Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 09 JANVIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06561 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJG4Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 21-000608

APPELANTE

Madame [J] [E]

née le 3 juillet 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Nicolas BOUTTIER de la SELARL DE M° Nicolas BOUTTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B1025

INTIMEE

Madame [R] [F]

née le 9 juillet 1947 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Sarah CHICA de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Ane-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2009, Mme [R] [F] a donné à bail à Mme [J] [E] un pavillon situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1100 euros, outre '17 euros d’ordures ménagères’ et le versement d’un dépôt de garantie de 1100 euros.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2020, la bailleresse a adressé à la locataire un congé pour reprise personnelle dont le préavis expirait le 31 mai 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [F] a fait délivrer à Mme [E] une sommation de payer le 26 janvier 2021.

La locataire a quitté les lieux le 6 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2021, Mme [F] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7515,19 euros arrêtée au jour de la libération des lieux le 6 septembre 2021,

—  320 euros en remboursement de la moitié des frais d’huissier pour faire dresser le constat d’état des lieux de sortie,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La capitalisation des intérêts et la condamnation de la défenderesse aux dépens étaient en outre sollicités.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau a ainsi statué :

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à Mme [R] [F] la somme de 7515,19 euros, selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 4895 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à Mme [R] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment l’assignation, la sommation de payer ainsi que la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 8 juillet 2022 par Mme [J] [E],

Vu l’ordonnance de radiation du conseiller de la mise en état du 23 mars 2023,

Vu la réinscription au rôle du 21 mars 2024,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2022 par lesquelles Mme [J] [E] demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

INFIRMER le jugement entrepris en date du 24/05/2022 rendu sous le RG 11-21-000608 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’Evry siégeant en sa Chambre de Proximité de Palaiseau en ce qu’il a condamné Madame [J] [E] à verser à Madame [R] [F] la somme de 7.515,19 euros, selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 4.895 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

Et statuant à nouveau,

DEBOUTER Madame [R] [F] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNER Madame [F] [R] à verser à Madame [E] la somme de 20.000 € au titre de son préjudice du fait de son exécution contractuelle de très mauvaise foi

A TITRE SUBSIDIAIRE

INFIRMER le jugement entrepris en date du 24/05/2022 rendu sous le RG 24/05/2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’Evry siégeant en sa Chambre de Proximité de Palaiseau en ce qu’il a condamné Madame [J] [E] à verser à Madame [R] [F] la somme de 7.515,19 euros, selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 4.895 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

Et statuant à nouveau,

REDUIRE la condamnation de Madame [J] [E] à verser à Madame [R] [F] à la somme de 2.451,19 €

EN TOUTE HYPOTHESE

INFIRMER le jugement entrepris en date du 24/05/2022 rendu sous le RG 11-21-000608 par Tribunal Judiciaire de Evry siégeant en sa Chambre de Proximité de Palaiseau en ce qu’il a condamné Madame [J] [Z] [E] à verser à Madame [R] [F] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [R] [F] à verser à Madame [J] [Z] [E] la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ensemble les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique, en cause d’appel

DEBOUTER Madame [R] [F] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNER Madame [R] [F] à prendre en charge les entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance qui seront recouvrés directement par M^e Nicolas BOUTTIER, SELARL de M^e Nicolas BOUTTIER, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 avril 2024 au terme desquelles Mme [R] [F] demande à la cour de :

Dire recevable et bien-fondée Madame [R] [F] en l’ensemble de ses prétentions,

Confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Palaiseau en date du 24 mai 2022 (RG 11-21-000608) en l’ensemble de ces dispositions, et plus précisément

en ce qu’il :

o Condamne Madame [J] [E] à régler à Madame [R] [F] la somme de 7.515,19 € selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 4.895 € et à compter de l’assignation du 8 novembre 2021 pour le surplus

o Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

o Condamne Madame [J] [E] à régler à Madame [R] [F] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

o Condamne Madame [J] [E] aux dépens, qui comprennent notamment l’assignation, la sommation de payer ainsi que la moitié du coût du procès-verbal de l’état des lieux de sortie

