COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 12 DU 10 JANVIER 2022

N° RG 19/00171

N° Portalis DBV7-V-B7D-DBZ3

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre décision attaquée en date du 06 Décembre 2018, enregistrée sous le n° 17/01027.

APPELANTE :

S.C.I Just

[…]

[…]

Représentée par M^e Jamil Houda, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMES :

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Myriam Treil, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame B X épouse De la Clemendiere

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques Witvoet de la SCP Morton & Associés, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Maître C Z

[…]

[…]

97122 Baie-Mahault

Représenté par M^e Hugues Joachim de la SELARL JFM, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me Christine Defoy, conseillère,

M^me Annabelle Cledat,conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 Janvier 2022.

GREFFIER,

Lors des débats et lors du prononcé :M^me Armélida Rayapin, Greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte notarié passé devant Maître C Z le 7 février 2017, Monsieur A Y a vendu à la SCI Just un immeuble […], préalablement loué à M^me B X selon contrat de bail commercial en date du 1er novembre 2002.

Par acte d’huissier du 20 avril 2017, M^me X a fait assigner M. Y et la SCI Just devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins de voir prononcer l’annulation de la vente fondée sur la violation de son droit de préemption en qualité de locataire et l’obtention de dommages et intérêts.

Par assignation délivrée le 1er juin 2017, la SCI Just a fait appeler Maître Z rédacteur de l’acte en intervention forcée.

Le 9 juillet 2018, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble objet de la vente et a détruit la quasi totalité du bien.

Par décision du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a :

- prononcé la nullité de la vente réalisée le 7 février 2017 entre M. Y et la SCI Just concernant l’immeuble sis rue Saint-Jean à Le Moule,

- condamné M. Y à restituer à la SCI Just la somme de 220.000 euros payée par elle au titre de la vente de l’immeuble,

- condamné M. Y à payer à M^me X épouse de la Clemendière la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts,

-condamné M. Y et M^e Z in solidum à payer à M^me X la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

- condamné M. Y et M^e Z in solidum aux dépens.

La SCI Saint Just a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 5 février 2019, de chacun des chefs de jugement expressément mentionnés.

M^me X a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 28 février 2019 et M^e Z le 2 avril 2019.

Le 7 février 2019, M. Y a interjeté appel principal à l’encontre de ce même jugement en intimant M^me X.

Par ordonnance du 26 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 septembre 2021, puis renvoyée à l’audience du 15 novembre 2021, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SCI Just, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 décembre 2020 par lesquelles l’appelante demande à la cour de:

- juger que la formalité de l’article L 145-46-1 du code de commerce a bien été respectée en ce que M^me X s’est bien vue notifier une offre de vente à hauteur de 220.000 euros,

- infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente du 7 février 2017 entre M. Y et la SCI Just concernant le bien cadastré […],

- débouter les intimés de toutes leurs demandes et prétentions à l’encontre de la SCI Just,

A titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente,

- condamner M^e Z, en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte, à réparer le préjudice que subirait la SCI Just en cas d’annulation de la vente à hauteur de 50.000 euros,

- condamner M. Y à restituer à la SCI Just le montant du prix de vente, soit 220.000 euros,

- condamner le même à rembourser à la SCI Just tous les frais d’actes, émoluments du notaire et droits de mutation, les intérêts et agios du prêt ayant financé l’achat du bien, soit la somme de 38.244,34 euros,

- condamner le même à payer à la SCI Just une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- condamner M^me X à réparer le préjudice qu’elle a fait subir à la SCI Just à hauteur de 20.000 euros,

- condamner M. Y à payer à la SCI Just une somme de 25.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des tracasseries causées par la procédure,

- condamner solidairement M. Y, M^me X et M^e Z au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En substance, la SCI Just fait grief au jugement déféré d’avoir refusé de prendre en considération la nouvelle situation créée par la destruction de l’immeuble par l’incendie intervenu postérieurement à la vente et en cours de procédure alors que la destruction de l’immeuble résultant de l’incendie rend l’annulation de la vente impossible du fait de l’impossibilité de procéder aux restitutions en découlant.

