COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° [Immatriculation 1] MAI 2026

N° RG 24/01060 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DXZT

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 25 septembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00775

APPELANTE :

Madame [T] [I] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jamil HOUDA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A. Société immobilière de la Guadeloupe- SIG

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Franciane SILO-LAVITAL de la SELARL Silo-Lavital Avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre,chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière principale.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annabelle Clédat, conseillère, en remplacement du président empêché, et par M^me Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 10 août 2020, la Société immobilière de la Guadeloupe, ci-après la SIG, a donné à bail à Mme [T] [E], à compter du même jour, un appartement de type 2 constituant le logement n°112 de la [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 479,43 euros, provision pour charges et taxe d’ordures ménagères comprises.

Ce bail contenait une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ou des charges.

Le 19 septembre 2023, la SIG a fait signifier à Mme [E] un commandement de payer la somme de 4.121,87 euros au titre des loyers impayés, qui visait la clause résolutoire.

Par acte du 25 avril 2024, la SIG a assigné Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin, pour l’essentiel, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et d’obtenir sa condamnation au paiement des loyers échus et impayés, ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Mme [E] n’ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection a, par jugement réputé contradictoire rendu le 25 septembre 2024 :

— déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— condamné Mme [E] à payer à la SIG la somme de 9.271,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 novembre 2023,

— dit que Mme [E] devrait quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— ordonné, à défaut, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné Mme [E] à payer à la SIG une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 505,37 euros à compter de la résiliation du bail, en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné Mme [E] à verser à la SIG la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relatives aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution),

— condamné Mme [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— débouté la SIG de ses autres demandes et prétentions,

— rappelé que la décision était exécutoire de plein droit.

Mme [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 21 novembre 2024, en indiquant que son appel tendait à l’infirmation de chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

La SIG a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 27 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ Mme [T] [E], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— à titre principal :

— de dire que la SIG ne justifie pas des conditions préalables à la mise en oeuvre de la clause résolutoire,

— de dire qu’elle-même démontre 'sa bonne foi et réactivité',

— de juger que la SIG a manqué à son obligation d’information,

— en conséquence, d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déduit du décompte présenté la somme de 341,49 euros imputée injustement à la locataire au titre des frais de procédure,

— subsidiairement, en cas de condamnation :

— de l’autoriser à se libérer de sa dette de loyers et charges fixée à la somme de 9.271,37 euros en 36 mensualités de 257,53 euros, en sus du loyer courant, payables le 5 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification de l’arrêt,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai d’apurement de la dette ainsi accordé,

— en tout état de cause :

— de débouter la SIG de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— de débouter la SIG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— y ajoutant :

— de dire que la somme de 1.715,61 euros correspondant aux surloyers et frais de procédure actualisés sera déduite de la somme réclamée, outre les loyers payés en cours de procédure.

2/ La Société immobilière de la Guadeloupe, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— à titre principal :

— de dire qu’elle a initié une procédure régulière et délivré un commandement de payer conformément à la loi,

— de dire que la clause résolutoire a été acquise conformément à la loi, la locataire n’ayant effectué aucun règlement pendant le délai de deux mois imparti par le commandement de payer,

— en conséquence, de confirmer purement et simplement le jugement querellé en toutes ses dispositions,

— de débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, si la cour devait accorder des délais de paiement à Mme [E] :

— de dire que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— de dire que si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévues, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

— de dire qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courantes ou de l’arriéré, Mme [E] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés,

— de dire que la clause de résiliation reprendra son plein effet et que la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible,

— de dire que la SIG poursuivra l’expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, ainsi que l’évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs,

— en toute hypothèse :

— de confirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné Mme [E] au paiement des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Silo Lavital Avocats.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, Mme [E] a interjeté appel le 21 novembre 2024 du jugement rendu le 25 septembre 2024, qui lui avait été signifié le 23 octobre 2024.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la régularité de la procédure tendant à voir constater la résiliation du bail :

Mme [E] conteste la régularité de la procédure en indiquant :

— qu’elle n’a eu connaissance ni de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, ni de la signification du jugement rendu le 25 septembre 2024, car elle était absente de Guadeloupe en raison de problèmes de santé, ce qui l’a privée de la possibilité de contester la régularité de la procédure ayant conduit au constat de la résiliation du bail,

— que la SIG ne justifie pas que la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile contenant copie de l’acte de signification lui ait bien été adressée,

— qu’il 'appartiendra donc au bailleur de justifier, par la communication de ses pièces que :

— d’une part, la locataire a été informée, préalablement à la délivrance du commandement de payer, de l’existence d’impayés de loyers et des solutions amiables qui s’offraient à elle pour régulariser la situation

— d’autre part, le commandement délivré contenait bien les mentions prévues à peine de nullité, mentionnait bien l’intention du bailleur d’user de la clause résolutoire et que le délai légal pour y satisfaire a bien été respecté,

— enfin, que la procédure a bien respecté les exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989",

— que le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et procédé à ce constat.

Elle reproche principalement au bailleur social de ne pas lui avoir adressé de mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement et de ne pas l’avoir informée des possibilités qui s’offraient à elle pour régulariser amiablement son arriéré locatif, dont elle ne conteste pas l’existence, mais qu’elle explique par ses problèmes de santé.

Cependant, cette argumentation ne repose sur aucun fondement juridique et Mme [E] échoue donc à démontrer qu’un bailleur, fût-il social, serait tenu de procéder à des démarches amiables préalablement à la signification d’un commandement de payer afin d’informer le locataire du montant de ses dette et de ses droits.

