COUR D’APPEL

D'[Localité 15]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 19/02502 – N° Portalis DBVP-V-B7D-ETQB

jugement du 02 Décembre 2019

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance : 16/00284

ARRET DU 26 MARS 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [M]

né le 22 Avril 1964 à [Localité 17] (53)

L’Huilerie

[Localité 11]

Madame [P] [E] épouse [M]

née le 19 Août 1963 à [Localité 18] (53)

L’Huilerie

[Localité 11]

Représentés par M^e Laurent POIRIER de la SELARL PRAXIS – SOCIETE D’AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 3648 et par M^e BLONDEAU, substituant M^e Laurent GAILLARD, avocats plaidants au barreau de LAVAL

INTIMES :

Monsieur [Y] [W]

né le 02 Mars 1951 à [Localité 12] (72)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [V] [W]

né le 27 Juin 1953 à [Localité 20] (72)

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [O] [W]

née le 10 Août 1955 à [Localité 20] (72)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Madame [G] [Z]

née le 13 Juillet 1984 à [Localité 12] (72)

[Adresse 19]

[Localité 6]

Monsieur [I] [W]

né le 18 Novembre 1961 à [Localité 16] (72)

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représentés par M^e Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 150111

SARL INTER CENTRE IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e PERROQUIN, substituant M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON, avocats au barreau du MANS – N° du dossier 20151159

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 12 Décembre 2023 à 14H00, M^me GANDAIS, conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

Greffier lors du prononcé : Monsieur [S]

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 mars 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 3 août 2015, par l’intermédiaire de la SARL Inter Centre Immobilier Agence Maïté Marteau (ci-après l’agence immobilière), MM. [Y], [V] et [I] [W] ainsi que Mmes [O] [W] et [G] [Z] (ci-après les consorts [W]-[Z]) ont vendu à M. [C] [M] et à son épouse Mme [P] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13] (72).

Indiquant que malgré la levée de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les époux [M] n’avaient jamais réitéré la vente en la forme authentique, les consorts [W]-[Z] ont fait assigner, suivant actes d’huissier de justice du 28 juin 2016, les époux [M] devant le tribunal de grande instance de Laval aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 13 500 euros, correspondant à la clause pénale.

Suivant acte d’huissier du 21 novembre 2017, les époux [M] ont fait assigner l’agence immobilière afin que celle-ci les garantisse de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au bénéfice des vendeurs.

Les deux procédures ont été jointes suivant ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 décembre 2017.

Suivant jugement rendu le 2 décembre 2019, le tribunal a :

— déclaré sans objet l’incident de communication de pièces ;

— déclaré irrecevable, la « fin de non-recevoir » formée par la SARL Inter Centre Immobilier et tirée de l’absence de justification par les époux [M] des fondements en droit de sa mise en cause ;

— condamné M. [C] [M] et Mme [P] [E] épouse [M] au paiement à [Y] [W], [V] [W], [I] [W], [O] [W] et [G] [W] de la somme totale de 13 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente immobilière du 3 août 2015 ;

— rejeté la demande en réparation formée par les époux [M] à l’encontre de la SARL Inter Centre Immobilier ;

— rejeté la demande en réparation formée par la SARL Inter Centre Immobilier à l’encontre des époux [M] ;

— ordonné le déblocage au profit des époux [M] de la somme de 1 000 euros détenue par la SARL Inter Centre Immobilier en qualité de séquestre sur le compte BPO portant le numéro 16032067406 060 ;

— condamné les époux [M] au paiement à [Y] [W], [V] [W], [I] [W], [O] [W] et [G] [W] de la somme totale de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [M] aux dépens ;

— rejeté la demande en prononcé de l’exécution provisoire.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 20 décembre 2019, les époux [M] ont relevé appel du jugement en l’ensemble de ses dispositions ; intimant les consorts [W]-[Z] et l’agence immobilière.

