Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01469 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVXX

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 août 2023 – RG N°20-000172 – JURIDICTION DE PROXIMITE DE SAINT CLAUDE

Code affaire : 51Z – Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 10 décembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Marc RIVET, président de chambre, M. Cédric SAUNIER, conseiller, et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

S.C.I. SOFYANA

RCS de LONS LE SAUNIER n°828 920 967

sise [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle HUOT, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [D] [O]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par M^e Céline BON, avocat au barreau de JURA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2023-006614 du 04/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, la SCI Sofyana a donné à bail à M. [D] [Y] [O] un appartement situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 380 euros outre la somme de 40 euros à titre de provisions sur charges.

Saisi selon exploit d’huissier délivré à la bailleresse le 18 novembre 2018, par lequel le locataire sollicitait sa condamnation, outre frais et dépens, à procéder sous astreinte au changement de la chaudière et à l’installation d’un système d’évacuation des eaux dans le logement loué et à l’indemniser de ses préjudices de jouissance et moral, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude a, en l’absence de comparution de la bailleresse et par jugement rendu le 17 août 2023 après expertise judiciaire :

— condamné la société Sofyana à procéder au remplacement de la chaudière litigieuse et à la réparation du système de ventilation dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 90 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l’expiration du mois suivant la signification du jugement ;

— condamné la société Sofyana à verser à M. [O] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

— condamné la société Sofyana à verser à M. [O] la somme de 400 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

— rejeté la demande de M. [O] au titre de la restitution des provisions sur charges versées ;

— rejeté les plus amples demandes ;

— condamné la société Sofyana aux dépens de l’instance, en ce compris le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 14 janvier 2021 ;

— condamné la société Sofyana à payer à M. [O] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— au visa des articles 1240 et 1719 du code civil ainsi que de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, qu’il résulte du constat d’huissier de justice établi le 14 janvier 2023 et du rapport d’expertise judiciaire dressé par M. [X] [S] que la chaudière ne fonctionne pas et que la ventilation du logement est insuffisante ;

— que dès lors, le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent dont il découle un préjudice de jouissance chiffré à la somme de 8 000 euros ;

— que la société Sofyana est par ailleurs tenue de faire effectuer les travaux afin de remplacer la chaudière et de réparer le système de ventilation ;

— que M. [O] ne justifie pas du règlement des loyers et charges dont il sollicite le remboursement, alors même que l’expert indique que ces règlements ne sont plus effectués depuis plusieurs mois ;

— que le fait que le gérant de la société Sofyana a expressément indiqué lors des opérations d’expertise attendre le départ de M. [O] pour changer la chaudière caractérise la résistance abusive de la bailleresse à l’origine d’un préjudice moral chiffré à la somme de 400 euros.

Par déclaration du 05 octobre 2023, la société Sofyana, intimant M. [O], a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. [O] au titre de la restitution des provisions sur charges versées et a rejeté les plus amples demandes. Selon ses premières et dernières conclusions transmises le 05 janvier 2024, elle conclut à son infirmation des autres chefs et demande à la cour :

— à titre principal, de débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, de réduire dans de notables proportions le montant des dommages-intérêts alloués au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral ;

— de condamner M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir :

— que contrairement aux motifs adoptés en première instance, il ne résulte pas du constat d’huissier de justice et de l’expertise judiciaire, procédant de seules constatations effectuées les 20 octobre 2022 et 14 janvier 2023, que la chaudière n’aurait jamais fonctionné et que les éventuelles difficultés relatives à son fonctionnement seraient de sa responsabilité, étant observé que l’appartement était antérieurement occupé par le frère de l’intimé qui a donné congé le 24 avril 2017 ;

— que M. [O] a pris possession d’un logement parfaitement décent et qu’elle-même a toujours procédé aux réparations qui lui incombaient lorsqu’elle a été informée de dysfonctionnements, ainsi qu’il résulte des factures relatives à la chaudière datées des années 2018, 2020 et 2021 ainsi que des attestations produites ;

— que par ailleurs M. [O] a fait obstruction à l’entrée du chauffagiste dans son appartement et n’a pas respecté son obligation d’entretien annuel de la chaudière dont il n’a jamais justifié malgré ses relances ;

— qu’il est de mauvaise foi, en ce qu’il ne règle plus ses loyers depuis 2019, de sorte que sa dette locative s’élevait à la date du 31 octobre 2023 à la somme de 15 912,25 euros et qu’une procédure en résiliation de bail est actuellement en cours par ailleurs ;

— que depuis le jugement du 17 août 2023, elle a mandaté une entreprise pour procéder à l’installation d’un chauffage électrique qui n’a cependant toujours pas pu avoir lieu en raison de l’obstruction de M. [O] ;

— que ses autres locataires attestent du respect de ses obligations de bailleur ;

— qu’en tout état de cause, l’indemnité de 8 000 euros accordée par le tribunal est exorbitante, alors que M. [O] n’a produit aucune pièce justifiant de son préjudice, tandis qu’il résulte des éléments sumentionnés qu’elle même n’a commis aucune résistance abusive.

