Chambre civile

Section 2

ARRET N°142

du 24 MARS 2021

N° RG 19/01053 – N° Portalis DBVE-V-B7D-B5SS SM – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 24 Octobre 2019, enregistrée sous le n° 18/00711

SDC IMMEUBLE DU […]

C/

X

SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FONCIERES (SOCAF)

S.A. MMA IARD

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT QUATRE MARS

DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE DU […]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE

poursuites et diligences de ses cogérants en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

INTIMES :

M. B X

ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL EURO CORSE IMMOBILIER, désigné à cette fin suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Bastia du 5 juillet 2016

[…]

[…]

[…]

défaillant

SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBI LIERES ET FONCIERES (SOCAF)

Société de caution mutuelle à capital variable, régie par la Loi du 13 mars 1917 et des Textes subséquents, agréée par le Comité des établissements de crédit en qualité de société financière, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 672 011 293, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e J e a n – P i e r r e R I B A U T – P A S Q U A L I N I d e l a S C P RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA

SA MMA IARD

venant aux droits de la société COVEA RISKS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, ès qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL EUROCORSE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e F G, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2021, par Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte de son rapport dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par C D, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La copropriété de la résidence située[…] à Bastia (Haute-Corse) a été administrée par la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, en qualité de syndic professionnel, dans le cadre d’un mandat jusqu’au 13 mai 2011, puis de manière implicite jusqu’au 11 septembre 2012.

Le syndic était assuré, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, auprès de la S.A. Covera risks, aux droits de laquelle vient la S.A. MMA Iard.

Suivant requête enregistrée le 11 septembre 2012, quatre copropriétaires ont saisi le président du tribunal de grande instance de Bastia d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 11 septembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Bastia a désigné la S.A.R.L. le Kalliste en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la résidence située sur la commune de Bastia, […].

Suivant ordonnance de référé du 4 mars 2015, le président du tribunal de grande instance de Bastia a :

'- condamné la S.A.R.L. Euro Corse immobilier à remettre au syndicat des copropriétaires du 26 général Carbuccia à Bastia, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. le Kalliste, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 20 euros par jour de retard :

— le solde des fonds disponibles,

— les arrêtés de comptes,

— les factures réglées par le syndicat,

— le grand-livre général du 1^er janvier 2012 au 30 septembre 2012,

— ordonné une expertise et commis M. E Y pour y procéder, aux fins notamment de reconstituer la comptabilité de la copropriété pour les exercices 2008 à 2012 et établir le

solde de trésorerie arrêté au 13 mai 2011 à partir des encaissements et des décaissements réels.'

Par ordonnance de référé du 13 avril 2016, le président du tribunal de grande instance de Bastia a :

'- ordonné à la S.A.R.L. Euro Corse immobilier de communiquer à M. E Y dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance :

— les grands livres de la copropriété des années 2008 à 2012,

— la journaux de 2008 à 2012,

— les relevés bancaires LCL et caisse d’épargne pour la période de 2008 à 2012,

— les remises de chèque de 2008 à 2012,

— les chéquiers de 2008 à 2012,

— les appels de fonds de 2008 à 2012,

— les factures de 2008 à 2012,

— les PV de nomination de Euro Corse immobilier comme syndic,

— les PV des assemblées générales de 2008 à 2012,

— les noms et prénoms des copropriétaires ainsi que la répartition des tantièmes,

— les factures relatives aux projets de réhabilitation ainsi que les justificatifs des versements des subventions,

— dit que passé ce délai, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 26 rue du général Carbuccia à Bastia une astreinte de 150 euros par jour de retard mis à s’exécuter pendant une période d’un mois au terme de laquelle il sera à nouveau statué.'

Par jugement du 5 juillet 2016, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier a été placée en liquidation judiciaire, et Maître B X, désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Suivant ordonnance de référé du 28 décembre 2016, l’expertise judiciaire, ordonnée le 4 mars 2015, a été déclarée commune et opposable à Maître B X, en sa qualité de liquidateur de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier.

Le rapport d’expertise a été déposé le 21 février 2017.