Par conclusions signifiées le 19 juin 2020, l’agence immobilière a formé appel incident contre le jugement en ses dispositions ayant rejeté ses demandes formées à l’encontre des époux [M], en réparation et au titre de ses frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 12 décembre de la même année conformément aux prévisions d’un avis délivré par le greffe aux parties le 13 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures n°5 déposées le 7 novembre 2023, les époux [M] demandent à la cour, au visa des articles 1304 et suivants du code civil (ancien article 1181 du code civil), 1186, 1231-1 et 1992 du code civil, de :

— déclarer recevable et fondé leur appel ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

* les a condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* a rejeté leur demande en réparation formée à l’encontre de l’agence immobilière ;

— débouter l’agence immobilière de sa demande reconventionnelle ;

— confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

— constater la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ;

— en conséquence, constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 3 août 2015 ;

— débouter les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner l’agence immobilière à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice des époux [W] (sic) ;

— en tout état de cause, condamner solidairement l’agence immobilière et les consorts [W] à leur payer la somme de 6 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement l’agence immobilière et les consorts [W] aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures n°2 déposées le 5 octobre 2020, les consorts [W]-[Z] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— déclarer mal fondé l’appel des époux [M] ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Laval en date du 2 décembre 2019 ;

— condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures n°4 déposées le 8 novembre 2023, la SARL Inter centre Immobilier demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— prononcer, si mieux n’aime la cour, déclarer l’appel régularisé par les époux [M] irrecevable et mal fondé ;

— prononcer, si mieux n’aime la cour, déclarer les prétentions des époux [M] tendant à 'infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de réparation des époux [M] à l’encontre de la SARL Intercentre Immobilier’ et 'à titre subsidiaire, condamner la SARL Intercentre Immobilier à garantir les époux [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice des époux [W]' irrecevables et, subsidiairement, infondées ;

— par voie de conséquence, confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en réparation formée à l’encontre des époux [M] et en ce qu’il a rejeté ses plus amples demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant sur ces deux chefs du jugement et la recevant en son appel incident, la dire bien fondée en celui-ci ;

— par voie de conséquence, condamner reconventionnellement et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux [M] à payer 6 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de la procédure abusive subie ;

— condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 de première instance (sic) ;

— condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour observe que bien qu’ayant expressément critiqué l’ensemble des dispositions du jugement du 2 décembre 2019, les appelants ne présentent pas de prétentions relativement aux chefs de jugement suivants :

— déclaré sans objet l’incident de communication de pièces ;

— déclaré irrecevable, la « fin de non-recevoir » formée par l’agence immobilière et tirée de l’absence de justification par les acquéreurs des fondements en droit de sa mise en cause ;

— ordonné le déblocage au profit des époux [M] de la somme de 1 000 euros détenue par l’agence immobilière en qualité de séquestre sur le compte BPO portant le numéro 16032067406 060.

Aucun appel incident n’ayant été formé à l’encontre de ces dispositions par les intimés, il convient en conséquence, en application de l’article 954 du code de procédure civile, de les confirmer, sans examen au fond.

Par ailleurs, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation dans la mesure où la promesse de vente a été conclue avant l’entrée en vigueur de la réforme.

I- Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Le Tribunal, pour accueillir la demande en paiement formée par les vendeurs, au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente, a retenu que les acheteurs ne démontrent pas avoir fait diligence pour remplir la condition suspensive d’obtention d’un prêt, ne justifiant pas avoir déposé quelque demande de financement conforme aux prévisions contractuelles, s’agissant notamment du taux de l’emprunt et de sa durée. Il a souligné qu’il n’appartenait pas aux vendeurs de produire les dossiers de demande de prêt mais bien aux candidats acquéreurs d’établir qu’ils ont sollicité, auprès au moins de deux établissements bancaires, un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Le juge a ajouté qu’en dehors de cette condition suspensive d’obtention d’un prêt, il n’était pas mentionné au compromis de vente, un lien quelconque entre la cession du bien y afférent et la vente préalable ou concomitante d’un fonds de commerce. Il a encore indiqué que les candidats acquéreurs ne démontraient aucunement avoir avisé les vendeurs de leur projet d’installation sur la commune d'[Localité 13].

