COUR D’APPEL

D'[Localité 7]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00925 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FFIX

jugement du 21 mars 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

n° d’inscription au RG de première instance 22/00436

ARRET DU 20 JANVIER 2026

APPELANT :

Monsieur [N] [S]

né le 21 avril 1955 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/3696 du 06/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Emmanuel-François DOREAU de la SELARL DOREAU-GOUEDO ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier [S]

INTIMES :

Monsieur [P] [B]

né le 18 janvier 1947 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Paul TARAORE, avocat au barreau de LAVAL

Madame [F] [B], décédée

née le 20 juin 1947 à [Localité 8]

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas Houx, premier président, et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 15 janvier 2016, M. [P] [B] et Mme [F] [B] (ci-après, les bailleurs) ont donné à bail à M. [N] [S] (ci-après, le’locataire) un local d’habitation situé [Adresse 2]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 260 euros ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 260 euros. Le contrat, conclu pour une durée initiale de 3 ans a fait l’objet d’une reconduction tacite d’une durée de 3 ans jusqu’au 14 janvier 2022.

En 2020, la Caisse d’Allocations Familiales de la [Localité 12] (ci-après, la’CAF) a missionné le bureau d’étude associatif SOLIHA pour la réalisation d’une évaluation énergétique concernant ce logement et a, le 1er décembre 2020, déposé un rapport concluant à un manquement à la décence du logement en relevant plusieurs désordres.

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2021, les bailleurs ont donné congé au locataire pour le 14 janvier 2022 pour motif légitime et sérieux résultant de l’inexécution par le locataire des obligations lui incombant, notamment le règlement des loyers.

Le 28 août 2021, la CAF a adressé un courrier à Mme [B] indiquant qu’elle considérait que le locataire ne remplissait pas ses obligations relatives à la réalisation des travaux de mise aux normes de décence du logement de sorte qu’elle suspendait le paiement de l’allocation logement à compter du 1er septembre 2021 et que les allocations conservées pour la période de janvier 2021 à juillet 2021 serait prochainement reversées à la propriétaire.

Mme [B] est décédée le 3 novembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2022, les bailleurs ont adressé au locataire une sommation de quitter les lieux et de payer la somme en principal de 3 573,53 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’avril 2022 inclus et de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2020.

Suivant exploit en date du 19 mai 2022 effectué aux noms des deux bailleurs, ces derniers ont assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion du locataire et de le voir condamné au paiement d’un arriéré de loyers.

Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval a :

— constaté la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 7'juillet 2021 par M. [P] [B] et Mme [F] [B] ;

— constaté que le bail d’habitation conclu le 15 janvier 2016 entre les bailleurs d’une part, et le locataire d’autre part, concernant un local d’habitation situé [Adresse 3] a pris fin le 14 janvier 2022';

— ordonné en conséquence au locataire de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— autorisé, à défaut, les bailleurs à faire procéder à son expulsion de locaux loués, ainsi que celle de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dues si le bail s’était poursuivi, à savoir 260 euros, en appliquant les augmentations légales, et ce à compter du 15 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitutions des clefs ;

— condamné le locataire à verser aux bailleurs la somme de 5 812 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 sur la somme de 3 472 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

— débouté le locataire de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le locataire à verser aux bailleurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le locataire aux entiers dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire';

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Mayenne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour considérer que le locataire avait perdu tout titre d’occupation sur le logement loué à la date du 14 janvier 2022, le premier juge a relevé que les éléments versés aux débats permettaient de constater que les bailleurs avaient mandaté des entreprises pour procéder à des travaux dans le logement loué mais que le locataire ne les a pas laissés entrer, ne permettant pas ainsi aux bailleurs de résoudre les désordres relatifs à l’indécence du logement. Le’premier juge a également relevé que la CAF avait souligné que le locataire ne remplissait pas ses obligations relatives à la réalisation des travaux de mise aux normes du logement décent. Enfin, le premier juge a estimé que le locataire ne justifiait pas d’une impossibilité pour lui d’utiliser les lieux conformément à leur destination alors que le non-paiement des loyers en raison de l’indécence du logement est une exception d’inexécution qui n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Le juge a relevé que le locataire ne contestait pas le décompte du bailleur dont il fallait cependant déduire le montant de la taxe d’ordures ménagères 2020 non justifié.