Dans ses premières conclusions transmises le 07 mars 2024, M. [O] a sollicité de la cour :

— la confirmation du jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Sofyana à procéder

au remplacement de la chaudière ainsi qu’à la réparation du système de ventilation sous astreinte et l’a condamnée aux dépens de l’instance et au titre des frais irrépétibles ;

— statuant à nouveau, la condamnation de la société Sofyana à lui verser :

. la somme de 16 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

. la somme de 1 240 euros au titre du remboursement des sommes perçues indûment à titre de provisions des charges ;

. la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral causé par sa résistance abusive;

. la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d’appel ;

— le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Sofyana.

Après invitation des parties le 14 juin 2024 à présenter leurs observations sur l’effet dévolutif attaché aux conclusions de l’intimé dont le dispositif est dépourvu des termes 'annulation’ ou 'infirmation', M. [O] a répliqué en second lieu par conclusions transmises le 24 juin suivant en ajoutant au dispositif de ses écritures une demande tendant à l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Sofyana à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ainsi que la somme de 400 euros en indemnisation de son préjudice moral et a rejeté sa demande de restitution des provisions sur charges versées.

Il expose :

— que cinq personnes attestent du fait que la chaudière installée dans son appartement n’a jamais fonctionné ;

— qu’il résulte par ailleurs du rapport d’expertise et du constat d’huissier de justice que la chaudière ne fonctionne pas, qu’elle est vétuste et a été réparée à de nombreuses reprises, qu’elle dysfonctionne depuis au moins l’année 2017, que la ventilation mécanique est insuffisante, que son logement n’est donc pas décent et qu’il a subi un préjudice de jouissance ;

— que ces points ont été relevés par ailleurs par le compte-rendu de la visite d’accompagnement social pour la maîtrise de l’énergie intervenue le 21 décembre 2021 ;

— qu’en outre, si la problématique liée à la présence d’un écoulement malodorant des eaux vannes de l’immeuble au niveau de l’entrée a été solutionnée par une intervention de la mairie et exclue des opérations d’expertise par accord entre les parties, ce point a contribué à son préjudice ;

— que le remplacement de la chaudière et la réparation du système de ventilation sont donc justifiés sur le fondement des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 3, 1°, du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

— qu’en violation de l’article 23, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, il n’a jamais reçu de régularisation de charges ou de quittances de loyer et de charges, tandis qu’aucune poubelle n’est mise à disposition des locataires dans l’immeuble ;

— qu’il résulte du commandement de payer lui ayant été signifié le 28 janvier 2021 qu’il s’est acquitté de l’ensemble de ses loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2019 ;

— que s’il n’a plus réglé ses loyers depuis le 31 décembre 2019, son bailleur a toutefois perçu la somme mensuelle de 254 euros de la CAF de janvier 2020 à septembre 2021, puis de 256 euros d’octobre 2021 à mars 2022, son aide au logement étant suspendue depuis en raison de l’indécence de son logement ;

— qu’il est donc bien-fondé à solliciter le remboursement de la somme de 1 240 euros, soit 40 euros versés durant trente-et-un mois de juin 2017 à décembre 2019 ;

— que la résistance abusive de la société Sofyana lui a causé un important préjudice moral chiffré à la somme de 2 000 euros.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre suivant et mise en délibéré au 11 février 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

Il résulte des articles'542, 910-4 et'954 du code de procédure civile que, de même que l’appelant, l’intimé formant appel incident doit solliciter, dans le dispositif de ses conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’annulation ou l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement afin de déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

Dès lors, à défaut d’une mention tendant à l’infirmation d’un ou plusieurs chefs du jugement critiqué dans les conclusions d’intimé transmises le 07 mars 2024, alors que les conclusions transmises le 24 juin suivant l’ont été postérieurement au délai prévu par l’article 909, la cour n’est saisie d’aucun appel incident.

— Sur la demande de condamnation de la société Sofyana à faire exécuter des travaux,

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, en application de cet article, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A titre liminaire, la cour relève que l’exemplaire du contrat de bail produit par M. [O] précise que la somme de 40 euros versée à titre de provisions sur charges est répartie entre l’entretien de la chaudière à hauteur de 10 euros, la fourniture en eau à hauteur de 10 euros, les ordures ménagères à hauteur de 10 euros et les charges de l’immeuble à hauteur de 10 euros.

L’exemplaire du contrat produit par la société Sofyana ne précise pas la répartition des charges, étant observé que ledit exemplaire comporte par ailleurs de nombreuses différences avec celui communiqué par M. [O].