Et, y ajoutant :

Condamner Madame [J] [E] à régler à Madame [R] [F] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner Madame [J] [E] aux entiers dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître CHICA sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du même code

Débouter Madame [J] [E] de l’intégralité de ses fins, moyens et demandes reconventionnelles

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales formées par Mme [F]

* La demande en paiement de la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamnée à payer la somme de 7515,19 euros selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 4895 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Mme [E] fait valoir :

— qu’aucune clause de révision n’était prévue au bail, de sorte que le loyer aurait dû rester cantonné à la somme de 1100 euros mensuels ; elle affirme que l’article 17d) de la loi du 6 juillet 1989 doit être lu en lien avec l’article 3 qui précise que le bail doit prévoir les règles de révision éventuelles, et ajoute que le seul fait de mentionner dans le bail 'révision du loyer’ sans préciser l’indice de référence, la date et le dernier indice ne permet pas au locataire de savoir ce que peut signifier une telle mention ;

— que le décompte fourni au premier juge par la bailleresse ne distinguait pas entre le loyer et les charges, ce qui est 'pourtant une obligation’ ;

— qu’il n’a jamais été justifié des charges locatives ni du montant de la taxe sur les ordures ménagères qu’elle a en outre fait varier dans le temps, de sorte que Mme [F] n’aurait jamais dû pouvoir les percevoir.

Elle sollicite à titre principal que Mme [F] soit déboutée de sa demande en paiement et, à titre subsidiaire, que sa condamnation soit réduite à la somme de 2461,19 euros, en faisant valoir que Mme [F] a perçu un loyer de 1216 euros mensuels sur la période d’octobre 2017 à septembre 2021, outre 20 euros de charges locatives, soit la somme totale de 29.664 euros, alors qu’elle aurait dû percevoir la somme de 1100 euros x 24 mois, soit 24.600 euros, de sorte qu’il y a lieu de déduire la somme de 5064 euros de la dette alléguée.

Mme [F] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle n’a pas perçu ni 'facturé’ la somme de 1236 euros par mois d’octobre 2017 à septembre 2021, mais uniquement 1216 euros par mois d’octobre 2020 à août 2021, outre 243,19 euros pour septembre 2021 prorata temporis, soit un total de 13.619,19 euros, tandis que Mme [E] a réglé sur cette période la somme totale de 5004 euros, de sorte que, même en ne retenant que le loyer initialement applicable et en ne comptabilisant pas les charges, cela fait un total dû de 12.319,99 euros du 1er octobre 2020 au 6 septembre 2021, soit après déduction des 5004 euros réglés par Mme [E], un restant dû de 7315,99 euros.

S’agissant de l’indexation du loyer, elle fait valoir que les parties s’étaient bien accordées sur le principe d’une 'révision de loyer', puisque ce terme est expressément mentionné au bail, souligne que Mme [E] n’a jamais contesté les diverses révisions de loyer appliquées depuis 2013 et a réglé les sommes en résultant, ne contestant que courant 2019 suite à la notification de la dernière indexation, à laquelle Mme [F] avait finalement renoncé 'à des fins de conciliation et d’apaisement'. Elle invoque la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant tant des sommes réglées au titre de l’indexation des loyers que des charges réglées. Elle affirme que la provision mensuelle appelée au titre de la taxe sur les ordures ménagères est justifiée.

¿ Sur l’indexation du loyer

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux :

'Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

(…) -le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle(…)'.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, et applicable aux contrats en cours dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil (selon lequel 'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure') en vertu de l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 :

'Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'.

Par l’effet de la prescription, le locataire ne peut contester le jeu de l’indexation plus de cinq ans [sous l’empire de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil] avant sa demande, et la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription (Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-16.426 ; 4 mars 2021, n°19-12.564).