Par actes d’huissier des 10, 22 et 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Bastia, pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. le Kalliste, a fait citer devant le tribunal de grande instance de Bastia Maître B X, liquidateur de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, la SOCAF et la S.A. MMA iard, venant aux droits de la S.A. Covea risks.

Par décision du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bastia a :

'- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Bastia de sa demande,

— débouté la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières, la S.A. MMA Iard et Maître B X, es qualité, aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.'

Suivant déclaration enregistrée le 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Bastia a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu’elle a :

'- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Bastia de sa demande de :

— condamner principalement la S.A. Socaf et subsidiairement la S.A. MMA Iard venant aux droits de la S.A. Covera risks à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 28 316 euros avec intérêts à compter du 25 novembre 2014,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la partie succombant au paiement de la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux de référé.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Bastia, représenté par la S.A.S. le Kalliste en qualité de syndic, a demandé à la cour de :

'- infirmer le jugement dont appel,

— condamner principalement la S.A. Socaf et subsidiairement la S.A. MMA Iard venant aux droits de la S.A. Coverarisk à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 28 316 euros avec intérêts à compter du 25 novembre 2014,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la partie succombant au paiement de la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux de référé.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 8 mai 2020, la S.A. MMA Iard, société absorbante de la S.A. Covera risks, a demandé à la cour de :

'in limine litis,

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] irrecevable, pour défaut d’habilitation d’ester en justice, au fond,

— confirmer le jugement rendu en date du 24/10/2019 en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] de sa demande,

— l’infirmer en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société de caution mutuelle des professions immobilières, la S.A. MMA Iard et Maître B X, es qualité, aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— constater l’absence de déclaration de créance dans le délai de deux mois et l’absence de relevé de forclusion, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

— dire et juger qu’en raison de sa liquidation judiciaire et de l’absence de déclaration de créance, la S.A.R.L. Euro Corse ne peut pas être condamnée à quoi que ce soit au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ne démontre pas que le contrat d’assurance de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier couvre le sinistre dont il prétend être victime,

— dire et juger que la garantie de la MMA, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, ne trouve pas à s’appliquer, quel que soit le motif invoqué,

— dire et juger qu’aucune faute n’est démontrée à l’encontre de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier,

— dire et juger que la preuve de la responsabilité de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, en sa qualité d’ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] n’est pas rapportée par ce dernier,

— dire et juger que l’action directe à l’encontre de la S.A. MMA Iard (société absorbante de la S.A. Covea risks) ne peut donc aboutir en l’état de l’absence de preuve de la responsabilité de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, en sa qualité d’ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] mal fondé en toutes ses demandes à l’encontre de la S.A. MMA Iard (société absorbante de la S.A. Covea risks) et l’en débouter,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ne démontre pas l’existence d’un préjudice déterminé et certain à son encontre directement lié à une faute, qui n’existe pas, de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, en sa qualité d’ancien syndic,

— constater que les documents indispensables à la vérification du solde de trésorerie n’ont pas été versés au débat,

— constater l’absence de rapprochements bancaires,

— dire et juger, au vu d’une jurisprudence constante, que les états de rapprochements bancaires sont indispensables à la détermination d’une créance certaine, liquide et exigible et qu’à défaut une créance ne saurait être ainsi qualifiée,

— dire et juger que de manière générale, une franchise de 10 % du montant du soi-disant préjudice doit trouver application,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] mal fondé en toutes ses demandes à l’encontre de la S.A. MMA Iard (société absorbante de la S.A. Covea risks), et l’en débouter,

— débouter tout demandeur de toute demande de quelque nature qu’elle soit à l’encontre de la S.A. MMA Iard (société absorbante de la S.A. Covea risks) et l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et la même somme en cause d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître F G pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 avril 20202, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF), régulièrement représentée, a demandé à la cour de :

'- confirmer la décision de première instance rendue par le tribunal de grande instance de Bastia en ce qu’elle a purement et simplement débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] de ses demandes à l’encontre de la SOCAF,

En tout état de cause,

— constater que le rédactionnel du rapport d’expertise déposé par M. Y, le 21 février 2017 écarte lui-même toute possibilité de mettre en cause la garantie de la SOCAF,

