COUR D’APPEL

D'[Localité 11]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01573 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FG2E

ordonnance du 13 avril 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00164

ARRET DU 13 MAI 2025

APPELANTE :

IMMO DIVERSIFICATION ISR

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me’Romain BLANCHARD, substituant M^e Jean Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocats postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier N100007 et par M^e Pascal ROTROU, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 1]' pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA ANJOU

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 3 février 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La société Immo Diversification ISR est propriétaire d’un lot n°1 correspondant à des locaux commerciaux au sein d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 11] (49).

Ces locaux commerciaux sont donnés à bail commercial à la société Natalys aux droits de laquelle est venue la société SM Amiens exerçant sous l’enseigne Sergent Major.

Suivant courrier du 2 août 2022, la communauté urbaine d'[Localité 11] [Localité 12] Métropole a averti le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, le’cabinet Foncia Anjou Maine, de l’application d’une pénalité journalière de 5'euros pour obstacle à l’exercice des missions de relevé du compteur général d’eau froide de l’immeuble, à compter du 5 septembre 2022 et jusqu’au jour de l’accessibilité du compteur.

Suivant courriers recommandés en date des 14 mars, 23 juin et 11 août 2022 ainsi que du 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé à la société Immo Diversification ISR de lui permettre ainsi qu’au service des eaux d'[Localité 11] [Localité 12] Métropole d’accéder au compteur général d’eau froide de l’immeuble qui se situerait au niveau de la vitrine de son local commercial ou à un autre endroit dudit local.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, le’syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Immo Diversification ISR devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de la voir condamner à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir et ceci tant qu’elle n’aura pas fait les recherches pour retrouver le compteur général de l’immeuble afin de permettre au service d’Angers Loire Métropole de procéder au relevé dudit compteur.

Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 13'avril 2023, le juge des référés, devant lequel la société Immo Diversification ISR n’a pas comparu, a :

— condamné la société Immodiversification (sic) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par son syndic le Cabinet Foncia Anjou Maine, une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois passé la signification de l’ordonnance tant que la société Immodiversification n’aura pas fait les recherches pour identifier le compteur général afin de permettre aux services de la communauté urbaine d'[Localité 11] [Localité 12] Métropole de procéder au relevé de celui-ci,

— condamné la société Immodiversification à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par son syndic le Cabinet Foncia Anjou Maine, la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immodiversification aux dépens,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des référés, après avoir constaté que le compteur d’eau de l’immeuble en copropriété, initialement situé dans la vitrine des locaux de la société défenderesse, est introuvable en l’absence d’indication de cette dernière sur son emplacement, qu’une pénalité journalière pour entrave à l’exercice des missions des services de la communauté urbaine d'[Localité 11] [Localité 12] Métropole court à compter du 5 septembre 2022 à l’encontre du syndicat des copropriétaires, a retenu qu’il y avait urgence à procéder aux investigations au vu des pénalités encourues et ce alors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse faisant obstacle à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 4 octobre 2023, la société Immo Diversification ISR, mentionnant comme adresse '[Adresse 5]', a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, intimant le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2025, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 27 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 janvier 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des articles 16 et 834 du code de procédure civile, de :

— à titre principal, annuler l’ordonnance du 13 avril 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire d’Angers en toutes ses dispositions en ce qu’elle est contraire au principe du contradictoire,

— à titre subsidiaire, infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 13 avril 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire d’Angers,

Et statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Anjou Maine,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Anjou Maine de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Anjou Maine aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Gaya représentée par M^e Loiseau, avocat au Barreau d’Angers,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Anjou Maine à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 4 décembre 2024, le’syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers le 13 avril 2023,

— débouter la société Immo Diversification ISR de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en ce qui concerne la demande principale d’annulation de l’ordonnance du 13 avril 2023, qu’en ce qui concerne la demande d’infirmation de l’ordonnance du 13 avril 2023,

— débouter en outre la société Immo Diversification ISR de sa demande de condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immo Diversification ISR à lui payer en cause d’appel une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la demande d’annulation de l’ordonnance

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante fait valoir qu’elle n’a jamais reçu l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires et que l’ordonnance déférée mentionne une adresse erronée s’agissant de son représentant légal. Elle soutient que :

