COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 769 DU 29 NOVEMBRE 2021

N° RG 20/00280

N° Portalis DBV7-V-B7E-DGX6

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 31 octobre 2019, enregistrée sous le n° 11-18-002485.

APPELANTE :

Madame B X

67, Lotissement Bois-Islet

[…]

Représentée par M^e Jan-marc Ferly, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMES :

Monsieur C Y

[…]

97122 Baie-Mahault

Représenté par M^e Nicole Cotellon, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Monsieur D Y

[…]

97122 Baie-Mahault

Représenté par M^e Nicole Cotellon avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu’au 27 septembre 2021.

Par avis du 27 septembre 2021 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Christine Defoy, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 29 novembre 2021.

GREFFIER

en charge du dossier après dépôt et lors du délibéré:

M^me Sonia Vicino, greffière

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat sous seing privé signé le 1er juillet 2013 M^me C L Y et M. D Y ont consenti un bail à M^me B M X sur un bien sis 67 lotissement Bois-Islet à Lamentin moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros .

Suivant exploit d’huissier du 22 octobre 2018, M^me X a assigné ses bailleurs devant le tribunal d’instance de Pointe à Pitre afin notamment de voir prononcer l’annulation du commandement de payer les loyers, l’annulation du congé pour vendre, la condamnation de M et M^me Y à lui payer diverses sommes au titre de surconsommation d’eau, remplacement des meubles perdus suite au dégât des eaux, dommages et intérêts pour non respect de l’obligation d’entretien, remboursement des travaux de réparation, voir dire que le montant des condamnations sera déduit des sommes dues au titre des loyers futurs, condamner M et M^me Y à effectuer les réparations incombant aux propriétaires sous astreinte.

Par décision du 31 octobre 2019, le tribunal d’instance de Pointe à Pitre a :

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M et M^me Y,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par M et M^me Y,

— condamné M^me X aux entiers dépens.

M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 mars 2020,de l’ensemble de ses dispositions expressément mentionnées.

M et M^me Y ont remis au greffe leur constitution d’intimés par voie électronique le 6 mai 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 septembre 2021, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M^me X, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 février 2021 par lesquelles l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Pointe à Pitre,

— prononcer l’annulation du commandement de payer les loyers,

— prononcer l’annulation du congé pour vendre,

— condamner M. et M^me Y à verser à M^me X la somme de 1.557,73 euros au titre des surconsommations d’eau des mois de janvier à septembre 2018,

— condamner M et M^me Y à verser à M^me X la somme de 80.000 euros au titre du remplacement des meubles perdus suite au dégât des eaux et fuites,

— condamner M et M^me Y à verser à M^me X la somme de 13.230 euros au titre du non-respect de l’obligation d’entretien continu et de jouissance paisible,

— condamner M et M^me Y à verser à M^me X la somme de 19.882,15 euros au titre du remboursement des réparations qu’a entrepris la locataire et des intérêts au taux légal,

— condamner M et M^me Y à verser à M^me X la somme de 6.615 euros au titre des dommages et intérêts,

— dire que la somme due par M et M^me Y sera déduite des sommes dues par M^me X au titre des loyers futurs,

— autoriser M^me X à procéder à la séquestration des loyers jusqu’à réhabilitation du logement,

— condamner M et M^me Y à effectuer les réparations incombant aux propriétaires, avec une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— condamner M et M^me Y à verser à M^me X la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M et M^me Y, intimés :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 février 2021 par lesquelles les intimés demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner M^me X à payer à M et M^me Z la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer délivré le 21 août 2018.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières

conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la demande tendant à l’annulation du commandement de payer les loyers délivré le 21 août 2018

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement délivré par le bailleur pour mettre en oeuvre la clause résolutoire doit contenir à peine de nullité les mentions suivantes:

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4°L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

M^me X soutient que le commandement délivré le 21 août 2018 par ses bailleurs de mauvaise foi n’a pas lieu d’être et doit être annulé en ce qu’il mentionne un impayé de loyers des mois de juin, juillet et août 2018 pour un montant de 3.150 euros alors que ces loyers ont été parfaitement payés comme en attestent les quittances versées aux débats.

Toutefois d’une part les bailleurs soulèvent le caractère apocryphe des copies des quittances produites par M^me X dont les mentions relatives aux différentes dates sont systématiquement raturées, et d’autre part surtout le paiement des causes du commandement ne constitue pas une cause de nullité.

