COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/01036 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FPUH

ordonnance de référé du 23 Mai 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

n° d’inscription au RG de première instance 24/00580

ARRET DU 12 MAI 2026

APPELANTE :

S.C.I. MERCURE 22, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno LAMBALLE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 224159

INTIMEE :

S.A.S. AB PAULOWNIA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 250092 et par M^e Carole MORALES TORREGROSSA, substitué par M^e André SLATKIN de la SAS SLATKIN AVOCAT, avocats plaidants au barreau des PYRENEES ORIENTALES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 09 Mars 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me BOURGOUIN, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, la SCI Mercure 22, représentée par son gérant M. [E] [C] a consenti à la SAS AB Paulownia représentée par son président, également M. [E] [C], un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à Fyé (72).

M. [C] a cessé ses fonctions de président de la SAS AB Paulownia.

Par lettre du 10 octobre 2024 signée de son président M. [E] [C], la SCI Mercure 22 a mis en demeure la SAS AB Paulownia, sous trois jours, de régulariser un impayé de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la SCI Mercure 22 a fait délivrer à la SAS AB Paulownia un commandement de payer une somme globale de 7 366,40 euros dont 7 087,80 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, avec mise en demeure de justifier d’une attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la SAS AB Paulownia a fait assigner la SCI Mercure 22 devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, aux fins de voir :

— organiser une expertise, en raison de désordres au niveau de la toiture,

— déclarer non opposable à elle-même le 'faux’ bail commercial qui lui a été remis par M. [C] le 17 septembre 2024,

— déclarer nul et sans effet le commandement de payer du 4 novembre 2024,

— autoriser le preneur à séquestrer les loyers à payer sur le compte CARPA de son conseil.

En défense, la SCI Mercure 22 a sollicité du juge des référés qu’il déboute la SAS AB Paulownia de ses demandes, constate la résiliation du bail à compter du 4 décembre 2024, ordonne l’expulsion de la SAS AB Paulownia et de tous occupants de son chef, la condamne au paiement d’une provision d’un montant de 19 387,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 6 mars 2025, au paiement d’une provision d’un montant de 2 500 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, et jusqu’à la résiliation du bail.

Par ordonnance de référé du 23 mai 2025, le président du tribunal judiciaire du Mans a :

— ordonné une expertise aux frais avancés de la SAS AB Paulownia,

— désigné pour y procéder la société EURL IMO concepts / Hue [W], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Caen, demeurant [Adresse 4] ([Courriel 1]) avec mission, notamment, de dire si les désordres allégués existent, en préciser l’importance, dire s’ils sont de nature à rendre les locaux impropre à la destination des lieux, proposer les travaux nécessaires pour y remédier, fournir tous éléments techniques permettant d’établir les responsabilités et d’évaluer les préjudices subis,

— constaté que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus,

— ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025,

— rejeté le surplus des demandes formulées par la SAS AB Paulownia,

— rejeté les demandes formulées par la SCI Mercure 22,

— dit que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Par déclaration du 17 juin 2025, la SCI Mercure 22 a formé appel de cette ordonnance en ce que le juge des référés a constaté que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus, ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025, et en ce qu’il a rejeté les demandes qu’elle a formulées ; intimant la SAS AB Paulownia.

L’intimée qui a constitué avocat le 30 juin 2025, a formé appel incident.

Selon avis d’orientation adressé aux parties le 12 septembre 2025, le greffe a informé les parties que le président de la chambre A commerciale de la cour d’appel d’Angers avait, en application de l’article 906 du code de procédure civile, fixé la date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience de plaidoirie du 9 mars 2026 à 14h et la date prévisible de clôture de l’instruction à la date du 23 février 2026.