— c’est une erreur manifeste et grossière qui affecte la décision déférée dès lors qu’un simple examen de son extrait Kbis aurait suffi à constater qu’elle n’a jamais pu être touchée à l’adresse mentionnée à l’assignation ; le juge aurait dû vérifier les conditions dans lesquelles elle avait pu être ou non touchée par l’exploit introductif, surtout dans le cadre d’une procédure d’urgence portant sur une demande de condamnation sous astreinte ; c’est nécessairement par une violation du principe du respect du contradictoire et de ses droits de la défense que le juge des référés a cru pouvoir écrire dans son ordonnance que la partie défenderesse a été régulièrement assignée ;

— il n’existait aucune raison de l’assigner à une adresse qui n’est ni la sienne ni celle de son représentant légal ; le premier courrier du 3 janvier 2023 qu’elle a reçu du conseil de l’intimé lui a bien été adressé directement à son siège social de l’époque ; l’intimée connaissait parfaitement son adresse et il n’existe aucune excuse légitime au fait de l’avoir assignée à une adresse qui n’est pas la sienne'; ce n’est pas parce qu’un préposé à l’accueil des locaux d’une société tierce, à’savoir la société Esset, accepte de recevoir un acte que cela vaut signification régulière au destinataire réel ;

— n’ayant pas été touchée par l’assignation, elle n’a pu constituer avocat ni comparaître, ni faire valoir sa défense, laquelle aurait permis d’anéantir une assignation délivrée sans fondement à un moment où elle n’avait plus d’objet ;

— le délai entre l’assignation (9 mars 2023) et la date de l’audience (30 mars 2023) n’offrait en tout état de cause qu’un délai très bref entre la date à laquelle elle était censée recevoir l’acte et la date à laquelle elle aurait pu faire valoir sa défense ; le juge a précisément l’obligation de s’assurer qu’il s’est écoulé un délai suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense ; le juge aurait dû s’interroger sur son absence à l’audience et sur son défaut de représentation par un avocat constitué en défense ;

— elle n’a eu connaissance de la décision déférée que cinq mois plus tard, soit le 20 septembre 2023 lorsque le syndicat des copropriétaires lui a fait signifier la décision à l’adresse de la société Esset (et toujours pas à celle de son siège social).

En réponse, l’intimé fait valoir que :

— l’assignation a bien été remise à la société appelante comme en atteste l’acte lui-même qui mentionne le nom de cette dernière comme destinataire ; la société Esset, mandataire de l’appelante, a clairement déclaré être habilitée à recevoir la copie de l’acte ; il appartenait à la société Esset en tant que de besoin d’avertir l’appelante de laquelle elle tirait ses droits en qualité de mandataire ;

— le fait que l’assignation du 9 mars 2023 a été délivrée 21 jours avant le 30 mars 2023, date de l’audience, est sans importance puisque le délai légal a largement été respecté et que les moyens techniques de communication actuels permettent à l’évidence de prévenir et d’aviser son mandant sans difficulté particulière.

Sur ce, la cour

L’article 54 du code de procédure civile dispose que l’assignation, à peine de nullité, doit mentionner, pour les personnes morales, leur forme, dénomination, siège social et l’organe qui les représente légalement.

L’article 654 du même code précise que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à une personne habilitée à cet effet.

L’article 690 alinéa 1er du même code dispose que la notification d’un acte à une personne morale doit être faite à son siège social ou au lieu de son établissement s’il est situé ailleurs.

Il résulte de ce texte que la signification d’un acte destiné à une personne morale dont le siège social est connu est faite au lieu de ce siège et, à défaut, en tout autre lieu de son établissement. Ce n’est qu’en l’absence d’établissement de la personne morale destinataire de l’acte, que la signification est valablement faite à l’un de ses membres habilité à la recevoir.

Le non-respect des dispositions de l’article 690 est sanctionné par une nullité de forme prévue par les articles 693 et 694 du code précité.

Enfin, la cour rappelle que selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et qu’en vertu de l’article 16 du même code, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la cour observe liminairement que l’appelante qui sollicite l’annulation de l’ordonnance déférée pour méconnaissance du principe du contradictoire, se fonde sur l’irrégularité de l’assignation qui a été délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires le 9 mars 2023, sans toutefois demander la nullité de cet acte.

L’acte introductif d’instance, litigieux, qui n’est d’ailleurs pas produit aux débats mais dont les modalités de signification ont été retranscrites par le syndicat des copropriétaires à ses écritures sans que l’appelante ne conteste la véracité de ces indications, a été 'signifié par clerc assermenté parlant à M.'Chemali [S], employé, ainsi déclaré, rencontré dans les lieux qui a déclaré être habilité à recevoir la copie. Un avis de passage daté mentionnant la nature de l’acte, le requérant, le nom de la personne ayant reçu copie a été laissé sur place'.