Le juge a rejeté la demande indemnitaire des bailleurs relevant qu’ils ne démontraient pas l’existence d’un préjudice qui ne serait pas pris en compte au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Pour débouter le locataire de sa demande de dommages et intérêts, le premier juge a relevé que ce dernier n’apportait aucun élément démontrant l’insalubrité du logement et ne justifiait pas d’une exécution déloyale du contrat de bail par les bailleurs dès lors que la non-réalisation des travaux de remise en état lui était imputable.

Pour débouter le locataire de sa demande de délivrance de quittances sous astreinte, le premier juge a relevé que ce dernier ne s’était pas acquitté, même partiellement, d’un seul loyer entre mars 2021 et janvier 2023, de sorte que les bailleurs n’avaient aucune obligation de délivrer des quittances.

Suivant déclaration d’appel reçue au greffe le 6 juin 2023, le locataire a interjeté appel de ce jugement en son entier dispositif, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire et a dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Mayenne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, intimant les bailleurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 20 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions en date du 13 juillet 2023, le locataire demande à la cour de :

A titre principal,

— annuler le jugement entrepris,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a constaté la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 7 juillet 2021 parles bailleurs ;

— a constaté que le bail d’habitation a pris fin le 14 janvier 2022 ;

— lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— a autorisé, à défaut, les bailleurs à faire procéder à son expulsion de locaux loués, ainsi que celle de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dues si le bail s’était poursuivi, à savoir 260 euros, en appliquant les augmentations légales, et ce à compter du 15 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitutions des clefs ;

— l’a condamné à verser aux bailleurs la somme de 5 812 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 sur la somme de 3 472 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes ;

— l’a condamné à verser aux bailleurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— condamner le bailleur à remettre en état le logement qu’il loue,

— juger qu’une fois les travaux réalisés il y aura lieu de refaire les comptes entre les parties en distinguant ce qu’il devait, à savoir 70 euros par mois environ APL déduites, de celles qui ont été versées directement aux propriétaires,

— condamner le bailleur à lui fournir les quittances et ce sous astreinte de 10'euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— lui décerner acte de ce qu’il accepte de régler la somme de 70 euros par mois à compter d’avril 2021,

— juger que sa proposition de règlement est satisfaisante,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’exécution déloyale du contrat de location,

— juger qu’il y aura lieu d’opérer une compensation entre les loyers qu’il doit et les dommages et intérêts mis à la charge du bailleur,

— juger que les propriétaires devront faire leur affaire personnelle des APL non versées en raison de l’insalubrité du logement,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— condamner le bailleur aux dépens.

Il soutient que l’assignation qui lui a été délivrée le 19 mai 2022 a été réalisée notamment au nom de Mme [F] [B], alors que cette dernière était décédée le 3 novembre 2021 ; qu’en conséquence l’assignation doit être annulée ce qui entraînera l’annulation des actes postérieurs y compris le jugement.

Il expose qu’il existait un accord avec les bailleurs s’agissant des loyers de janvier 2020 à mars 2021 selon lequel il ne verserait pas la part de loyer restant à sa charge après déduction de l’allocation logement et réaliserait en contrepartie des travaux dans des logements des propriétaires. Il ajoute que le non règlement du loyer s’explique en raison de l’insalubrité du logement dès lors qu’il était privé d’eau chaude et de chauffage depuis 2020 ce dont il s’est plaint à maintes reprises sans que les propriétaires n’effectuent de travaux. Il souligne que l’indécence de son logement a été relevée par la CAF ; que s’il a refusé, une seule fois, l’intervention des artisans c’est uniquement parce qu’il n’avait pas été prévenu avant celle-ci alors même qu’il devait prendre des dispositions pour les recevoir en toute sécurité au regard du contexte sanitaire. Il conteste en conséquence que l’absence de réalisation des travaux lui soit imputable. Il’répond que les désordres du logement rendaient impossible son utilisation conformément à sa destination.

Il fait valoir que les conditions inacceptables dans lesquels il vit justifient l’allocation de dommages et intérêts.

Il souligne qu’il s’est acquitté totalement des loyers pour la période allant du 15 janvier 2016 à mars 2021 sans pour autant avoir reçu les quittances de loyer pour la période de janvier 2020 à mars 2021.