Les parties ont conclu au fond.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par une ordonnance du 23 février 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCI Mercure 22 demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans le 23 mai 2025 en ce qu’il a constaté que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et la cour constatera la résiliation du bail entre elle-même et la SAS AB Paulownia portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (72) à effet du 4 décembre 2024, ordonnera l’expulsion de la SAS AB Paulownia ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et condamner la SAS AB Paulownia au paiement provisionnel de la somme de 19 387,80 euros suivant décompte arrêté au 6 mars 2025,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et condamner la SAS AB Paulownia au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation de 2 500 euros par mois, à compter de la résiliation du bail,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 et débouter la SAS AB Paulownia de ce chef de demande,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la SA AB Paulownia à lui payer la somme de 5 000 euros à ce titre pour les frais irrépétibles de première instance,

— y ajoutant, condamner la SA AB Paulownia à lui payer la somme de 5 000 euros à ce titre pour les frais irrépétibles d’appel,

— infirmer l’ordonnance entreprise et condamner la SA AB Paulownia aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement délivré le 4 novembre 2024 et ses suites,

— condamner la SA AB Paulownia aux dépens d’appel.

La SA AB Paulownia demande à la cour de :

— débouter la SCI Mercure 22 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

à titre d’appel incident,

— réformer l’ordonnance du juge des référés du 23 mai 2025 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de voir :

déclarer non opposable à elle-même le 'faux’ bail commercial qui lui a été remis par M. [E] [C] le 17 septembre 2024 ;

déclarer nul et sans effet le commandement de payer en date du 4 novembre 2024 ;

en tout état de cause,

— confirmer toutes les autres dispositions de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans en date du 23 mai 2025,

— condamner la SCI Mercure 22 à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Mercure 22 aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 4 août 2025 pour la SCI Mercure 22,

— le 25 septembre 2025 pour la SAS AB Paulownia.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’étendue de l’appel

Il est observé que les parties n’ont pas formé appel de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a ordonné une expertise et de tous les chefs du dispositif de cette décision inhérentes à l’expertise ordonnée, lesquels seront ainsi confirmés.

Sur le différend relatif au bail

Ainsi qu’observé par le premier juge, les parties s’accordent sur le fait que le bail commercial qui les lie est daté du 1er mai 2023 et porte sur des locaux situés dans un immeuble au [Adresse 2] à [Localité 4], mais elles ne sont pas d’accord sur la détermination du bail applicable entre elles, et sur son contenu, chacune en présentant des versions distinctes.

D’une part, la SCI Mercure 22 articule ses demandes en référé sur le fondement d’un 'bail commercial’ (sa pièce n°1) conclu entre la SCI Mercure 22 et la SAS AB Paulownia, immatriculée au RCS du Mans sous le N°SIREN 921 22 770, et signé manuscritement par M. [C], en tant que représentant à la fois du bailleur la SCI Mercure 22, et du preneur la SAS AB Paulownia, le 1er mai 2023, dont toutes les pages ont été paraphées par ce dernier. Ce bail, à effet du 1er mai 2023, d’une durée de 9 ans, prévoit un loyer de 1 900 euros HT payable le 1er jour de chaque mois. Il comporte une clause résolutoire rédigée en ses termes : 'Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extrajudiciaire. Si un mois après ce commandement, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s’agissant de travaux à effectuer, il n’a pas entrepris avec la diligence convenable, tout ce qu’il est possible de faire dans ce délai d’un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail (…)'.

D’autre part, la SAS AB Paulownia se prévaut d’un 'bail commercial dérogatoire’ conclu entre la SCI Mercure 22 et la SAS AB Paulownia 'en cours d’immatriculation’ au RCS du Mans et signé manuscritement le 1er mai 2023 par les deux parties en renvoyant aussi à l’application des articles 1366 et suivants du code civil (sa pièce n°3), dont une page sur deux est paraphée, et qui renvoie par mention en haut de chaque page à une enveloppe DocuSign ID : 264C6350-[Immatriculation 1]-49AA-949F-072A50FE[Immatriculation 2]. Entrant dans le champ des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et du décret du 30 septembre 1953, il a été conclu pour une durée de 36 mois à compter du 1er mai 2023. Il est consenti et accepté moyennant un loyer annuel fixé à 22 800 euros HT(soit 1 900 euros par mois) à compter du 10 novembre 2022 que le preneur s’oblige à payer au bailleur mensuellement et d’avance les 1er de chaque mois, étant précisé que le premier paiement est payable à compter du 1er mai 2023.' Ce bail dérogatoire incorpore une clause résolutoire en ces termes : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice (…).'