Elle reproche également au jugement d’avoir annulé la vente alors que les formalités de l’article L 145-46-1 du code de commerce ont été respectées, dès lors que M. Y a bien notifié à M^me X son projet de vente du bien au prix de 220.000 euros par lettre du 23 novembre 2015 reçue le 25 novembre 2015 par M^me X et que cette offre de vente n’a reçu aucune réponse de sa part dans le délai d’un mois.

Elle ajoute à titre subsidiaire que si la nullité de la vente était maintenue, outre la restitution du prix de vente, M. Y devrait lui rembourser tous les frais d’actes, émoluments du notaire, droits de mutation et intérêts du prêt de 180.000 euros au taux de 5% obtenu pour financer l’acquisition du bien et que la responsabilité du notaire devrait être confirmée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M. Y, intimé et appelant dans la procédure jointe :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 janvier 2021 par lesquelles M. Y demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré,

- dire et juger M^me X irrecevable en ses demandes,

- dire et juger que la vente intervenue le 7 février 2017 entre la SCI Just et M. Y portant sur un bien sis au […] est valable,

- débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire si la vente est annulée,

- juger que M^e Z, notaire, sera condamné avec M. Y,

- condamner la SCI Just à lui payer la somme de 237.643,52 euros au titre du prix de vente et des loyers perçus de février 2017 à octobre 2019,

En tout état de cause,

- condamner M^me X à payer à M. Y la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- dire que M^e Treil pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. Y soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation tendant à obtenir l’annulation d’une vente portant sur un bien immobilier.

Il soutient par ailleurs en substance que les formalités prescrites par l’article L 145-46-1 du code de commerce ont bien été respectées, que M^me X, a reçu le 25 novembre 2015 un courrier recommandé avec demande d’avis de réception lui notifiant une proposition de vendre pour un montant de 220.000 euros, qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une réponse faite à ce courrier et qu’elle ne justifie pas davantage ses allégations de faux de ce même courrier.

Il ajoute que la vente portait sur la totalité de l’immeuble comprenant des locaux commerciaux, de sorte qu’elle échappait au droit de préférence revendiqué.

Il fait valoir que l’action initiée par M^me X n’a pas pour but d’obtenir la vente à son profit du local commercial mais uniquement un dédommagement financier, M^me X n’ayant jamais montré le moindre intérêt pour acheter ce local.

Il précise enfin que du fait de l’incendie, aucune restitution en nature n’est possible, qu’il ne pourrait pas prétendre à une indemnisation du fait du défaut d’assurance de l’immeuble par l’acquéreur, de sorte qu’il sollicite l’allocation de la somme de 220.000 euros au titre de la valeur de l’immeuble au moment de la vente, ainsi que le remboursement des loyers perçus.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

3/ M^me X, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 janvier 2021 par lesquelles l’intimée demande à la cour de :

- dire et juger M. Y et la SCI Just mal fondés en leur appel,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- condamner M. Y à payer à M^me X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- condamner la SCI Just à payer à M^me X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M^me X soutient que la formalité relative à la publication de l’assignation peut être régularisée jusqu’à la clôture des débats, que le droit de préemption du locataire s’applique en l’espèce dès lors que le bail commercial portait sur la totalité de l’immeuble cédé et que le courrier du 23 novembre 2015 notifiant un projet de vente au prix de 220.000 euros constitue manifestement un faux en totale contradiction avec le courrier qu’elle a reçu le même jour pour un prix d’un montant de 320.000 euros.

Elle fait valoir que le seul fait que la vente ait été réalisée au prix de 220.000 euros, soit avec un différentiel de 100.000 euros par rapport au prix de vente proposé à la locataire dans la mise en oeuvre du droit de préemption suffit à caractériser la violation de ses droits.