— constater que les conditions de mise en oeuvre de la garantie financière ne sont pas remplies,

— constater l’absence de justification du caractère certain, liquide et exigible de la créance

alléguée par le syndicat,

— constater que les documents indispensables à la vérification du solde de trésorerie n’ont pas été versés aux débats,

— constater l’absence de rapprochements bancaires,

— dire et juger, au vu d’une jurisprudence constante, que les états de rapprochements bancaires sont indispensables à la détermination d’une créance certaine, liquide et exigible et qu’à défaut une créance ne saurait être ainsi qualifiée,

— constater la confusion effectuée par le syndicat entre la garantie financière et l’assurance responsabilité civile professionnelle,

— relever qu’un certain nombre de postes visés par le syndicat demandeur relèvent à l’évidence de l’assurance RCP s’agissant de fautes contractuelles, sous réserve bien évidemment de leur recevabilité et de leur bien fondé,

En revanche, infirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a débouté la SOCAF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— De ce chef, réformer la décision de première instance et condamner le syndicat des copropriétaires au versement d’un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Bastia, pris en la personne de son syndic, au versement d’un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Bastia pris en la personne de son syndic, au versement d’un montant de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.'

Suivant procès-verbal de difficulté dressé le 19 février 2020, la S.E.L.A.R.L. BRMJ en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier a refusé de recevoir la copie de la déclaration d’appel au regard du jugement de clôture pour insuffisance d’actif en date du 5 novembre 2019.

La déclaration d’appel a été signifiée à la S.A.R.L. Euro Corse immobilier suivant procès-verbal du 20 février 2020 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1^er juillet 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’affaire à plaider au 21 janvier 2021 à 8 heures 30.

Le 21 janvier 2021, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2021.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des

prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la qualification de la décision

L’article L643-11-I du code de commerce prévoit que le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle :

1° Pour les actions portant sur des biens acquis au titre d’une succession ouverte pendant la procédure de liquidation judiciaire ;

2° Lorsque la créance trouve son origine dans une infraction pour laquelle la culpabilité du débiteur a été établie ou lorsqu’elle porte sur des droits attachés à la personne du créancier ;

3° Lorsque la créance a pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale mentionnés à l’article L114-12 du code de la sécurité sociale. L’origine frauduleuse de la créance est établie soit par une décision de justice, soit par une sanction prononcée par un organisme de sécurité sociale dans les conditions prévues aux articles L114-17 et L114-17-1 du même code.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties et des mentions des procès-verbaux de signification dressés par huissier les 19 et 20 février 2020 qu’un jugement de clôture de liquidation pour insuffisance d’actif a été prononcé le 5 novembre 2019 à l’encontre de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier.

Cette société est, de ce fait, désormais dépourvue de toute personnalité morale et ne peut être attraite en justice, la société appelante ne démontrant pas avoir recouvré son droit d’exercice individuel selon les conditions exposées ci-dessus.

Il sera au surplus observé que les parties ont d’ores et déjà pris acte de la disparition de cette personne morale, puisqu’aucune demande n’est présentée à son encontre.

Au regard de la disparition de cette personne morale et de la clôture de la procédure de liquidation, la S.A.R.L. Euro Corse Immobilier et Maître X ne peuvent être considérés comme parties à la procédure.

La décision rendue par la juridiction sera donc contradictoire malgré leur absence.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence du […]

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son premier alinéa que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

La S.A. MMA Iard soutient que le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Bastia ne justifie pas avoir été habilité à ester en justice pour rechercher sa garantie en qualité d’assureur responsabilité civile de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier.

La société appelante ne répond pas sur ce point.

Il est constant qu’en application de l’article 121 du code de procédure civile, la nullité susceptible d’affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale peut être couverte si cette autorisation est accordée avant que le juge ne statue.

En l’espèce, si les assignations ont été délivrées les 10, 22 et 31 mai 2018, la décision n’a été rendue que le 29 octobre 2019.