Par une lettre officielle du 4 mars 2025 (pièce n°26 de l’intimée), Mme [G], ancien conseil des sociétés Mercure 22 et AB Paulownia a précisé que le seul bail dérogatoire pour lequel il a organisé une signature électronique pour la SAS AB Paulownia, à l’exclusion de tout autre, est le bail dérogatoire conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS AB Paulownia et la société Independant Man, renvoyant aux mêmes références d’enveloppe DocuSign que le bail dérogatoire entre ces mêmes parties dont se prévaut la SAS AB Paulownia. Il semble aussi que la SAS AB Paulownia, qui a déposé ses statuts d’origine le 16 novembre 2022 au regard de l’attestation versée par l’intimée (sa pièce n°6) était déjà immatriculée lors de la conclusion du bail commercial du 1er mai 2023.

Il apparaît que comme l’établit la SCI Mercure 22 en versant un certificat de réalisation DocuSign (sa pièce n°5), les références d’enregistrement DocuSign du bail que la SAS AB Paulownia présente comme liant les parties, correspondent en réalité à un bail dérogatoire conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS Independant Man, alors propriétaire des locaux, et l’intimée, qu’elle verse (pièce n°4).

L’intimée affirme que le bail commercial revendiqué par l’appelante est un 'faux’ bail, que celui qu’elle invoque est bien celui qui a été communiqué à l’expert-comptable dès lors que dans les grands livres de la SCI Mercure 22 (sa pièce n°28), il est fait état d’un dépôt de caution qui est prévu dans le bail dérogatoire et non dans le 'faux’ bail. De ce point de vue, il est relevé que si chacun des baux communiqués renvoie à une clause inhérente au dépôt de garantie, celle du bail allégué par l’appelante, assez confuse, semble ne prévoir sinon aucun dépôt de garantie, un dépôt représentant six mois de loyer hors charges, quand celle du bail invoqué par l’intimée, prévoit un dépôt de 1 900 euros ; que la pièce n°28 susvisée apparaît inclure dans un compte 'dépôts et cautionnements reçus', au 1er juin 2023, une somme au crédit de 1 900 euros, même s’il est observé que cette même pièce, en sa page 5, ne renvoie à aucun paiement de loyer à l’échéance de juin 2023.

La SAS AB Paulownia dénonce une fraude commise par M. [C] pour avoir unilatéralement modifié le bail commercial afin d’ y insérer la clause spécifique qui figure au bail revendiquée par la SCI Mercure 22, dans la rubrique des obligations du preneur, paragraphe 1-conditions générales de jouissance, rédigée ainsi 'd’un commun accord entre les parties, il est expressément convenu que les travaux de réfection de la toiture seront à la charge du preneur compte tenu du maintien du loyer à la somme de 1 900 euros HT malgré l’augmentation de la surface louée à 800 m2" ; ce dans le but selon elle de désengager la SCI Mercure 22 de ses responsabilités, après la perte de sa qualité de président de la SAS AB Paulownia le 17 septembre 2024. Elle considère que seul M. [C] a pu obtenir, accès au bail dérogatoire qu’elle a conclu avec la société Independant Man le 9 novembre 2022, au vu de la vérification du certificat de réalisation, ce, par deux fois, 18 janvier 2024 et le 4 octobre 2024, précisant que la procédure de divulgation relative aux signatures et aux dossiers électroniques permet de vérifier qui et quand un destinataire signe ou ajoute des informations, et que ce n’est que lorsque ce destinataire lit et accepte les termes de divulgation qu’il peut accéder et traiter les documents qui lui sont envoyés, à l’exclusion de toute autre personne.

Considérant que la production d’un 'faux’ bail comme la modification de la clause concernant la charge des travaux de réfection de la toiture dans ce faux bail, constitue un trouble manifestement illicite, la SAS AB Paulownia affirme que, dès lors que le juge des référés est compétent pour ordonner toute mesure afin de faire cesser un tel trouble, il serait compétent pour déclarer non opposable à son égard le prétendu faux bail invoqué par l’appelante et pour déclarer nulle et sans effet le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024, demandes qu’elle prétend articuler à titre incident.