En l’espèce, Mme [E] fait valoir à juste titre que le contrat de bail liant les parties n’est pas conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de sa conclusion, en ce qu’il porte in fine, juste avant la signature des parties, la mention 'révision du loyer’ sans aucune autre précision, alors que ledit article exige la mention des règles de révision éventuelle, qui ne sont ici nullement précisées.

Toutefois, compte tenu de la prescription triennale de l’article 7-1 précité, applicable en l’espèce, Mme [E] ne peut contester le jeu de l’indexation plus de trois ans avant sa demande, laquelle a été formée par ses conclusions du 8 octobre 2022. En outre, sa créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial, mais sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, soit le 8 octobre 2019.

Or, à cette date, il résulte des pièces produites que le loyer acquitté s’élevait à la somme de 1196 euros hors charges.

Il en résulte que le montant des loyers dûs s’élevait, pour la période visée par la demande en paiement, soit du 1er octobre 2020 au 6 septembre 2021 inclus, à la somme de :

(1196 x 11) + (1196 x 6 : 30) = 13.395,20 euros.

Sur cette période, le montant des paiements de Mme [E] s’élève à la somme totale de 5004 euros. Cette dernière ne justifie par aucune pièce produite qu’elle se serait acquittée de montants supérieurs à cette somme qui n’auraient pas été pris en compte.

Il en résulte que la dette de loyer s’élève à la somme de :

(13.395,20 – 5004) = 8391,20 euros.

¿ Les provisions sur charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite Alur applicable, "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)".

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

En l’espèce, le contrat de bail stipule le versement mensuel de la somme de « 17 euros (soit 205/12) » au titre des « ordures ménagères ».

Toutefois, il résulte des pièces produites que la somme mensuelle de 20 euros a été appelée, au moins depuis 2013 et jusqu’à la fin du bail au titre des provisions sur charges constituées par la taxe sur les ordures ménagères.

Mme [F], qui soutient que cet appel de provisions était justifié, ne produit aucune pièce justificative de la taxe sur les ordures ménagères réglée pour le bien, ni d’aucune autre charge.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Mme [E] tendant à ce que le montant de 20 euros mensuels au titre des provisions sur charges ne soit pas comptabilisé dans la dette locative, dès lors que les charges ne sont pas justifiées, la prescription triennale ne pouvant lui être opposée à ce titre, dès lors que la dette locative réclamée débute au 1er octobre 2020 et qu’elle forme sa demande par conclusions du 8 octobre 2022.

¿ La dette locative

Il résulte de ce qui précède que la dette locative s’élève, après déduction du montant du dépôt de garantie, qui n’est pas contestée, à la somme de :

(8391,20 – 1100) = 7291,20 euros.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner Mme [E] au paiement de la somme de 7291,20 euros arrêtée au 6 septembre 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, date de la sommation de payer, sur la somme de 3400 euros exigible à cette date, et à compter du 8 novembre 2021, date de l’assignation, pour le surplus.

* La capitalisation des intérêts

Mme [E] sollicite dans sa déclaration d’appel l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts, et demande dans ses dernières conclusions que Mme [F] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, incluant ladite demande de capitalisation des intérêts. Toutefois, elle n’articule aucun moyen à ce sujet dans la partie 'discussion’ de ses écritures.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point, le premier juge ayant exactement fait application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [E]

Mme [E] sollicite la somme de 20 000 euros en réparation du 'préjudice subi du fait de l’exécution contractuelle de très mauvaise foi', au visa des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Elle fait valoir que Mme [F] n’a pas exécuté le contrat de bonne foi, en ce qu’elle a :

'- fait application d’une clause d’indexation inexistante, au surplus de manière totalement personnelle et irrégulière ;

— fait application d’une clause de pénalité pour retard inexistante ;

— pris pour acquis le fait de réduire unilatéralement la surface du jardin ;

— sollicité des charges dont elle n’a jamais justifié ;

— s’est introduite dans le bien loué sans prévenir la locataire et sans obtenir son accord ;