En l’espèce, M. [O] produit, au soutien de sa demande tendant à la condamnation de sa bailleresse à effectuer des travaux de remplacement de la chaudière et de réparation de la ventilation, un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 14 janvier 2021 rapportant, indépendamment des déclarations dépourvues de force probante effectuées par le locataire lui-même :

— une température mesurée à 14 degrés celsius dans l’appartement ;

— les déclarations de M. [G] [Z], présenté comme chauffagiste, qui a indiqué que la carte électronique de la chaudière, par ailleurs qualifiée de vétuste, doit être remplacée ;

— des traces de moisissures au niveau de certains encadrements de fenêtres et dans l’angle extérieur du salon ;

— l’absence de grille de ventilation au niveau des huisseries de fenêtres.

Le rapport d’expertise judiciaire établi le 27 avril 2023 par M. [S] indique par ailleurs que la chaudière ne fonctionnait pas le 20 octobre 2022, tandis que l’extraction d’air des WC 'ne semble pas fonctionner’ alors que celles de la salle de bains et de la cuisine fonctionnent.

Il précise que la chaudière, dont il ne mentionne ni la marque ni les caractéristiques, 'dysfonctionne depuis au moins 2017", concluant que l’appartement 'n’est pas conforme à l’usage d’habitation'.

Indépendamment du caractère particulièrement laconique de ces deux documents, dont l’essentiel consiste à relater les déclarations nécessairement subjectives de M. [O], ceux-ni se bornent à relater un défaut de fonctionnement de la chaudière les 14 janvier 2021 et 27 avril 2023, soit à plus de deux années d’écart, ainsi qu’une insuffisance du dispositif de ventilation générant des phénomènes de moisissure au niveau de certains recoins dont l’importance n’est pas précisée.

A cet égard, les écrits et les éléments produits par M. [O] sont contradictoires en ce que certains évoquent un dysfonctionnement de la chaudière depuis plusieurs années tandis que d’autres font état de son défaut de fonctionnement.

Tant les échanges par SMS entre le locataire et le représentant de sa bailleresse que les attestations de témoins produites par l’intimé, qui font état du dysfonctionnement de la chaudière sans aucune précision permettant d’en apprécier ni la période ni la durée, ne sont de nature à établir une indécence du logement.

La cour relève que l’appelante produit elle aussi des attestations de témoins dont le contenu diverge de celles communiquées par la partie adverse, de sorte qu’aucune n’apparaît probante.

Il ne peut dès lors être déduit du constat d’huissier de justice et du rapport d’expertise judiciaire susvisés une absence de fonctionnement de la chaudière et une insuffisance de ventilation du logement, sauf à extrapoler, à partir de considérations imprécises datées des 14 janvier et 27 avril 2023, soit deux jours pris isolément, une chaudière qui ne fonctionne plus du tout et une ventilation défaillante, sans pour autant que les mesures nécessaires afin d’assurer la circulation d’air ne soient explicitées.

Au contraire, les factures de réparation de la chaudière, dont l’authenticité n’est pas contestée, établies les 28 septembre et 28 octobre 2018 par la SAS Paget-Confort et le 23 février 2021 par la SARL Bonnin Fils établissent la réalité de travaux d’entretien et le fonctionnement de l’installation à l’issue de ceux-ci.

M. [O], qui supporte la charge de la preuve en application des dispositions précitées, ne caractérise donc pas un manquement du propriétaire à ses obligations de délivrance du logement et d’assumer les travaux lui incombant.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte la société Sofyana à procéder au remplacement de la chaudière et à la réparation du système de ventilation.

Les demandes formées à ce titre par M. [O] seront rejetées.

— Sur les demandes indemnitaires formées au titre des préjudices de jouissance et moral,

En considération du lien contractuel existant entre M. [O] et la société Sofyana, résultant du contrat de bail susvisé, la demande indemnitaire formée par le premier à l’encontre de la seconde est nécessairement fondée sur l’article 1231-1 du code civil, aux termes duquel le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dispositions de l’article 1240 du même code, visées dans le jugement critiqué, seront donc écartées.

Le juge de première instance a fondé les condamnations indemnitaires de la société Sofyana sur les seules affirmations de M. [O] aux termes desquelles le logement n’a pu être chauffé depuis le courant de l’année 2017 tandis que la bailleresse attend son départ pour procéder aux réparations.

En considération des motifs ci-avant exposés dont il résulte l’absence de tout élément probant permettant de caractériser une faute contractuelle de la société Sofyana et, le cas échéant, d’établir le principe des préjudices de jouissance et moral mais aussi de les quantifier, le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Sofyana à verser à M. [O] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance ainsi que la somme de 400 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Les demandes indemnitaires formées par M. [O] seront rejetées.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 17 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Claude ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [D] [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

Le condamne aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, le déboute de sa demande et le condamne à payer à la SCI Sofyana la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leïla ZAIT, greffier.

Le greffier, Le président,