Néanmoins, si l’existence d’un contrat de bail commercial datant du 1er mai 2023 est manifestement caractérisée, aucun élément ne permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, laquelle des versions du bail sur lesquelles s’opposent les parties, est celle qui les lie effectivement. Le trouble invoqué n’est donc pas manifestement illicite.

Il n’entre pas davantage dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer.

Il convient donc de rejeter les demandes présentées à titre incident par la SAS AB Paulownia, si tant est d’ailleurs au vu de la rédaction de son dispositif, aux termes duquel elle n’apparaît que solliciter l’infirmation des chefs d’ordonnance ayant rejeté ces mêmes demandes présenté en première instance, sans présenter de prétentions, qu’il puisse être considéré que la cour soit saisie de telles demandes.

De plus, si l’intimée considère que la cour doive transmettre le dossier au procureur de la République en vertu de l’article 40 du code de procédure pénale, elle ne formule pas de prétention en ce sens au dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande.

Sur les demandes de la bailleresse de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une provision

La SCI Mercure 22 sollicite que la cour constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion de l’intimée et la condamne d’une part au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation, d’autre part au paiement d’une provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2025.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1er de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, le juge des référés peut, en vertu de la combinaison des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque sa mise en 'uvre est régulière et ne se heurte pas à des contestations sérieuses.

La SCI Mercure 22 s’estime fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, eu égard au défaut de régularisation de l’impayé à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle prétend qu’il n’existe pas de contestation sérieuse possible s’agissant du non-respect de l’obligation de payer les loyers dont le montant mensuel ne souffre aucune contestation, estimant que la consignation, non autorisée, le confirme. Elle relève que même si le bail dérogatoire sous format DocuSign, revendiqué par l’intimée qu’elle considère aussi manifestement falsifié, ne comprend pas de clause prévoyant la mise à la charge de la preneuse des travaux de réparation de la toiture, pour autant, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail, sur son objet, sur le montant du loyer, et sur l’existence d’une clause résolutoire rédigée, selon elle, dans les mêmes termes sur les deux baux. Elle se prévaut avoir régulièrement mis en oeuvre la clause résolutoire du bail. Elle verse le commandement de payer qu’elle a fait délivrer le 4 novembre 2024 visant la clause résolutoire du bail qu’elle revendique.

Il est manifeste que les clauses résolutoires de chacun des baux, même si elles sont rédigées en réalité en des termes différents, sont applicables en cas de défaut de paiement de l’un des termes du loyer.

La simple application d’une clause claire et précise d’un contrat de bail prévoyant une résiliation de plein droit ne soulève en elle-même aucune contestation sérieuse.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer délivré par la bailleresse n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois imparti par le bail, – quelle qu’en soit la version applicable -, et aussi par l’article L.145-41 du code de commerce applicable aux baux commerciaux.

A l’évidence, dès lors que les deux versions du même bail présentées à la cour comportent chacune une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement des loyers, selon des modalités similaires, et avec les mêmes effets, a priori la demande de la SCI Mercure 22 tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, pour défaut de paiement des loyers, pourrait apparaître légitime.

Cependant une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, peut constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans le cas présent, la SAS AB Paulownia, pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire, invoque une exception d’inexécution.

Il ressort des dispositions de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 de ce même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

L’exception d’inexécution ainsi définie ne peut être qu’invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques.

Il en résulte qu’une impossibilité d’exploiter les locaux donnés à bail conformément à la destination contractuelle autorise le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. L’appelante fait valoir néanmoins à juste titre qu’en matière de bail commercial, l’exception d’inexécution conduisant à la suspension du paiement des loyers, ne peut être admise que lorsque le manquement d’un cocontractant est considéré comme suffisamment grave.

Ainsi, dans une instance au fond, il incombe au preneur qui soulève une exception d’inexécution tenant à l’impropriété des locaux à l’usage auquel ils sont destinés, d’établir qu’il est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Dans une instance en référé, le juge n’a pas le pouvoir de statuer sur le bien-fondé de l’exception d’inexécution alléguée, mais s’il n’apparaît pas que ce moyen puisse d’emblée être écarté, il peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à la demande de l’appelante tendant à la constatation de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ou de son obligation de travaux peut revêtir le caractère d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, s’il apparaît suffisamment sérieux.