Or, ainsi que l’a souligné le premier juge, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] verse au débat un procès-verbal d’assemblée du 13 février 2019 dont la 11^e résolution dispose notamment, après qu’un rappel de la procédure judiciaire ait été exposé, que l’assemblée générale :

'- avalise pleinement l’action qui a été mise en oeuvre,

- confirme en tant que de besoin la désignation de Maître Antoine Meridjen, comme avocat de la copropriété dans cette affaire'.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a écarté le moyen d’irrecevabilité soulevé.

Sur la demande en paiement

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] à Bastia, pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. le Kalliste, affirme que la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, ancien syndic, a commis un détournement de fonds dans le cadre de la gestion des travaux de réhabilitation de l’immeuble votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il précise ainsi que le 3 mai 2011, le syndic a prélevé sans motif la somme de 16 356 euros sur le compte travaux. Le syndic aurait reconnu une erreur sans toutefois reverser les fonds.

En outre, les 24 mars et 26 mai 2011, la somme totale de 11 960 euros d’honoraires aurait été prélevée alors que les travaux n’avaient pas débuté.

Le syndic alors en exercice aurait remis un chèque de 26 356 euros aux fins de régularisation, qui n’aurait jamais été encaissé.

Le 28 juin 2012, le syndic aurait déposé sur le compte du syndicat un chèque de 26 800 euros émanant d’une autre copropriété dont elle assurait la gestion, toujours aux fins de régularisation; ce chèque aurait été rejeté pour défaut de provision.

L’appelant en déduit que le détournement n’a jamais été contesté par l’ancien syndic.

Il estime, par ailleurs, que les conditions de la garantie sont remplies dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible, que la défaillance du syndic est avérée au regard de son placement en liquidation judiciaire et du défaut de paiement par la SOCAF dans le délai de trois mois de sa saisine.

Il souligne notamment que la preuve des prélèvements est rapportée par les relevés bancaires versés au débat, l’ensemble des réclamations préalables, les efforts de remboursement de l’ancien syndic et ses aveux.

Il reproche à la SOCAF de se prévaloir du rapport d’expertise judiciaire pour écarter tout manquement de l’ancien syndic alors que la S.A.R.L. Euro Corse immobilier n’a pas permis à

l’expert de mener à bien sa mission puisqu’elle n’a fourni aucun document comptable.

A titre subsidiaire, l’appelant estime que la garantie de la S.A. MMA iard pourra jouer au titre de la responsabilité civile de l’ancien syndic.

Il indique avoir déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier et rappelle disposer, en tout état de cause, d’une action directe contre l’assureur.

En réponse, la S.A. MMA Iard soulève, in limine litis, l’absence d’habilitation du syndicat des copropriétaires pour délivrer l’assignation devant le tribunal de grande instance de Bastia.

Elle observe que malgré les différentes qualifications pénales excipées par la société appelante, aucun dépôt de plainte n’est intervenu.

Les prélèvements auraient été opérés dans le cadre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier ayant exercé en qualité de syndic sans mandat jusqu’au 11 septembre 2012.

La société intimée affirme que l’appelant n’aurait pas effectué de déclaration de créance et ne pourrait dès lors demander la condamnation de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier à son profit, ni, par suite, la garantie de l’assureur.

Par ailleurs, l’appelant, qui ne rapporterait pas la preuve d’une faute de l’ancien syndic, ne pourrait se prévaloir d’une action directe contre l’assureur. En outre, l’assurance responsabilité civile ne pourrait trouver application pour une action en remboursement, en détournement, en abus de confiance, et en paiement de l’indu. Enfin, la société intimée fait valoir qu’aucune explication n’est fournie sur le somme de 28 316 euros, de sorte que la créance ne serait ni certaine, ni liquide, ni exigible. A titre subsidiaire, elle entend se prévaloir de l’application d’une franchise de 10 %.