Aux termes de ses conclusions du 26 juillet 2023 le bailleur demande à la cour de :

— débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le même à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

Il soutient que le défaut de capacité de l’une des parties au nom desquels est délivré un acte n’affecte pas la validité de celui-ci à l’égard des autres parties'; qu’en conséquence l’irrégularité du fait de la délivrance d’une assignation au nom des deux époux, dont l’un était décédé avant l’introduction de l’instance, ne constitue pas une irrégularité de fond et ce d’autant plus que les deux époux étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et que le bien été commun de sorte que l’action justice était un acte d’administration que chacun pouvait exercer seul.

Il répond qu’il n’a jamais existé d’arrangement prévoyant le non-paiement de la part de loyer à la charge du locataire. Il souligne qu’ils ont, dès réception du courrier du locataire, sollicité que celui-ci leur précise à quel moment le logement pourrait être disponible afin qu’ils fassent effectuer les travaux ; que’c'est le locataire qui s’est opposé à la réalisation de ces travaux ainsi que l’a retenu la CAF ; qu’il a ainsi refusé l’accès de son logement à plusieurs artisans. Il ajoute que s’agissant du rendez-vous du 8 avril 2021, il avait été fixé entre l’artisan et le locataire qui a cependant refusé l’accès à son logement.

Il soutient que le locataire est malvenu à se prévaloir d’un trouble de jouissance qui lui est imputable ; qu’il était tenu de régler le loyer résiduel alors qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’utiliser le lieu loué conformément à sa destination.

Il s’oppose à la délivrance de quittances de loyer pour une période pendant laquelle le locataire n’a rien payé dès lors qu’il a cessé tout versement à compter du mois de janvier 2020.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

Sur la nullité du jugement

L’article 460 du code de procédure civile prévoit que la nullité d’un jugement ne peut être demandée que par les voies de recours prévues par la loi.

L’article 117 du code de procédure civile dispose 'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice'.

Il résulte par ailleurs de l’article 118 de ce même code que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause.

Le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte conformément à l’article 117 du code de procédure civile de plein droit sans démonstration d’un grief selon l’article 119 du même code.

En l’espèce, il est constant que la saisine du juge des contentieux de la protection a été faite par assignation du 19 mai 2022 aux noms de M. [P] [B] et Mme [F] [B] alors que cette dernière est décédée le 3 novembre 2021.

Or, l’acte délivré au nom d’une personne décédée et comme telle dénuée de la capacité d’ester en justice est affecté d’une irrégularité de fond qui entraîne l’annulation de l’acte et de la procédure subséquente. ( 2e Civ., 13 janvier 1993, pourvoi n° 91-17.175, 2e Civ., 18 octobre 2018, pourvoi n° 17-19.249).

En conséquence, s’agissant d’une nullité de fond insusceptible de régularisation, la nullité de l’assignation est bien encourue, entraînant l’annulation du jugement entrepris.

Sur les demandes au fond

L’article 562 du code de procédure civile prévoit que la dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Lorsque l’acte introductif d’instance est annulé, la dévolution du litige inhérente à l’appel ne s’opère pour le tout que si l’appelant a conclu au fond à titre principal devant la cour d’appel (Civ. 1ère, 11 janvier 2017, n°15-27.530). A contrario, lorsqu’un appel porte sur la nullité du jugement et non sur celle de l’acte introductif d’instance, la cour d’appel, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, est tenue de statuer sur le fond quelle que soit sa décision sur la nullité. (2e Civ., 12 septembre 2024, pourvoi n° 22-13.810)

En l’espèce, si au terme du dispositif de ses conclusions le locataire ne sollicite pas formellement le prononcé de l’annulation de l’acte introductif d’instance, c’est du fait de l’annulation de cet acte qu’il conclut à la nullité du jugement. Or, les demandes au fond du locataire ne sont formulées qu’à titre subsidiaire de sorte que l’effet dévolutif ne trouve pas à s’appliquer. Le bailleur n’a pas formé d’appel incident.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner le fond du litige.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La bailleur succombant, il sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il n’y a pas lieu d’étudier la demande du locataire sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique qui n’est formée qu’à titre subsidiaire.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

PRONONCE la nullité du jugement rendu le 21 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir ;

CONDAMNE M. [P] [B] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE M. [P] [B] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PREMIER PRESIDENT