Il peut être considéré que la SAS AB Paulownia, si elle excipe d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, en invoquant une exception d’inexécution du paiement des loyers, entend se prévaloir ainsi d’une contestation sérieuse tirée à la fois de ce que la bailleresse n’effectuerait pas des travaux que le bail mettrait selon elle à sa charge et de ce que les locaux ne seraient pas conformes à leur destination.

Dans le cas présent, la SAS AB Paulownia exploite une activité de production, importation, exportation et commercialisation de plants d’arbres de toutes espèces, ainsi que toutes activités de transformation du bois et la commercialisation de tous produits issus du travail du bois.

Seul le bail invoqué par l’intimée inclut, en son article 4, une clause relative à l’activité autorisée, comme correspondant à celle qu’exerce l’intimée, alors qu’il n’apparaît pas que le bail revendiqué par l’appelante comporte de clause relative à la destination des lieux loués. Mais, il est de nouveau rappelé, que la cour ne peut ici se prononcer sur la détermination du bail qui doit s’appliquer.

Par ailleurs, si les deux baux produits visent une surface louée identique d’environ 800 m², la désignation des locaux loués n’est pas établie de manière certaine, dès lors que le bail invoqué par l’appelante fait état de 4 pièces de type bureau, quand celui sur lequel s’appuie l’intimée renvoie à des pièces à usage de bureaux mais aussi de stockage.

La SAS AB Paulownia verse au soutien du mauvais état des locaux, seulement des photographies (pièces n°14 à 19) d’une ou plusieurs pièces d’un local dans lequel il apparaît être entreposé du bois, dont le sol apparaît être sinon inondé, affecté de flaques d’eau par temps pluvieux sur la pièce n°17, avec des traces d’humidité et des résidus au sol, et dont au moins un plafond apparaît lui-même affecté de désordres.

Ces photographies, en elles-mêmes, en l’absence d’autres éléments versés au débat, en ce qu’elles ne donnent pas une vue d’ensemble des lieux loués ni ne permettent de déterminer la localisation des prises de vue, d’une part, et en ce qu’elles ne sont pas circonstanciées temporellement, ne permettant pas d’apprécier si les désordres sont apparus en cours de bail, sont continus et actuels, d’autre part, ne suffisent pas à caractériser une impossibilité d’utilisation les locaux conformément à leur destination par la SAS AB Paulownia, même en particulier à raison d’un risque électrique comme le subodore seulement l’annotation portée sur le bordereau de pièces de la SAS AB Paulownia.

Mais le premier juge a ordonné une expertise qui a pour but de déterminer en particulier si les désordres de la toiture, – les seuls à avoir été invoqués par l’intimée devant ce juge -, s’ils étaient constatés par l’expert, rendent le cas échéant les locaux impropres à leur destination. Pour motiver sa décision, le premier juge a considéré que la mesure sollicitée, pertinente et adaptée, était d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des éventuels désordres et d’évaluer notamment les préjudices subis. Les parties n’ont pas formé appel de la décision qu’il a rendue en ces chefs de dispositif relatifs à cette expertise devenus donc définitifs.

Les opérations d’expertise judiciaire sont en cours, et aucune pièce en lien avec cette expertise n’est produite devant la cour de nature soit à écarter tout risque d’impropriété des locaux à la destination du bail dans leur ensemble, soit à circonscrire ce risque sur une partie des locaux, soit à écarter tout préjudice de jouissance ou à en limiter l’importance.

De même, la divergence des parties quant au bail applicable, qui ne peut être tranchée par le juge des référés, conduit en l’état la cour à ignorer sur quelle partie repose la charge des travaux de réfection de la toiture, laquelle est ainsi susceptible, puisque cette éventualité ne peut être écartée, d’incomber à la SCI Mercure 22. En outre, si la réfection de la toiture relevait des grosses réparations de l’article 606 du code civil, l’article R. 145-35 1° du code de commerce, d’ordre public, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, et entré en vigueur le 5 novembre suivant, interdirait au bailleur de laisser à la charge du locataire.