Les parties s’accordent à dire que cet acte a été délivré par commissaire de justice à l’adresse suivante : [Adresse 3], mentionné comme étant le siège social de l’appelante.

Cette dernière, bien que n’ayant pas produit d’extrait K-bis, affirme, sans être contredite par l’intimé et nonobstant l’adresse renseignée dans la déclaration d’appel, que cette adresse n’est pas celle de son siège social, lequel’est situé au [Adresse 7] à [Localité 14] et que son représentant légal est la société AEW dont le siège social est à cette même adresse.

Il n’est pas soutenu par l’intimé qu’il ignorait l’adresse du siège social ou d’un des établissements de l’appelante, ayant précisément, par le biais de son avocat, écrit le 3 janvier 2023 à cette dernière, par courrier recommandé au [Adresse 6] à [Localité 13] qui se trouvait être alors l’adresse de son siège social à cette date.

La cour constate que la signification de l’assignation litigieuse n’a donc pas été effectuée au lieu du siège social ou de l’établissement de l’appelante et que la copie de l’acte a été remise à une personne représentant une entité juridique distincte de la société destinataire de l’acte, à savoir la société Esset.

Le premier juge, devant lequel il n’est pas certain qu’un extrait Kbis de la société appelante ait été produit, disposant d’un acte de signification mentionnant une adresse de la défenderesse, renseignée comme étant celle de son siège social et en l’absence de toute autre indication, n’a pu détecter la moindre anomalie et c’est donc de manière légitime qu’il a statué sur le fond des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, même en l’absence de la société défenderesse. Il n’est donc pas démontré que le juge n’a pas respecté le principe du contradictoire.

En revanche, au vu du débat qui s’est instauré en appel entre les parties, force est de constater que l’acte introductif d’instance est irrégulier. En effet, c’est vainement que l’intimé allègue que cet acte a pu être porté à la connaissance de l’appelante dès lors que son mandataire, la société Esset a déclaré, par l’intermédiaire de son salarié, être habilité à recevoir copie de l’acte. En effet, la qualité de la société Esset, mandataire de l’appelante pour gérer le bien immobilier dont elle est copropriétaire, est sans incidence sur l’obligation procédurale d’assigner la partie adverse à l’adresse de son siège social ou de son établissement.

Il s’ensuit que l’assignation introductive d’instance litigieuse a été délivrée en violation des modalités précitées imposées par l’article 690 du code de procédure civile.

L’appelante justifie d’un grief en lien avec l’irrégularité précitée dès lors qu’elle n’a pas été touchée personnellement par l’assignation et n’a pu ni constituer avocat ni comparaître devant le juge pour faire valoir ses droits alors qu’une condamnation à une obligation de faire, assortie d’une astreinte, a été prononcée à son encontre à l’issue de la procédure de référé.

Par conséquent, il convient, au vu de l’irrégularité de l’acte litigieux qui a méconnu les droits de l’appelante, de prononcer la nullité du jugement déféré.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, au regard de l’effet dévolutif de l’appel et en l’absence de demande d’annulation de l’acte introductif d’instance, la cour est tenue de statuer sur l’entier litige sur lequel les parties ont par ailleurs conclu.La cour se place au jour où elle statue pour apprécier les demandes.

II- Sur la demande principale

Pour conclure au débouté de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, l’appelante fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires n’a pu fonder son action contre elle sur une prétendue urgence et attendre cinq mois pour signifier la décision obtenue ;

— l’accumulation des pénalités qui serait due par le syndicat des copropriétaires et qui a été retenue par le juge des référés pour motiver sa décision ne repose sur aucun élément de preuve ; la sanction éventuellement applicable évoquée par [Localité 11] [Localité 12] Métropole n’avait aucun caractère certain au jour de l’introduction de l’instance et à cette date, ladite pénalité annoncée comme applicable à compter du 5 septembre 2022, représentait, pour autant qu’elle fut appliquée une somme de 180 jours x 5 euros = 900 euros, ce qui ne caractérise pas une situation d’urgence telle que les intérêts de la copropriété soient en péril';