La société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF) rappelle avoir accordé sa garantie à la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, cette garantie étant destinée à couvrir le solde de trésorerie à restituer au syndicat en cas de défaillance du syndic. Elle précise, à ce titre, que seuls les versements ou remises effectivement perçus par la société garantie peuvent entrer dans le cadre de la garantie financière, à l’exclusion des sommes simplement appelées. En premier lieu, elle observe que sa garantie ne pourra être réclamée que pour les opérations nées avant le 13 mai 2011, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier ayant ensuite continué à gérer la copropriété sans mandat. Elle explique qu’un état de rapprochement bancaire permet de lister l’ensemble des mouvements comptabilisés mais non passés en banque et que la reconstitution du solde réel des immeubles ne peut

être effectuée qu’à partir d’une analyse globale de l’état des rapprochements bancaires. A défaut, la créance ne pourrait être qualifiée de certaine, liquide et exigible. De simples incohérences comptables ne seraient pas de nature à établir l’existence d’un détournement, ni à justifier la mise en jeu de la garantie financière.

La société intimée observe qu’aucune pièce n’a été ajoutée en cause d’appel par l’appelant alors que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires échouait à démontrer la réalité de sa créance. Elle soutient notamment que le syndic n’a jamais reconnu avoir procédé à un détournement et ne pas être à même de rembourser les fonds.

Dans tous les cas, les sommes réclamées ne pourraient relever de la garantie financière en raison de leur nature, mais de la responsabilité civile : un comportement fautif ne relèverait

pas de la garantie financière. Toutes les questions relatives aux honoraires d’un syndic ne relèveraient pas davantage d’une telle garantie.

La société intimée précise qu’aucun élément ne permet d’écarter un remboursement, alors que la régularisation était actée au terme du procès-verbal d’assemblée générale du 4 septembre 2012.

Sur la demande au titre de la garantie financière de la SOCAF

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit en son premier alinéa que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion de l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Ainsi, la garantie financière ne se confond pas avec l’assurance contre les conséquences de la responsabilité civile professionnelle.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui invoque le jeu de la garantie financière, de supporter la charge de la preuve et de justifier qu’il détient une créance certaine, liquide et exigible contre le syndic assuré.

Il résulte du rapport d’expertise que compte tenu de l’absence de transmission des pièces demandées par la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, M. Y n’a pas été en capacité de remplir sa mission.

Si le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause les arguments de la SOCAF quant à l’impossibilité de reconstituer le solde effectif de trésorerie de l’immeuble en l’état des pièces versées au débat, il souligne que cette carence est imputable à la S.A.R.L. Euro Corse immobilier et estime que les pièces versées au débat suffisent à établir la réalité de sa créance.

Il sera observé en premier lieu que si l’absence de communication des documents comptables et autres pièces justificatives par l’ancien syndic pourra être sanctionnée sur le plan de la responsabilité civile, elle n’est pas opposable à l’organisme assurant la garantie financière.

L’appelant verse au débat un relevé bancaire du compte ouvert auprès de la caisse d’épargne mentionnant un retrait de la somme de 16 356 euros le 3 mai 2011, outre le débit d’un chèque de 5 980 euros le 26 mai 2011.

La somme de 5 980 euros a également été débitée le 24 mars 2011 sur ce compte.

Le 29 février 2012, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier a indiqué par courrier qu’elle devait vérifier l’imputation d’un montant de 16 356 euros. Contrairement à ce que soutient l’appelant, cette formulation n’implique aucun aveu quant à un éventuel détournement.

Le syndicat des copropriétaires justifie de plusieurs demandes d’explication et de remboursement de la somme de 11 960 euros, sans que cela ne permette d’établir la destination des fonds.

Il produit également la copie d’un chèque daté du 18 mai 2012 établissant que la S.A.R.L.

Euro Corse immobilier a souhaité lui payer la somme de 26 356 euros. Si le bordereau de versement de chèque a été rempli le 18 mai 2012, le syndicat des copropriétaires soutient que le chèque n’a pas été remis à l’encaissement. Le relevé du compte correspondant, ouvert auprès de la caisse d’épargne, ne fait en effet apparaître aucun encaissement de chèque d’un tel montant, sans que le syndicat des copropriétaires ne s’explique sur ce point.

Il sera observé que le montant du chèque est distinct de la somme de 28 316 euros dont entend se prévaloir l’appelant et qu’aucun élément ne permet de déterminer son objet.