La circonstance que la SAS AB Paulownia ait pu, comme le prétend l’appelante, sur la base de sa pièce n°10 selon bordereau, s’acquitter de factures de réparation de la toiture en décembre 2022, soit sous l’empire du bail qui la liait antérieurement à la société Independant Man, à la supposer établie, est à cet égard totalement indifférente, le bail commercial conclu avec l’appelante pouvant prévoir des modalités de prise en charge de ces réparations autres.

Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas immédiatement vain que la SAS AB Paulownia ne puisse pas opposer une exception d’inexécution du paiement des loyers ou compenser sa dette de loyer avec une éventuelle créance indemnitaire, et il subsiste ainsi un doute sur l’orientation de la décision qui serait prise au fond quant à la résiliation du bail.

Il en résulte une contestation que la cour ne peut pas trancher sans excéder ses pouvoirs en l’état des éléments soumis à son appréciation. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande subséquente d’expulsion de l’intimée.

En l’absence de constat de la résiliation du contrat de bail, l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation est sérieusement contestable. Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu non plus à référé s’agissant de cette dernière demande.

L’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI Mercure 22 de ces demandes.

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation provisionnelle au paiement de loyers, il est rappelé que la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a, conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ici, le décompte d’échéances mensuelles impayées depuis septembre 2024 (pièce n°12) cumulant à 19 387,80 euros, communiqué par la SCI Mercure 22, n’est pas contesté en son principe par l’intimée qui, d’ailleurs, reconnaît avoir consigné et vouloir à l’avenir mettre en séquestre, en gage de sa bonne foi, une somme correspondant à l’intégralité des loyers dus, sur le compte CARPA de son conseil.

Pour s’opposer néanmoins à la demande en paiement, la SAS AB Paulownia entend se prévaloir de ce qu’en 'application du principe d’exception d’inexécution', elle serait en droit, devant la juridiction du fond 'd’opposer une compensation sur les loyers prévus au bail dès lors que les locaux ne sont pas conformes à leur destination'.

Par-là, la SAS AB Paulownia entend opposer à la créance de loyers de la bailleresse à la fois l’exception d’inexécution et une éventuelle compensation qui pourrait avoir lieu entre la dette de loyers et la créance indemnitaire qui pourrait lui être reconnue après expertise, en réparation d’un préjudice de jouissance.

Il a été retenu ci-dessus que l’exception d’inexécution soulevée par la SAS AB Paulownia constituait une contestation sérieuse à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’état d’une expertise en cours ordonnée pour vérifier l’origine des désordres, leur importance, à qui en incombe la responsabilité et s’ils sont de nature à rendre impropres les lieux à leur destination et en l’absence d’autres éléments.

L’expertise a également pour objet de déterminer les éventuels préjudices subis par la preneuse.

A cet égard, l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ne prive pas la juridiction des référés du pouvoir d’apprécier si l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie qui demande une provision.

L’expertise judiciaire étant en cours, tant que le chiffrage du préjudice éventuel de la SAS AB Paulownia lié à d’éventuels graves désordres des locaux loués, n’est pas intervenu, dans le cas où ils seraient de la responsabilité de bailleresse, il ne peut être déterminé, si la SCI Mercure 22 dispose bien de manière effective, compte tenu le cas échéant de l’éventuelle mise en oeuvre d’une compensation, d’une créance non éteinte à l’encontre de l’intimée, et le cas échéant, que celle-ci soit a minima du quantum qu’elle invoque et pas moindre.

Le montant non contestable de la créance de l’appelante au titre des loyers n’est ainsi pas déterminé de manière évidente au jour où la cour statue et l’éventualité d’une compensation ou d’une exception d’inexécution est de nature à rendre sérieusement contestable la créance invoquée.

Dès lors, il doit être retenu que l’obligation de payer les loyers pour un montant précis de 19 387,80 euros est, en l’état, en son montant, sérieusement contestable, peu important que la SAS AB Paulownia ait procédé à une consignation et qu’elle sollicite un séquestre. Ainsi, il convient de débouter également la SCI Mercure 22 de sa demande tendant à voir condamner la SAS AB Paulownia au paiement d’une provision de 19 387,80 euros.