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants exposent que l’acquisition du bien vendu par les consorts [W]-[Z] s’inscrivait dans le cadre de leur projet d’installation à [Localité 13], avec le rachat d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie situé dans la même ville. Ils précisent que les deux achats s’effectuaient par l’intermédiaire de la même agence immobilière, rédactrice des deux compromis de vente. À cet égard, les appelants soulignent que l’accord de financement du Crédit Agricole stipulait précisément l’interdépendance entre les deux cessions, l’acquisition préalable ou concomitante de la boulangerie devant leur procurer les revenus nécessaires au remboursement des échéances du prêt de la résidence principale. Ils affirment ainsi que l’acquisition de ce fonds de commerce était une condition déterminante de leur consentement à l’achat du bien immobilier, les deux opérations étant concomitantes en raison même de leur indivisibilité. Les appelants expliquent que le compromis de vente portant sur le fonds de commerce et signé antérieurement à l’acte de vente de la maison, est devenu caduc en raison de l’installation, avant la réitération de ladite vente, d’une nouvelle boulangerie pâtisserie importante située à proximité. Ils font remarquer que tant l’agence immobilière que les vendeurs, parfaitement informés de la caducité de la vente du fonds de commerce et de la condition imposée par le Crédit Agricole pour l’octroi du prêt immobilier, n’ont réagi ni opposé la moindre objection alors même que l’acte de vente devait être régularisé au plus tard le 26 octobre 2015. Ils estiment que les intimés ont ainsi convenu de la caducité de la promesse d’achat de la maison. Ils ajoutent que les vendeurs, dont le conseil est également celui des cédants du fonds de commerce, ne peuvent feindre d’ignorer le refus de financement des banques sollicitées à la fois pour l’acquisition du fonds de commerce et pour celle de la maison d’habitation, lesquelles étaient liées. Les appelants font encore remarquer que les dossiers de prêts pour les deux opérations ont été intégralement pilotés par l’agence immobilière, spécialisée dans le rachat de fonds de commerce. Aussi, ils considèrent qu’il revient aux vendeurs de produire les dossiers de prêt en réclamant leur communication à l’agence immobilière à laquelle ils ont confié le mandat de vendre leur bien.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [W]-[Z] font valoir que l’acquisition d’une boulangerie par les époux [M] ne conditionnait pas la réalisation de la vente de leur maison d’habitation. Ils soulignent que la seule condition suspensive contractuellement prévue était relative à l’obtention d’un prêt par les candidats à l’acquisition. Ils ajoutent qu’il ne résulte aucunement de la promesse de vente que la réitération était conditionnée à un projet professionnel des appelants dont ils indiquent être totalement ignorants lors de la conclusion du compromis. A titre surabondant, ils déclarent qu’aucun élément ne démontre que l’acquisition d’un fonds de commerce était une condition déterminante du consentement des appelants. Aussi, les vendeurs intimés considèrent que doivent être écartés les moyens développés par leurs contradicteurs tendant à établir un lien d’indivisibilité entre les deux cessions. S’agissant des diligences accomplies par les appelants pour obtenir un prêt, les intimés relèvent qu’ils ne produisent toujours pas les dossiers de prêt et que contrairement à l’affirmation adverse, il ne leur appartient pas en tant que vendeurs de réclamer ces dossiers de prêt à l’agence immobilière qu’ils ont investie d’un seul mandat de vente. En tout état de cause, ils soulignent que le Crédit Agricole a été sollicité pour une durée d’amortissement inférieure à celle stipulée dans la promesse de sorte que la mensualité de remboursement était de facto supérieure au montant plafonné contractuellement. Ils observent que, pour sa part, le Crédit Mutuel a délivré un document imprécis sans indication du taux mais qui porte sur une durée d’amortissement là encore supérieure à celle mentionnée à la promesse de vente. Considérant dès lors que les appelants ont rendu impossible la réalisation de la condition suspensive, les intimés affirment que les conditions d’application de la clause pénale sont réunies, leur ouvrant droit au règlement de la somme prévue contractuellement à ce titre.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie, lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il est de principe que s’il appartient au créancier, qui invoque l’application de cette disposition, de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition, il reste que le débiteur de l’obligation a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

En l’espèce, le compromis de vente du 3 août 2015 conclu entre d’une part, les consorts [W]-[Z], vendeurs, et d’autre part, les époux [M], acquéreurs, stipulait en son article VIII-Prix, en p. 9, que 'l’acheteur devra avoir reçu d’un organisme financier de son choix une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 135'000 euros au taux maximum de 4 % hors assurance pour une durée de 20 ans représentant des mensualités de remboursement ne dépassant pas hors assurance la première année : 815 euros (…). il s’engage d’autre part à fournir toutes pièces et attestations nécessaires à la constitution de son dossier de prêt qui devra être déposé au plus tard le 17 août 2015, faute de quoi le défendeur pourrait invoquer la caducité des accords en se prévalant de l’article 1178 du code civil, et il devra fournir au rédacteur des présentes au plus tard le 5 octobre 2015 le justificatif de l’offre du prêt et de l’assurance y afférente délivré par l’organisme auquel il a sollicité son financement. (…) CONDITIONS SUSPENSIVES DE FINANCEMENT La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acheteur. À cet effet, l’acheteur s’oblige :