Elle considère que c’est à bon droit que le tribunal a considéré que l’incendie survenu en juillet 2018, postérieurement à la vente et qui n’a endommagé qu’une partie de l’immeuble ne remet pas en cause l’existence même de cette vente et donc sa nullité .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

4/ M^e Z, intimé :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 juillet 2019 par lesquelles l’intimé demande à la cour de :

- recevoir M^e Z en son appel incident et le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré que M^e Z a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

- débouter la SCI Just de ses demandes dirigées contre M^e Z comme mal fondées,

- confirmer le jugement dont appel dans ses dispositions qui déboutent la SCI Just de ses demandes de condamnation contre M^e Z,

- la condamner à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl JFM.

M^e Z soutient que c’est à tort que le tribunal a prononcé la nullité de la vente pour non-respect du droit de préemption alors que la locataire ne justifie pas avoir loué l’intégralité de l’immeuble vendu et par suite bénéficier d’un droit de préemption, que M. Y lui a remis un courrier daté du 23 novembre 2015 avec l’avis d’envoi et de réception, justifiant d’une proposition de vente au prix de 220.000 euros, de sorte qu’il n’y avait pas de droit à un second droit de préemption en raison de conditions de vente plus avantageuses.

Il reproche aux premiers juges d’avoir écarté le courrier du 23 novembre 2015 proposant un prix de 220.000 euros au profit du courrier proposant un prix de 320.000 euros, alors que M^me X ne justifie pas de l’avis de réception de ce dernier courrier.

Il conteste avoir commis une quelconque faute, en l’état du courrier remis par M. Y dont il n’avait aucune raison de douter de la véracité.

Il rappelle que l’annulation de la vente ne constitue pas pour la Cour de cassation un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du notaire.

Et enfin, il ajoute que M^me X n’a pas conclu devant la cour d’appel sur son intention de faire l’acquisition de l’immeuble partiellement détruit et s’interroge sur son intérêt à solliciter l’annulation de cette vente.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la fin de non recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation en nullité de la vente immobilière

L’article 28-4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, prévoit que :

'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

[…]

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

L’article 30 de ce même décret précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Selon les dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation d’une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir régularisable et la régularisation peut intervenir au stade de l’appel.

En l’espèce, M^me X a communiqué, devant la cour d’appel, selon bordereau du 4 février 2021 et avant la clôture ordonnée le 3 mai 2021, le certificat de dépôt de l’assignation au service de publicité foncière le 21

janvier 2021, de sorte que la fin de non recevoir soulevée en cause d’appel sera écartée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La SCI Just fait grief au jugement déféré d’avoir refusé de révoquer l’ordonnance de clôture motif pris du fait que la destruction par incendie du bien objet du litige, survenue postérieurement à la vente litigieuse, ne constitue pas une cause grave alors que le prononcé de la nullité de l’acte de vente implique notamment la restitution de l’immeuble, rendue impossible par sa destruction.

Toutefois, elle ne formule aucune prétention relative au rejet de la révocation de l’ordonnance de clôture dans ses conclusions d’appel.

En revanche, elle soutient que l’action en nullité de la vente engagée par M^me X est devenue sans objet du fait de la destruction de l’immeuble.
Sur la demande d’annulation du contrat de vente passé le 7 février 2017 devant notaire

L’article 1163 du code civil dispose que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

En l’espèce, la SCI Just fait valoir qu’un incendie a détruit l’immeuble objet de la vente passée devant notaire le 7 février 2017 de sorte que l’action en nullité de cette vente, aujourd’hui dépourvue d’objet, doit être rejetée.

Le rapport d’expertise privée établi le 29 août 2018 par le cabinet Barbotteau à la demande de la SCI Just (pièce 5 de la SCI Just) expose que le 9 juillet 2018 un incendie s’est déclaré dans l’immeuble en dur et bois, objet de la vente, en provoquant l’effondrement de la charpente de couverture et d’une partie du plancher haut au premier étage, la disparition des cloisons intérieures, la fragilisation par la chaleur de l’incendie de la structure bois, de la charpente côté rue Jeanne d’Arc, et du plancher haut du rez de chaussée au dessus du magasin côté […], l’expert concluant qu’il lui paraissait imprudent de reconstruire la partie effondrée de l’immeuble et de garder le reste au regard de leur état de vétusté et de leur fragilité.