En réalité, les seules obligations imposées au bailleur personne morale à peine d’irrecevabilité de l’action tendant à voir constater la résiliation du bail sont celles prévues par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, consistant à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation et à notifier l’assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Or, en l’espèce, le premier juge a constaté que la SIG avait justifié du respect de ces deux obligations, ce que l’appelante ne conteste pas.

Par ailleurs, Mme [E] n’articule aucun moyen de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer qui lui a été adressé, qui indiquait clairement que le bailleur entendait faire jouer la clause résolutoire à défaut de paiement des causes du commandement dans un délai de deux mois.

Enfin, l’assignation et le jugement ont été régulièrement signifiés par actes de commissaires de justice remis par dépôt à l’étude, Mme [E] ayant reconnu qu’elle était absente de Guadeloupe. Par ailleurs, elle produit l’avis de signification de l’assignation en pièce 1 de son dossier et, dans l’acte de signification du jugement, produit par l’intimée en pièce 7 de son dossier, le commissaire de justice instrumentaire a indiqué, en vertu d’une mention qui fait foi jusqu’à inscription de faux, qu’il avait adressé à la destinataire de l’acte la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile.

En conséquence, les moyens développés par l’appelante pour s’opposer à la recevabilité de l’action de la SIG étant infondés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré le 19 septembre 2023 accordait à Mme [E] un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes qui y étaient réclamées, avant que puisse être constatée la résiliation du bail, conformément au délai prévu dans la clause du contrat de bail conclu le 10 août 2020.

Il n’est pas contesté que Mme [E] ne s’est pas acquittée de sa dette dans ce délai.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 novembre 2023, ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de libération volontaire des lieux et statué sur le sort des meubles.

En ce qui concerne le montant de la dette, la SIG sollicite simplement la confirmation du jugement ayant condamné Mme [E] à lui régler la somme de 9.271,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sans actualisation.

Ce faisant, la SIG n’entend pas contester la décision du premier juge qui a déduit de la somme qu’elle demandait en première instance le montant des frais de procédure à hauteur de 341,49 euros.

De son côté, Mme [E] demande à la cour de déduire de l’arriéré une somme de 1.715,61 euros correspondant au montant du supplément de loyer de solidarité qui lui a été appliqué pour un montant total de 1.090,68 euros, aux frais de procédure actualisés et aux règlements qu’elle a effectués.

En ce qui concerne le supplément de loyer de solidarité, prévu par l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, force est de constater que s’il a bien été facturé à Mme [E] entre janvier et mars 2024, à hauteur de 272,67 euros par mois, les décomptes produits en pièces 5 et 6 du dossier de la SIG démontrent qu’un dégrèvement de 818,01 euros lui a été appliqué à ce titre en avril 2024.

Un nouveau supplément de loyer de solidarité lui a été appliqué en janvier 2025 à hauteur de 272,67 euros, mais cette somme a été déduite dès le 28 février 2025.

En conséquence, les sommes contestées par Mme [E] n’ayant pas été intégrées à la dette qu’elle a été condamnée à payer à la SIG, sa demande de réduction du montant de cette dette est infondée.

En ce qui concerne les règlements de la dette, le décompte produit par la SIG, arrêté au 15 mai 2025, démontre que Mme [E] a repris le versement du loyer courant en février 2025 et réglé, de février à mai 2025, 550 euros par mois au lieu de 518,01 euros, somme correspondant au montant du loyer actualisé. Elle s’est donc acquittée de l’arriéré à hauteur de 127,96 euros.

Cependant, ce montant n’a pas à être déduit de la somme qu’elle a été condamnée à régler, qui était arrêtée au 2 juillet 2024, puisque, postérieurement à cette date, la dette n’a cessé d’augmenter pour atteindre 11.183,63 euros au 15 mai 2025, déduction faite des paiements réalisés par Mme [E] et de la somme de 341.49 euros au titre des frais de procédure.

En conséquence, sa demande de déduction étant infondée, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 9.271,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle a été condamnée à payer à compter de la résiliation du bail, Mme [E] n’émet aucune contestation, de sorte que ce chef de jugement sera également confirmé.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le point VII de ce texte précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [E] sollicite des délais de paiement en arguant de sa bonne foi, les difficultés de paiement de son loyer étant liées selon elle à un arrêt maladie remontant à accident du travail subi en mai 2022 et à ses absences répétées de Guadeloupe afin de suivre des soins dans l’hexagone, pour faire soigner une lésion à l’épaule.

Elle justifie ainsi être partie du 22 juillet 2023 au 5 septembre 2023, puis à compter du 17 décembre 2023, sans date de retour précisée.

Cependant, elle ne démontre pas qu’elle aurait été privée de ressources depuis mai 2022 et qu’elle se serait retrouvée dans l’impossibilité absolue de régler son loyer entre le mois de février 2023 et le mois de février 2025, alors qu’elle occupait toujours le logement qui lui avait été loué par la SIG.

Elle ne justifie pas non plus d’hospitalisations de longue durée, mais seulement de consultations et d’examens médicaux ponctuels.

Son argumentation relative au fait qu’un bailleur social doit soutenir ses locataires en difficulté n’est pas de nature à justifier qu’un locataire décide de se soustraire durant deux années complètes au paiement de son loyer sans motif sérieux et prouvé.

Dans ces conditions, il convient de constater que sa bonne foi n’est pas démontrée, ce qui s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [E], qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer.

Enfin, l’équité commande de confirmer ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SIG la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 900 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par Mme [T] [E],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension subséquente des effets de la clause résolutoire,

Condamne Mme [T] [E] à payer à la Sociéte immobilière de la Guadeloupe – SIG, la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamne Mme [T] [E] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, La conseillère

P/Le président empêché

(Article 456 du CPC)