— à déposer, dans le délai ci-dessus prévu, une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies ci-avant et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt ;

— à fournir, à première demande, tous renseignements et documents (…)

La présente vente sera considérée comme nulle et non avenue (…) du fait de la non obtention d’offres de prêts au plus tard le 5 octobre 2015 (…), l’acquéreur s’étant engagé à transmettre à l’agence Maïté MARTEAU au minimum 2 refus écrits de prêts bancaires conformément aux conditions de financement ci-dessus exposées. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acheteur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts et l’assurance y afférente couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-avant.'

L’article XIII dudit compromis prévoyait également une clause pénale rédigée comme suit : 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme égale à 10 % du prix principal'.

Les parties convenaient en outre que la cession serait réitérée au plus tard le 26 octobre 2015 par la signature de l’acte notarié.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, les documents produits par les appelants pour justifier du refus de prêt ne font pas référence aux caractéristiques du financement qui étaient prévues dans la promesse de cession.

Ainsi, d’une part, le courrier en date du 9 septembre 2015, émanant du Crédit Mutuel et informant les époux [M] de leur refus de financer leur prêt immobilier, indique 'conformément à votre demande en date du 14 août 2015, nous avons étudié votre dossier de prêt immobilier pour un montant global de 135'000 euros sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 3].'

D’autre part, l’attestation datée du 24 septembre 2015 établie par le Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine, intitulée 'Accord de financement', prévoit que les appelants 'bénéficient, sous réserve de la réglementation applicable, de la production de tous les justificatifs y afférents et de la réalisation des conditions suspensives listées ci-après, d’un accord de financement selon les modalités suivantes :

Objet : achat d’une résidence principale

Lieu d’investissement : [Adresse 3]

Montant total du projet : 156'740 euros

Montant total des prêts accordés : 135'000 euros

Durée maximum : 180 mois

(…) avec condition(s) suspensive(s) (autres que les garanties précitées) :

— apport au projet de la somme de 21'740 euros

— remboursement par anticipation de la totalité des prêts à la consommation accordés par le Crédit Mutuel (…)

— accord subordonné à l’acquisition préalable ou concomitante de la boulangerie pâtisserie 'Au Pain des Anges’ située au [Adresse 1], procurant des revenus à Mr et Mme [M] permettant de couvrir les échéances du prêt résidence principale.'

Il résulte de l’analyse de ces deux documents que les appelants ont sollicité auprès de ces deux établissements bancaires un prêt immobilier sur une durée d’amortissement de 180 mois alors même que celle fixée au compromis précité était de 20 ans, soit 240 mois. En outre, il n’est fait aucune mention du taux du prêt demandé ni des mensualités de remboursement alors qu’un montant plafonné de celles-ci a été défini contractuellement au compromis, à tout le moins pour la première année.

Pour caractériser leurs recherches de financement, les appelants ne produisent aucune autre pièce, considérant qu’il appartient aux vendeurs ayant confié un mandat de vente à l’agence immobilière, de se faire communiquer les dossiers de prêt qui auraient été présentés aux banques par ladite agence.

Or et ainsi que cela a été relevé par le premier juge, en application de l’article 1178 du code civil précité, il appartient à l’acquéreur, obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, de prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et qu’il n’a pas commis de faute dans sa mise en oeuvre.

Au vu des éléments qui précèdent, il s’avère que les appelants ne justifient pas avoir émis des demandes de prêt conformément aux modalités contractuelles de financement précitées, définies à l’acte de vente, empêchant ainsi la réalisation de la condition suspensive.

Par ailleurs, si les appelants soutiennent que l’acquisition préalable ou concomitante du fonds de commerce était une condition déterminante de leur acquisition du bien immobilier auprès des consorts [W]-[Z], le compromis de vente ne le mentionne nullement, que ce soit au titre d’une condition suspensive de la cession ou même à titre d’information à destination des vendeurs. De même, comme souligné par le premier juge, les appelants ne démontrent pas avoir avisé les vendeurs d’une part, de leur projet d’installation professionnelle sur la commune d'[Localité 13] et d’autre part, de l’interdépendance de celui-ci avec l’acquisition du bien immobilier devant leur servir de résidence principale.