En effet, un commandement de payer signifié pour une somme erronée reste valable et la preuve de paiement des loyers n’intéresse que la question de l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, l’allégation de mauvaise foi, voire même d’escroquerie orchestrée par les bailleurs n’est nullement démontrée.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande la nullité du commandement qui respecte par ailleurs parfaitement les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande tendant à l’annulation du congé pour vendre délivré le 21 août 2018

Aux termes des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, ce projet doit être notifié au locataire au moyen d’un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont les prix et conditions de vente projetée et reproduire les termes des cinq premiers alinéas dudit article.

Le locataire dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien, et tout congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail. Il doit être formalisé soit par remise en main propre contre

émargement, soit par lettre recommandée avec accusé de réception , soit pas huissier de justice.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu’il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors la locataire doit libérer les lieux.

Le congé délivré par acte d’huissier en date du 21 août 2018 à la personne de M^me X respecte les conditions de forme précitées.

M^me X, qui n’a pas fait usage de son droit de préemption, est défaillante à rapporter la preuve de la fraude alléguée tendant de la part des bailleurs à utiliser cette procédure pour obtenir son expulsion en raison de son exigence nouvelle de les voir réaliser des travaux.

En effet, sa contestation du prix de vente fixé à la somme de 250.000 euros au vu d’un rapport circonstancié du cabinet d’expertise E F en date du 13 mars 2017 n’est étayée par aucun élément probant sauf à produire un rapport du même cabinet d’expertise contenant quelques divergences sur la surface de la maison et du terrain et sur l’évaluation de sa valeur fixée à 265.700 euros que lui auraient remis les bailleurs , et qualifié de faux sans autre explication.

De même, l’affirmation selon laquelle les bailleurs lui auraient fait miroiter leur intention de lui vendre à terme le bien loué n’est corroborée par aucun élément probant. La seule attestation de M^me G H produite par M^me X (pièce 31) qui ne relate aucun fait précis, est insuffisante pour établir un tel fait.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cet acte.

Sur les demandes de condamnation des bailleurs aux paiements de diverses sommes résultant du manque d’entretien et de réparations des locaux

En application des dispositions des articles 1719 2° du code civil et 6c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état d’entretien normal des lieux loués. En revanche, il n’est pas tenu d’exécuter les travaux de confort ou de rembourser au locataire les travaux qu’il a réalisés pour de simples convenances personnelles.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives dont la liste est fixée par le décret du 26 août 1987.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation signé le 1er juillet 2013 par les parties stipule les obligations notamment d’entretien incombant aux parties conformément aux textes de loi précités et comporte en annexe la liste des réparations locatives.

En outre, l’état des lieux d’entrée réalisé au contradictoire des parties le 8 juillet 2013 mentionne que l’ensemble des pièces est en très bon ou bon état et que la villa dans son ensemble est en bon état.

M^me X conteste le rejet de toutes ses demandes formulées au titre du non respect par les bailleurs de leur obligation d’entretien et de réparations du bien loué faute d’éléments probants et

produit six courriers adressés aux bailleurs à compter du 15 juillet 2014, dont le dernier en date du 6 juin 2018 adressé par lettre recommandé avec accusé de réception valant mise en demeure de réalisation de travaux suite à des problèmes d’infiltration d’eau, de défaillance du circuit électrique, et de mauvais état du mobilier de la salle de bain et des toilettes (pièces 12 à 21).

Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 1.557,73 euros au titre de la surconsommation d’eau des mois de janvier à septembre 2018

M^me X soutient que l’absence d’entretien et de réparation des canalisations d’eau a provoqué une fuite qui a augmenté sa consommation d’eau comme en attestent deux courriers de la générale des eaux en date des 9 janvier et 4 juin 2018 l’alertant sur une consommation d’eau supérieure à la normale (pièces 7 et 12).

Toutefois, en l’absence de production de la moindre pièce telle qu’un constat d’huissier, une attestation permettant de localiser la prétendue fuite, ou même une demande précise de réparation d’une canalisation clairement désignée, M^me X est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe que la surconsommation d’eau alléguée résulte d’une fuite de canalisation imputable aux bailleurs.

En conséquence c’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a rejeté sa demande de paiement de la somme de 1.557,73 euros.