Sur la demande de 'séquestre'

Si la demande de provision quant aux loyers et charges échus a pu être écartée en raison une contestation sérieuse quant à l’obligation de payer les loyers tirée d’une éventuelle exception d’inexécution ou d’une compensation dont le bien fondé ne pouvait pas être présentement écarté en l’état de la seule mesure d’expertise en cours, il n’en reste pas moins, ainsi qu’il a été vu, que le principe de l’obligation de payer les loyers résultant du bail n’est, en lui-même, pas contestable.

La SAS AB Paulownia demande à être autorisée à séquestrer les loyers à payer sur le compte CARPA de son conseil. Il s’agit, en réalité, d’une demande de consignation des loyers qu’elle entend mettre en oeuvre sur le compte CARPA de son conseil, et que le premier juge a accueillie.

La SCI Mercure 22 considère que le premier juge ne pouvait ordonner à l’intimée un 'séquestre’ à hauteur de 2 460 euros, chaque premier du mois, sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, et demande l’infirmation de ce chef du dispositif de l’ordonnance et le rejet de la demande contraire de la SAS AB Paulownia.

Elle souligne que l’intimée a cessé d’honorer le paiement des loyers sans attendre d’autorisation, sans alléguer de manquement de sa part, ni excipé d’une difficulté de trésorerie qu’elle considère exclue au vu du compte sur lequel une saisie conservatoire a été opérée le 10 décembre 2024. Elle oppose que la SAS AB Paulownia a attendu de se voir délivrer le commandement pour l’assigner. Elle fait valoir que la suspension du paiement des loyers ou la consignation de ceux-ci est subordonnée au rapport de la preuve d’une impossibilité absolue d’exploiter.

La SAS AB Paulownia réplique que le versement des loyers sur un compte séquestre est une mesure que justifie l’existence d’un différend au sens de l’article 834 précité, de sorte que l’ordonnance doit être confirmée sur ce point. Elle estime qu’en cas de condamnation à intervenir, l’appelante risque de ne pas faire les travaux à réaliser.

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le premier juge, pour constater la consignation précédemment opérée par la preneuse et accorder la mesure sollicitée, s’est borné à faire référence à l’existence d’un éventuel différend quant au cocontractant auquel reviendrait la charge du coût des travaux et quant à une éventuelle non-conformité des locaux loués à leur destination, sans caractériser l’urgence, qui est pourtant une condition requise par l’article 834 précité pour toutes les mesures.

Devant la cour, la SAS AB Paulownia n’invoque ni ne justifie d’une urgence à mettre en place une consignation des loyers, se limitant à invoquer sans le prouver que l’appelante refuserait d’exécuter les travaux qui pourraient être mis à sa charge si une décision au fond en décidait ainsi.

En outre, aucune demande n’est expressément présentée au titre de l’application de l’article 835 du code de procédure civile, qui suppose que soit articulé le lien entre l’existence d’une contestation et la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de mettre un terme à un trouble manifestement illicite.

Il n’est, d’ailleurs, caractérisé aucun dommage imminent auquel pourrait parvenir le paiement des loyers entre les mains de la bailleresse, ni encore moins un trouble manifestement illicite.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’accueillant la demande de l’intimée, elle lui a ordonné un 'séquestre’ des loyers et charges dus, à hauteur de 2 460 euros, chaque premier du mois, à compter du 1er juin 2025, sur le compte CARPA de son conseil, et de rejeter cette demande après avoir 'constaté’ que la somme de 15 960 euros avait déjà été consignée, par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus.

Sur les demandes accessoires :

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdant majoritairement le procès en appel, la SCI Mercure 22, déboutée de sa demande de ce même chef, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’apparaît en outre pas inéquitable de la condamner à payer à la SAS AB Paulownia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance de référé entreprise sauf en ce qu’elle a ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à constater que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SA AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus ;

Déboute la SAS AB Paulownia de sa demande tendant à lui voir ordonner le 'séquestre’ sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 ;

Condamne la SCI Mercure 22 à payer à la SAS AB Paulownia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS AB Paulownia du surplus de ses demandes ;

Condamne la SCI Mercure 22 aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,