— si elle avait pu se défendre à l’audience, elle aurait pu exposer au juge qu’elle avait déjà fait diligence par l’intermédiaire de son gestionnaire, pour identifier la localisation du compteur en se rapprochant de son locataire ; il n’existait aucune inertie de sa part vis-à-vis de son locataire ou du syndic ; elle a toujours fait diligence pour solutionner la difficulté d’identification de la localisation du compteur ; dès le 12 janvier 2023, son gestionnaire se rapprochait du syndic de copropriété en indiquant ne jamais avoir reçu les courriers recommandés ; c’est’elle-même, par l’intermédiaire de son gestionnaire, qui a relancé le syndic régulièrement pour trouver une solution à la difficulté et qui va s’occuper de tout gérer pour faire réaliser les travaux de dégagement du compteur d’eau enfoui à 80 cm sous terre puisque le syndic s’est désintéressé du sujet, alors même que les travaux qui se sont avérés nécessaires relevaient en définitive de la compétence du syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que sa demande a pu être accueillie légitimement en première instance, relevant que :

— l’urgence est rapportée par la lettre de menaces reçues de la part des services de la ville d'[Localité 11] qui évoquait le 2 août 2022 une pénalité journalière de 5'euros ;

— son conseil avait avisé de la difficulté la société copropriétaire par plusieurs lettres recommandées les 14 mars, 23 juin,11 août 2022 puis 3 janvier 2023 ; ce’n'est que le 12 janvier 2023 que la société Esset intervenait en tant que gérant de patrimoine pour le compte de l’appelante ; à la suite de différentes correspondances courant janvier 2023 et d’un entretien téléphonique, il n’a finalement obtenu aucune réponse et c’est donc dans ces conditions très particulières qu’il a du faire délivrer une assignation pour débloquer la situation'; ce n’est qu’une fois l’ordonnance déférée rendue que la société appelante et son gestionnaire ont fait diligence pour donner accès aux locaux et permettre le relevé des compteurs ; dans ce contexte, il n’a pas sollicité la mise à exécution d’une astreinte qui ne se justifiait plus.

Sur ce, la cour

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application des dispositions prévues par l’article 834 susvisé, il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, qui ne peut résulter que de la nature de l’affaire et non pas des convenances ou des diligences des parties, et qui implique une appréciation du juge au moment où la décision est rendue, celui-ci devant non seulement caractériser un état de fait, mais également la probabilité d’un préjudice consécutif, irrémédiable s’il n’y est porté remède à bref délai.

En l’espèce, au jour où la cour statue, il n’est pas contesté que la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires, à savoir la mise en oeuvre par la société copropriétaire de recherches pour localiser l’emplacement du compteur général d’eau de l’immeuble et ainsi permettre les opérations de relevé par les services municipaux, a été réalisée par la société.

Ainsi, suivant courriel officiel du 23 octobre 2023, le conseil de l’appelante indiquait notamment au conseil du syndicat des copropriétaires qu’un rapport d’intervention était établi le jour même par la société Gallois qui a réussi, après de nombreuses investigations, à localiser l’emplacement du compteur général d’eau qui se trouve enfoui, sous 80 cm de terre côté vitrine du local commercial, concluant 'Je tenais à vous informer officiellement, afin de fixer la bonne exécution par ma cliente de l’obligation mise à sa charge d’effectuer les recherches pour identifier le compteur général'.

L’intimé ne contredit pas les termes de ce courriel, précisant lui-même aux termes de ses écritures qu’après le prononcé de l’ordonnance du 13 avril 2023, l’appelante et son gestionnaire ont fait diligence pour donner accès aux locaux et permettre le relevé du compteur, ce qui explique qu’il n’a pas mis à exécution l’astreinte dont il bénéficiait mais qui ne se justifiait plus.

Au vu de ce qui précède, la mesure sollicitée sous astreinte à l’encontre de la société appelante n’est plus justifiée et ne peut prospérer sur le fondement de l’article 834 susvisé.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation, sous astreinte, de la société copropriétaire à faire toutes les recherches pour localiser le compteur général d’eau de l’immeuble au sein de son lot.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’intimé, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’ordonnance rendue le 13 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers,

Statuant en lieu et place de l’ordonnance annulée,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 11] de condamnation, sous astreinte, de la société Immo Diversification ISR à faire toutes les recherches pour localiser le compteur général d’eau de l’immeuble en copropriété au sein de son lot,

DEBOUTE la société Immo Diversification ISR et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 11] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 11] aux dépens de première instance et dépens d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS