COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 831 DU 20 DECEMBRE 2021

N° RG 20/00915

N° Portalis DBV7-V-B7E-DILT

Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Pointe-A-Pitre, décision attaquée en date du 20 août 2020, enregistrée sous le n° 11-19-000298.

APPELANTE :

S.A. Société Immobilière de la Guadeloupe

Lot n°5, La Rocade,

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent Philibien de la Selarl Filao Avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame Y X

[…]

[…]

97110 Pointe-A-Pitre

Représentée par M^e Harry Durimel de la Selarl Durimel & Bangou, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu’au 25 octobre 2021.

Par avis du 25 octobre 2021 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Christine Defoy, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 20 décembre 2021.

GREFFIER,

Lors des débats et du prononcé : M^me Armélida Rayapin, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Armélida Rayapin, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 septembre 2014, la société immobilière de la Guadeloupe (la SIG) a donné à bail à M^me Y Z X un logement lui appartenant, sis […] à Pointe à Pitre, moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 601,15 euros charges comprises.

Le 27 février 2018, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.068,84 euros au titre des loyers échus et impayés au 22 février 2018.

Le 23 janvier 2019, le bailleur a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ou de tous occupants de son chef,

— condamner la locataire à diverses sommes.

Par décision du 20 août 2020, le tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a

— déclaré recevable l’action de la SIG à l’encontre de M^me X,

— condamné M^me X à payer à la SIG la somme de 2.587,24 euros au titre des loyers échus et impayés au 21 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— accordé à M^me X un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette en sus du loyer courant, de 35 fois 71 euros, la 36 ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais payables, le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 avril 2018,

— dit que M^me X devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués ,

— ordonné à défaut l’expulsion de M^me X ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M^me X à payer à la SIG une indemnité d’occupation d’un montant de 603,60 euros à compter de l’échéance du mois de décembre 2019 en lieu et place du loyer prévu jusqu’à départ effectif des lieux,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M^me X,

— condamné M^me X à payer à la SIG la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens.

La SIG a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 3 décembre 2020, en limitant son appel aux chefs de jugement suivants: en ce qu’il a déduit de l’arriéré locatif diverses sommes relatives aux pénalités de bilan social, aux revalorisations de provisions pour charges de 5% aux charges et provisions sur charges lesquelles ne seraient pas justifiées.

M^me X a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 15 février 2021.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 octobre 2021, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SIG, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 mars 2021 par lesquelles l’appelante demande à la cour de :

— dire ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— réformer le jugement en ce qu’il a réduit la dette locative de M^me X à la somme de 2.587,54 euros au 21 novembre 2019,

Statuant à nouveau,

— condamner M^me X à payer à la SIG la somme de 7.005,27euros, montant de l’arriéré locatif selon décompte, outre les intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant visé par cet acte et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procéder civile outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M^me X, intimée :

Vu les dernières conclusions d’intimée et d’appel incident remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 avril 2021 par lesquelles l’intimée demande à la cour de :

— déclarer M^me X recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— dire la SIG irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire,

— dire la SIG mal fondée en ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire,

— octroyer des délais de paiement à M^me X sur trois ans,

A titre reconventionnel,

— condamner la SIG à verser à M^me X la somme de 18.034,20euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— débouter la SIG de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner la SIG à verser à M^me X la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL Durimel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’action de la SIG

M^me X reproche au premier juge d’avoir déclaré l’action de la SIG recevable alors qu’elle n’avait aucun intérêt à agir en justice contre elle dès lors qu’elle respectait scrupuleusement le plan conventionnel d’apurement de la dette de 2.198,03 euros signé le 7 août 2018 entre les parties à raison d’un remboursement mensuel de 72,24 euros.

Toutefois la signature d’un échéancier avec le locataire pour apurer un arriéré de loyer ne prive pas le bailleur d’un intérêt à agir en justice en vue d’obtenir un titre exécutoire.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par M^me X sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile.

Sur le montant de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail signé le 2 septembre 2014 par les parties, le loyer mensuel est fixé à la somme de 547,28 euros, la provision pour charges à 35,80 euros et la taxe d’ordures ménagères à la somme de 18,07 euros, soit un total de 601,15 euros payable entre le 25 du mois précédent et le 5 du mois concerné.

La SIG reproche au premier juge d’avoir déduit les pénalités de bilan social ainsi que les provisions sur charges de la dette locative, qui selon relevé de compte actualisé au 21 novembre 2019, s’élevait à la somme de 7.005,27 euros.

Sur les pénalités de bilan social

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataire du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Si M^me X ne conteste pas davantage en cause d’appel qu’en première instance, de ne pas avoir transmis ses avis d’imposition ou de non-imposition et ne fait état d’aucune difficulté particulière l’ayant empêchée d’y répondre, il n’en demeure pas moins qu’il appartient à la SIG de justifier d’une mise en demeure adressée à sa locataire de satisfaire à cette obligation légale, pour prétendre au paiement de la pénalité qui la sanctionne.

Or la SIG est défaillante à rapporter cette preuve de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la provision pour charges

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification et qu’une fois par an, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajoutant les sommes versées par le preneur à titre de provision par rapport à celles réellement dues.

Le bailleur doit communiquer au mois avant la régularisation un décompte des charges selon leur nature et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et doit tenir à compter de l’envoi du décompte les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant la durée

de six mois.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, la SIG ne verse aux débats que l’état de répartition des charges ( pièce n° 7) mais aucun justificatif de charges réclamées et contestées par la locataire ( la pièce n° 8 visée à ce titre dans ses conclusions ne figurant ni dans le dossier , ni dans le bordereau de communication de pièces qui ne comporte que 7 pièces).

En conséquence, faute pour la SIG de justifier des charges dont la charge de la preuve lui incombe conformément au texte susvisé, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déduit la somme de 3.904,59 euros des charges locatives et provisions sur charges.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La cour observe que la SIG n’a pas relevé appel de la disposition du jugement relative à l’octroi de délais de paiement à M^me X et à la suspension subséquente de la clause résolutoire.

Si M^me X a relevé appel de l’ensemble du dispositif, elle sollicite de fait la confirmation du jugement en ce qu’il lui a accordé un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de sa dette en sus du loyer courant et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Ces dispositions seront par conséquent confirmées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur est obligé notamment d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux.

M^me X reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts et soutient en cause d’appel que depuis son entrée dans les lieux en 2014,elle n’a jamais pu utiliser l’ascenseur qui n’a jamais fonctionné, que l’assainissement, bien que facturé n’ a été mis en place que très récemment, qu’elle ne dispose pas d’eau chaude, que ses sanitaires ne fonctionnent pas et quelle est incommodée par les travaux réalisés au pied de son immeuble.

Cependant M^me X ne verse pas davantage de pièce au soutien de ses allégations de sorte qu’elle est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe des dommages allégués.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant en partie dans son appel, elles conserveront chacune la charge de leur dépens.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 20 août 2020 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société immobilière de la Guadeloupe et M^me Y Z X de leur demande respective fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Et ont signé,

La Greffière La Présidente