— fait pression sur sa locataire sous les prétextes les plus divers ;

— forcé sa locataire à aller chercher ses quittances de loyer alors qu’elle aurait dû les lui faire parvenir ;

— laissé sa locataire vivre dans une maison percluse de moisissure (ce que Mme [F] reconnaissait puisqu’elle a plusieurs fois évoqué le passage d’une entreprise qui ne s’est finalement jamais présentée) ;

— refusé toute conciliation ;

— tenté de faire signer à sa locataire un avenant au bail sans jamais lui en transmettre un projet (démontrant par là que ledit avenant n’était ni plus ni moins qu’une volonté malicieuse de limiter un peu plus les droits de sa locataire) ;

— fait délivrer un congé pour reprise personnelle très probablement frauduleux', ajoutant que cela l’avait contrainte à 'déménager dans une situation où, postérieurement à la période de confinement strict, elle a dû se reloger avec ses enfants et avec des moyens financiers réduits à quasi-néant'.

Mme [F] conclut au débouté de cette demande, en faisant valoir qu’elle 'conteste fermement’ les griefs allégués. Elle affirme notamment qu’elle n’a jamais appliqué de pénalité de 10%, même si elle a écrit à la locataire qu’elle le ferait si les loyers n’étaient pas payés ; qu’elle a toujours remis à Mme [E] ses quittances, mais qu’elle a répondu à sa demande exigeant de les recevoir en recommandé qu’elle ne pouvait l’exiger et qu’elle les tenait donc à sa disposition ; qu’en 'raison de l’état dans lequel Mme [E] a rendu la maison, celle-ci nécessite des travaux trop importants et onéreux de sorte qu’elle ne peut être habitée pour le moment’ ; qu’elle n’a pas réduit la consistance du bail mais a 'simplement matérialisé la limite séparative des fonds entre le lot n°1 loué par Mme [E] et les lots n°2 et 3 où elle-même habite, créant une allée pour permettre leur accès depuis la [Adresse 8]'.

Selon l’article 1104 du code civil, issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et applicable au contrat de bail liant les parties depuis son renouvellement du 1er juin 2018, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d’ordre public'.

En vertu de l’article 1231-1, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

En l’espèce, Mme [E] fait valoir que Mme [F] a manqué à ses obligations contractuelles ou les a exécutées de mauvaise foi, en invoquant de multiples manquements, qu’il convient d’examiner.

* S’agissant du 'refus de toute conciliation'

Il ne résulte d’aucune obligation contractuelle que la bailleresse serait tenue de se concilier avec la locataire en cas de différend. En conséquence, aucune indemnisation ne saurait être retenue à ce titre.

*S’agissant de 'l’application d’une clause d’indexation inexistante’ et de la 'sollicitation de charges dont elle n’a jamais justifié'

Ainsi qu’il a été statué plus haut, ces moyens ont déjà été développés par Mme [E] s’agissant du montant de la dette locative, et partiellement retenus pour réduire cette dernière.

Mme [F] ne justifie d’aucun préjudice distinct qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts à ce titre.

* S’agissant de 'l’application d’une clause de pénalité pour retard inexistante'

Si, dans plusieurs courriers adressés par Mme [F] à Mme [E], la bailleresse évoque l’application d’une majoration de 10% en cas de retard de paiement de loyer, alors qu’une telle clause ne figure pas au bail, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que cette majoration a été effectivement appliquée par Mme [F], de sorte qu’aucun préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts n’est établi.

* S’agissant de la 'réduction unilatérale de la surface du jardin'

Dans un courrier du 8 décembre 2018, Mme [E] reproche à sa bailleresse d’avoir, sans l’en avoir averti, fait intervenir une entreprise dans le jardin de la maison qu’elle lui loue 'afin de créer une allée reliant une parcelle de [son] terrain à la voie publique', ajoutant que 'cette allée ampute aujourd’hui un tiers de la propriété [louée] depuis juin 2009". Mme [F] a répondu le 12 décembre 2018 qu’elle avait déposé dans sa boîte aux lettres un courrier l’avertissant des travaux qu’elle faisait effectuer sur son terrain, en précisant la nature desdits travaux : création d’un 'passage vers les lots 2 et 3 dont vous n’avez jamais eu la jouissance'. Elle a précisé dans un courrier du 12 mai 2019 : 'vous jouissez gratuitement de la parcelle de jardin entourant le pavillon soit 300 m², vous n’avez aucun droit sur les autres parcelles'.

Mme [E] produit en outre 3 attestations de proches, dont il résulte que le jardin 'loué’ a été amputé d’une partie de sa surface par la réalisation de places de stationnement, occasionnant selon eux un préjudice de jouissance en termes de surface et de vue.

Il convient toutefois de constater que le contrat de bail liant les parties précise au titre des locaux loués : 'pavillon comprenant [liste des pièces], garage, combles aménageables', mais pas de jardin.

Il en résulte que Mme [E] ne saurait réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance portant sur un jardin qui ne faisait pas l’objet du contrat de bail liant les parties.

* S’agissant de 'l’introduction dans le bien loué sans prévenir la locataire ni obtenir son accord’ et des 'pressions sur la locataire sous les prétextes les plus divers'

Ces griefs ne résultent d’aucune pièce produite mis à part les courriers de doléances de Mme [E], laquelle ne saurait se constituer de preuve à elle-même, de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ni a fortiori de préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts n’est établi.

* S’agissant de la 'tentative de faire signer à sa locataire un avenant au bail sans jamais lui transmettre un projet'

S’il résulte des échanges de courriers entre les parties que la signature d’un avenant au bail a pu être invoquée par Mme [F], ce projet d’avenant n’est pas produit, de sorte qu’il n’est nullement établi que cet avenant constituerait 'une volonté malicieuse de limiter les droits de la locataire’ ainsi que l’allègue Mme [E] sans le démontrer, de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ni aucun préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts n’est établi.

* S’agissant du fait d’avoir 'laissé sa locataire vivre dans une maison percluse de moisissure'

Les moisissures alléguées ne sont établies par aucune pièce produite (aucune photographie, aucun constat, aucune attestation sur ce point), les doléances formulées par courrier ou devant le conciliateur par Mme [E] ne pouvant permettre d’en rapporter la preuve, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, le fait que Mme [F] ait indiqué qu’elle allait mandater une entreprise pour venir constater les désordres allégués ne pouvant davantage suffire à les établir. En conséquence, aucune inexécution contractuelle ni aucun préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts n’est établi.

* S’agissant du fait d’avoir 'forcé sa locataire à aller chercher ses quittances de loyer alors qu’elle aurait dû les lui faire parvenir'

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, 'le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu'.

En l’espèce, il résulte d’un courrier du 12 mai 2019 adressé par Mme [F] à Mme [E] que la première indique : 'j’ai obligation de vous faire des quittances de loyer, elles seront à votre disposition, mais vous viendrez les chercher car vous ne pouvez pour cela exiger des recommandés'.

S’il est exact que Mme [E] ne pouvait exiger un envoi en recommandé, elle était en revanche légitime à solliciter l’envoi des quittances par sa bailleresse.

Mme [F], en exigeant de Mme [E] qu’elle 'vienne chercher’ ses quittances, a commis un manquement à son obligation contractuelle de transmission gratuite de la quittance aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui a nécessairement causé un préjudice à Mme [E], obligée de se déplacer pour venir récupérer ses quittances, justifiant l’octroi de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

* S’agissant de la délivrance d’un congé pour reprise personnelle frauduleux

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux du 8 octobre 2020, "I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes".

En application de l’article 15 précité, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n’implique pas pour autant le contrôle de l’opportunité même de cette décision.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996 ; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi n° 01-16.664).

En l’espèce, le congé délivré par acte d’huissier du 8 octobre 2020 mentionne le motif suivant: "ce congé vous est donné afin de permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par Mme [F] [R] elle-même. La volonté de reprendre le logement par la propriétaire est justifiée par le fait que celui-ci est de plain-pied et ainsi plus adapté à son âge que le logement qu’elle occupe actuellement".

Mme [E], qui souligne à juste titre que Mme [F] se domicilie toujours dans ses écritures à son ancienne adresse, et non à celle des lieux loués, produit en outre une attestation d’un voisin en date du 9 octobre 2022, dont il résulte que 'la maison du [Adresse 1] semble inoccupée depuis plusieurs mois, pas de passage, volets fermés en permanence'.

Dans ses écritures, Mme [F] ne conteste pas qu’elle n’habite pas les lieux loués, mais affirme qu’en 'raison de l’état dans lequel Mme [E] a rendu la maison, celle-ci nécessite des travaux trop importants et onéreux de sorte qu’elle ne peut être habitée pour le moment'.

Elle ne justifie toutefois nullement de ses allégations par les pièces produites, en ce que l’état des lieux de sortie ne porte pas mention de dégradations telles qu’elle justifierait des travaux d’ampleur, et en ce qu’aucun devis de travaux n’est produit. Au demeurant, Mme [F] n’a sollicité aucune somme au titre des réparations locatives en fin de bail et ne s’oppose pas à la restitution du dépôt de garantie.

Il en résulte que le congé pour reprise délivré n’était pas fondé sur un motif réel et sérieux.

Mme [E] justifie avoir subi un préjudice consistant en la rupture prématurée de son contrat de bail et la nécessité de devoir se reloger avec ses enfants, de sorte qu’il convient de lui octroyer la somme de 1000 euros à ce titre.

Au total, il convient donc de condamner Mme [F] à payer à Mme [E] la somme de 1300 euros à titre de dommages et intérêts, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

* Les dépens

Mme [E] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée aux dépens, 'qui comprendront notamment l’assignation, la sommation de payer ainsi que la moitié du coût du procès-verbal de l’état des lieux de sortie'.

Outre qu’elle sollicite que Mme [F] soit condamnée aux dépens, elle fait valoir que la bailleresse a décidé unilatéralement de recourir à un huissier, alors qu’il n’est pas démontré qu’elle-même aurait fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, ajoutant qu’elle a remis les clés en main propre à Mme [F] le 6 septembre 2021 et qu’un état des lieux contradictoire était parfaitement possible à cette date.

Mme [F] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en affirmant que Mme [E] a refusé de procéder à un état des lieux de sortie.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de fin du bail, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception'.

En l’espèce, Mme [E] produit un échange de courriels datés des 3, 4 et 5 septembre 2021, dans lesquels Mme [E] indique que la remise des clés aura lieu lundi [6] en fin de journée, tandis que Mme [F] précise qu’elle sera accompagnée de son fils.

Aucun élément ne permet d’établir que l’état des lieux de sortie contradictoire n’était pas possible à effectuer le jour de la remise des clés, ni, a fortiori, que Mme [E] aurait refusé l’établissement de cet état des lieux, ainsi que l’allègue Mme [F] sans en rapporter la preuve.

En conséquence, les conditions prévues à l’article 3-2 précité pour que le coût de l’état des lieux de sortie soit partagé entre les parties ne sont pas réunies, et il convient de juger dès lors que son coût sera laissé à l’entière charge de Mme [F], infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Pour le surplus, Mme [E], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance, incluant l’assignation et la sommation de payer, ainsi qu’aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers.

* L’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, comme en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [J] [E] à payer à Mme [R] [F] la somme de 7291,20 euros arrêtée au 6 septembre 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 3400 euros exigible à cette date, et à compter du 8 novembre 2021 pour le surplus,

Condamne Mme [R] [F] à payer à Mme [J] [E] la somme de 1300 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance comme en appel,

Condamne Mme [J] [E] aux dépens :

— de première instance, qui comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de payer, mais pas la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

— d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président