En outre, la circonstance que l’accord de financement précité du 24 septembre 2015, établi par le Crédit Agricole, évoque au titre d’une condition suspensive à l’octroi du prêt pour la résidence principale, l’acquisition préalable ou concomitante d’une boulangerie, est indifférente dès lors que le compromis litigieux a été conclu antérieurement à cette date et qu’il ne conditionne pour sa part aucunement la réitération de la vente à l’acquisition d’un bien à destination professionnelle.

Enfin, il ne peut être tiré argument du fait qu’à compter de la réitération prévue de la vente, soit le 26 octobre 2015, les vendeurs seraient restés silencieux et qu’ils auraient ainsi implicitement accepté la caducité de la promesse d’achat du bien, l’agence immobilière ayant été informée dès le 13 octobre 2015 de la non-réalisation de l’acquisition du fonds de commerce. La cour observe que le 20 novembre 2015, les consorts [W]-[Z] sollicitaient l’agence immobilière afin que les acheteurs se conforment à leur engagement et réitèrent la vente. Suivant courrier recommandé du 9 décembre 2015, les vendeurs, s’adressant cette fois directement aux acquéreurs, les mettaient en demeure de régler la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale, indiquant avoir pris connaissance de l’accord de financement du Crédit Agricole tout en constatant dans le même temps leur refus de confirmer l’achat.

En conséquence, la seule condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, stipulée au compromis de vente, est réputée accomplie dès lors que c’est le comportement fautif des acquéreurs qui a empêché sa réalisation. C’est dès lors à bon droit que le tribunal a fait application de la clause pénale et condamné les appelants à payer aux vendeurs la somme de 13 500 euros correspondant à 10% du prix de vente prévu.

Le jugement sera confirmé en ces dispositions.

II- Sur les demandes subsidiaires formées par les appelants contre l’agence immobilière

Aux termes de ses dernières écritures, l’agence immobilière oppose aux appelants l’irrecevabilité de leurs prétentions présentées pour la première fois dans leurs conclusions n°4 du 29 août 2023, tendant à infirmer le jugement rejetant leur demande en réparation formée à son encontre et tendant, à titre subsidiaire, à la condamner à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice des vendeurs. L’intimée souligne que si les appelants, dans leur déclaration d’appel, semblaient contester le jugement rendu de ce chef, ils n’ont jamais formulé ces prétentions au dispositif de leurs conclusions n°1, 2 et 3 de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande relative à sa responsabilité, au sens de l’article 954 du code civil, et que leurs moyens sont en toute hypothèse purement et simplement irrecevables par application de l’article 910-4 du code de procédure civile. En réponse aux appelants faisant valoir qu’elle n’aurait pour sa part pas formulé de prétentions de ce chef au dispositif de ses écritures, conformément à l’arrêt du 9 janvier 2020 rendu par la Cour de cassation, l’intimée souligne qu’elle mentionne au dispositif de ses dernières écritures 'prononcer et déclarer’ au lieu de 'dire’ (figurant dans ses écritures antérieures), estimant qu’en tout état de cause cela ne modifie en rien les termes du litige et que la Cour de cassation semble être revenue sur l’arrêt précité par décision du 13 avril 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures et en réponse à l’irrecevabilité fondée sur l’article 954 du code de procédure civile, les appelants exposent que dans leur déclaration d’appel, ils ont bien visé la disposition du jugement rejetant leur demande en réparation formée à l’encontre de l’agence immobilière et que c’est en raison d’une erreur de plume, qu’ils ont mentionné dans leurs premières écritures 'la confirmation du jugement déféré pour le surplus’ puisqu’ils sollicitaient tant dans la partie discussion qu’au dispositif desdites écritures, la condamnation de l’agence immobilière. Ils estiment ainsi avoir parfaitement répondu aux obligations posées par les articles 954 et 910-4 du code de procédure civile. Par ailleurs, les appelants soulignent que le premier juge n’ayant pas statué sur leur demande en garantie formée contre l’agence immobilière, ils ne pouvaient pas faire appel spécifiquement sur ce point. Ils font valoir que la cour est toutefois valablement saisie de cette question par l’effet dévolutif de l’appel qui l’autorise à se prononcer sur l’omission de statuer et partant sur la condamnation de l’agence immobilière à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Sur ce, la cour

En vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, demeurent recevables dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Pour répondre au moyen développé par les appelants, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, s’agissant de la formulation employée par l’agence immobilière intimée au dispositif de ses écritures et bien qu’ils n’en tirent aucune conclusion au dispositif de leurs propres écritures, il convient de se reporter aux conclusions en cause de l’intimée.

