conditions de la vente publiées par le Conseil national des barreaux en matière de procédure collective.

— Dit que la publicité sera effectuée par la publicité prévue par les textes applicables en pareille matière aux articles R.322-31 et R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Rappelle qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et qu’il pourra, le cas échéant, se faire accompagner d’un professionnel qualifié apte à dresser les diagnostics immobiliers prévus par la législation applicable.

— Dit également que l’huissier de Justice sera chargé de faire visiter le bien immobilier à tout intéressé l’après-midi d’un jour ouvrable de 14h30 à 16h30 au moins un mois avant l’audience d’adjudication devant le juge de l’exécution, et qu’il sera fait mention de la date retenue dans les publicités légales qui seront effectuées.

— Dit que la décision sera notifiée par la partie la plus diligente aux personnes suivantes à savoir : le débiteur : la SARL POL’EXPO dont le siège social est […], […], inscrite au RCS d’ANGERS sous le n° 510 468 242 ; la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST (anciennement BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE), ayant élu domicile en l’étude de Maître I J, administrateur de l’étude SECHET à CORON (49), étude aujourd’hui reprise par Maître K L, Notaire, […] ; la SAFER pouvant revendiquer le cas échéant un droit de préemption sur les biens immeubles, dont le siège social est […].

Déclare irrecevable la demande des époux X formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre la SELAS CLR & Associés.

Condamne les époux X à payer à la BPGO la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux X à payer à la SELAS CLR & Associés, ès qualités, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. M C. O