Il résulte de ce rapport, dont la teneur n’est pas contestée par les parties -notamment en ce qu’il mentionne que la partie détruite ne peut pas être reconstruite sur les restes de la partie en dur, fragilisés par l’incendie, dans des conditions de sécurité suffisantes – que l’immeuble donné à bail à M^me X, objet de la vente litigieuse a été quasiment détruit par un incendie.

Dès lors, en l’état de cette destruction, le contrat de vente dont il est sollicité l’annulation, est aujourd’hui dépourvu d’objet, de sorte la demande d’annulation de ce contrat, fondée par la violation du droit de préemption du locataire, qui aujourd’hui ne dispose plus de bail et ne se trouve plus dans les lieux, doit être rejetée car elle aussi devenue sans objet.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les moyens relatifs à l’application et la mise en oeuvre du droit de préemption du locataire résultant de l’article L 145-46-1 du code de commerce.

Du fait du rejet de la demande d’annulation de la vente, les demandes de dommages et intérêts, et de restitution résultant de l’annulation doivent être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. Y à l’encontre de M^me X

M. Y soutient que M^me X a exercé son action par pur malice, dans l’unique but d’obtenir un dédommagement financier de sa part alors qu’elle louait un local commercial pour la modique somme mensuelle de 551,36 euros, et sans avoir jamais montré le moindre intérêt pour acheter ce local.

Toutefois, M. Y est défaillant à rapporter la preuve que l’action en justice exercée par M^me X avait pour seule finalité de lui nuire, la seule finalité l’obtention d’un dédommagement financier n’étant pas de nature à transformer l’exercice d’un droit en abus de droit.

En conséquence la demande de M. Y sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Just à l’encontre de M^me X

La SCI Just sollicite la condamnation de M^me X à lui verser la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil au regard du refus de cette dernière de lui reconnaître la qualité de propriétaire des lieux et de lui payer les loyers malgré ses mises en demeure et commandements de payer alors que ces loyers devaient lui permettre de rembourser son prêt bancaire, le plaçant ainsi en grande difficulté financière. M^me X ne conteste pas dans ses conclusions en cause d’appel avoir refusé pendant plusieurs mois de payer les loyers résultant de son contrat de bail au nouveau propriétaire des lieux.

Il convient de réparer le préjudice financier et moral résultant de cette résistance abusive à hauteur de 5.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Just à l’encontre de M. Y

La SCI Just sollicite la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des tracasseries causées par la procédure.

Toutefois, elle ne justifie pas d’un préjudice directement lié à l’appel interjeté par M. Y du jugement déféré dont elle a elle-même relevé appel. Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction et ont abouti au présent arrêt d’infirmation.

En outre, M. Y comme la SCI Just a été assigné en justice par M^me X, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir abusivement exercé une action en justice contre la SCI Just.

Il s’ensuit que cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles d’instance

M^me X qui succombe en appel sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, elle sera en outre déboutée de ses demandes formées à l’encontre de M. Y et de la SCI Just sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer respectivement à M. Y et à la SCI Just la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Just sera déboutée de sa demande de condamnation de M. Y et de M^e Z fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M^e Z sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI Just à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Ecarte la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’acte introductif d’instance,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute M^me B X de sa demande d’annulation de la vente réalisée le 7 février 2017 entre Monsieur A Y et la SCI Just concernant un immeuble […],

Déboute M^me B X de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. A Y et de Maître Z,

Rejette l’ensemble des demandes résultant de l’annulation de la vente,

Déboute M. A Y de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de M^me B X, Condamne M^me B X à payer à la SCI Just la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M^me B X à payer respectivement à M. Y et à la SCI Just la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL JFM et de M^e Treil.

Et ont signé,

La Greffière La Présidente