Celle-ci, dans ses écritures n°3, demande à la cour de 'dire l’appel régularisé par les époux [M] irrecevable et infondé ; dire leurs prétentions tendant à 'infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande en réparation de [C] [M] et [P] [E] épouse [M] à l’encontre de la SARL Intercentre Immobilier’ et 'à titre subsidiaire, condamner la SARL Intercentre Immobilier à garantir les époux [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice des époux [W]', irrecevables et subsidiairement infondées'. Dans ses conclusions n°4, l’intimée invite la juridiction à 'déclarer l’appel des époux [M] irrecevable et mal fondé ; déclarer les prétentions des époux [M] tendant à 'infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de réparation des époux [M] à l’encontre de la SARL Intercentre Immobilier’ et 'à titre subsidiaire, condamner la SARL Intercentre Immobilier à garantir les époux [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice des époux [W]' irrecevables et, subsidiairement, infondées'. Qu’il s’agisse de l’un ou l’autre de ces jeux de conclusions, l’agence immobilière intimée a saisi la cour de véritables prétentions – même si la formulation, sur le plan rédactionnel, est perfectible – tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par les appelants à son égard, et que la cour est tenue d’examiner.

A ce titre, il convient de constater liminairement que si les appelants sollicitent aux termes de leurs dernières écritures l’infirmation du jugement en son chef les ayant déboutés de leur demande en réparation formée contre l’agence immobilière, ils ne formulent aucune prétention indemnitaire à ce titre. Figurent en page 18 de leurs écritures, dans la partie discussion et sous le paragraphe 3 intitulé 'Sur la demande reconventionnelle de l’agence Intercentre Immobilier', les énonciations suivantes 'les époux [M] réclament fort légitimement des dommages-intérêts pour un montant de 6 000 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle et du manquement manifeste au devoir de conseil de l’agence Intercentre Immobilier'. Aucune demande en ce sens ne figure toutefois au dispositif de leurs écritures, de sorte que la cour n’en est pas saisie, conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

S’agissant de leurs premières conclusions d’appelants notifiées le 20 mars 2020, il échet de constater qu’ils demandaient à la cour de :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel,

— y faisant droit, infirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer à M. [Y] [W], [V] [W] et [I] [W], Mmes [O] [W] et [G] [W] la somme de 13'500 euros au titre de la clause pénale et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— et statuant à nouveau, constater la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt,

— en conséquence, constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 3 août 2015,

— débouter les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner M. [Y] [W], [V] [W] et [I] [W], Mmes [O] [W] et [G] [W] à leur payer la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M., Mme [C] et [P] [M] en tous les dépens (sic),

— dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Laurent Poirier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi, la lecture de ces prétentions établit que, contrairement aux affirmations des appelants, ces derniers n’ont aucunement sollicité la condamnation de l’agence immobilière, au dispositif de leurs premières conclusions. Ils demandaient à la cour, exclusivement dans la partie discussion, de retenir la responsabilité de l’agence immobilière et de les garantir des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre. La cour n’en est toutefois pas saisie, conformément à l’article 954 du code de procédure civile et les appelants ne sauraient exciper d’une maladresse de plume pour ne pas avoir repris ces prétentions au dispositif.

Comme souligné par l’intimée, il apparaît donc que les prétentions des appelants tendant à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande en réparation formée à l’encontre de la SARL Inter Centre Immobilier et tendant à la condamnation de cette dernière à les garantir, n’ont été développées pour la première fois qu’au dispositif de leurs écritures n°4 notifiées le 29 août 2023.

Or, ces prétentions ne sont aucunement destinées à répliquer aux conclusions et pièces des intimés ou à faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait, au sens de l’alinéa 2 de l’article précité.

Par ailleurs, si les appelants font état d’une omission de statuer du premier juge qui n’aurait pas statué sur leur demande de garantie présentée au titre de leurs prétentions formées à titre subsidiaire, la cour constate qu’au dispositif de leurs écritures notifiées en appel, ils ne demandent pas la rectification du jugement entrepris sur ce point et à ce qu’il soit complété. La cour n’en est donc pas saisie.