Il verse par ailleurs au débat un chèque émis le 22 juin 2012 à son profit par la copropriété […] pour un montant de 26 800 euros, ainsi qu’une attestation de rejet de paiement, en affirmant que ce chèque lui a été remis par son ancien syndic en paiement des sommes réclamées. Aucune explication n’est donnée sur le montant ainsi porté sur le chèque, pourtant distinct des sommes prétendument dues par la S.A.R.L. Euro Corse immobilier. Plus largement, aucun élément ne permet d’établir que ce chèque a été remis en paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

L’appelant estime que l’ancien syndic a reconnu devoir la somme litigieuse au terme d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 4 septembre 2012 qu’il a lui-même rédigé. Le point 5 intitulé 'Régularisation du compte banque travaux caisse d’épargne, mesures à prendre’ précise : 'Le syndic n’a toujours pas été en mesure de régulariser l’erreur d’imputation du 3/5/2011 (16356 euros et de rétrocéder les quelques 10 000 euros d’honoraires perçus avant travaux. Toutefois, Mr A s’engage à régulariser cette situation au plus tard le lundi 10 septembre 2012. Le compte banque devra être régularisé faute de quoi la responsabilité du syndic pourrait être mise en cause.

Monsieur A précise que la prime pour la dommage-ouvrage a été réglée soit 4 800 euros environ'.

Il résulte toutefois de l’échange de courriels du 13 septembre 2012 versé au débat que suite à cette assemblée générale, la S.A.R.L. Euro Corse immobilier a adressé un chèque de 5 600 euros au syndicat des copropriétaires, précisant 'concernant la régularisation à venir, je vous confirme que celle-ci sera faite (il reste 11 000 euros sur l’imputation).

(…) Je vous concède que la situation n’a que trop duré, je vous demande toute de même de tenir compte du fait que j’ai accepté de recréditer mes honoraires travaux dans l’attente de les 'repercevoir’ et que je laisse à la disposition de la copropriété mes honoraires de gestion'.

Le syndicat des copropriétaires demeure taisant sur l’encaissement de ce chèque de 5 600 euros, sur le crédit à nouveau des honoraires travaux et la mise à la disposition de la copropriété des honoraires de gestion dont le montant n’est pas justifié.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère certain, liquide et exigible de la créance alléguée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée au titre de la garantie financière.

Sur la demande au titre de la responsabilité civile :

L’appelant entend se prévaloir d’une faute de la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, qui aurait détourné la somme de 28 316 euros.

En tout état de cause, ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne

justifie pas d’une créance, certaine, liquide et exigible.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation sur ce fondement, aucune autre faute n’étant alléguée par l’appelant.

Sur la demande pour procédure abusive

La société de caution mutuelle des professions immobilières et financières qualifie la procédure d’abusive aux motifs que les conclusions de l’expert devaient suffire à écarter la poursuite de la procédure, que cela a été confirmé en première instance alors que les demandes ne reposent sur aucun fondement juridique.

La cour adoptera les motifs juste et pertinents du premier juge pour écarter la demande ainsi formulée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Eu égard aux circonstances de l’espèce, et notamment à l’absence de transmission des documents comptables et financiers par la S.A.R.L. Euro Corse immobilier, la décision

entreprise sera confirmée en ce qu’elle a exclu toute application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas équitable de laisser aux parties intimées les frais irrépétibles non compris dans les dépens dans le cadre de la procédure d’appel ; le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à leur payer la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’appelant sera débouté de la demande présentée sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Bastia, qui succombe, sera condamné au paiement des dépens, dont distraction au profit de Maître F G.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Bastia (Haute-Corse), représenté par la S.A.S. le Kalliste en qualité de syndic, à payer à la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières et la S.A. MMA Iard la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Bastia (haute-Corse), représenté par la S.A.S. le Kalliste en qualité de syndic, de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Bastia (Haute-Corse), représenté par la S.A.S. le Kalliste, en qualité de syndic au paiement des dépens, dont distraction au profit de Maître F G, avocat.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,