Sur la demande de condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 80.000 euros au titre du remplacement des meubles perdus suite au dégât des eaux et fuites

M^me X I un constat amiable de dégâts des eaux valant déclaration de sinistre établi par ses propres soins le 16 avril 2018 et adressé à son assurance April pour justifier sa demande de remboursement d’achat de meubles prétendument dégradés par des dégâts des eaux.

S’il apparaît que la société d’assurance a mandaté le cabinet d’expertise Eurexo pour apprécier la réalité et l’origine du sinistre déclaré, M^me X ne produit pas davantage en cause d’appel qu’en premier instance le rapport d’expertise réalisé à sa demande ( pièces 2, 13, 14 et 15).

Elle verse en revanche un constat d’huissier en date du 30 avril 2018, lequel mentionne en première page que M^me X [lui ]expose que ce logement est en mauvais état et nécessite des réparations à la charge du propriétaire, mais n’évoque aucun dégâts des eaux, sauf à préciser en page 13 sur 15 que M^me X [..lui ..]indique que les eaux pluviales pénètrent souvent dans le sous-sol, endommageant son mobilier.

Il s’ensuit que ces éléments, en l’absence de toutes précisions quant à la localisation des sinistres et leur origine, sont insuffisants pour rapporter la preuve des dégradations de la quasi totalité des meubles, électroménager, matériel HIFI et vêtements de la locataire dont le remboursement est réclamé au vu des factures produites (pièces 37 à 68).

Ce d’autant que le rapport du cabinet d’expertise intervenant à la demande de l’assurance des bailleurs conclut au contraire que les désordres dont se plaint M^me X relèvent davantage de sa responsabilité de locataire que de celle des bailleurs, et mentionne qu’il a été demandé à l’assureur de la locataire de la mettre en demeure de réaliser les travaux de réparation locatives afin d’éviter toute aggravation des dommages (pièce 11).

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de paiement.

Sur la demande de condamnation des bailleurs à payer la somme de 19.882,15 euros au titre du remboursement des réparations réalisées par la locataire

Les seules factures de matériaux émanant de M. A ou J K sont insuffisantes pour justifier de la réalisation de travaux incombant aux bailleurs ( pièces 22, 23, 69, 70).

Par ailleurs le contrat de travail d’ouvrier et les deux photographies de la maison, avant et après les travaux de peinture (pièces 24 et 25) ne permettent pas davantage de justifier la demande de remboursement, s’agissant de travaux réalisés sans l’accord des bailleurs pour changer la couleur des murs extérieurs et du toit selon le goût de la locataire.

Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 13.230 euros au titre du non-respect de l’obligation d’entretien et de jouissance paisible ainsi qu’à la somme de 6.615,00 euros à titre de dommages et intérêts

En l’état du rejet de sa demande de nullité, le congé pour vendre régulièrement délivré le 21 août 2018 à la locataire, a privé M^me X de tout titre d’occupation des locaux loués au terme du bail de trois ans renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 11 juillet 2019, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la décision de la commission du droit au logement opposable en date du 15 décembre 2020 ayant reconnu M^me X N O et devant être logée en urgence, ni de l’arrêté d’insalubrité du logement en date du 2 février 2021 pour réclamer des dommages et intérêts pour l’occupation d’un logement qu’elle aurait dû quitter depuis plus d’une année, et sans en outre justifier avoir fait la moindre démarche pour trouver un nouveau logement après avoir été déclarée O au relogement.

En outre, faute de rapporter la preuve en cause d’appel que la maison, décrite lors de son entrée dans les lieux comme en bon état général le 8 juillet 2013, s’est dégradée, non pas du fait du manque d’entretien du locataire mais du fait de l’incurie des bailleurs, il convient de dire que c’est pas une exacte appréciation de la cause que le premier juge a débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes.

L’acquisition des effets du congé pour vendre régulièrement délivré le 21 août 2021 conduit également à confirmer le jugement qui a débouté M^me X , occupante sans droit ni titre de sa demande de condamnation des propriétaires à effectuer des travaux avec astreinte.

Sur les demandes accessoires

M^me X qui succombe en appel sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à M et M^me Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 31 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Pointe à Pitre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me B M X à payer à M. D Y et M^me C Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B M X aux entiers dépens d’appel.

Et ont signé,

La Greffière La Présidente