Dès lors et au vu de ce qui précède, il convient de déclarer irrecevables les demandes des appelants tendant à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande en réparation formée à l’encontre de la SARL Inter Centre Immobilier et tendant à la condamnation de cette dernière à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, prétentions qui n’ont pas été présentées dès les premières conclusions notifiées en application de l’article 908 du code de procédure civile.

III- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de l’agence immobilière

Le tribunal, pour rejeter la demande reconventionnelle indemnitaire formée par l’agence immobilière, a retenu que l’agence immobilière ne démontre aucunement l’importance du préjudice invoqué, observant en outre que la loi du 2 janvier 1970 prohibe le versement de quelque 'bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque’ à l’agent immobilier tant que la cession n’est pas constatée dans un acte unique et clôturant la cession.

Aux termes de ses dernières écritures, l’agence immobilière fait valoir que sa mise en cause au titre d’un défaut de conseil qui daterait de 2015 et ferait suite à une action initiée au principal en juin 2016, est très tardive pour avoir été initiée en novembre 2017. L’intimée considère que les candidats acquéreurs tentent ainsi de masquer leur propre responsabilité et que leur action à son encontre est empreinte de mauvaise foi. Elle estime dès lors qu’elle n’a pas à supporter la charge de frais de gestion anormaux et reproche au premier juge d’avoir cru qu’elle formait une demande en paiement de commissions dues au titre de l’opération de cession envisagée. Or, l’intimée soutient que c’est la gestion même du contentieux qui lui a occasionné un préjudice particulier puisque mise en cause près de deux années après l’échec de la cession, elle a dû passer un temps important à reconstituer l’historique des événements et à donner à son conseil les explications sur cette affaire.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants exposent que l’agence immobilière n’établit aucunement un préjudice alors même qu’il est manifeste qu’elle n’a pas respecté son obligation et son devoir de conseil en sa qualité de rédacteur du compromis de vente et de négociateur de celle-ci. Ils ajoutent que l’intimée est irrecevable à présenter contre eux une telle demande indemnitaire sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle alors même qu’ils sont liés contractuellement par le compromis de vente. Les appelants ajoutent que l’argument tiré de la tardiveté de sa mise en cause est irrecevable dès lors qu’en sa qualité de mandataire, elle est tenue à des obligations légales et contractuelles qui peuvent faire l’objet d’une action judiciaire dans le délai quinquennal. Ils affirment qu’aucune mauvaise foi ne peut être caractérisée à leur égard, ayant été contraints de renoncer à leur achat et de débourser des sommes importantes afin de recouvrer les sommes objets du litige.

Sur ce, la cour

La cour constate et sans que cela fasse l’objet de débats de la part des appelants que l’agence immobilière intimée ne sollicitait pas en première instance ni davantage devant la présente juridiction, le règlement de ses honoraires mais bien des dommages et intérêts, sur le fondement extra-contractuel.

Si la faute commise par les candidats acquéreurs tenant à leur absence de diligences dans la recherche d’un prêt immobilier peut justifier, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnisation de l’agence immobilière du fait de l’échec de la vente, encore faut-il que cette dernière établisse la réalité du préjudice qu’elle allègue.

A cet égard, alors même que le premier juge avait souligné la carence de la demanderesse sur ce point, cette dernière, intimée dans la présente procédure, ne justifie pas davantage des 'frais de gestion anormaux’ qu’elle indique avoir exposés. De même, si elle évoque une mauvaise foi de la part des appelants, il importe de rappeler que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’agence immobilière de sa demande reconventionnelle indemnitaire formée à l’encontre des candidats acquéreurs.

IV- Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui succombent en leur appel, supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à payer aux consorts [W]-[Z] et à l’agence immobilière, chacun, une somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront pour leur part déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes de M. [C] [M] et Mme [P] [M] tendant à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande en réparation formée à l’encontre de la SARL Inter Centre Immobilier et tendant à la condamnation de cette dernière à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Laval du 2 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] [M] et Mme [P] [M] à payer à M. [Y] [W], M. [V] [W], M. [I] [W], Mme [O] [W] et Mme [G] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE M. [C] [M] et Mme [P] [M] à payer à la SARL Inter Centre Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [P] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [M] et Mme [P] [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER