Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00189 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXOB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 27 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 – RG N°22/00570 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 25 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [R] [T]

né le 21 Août 1970 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christophe BERNARD, avocat au barreau de BESANCON

Madame [H] [F] épouse [T]

née le 31 Mars 1974 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Christophe BERNARD, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

Madame [D] [U]

née le 26 Novembre 1998 à [Localité 7], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT – VIGNERON, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Selon attestation établie le 28 janvier 2021 par Me [X] [B], notaire à [Localité 6], M. [R] [T] et Mme [H] [F] ont, par acte authentique du même jour, vendu à Mme [D] [U] un appartement en duplex situé [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 225 000 euros dont 218 850 euros au titre du bien immobilier.

Le 1er février 2021, Mme [D] [U] a constaté un dégât des eaux dans son appartement dont elle a imputé l’origine à un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement situé au dessus appartenant à M. [C] [P].

L’assureur de Mme [U], la SA BPCE Assurances, lui a signifié par courrier du 07 mai 2021 son refus de prise en charge du sinistre en raison de l’antériorité de celui-ci à son entrée dans les lieux et à son contrat d’assurance.

Après avoir sollicité en vain une indemnité d’un montant de 13 000 euros auprès de ses vendeursen faisant valoir le fait qu’ils avaient eux-mêmes déjà subi des sinistres de même nature sans l’en informer, Mme [U] a, par actes signifiés le 04 août 2022, assigné ses vendeurs devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier, en sollicitant la restitution d’une partie du prix à hauteur de 44 000 euros outre 13 000 euros de dommages-intérêts, en invoquant la responsabilité contractuelle, la garantie des vices cachés et subsidiairement le dol.

Par jugement rendu le 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lons le Saunier :

— a 'dit’ que M. [T] et Mme [F] doivent à Mme [U] garantie au titre des vices cachés de l’immeuble ;

— a condamné en conséquence M. [T] et Mme [F] à payer in solidum à Mme [U] la somme de 43 929,93 euros ;

— a débouté Mme [U] de ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

— a condamné in solidum M. [T] et Mme [F] à payer à Mme [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés in solidum aux dépens hors frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice et qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— a rejeté toute autre demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— que l’antériorité du vice allégué à la vente est établie par :

. le constat amiable de dégâts des eaux dressé le 03 janvier 2019 entre les vendeurs et M. [P] mentionnant que les infiltrations proviennent de la terrasse ;

. le rapport de recherche de fuites et d’infiltrations établi par la SAS Nüwa le 20 novembre 2019 concluant à des infiltrations au niveau du regard dans la gaine technique chez M. [P] et à un défaut d’étanchéité au niveau du passage de la conduite d’évacuation de la terrasse de ce dernier sous la véranda ;

— qu’il est établi un vice inhérent à l’immeuble cédé en ce que :

. les vendeurs ont subi trois dégâts des eaux entre 2018 et 2019 ;

. l’acquéreuse, dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été informée de ses sinistres avant la cession, a subi, un mois après la vente, un sinistre similaire ;

. le principe de bonne foi implique cependant une telle information ;

. l’argument tiré de l’inaction de M. [P] concernant la réalisation des travaux est inopérant ;

— que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 30 janvier 2023 démontre l’existence de vices qui rendent le bien impropre à son usage par la présence anormale de traces d’humidité sur les murs et plafonds de toutes les parties de l’appartement visitées ;

— que le fait que Mme [U] n’ait pas procédé à des travaux et se soit limitée à faire établir des devis ne peut pas lui être reproché dans la mesure où cette dernière souhaitait connaître l’issue de la procédure engagée et sa possibilité d’être indemnisée ;

— que Mme [U] n’ayant pas choisi de demander la résolution de la vente mais de se faire rendre une partie du prix, l’article 1645 du code civil n’est pas applicable ;

— qu’à défaut de versement de tout élément par les vendeurs, le devis établi par la société Juraprorenov le 03 mars 2023 et produit par Mme [U], chiffrant le montant des travaux à la somme de 43 929,93 euros, doit être retenu ;

— que dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés sans demande de résolution de la vente, il ne peut être sollicité une demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

— que Mme [U] ne verse aucun élément probant au soutien de sa demande indemnitaire relative à son préjudice moral.

Par déclaration du 08 février 2024, M. [T] et Mme [F] ont interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation sauf en ce qu’il a débouté Mme [U] de ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral et a rejeté toute autre demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon leurs dernières conclusions transmises le 21 juin 2024, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour de débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions et de la condamner à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir :

Concernant la mauvaise foi de Mme [U] :

— qu’avant la cession de l’appartement litigieux, ils ont été victimes de dégâts des eaux provenant de l’appartement de M. [P] les 30 décembre 2018 et 03 août 2019 qui ont affecté leur buanderie située au droit de la terrasse de ce dernier sur laquelle il a fait installer une véranda et un jacuzzi ;

— qu’après déclaration du sinistre auprès de leur assureur et suite à la recherche d’origine de la fuite effectuée par la société Nüwa, ils ont fait procéder aux travaux de reprise des dommages matériels affectant leur appartement chiffrés à la somme de 3 263,70 euros vétusté déduite ;

— que suite au signalement d’un nouveau dégât des eaux à l’entrée dans les lieux de Mme [U], ils ont fourni à celle-ci l’ensemble des éléments relatifs aux sinistres précédents et ont eux-mêmes contacté M. [P], sans être informés des suites des démarches engagées par leur acquéreuse et notamment du refus de prise en charge opposé par l’assureur de cette dernière ;

— que le constat de commissaire de justice établi le 30 janvier 2023 fait état, indépendamment des infiltrations, de dommages dont le lien avec ces dernières n’est pas établi à savoir une fissure et des moisissures sur le plafond de la buanderie, le décollement d’une plaque du plafond du couloir, le gondolement des lames du parquet de la salle de bains ainsi que des moisissures ;

— qu’à la date d’établissement du devis par la société Jurapro Renov, soit le 30 mars 2023, il apparaît en outre que Mme [U] n’avait toujours engagé aucun travaux, alors même que le constat de commissaire de justice relate que les travaux de réparation ont été effectués par M. [P] le 09 septembre 2021, suite auxquels plus aucune fuite n’a été constatée ;

— qu’elle a donc fait preuve de négligence ;

— qu’elle a, par le biais de son conseil, adressé à M. [P] un courrier le 23 juin 2022, par lequel elle indique que l’origine du dégât des eaux se situe sur une partie commune et a sollicité de sa part une somme de 18 337,71 euros au titre de l’indemnisation des dommages matériels et du trouble de jouissance, soit un montant largement inférieur à celui sollicité à leur encontre ;

— que le 04 juillet suivant, l’expert d’assurance de M. [P] a rappelé à Mme [U] les conclusions expertales et a déploré l’accroissement des dommages en raison de son inertie ;

— qu’ils ont eux-mêmes assigné M. [P] ainsi que le syndic de copropriété devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier afin qu’ils soient, au besoin, condamnés à les garantir ;

Concernant le vice caché :

— que celui-ci n’est pas inhérent à la chose vendue, en ce que :

. le vice invoqué est extérieur, l’origine des fuites étant située dans l’appartement de M. [P] voire dans une partie commune ;

. un vice extérieur n’est considéré comme un vice caché que s’il s’agit d’un vice constant et auquel il n’est pas possible de mettre fin, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

. aucune disposition n’impose au vendeur de faire connaître à son acquéreur toutes les difficultés et avaries qu’il a connues, alors même qu’à la date de la vente ils n’avaient pas connu de difficulté depuis plus d’un an ;

— que le vice allégué ne rend pas l’appartement impropre à sa destination, en ce que :

. ce ne sont pas les conséquences du vice qui doivent générer cette impropriété ;

. alors que le dégât des eaux serait survenu au mois de février 2021, l’intimée n’avait toujours pas fait exécuter les travaux au mois de mars 2023 ;

. Mme [U] n’indique pas dans quelle mesure l’usage de l’appartement serait tellement diminué qu’elle serait fondée à agir au titre de la garantie des vices cachés ;

. le devis du 03 mars 2023 chiffre les travaux – qui ne concernent pas le dégât des eaux qui n’a affecté que la petite buanderie – à une somme de près de 44 000 euros, alors que ceux-ci avaient été chiffrés à la somme de 3 283 euros vétusté déduite lorsqu’ils étaient eux-mêmes propriétaires, puis à celle de plus de 16 000 euros au mois de juin 2022 ;

. Mme [U] a fait preuve de négligence en ne faisant pas réaliser les travaux et en laissant ainsi s’accroître son préjudice, tout en occupant l’appartement ce qui contredit une impropriété de celui-ci à destination ;

. que si M. [P] ou la copropriété n’ont pas effectué les travaux qui leur incombaient, ils n’en ont eux-mêmes pas été informés, n’ayant subi aucun dégât des eaux depuis 2020, tandis qu’ils sont promptement intervenus lorsque leur acquéreuse leur a signalé subir un tel sinistre ;

. qu’il appartenait le cas échéant à Mme [U] d’agir à l’encontre de son voisin ou de la copropriété sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Concernant la réticence dolosive :

— que le dol suppose une intention délibérée de ne pas communiquer des informations ;

— que Mme [U] leur reproche cependant de ne pas lui avoir remis de document relatif aux précédents sinistres et de ne pas avoir interrogé M. [P] sur la réalisation des travaux ;

— qu’au surplus des dégâts des eaux ne revêtent qu’un caractère temporaire et ponctuel.

Mme [U] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 27 juin 2024 en sollicitant la 'réformation’ du jugement critiqué en ce qu’elle a été déboutée de ses demandes indemnitaires formées au titre des préjudices de jouissance et moral et demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1231-7 du code civil :

— de condamner in solidum les appelants à lui payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 août 2022, soit le jour de la signification de l’acte introductif d’instance ;

— de les condamner sous la même solidarité à lui verser une somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la même date.

A titre subsidiaire, elle sollicite de la cour, au visa des articles 1137, 1104 et 1231-1 du code civil, la condamnation solidaire de M. [T] et Mme [F] à lui régler une somme de 43 929,93 euros correspondant au coût de la réfection de l’appartement, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 04 août 2022.

En tout état de cause, l’intimée demande le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions formées par les appelants et leur condamnation solidaire à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat établi par Me [Y] le 30 janvier 2023, avec distraction.

Elle expose :

Concernant sa prétendue mauvaise foi :

— qu’elle n’a jamais indiqué dans son crourrier adressé à M. [P] le 23 juin 2022 que l’origine du dégât des eaux se situait dans une partie commune de l’immeuble, mais a au contraire mentionné que l’origine en est un défaut d’étanchéité de la terrasse lui appartenant ;

— que le premier devis qu’elle a sollicité a été établi rapidement sans prise en compte de l’ensemble des travaux de réfection devant être réalisés à la suite du dégât des eaux du 1er février 2021 ;

— que son propre assureur, la société BPCE Assurances, lui a par courrier du 07 mai 2021 indiqué qu’il appartenait à ses vendeurs de déclarer le sinistre à leur propre assureur, en ce que celui-ci a commencé avant son arrivée dans le logement, tandis que ses vendeurs ont colmaté un goutte à goutte dans l’entrée avec du mastic sans que la recherche de fuite n’aboutisse et sans avoir accompli de démarche auprès de leur assureur ;

— qu’au contraire, M. [T] et Mme [F] sont de mauvaise foi, celle-ci devant s’apprécier à la date de la vente et non postérieurement à celle-ci ;

Concernant l’existence d’un vice caché :

— que ses vendeurs reconnaissent trois dégâts des eaux dans l’appartement en l’espace de sept mois, les 30 décembre 2018 puis les 03 et 18 août 2019 ;

— qu’ils auraient dû informer leur acquéreuse de cette information primordiale en toute transparence, et prendre attache avant la vente avec leur voisin situé au dessus afin de s’assurer de la réalisation des travaux nécessaires ;

— qu’il résulte de l’échange de SMS du 03 février 2021 entre les parties que M. [T] et Mme [F] avaient connaissance du défaut d’exécution des travaux par M. [P], tandis qu’ils ont immédiatement fait le lien entre ce dernier et le nouveau sinistre du 1er février 2021 ;

— que le vice est antérieur à la vente de l’appartement dans la mesure où les vendeurs avaient déjà eux-mêmes subi plusieurs dégâts des eaux affectant leur logement ;

— que ces mêmes vendeurs lui ont caché l’existence des dégâts des eaux à répétition, après avoir colmaté l’entrée d’eau avec du mastic ;

— que le vice caché, bien que provenant d’un facteur extérieur à l’appartement vendu, a un lien

suffisamment fort avec ce dernier en ce que les infiltrations se sont produites à quatre reprises et ont eu un impact direct et important sur ledit bien ;

— que le vice rend l’appartement impropre à son usage tel qu’il résulte :

. du procès-verbal de constat établi par Me [Y] le 31 janvier 2023 ;

. du fait que les appelants eux-mêmes, alors encore propriétaires du logement, indiquaient à leur assureur par courriel du 19 août 2019 'en attendant chez nous l’eau à couler du plafond et il y a eu une flaque d’eau au sol !! Le plafond et le mur de la buanderie et complétement abimé et le mur et plafond du couloir que nous avions déclaré aussi…' ;

. des photographies montrant que des champignons se développent dans le logement le rendant ainsi insalubre ;

. du fait que la circonstance que sa situation financière ne lui permette pas de faire réaliser les travaux de réfection indispensables est sans emport sur l’impropriété du bien à sa destination et ne relève pas d’une négligence de sa part ;

— que ses vendeurs n’ont au contraire accompli aucune démarche permettant de remédier aux désordres affectant l’appartement ;

Concernant les sommes sollicitées :

— qu’au regard du vice caché affectant le bien acquis, elle est fondée à solliciter le remboursement d’une partie du prix correspondant au coût des travaux de réfection, estimés par la société Jurapro Rénov à une somme totale de 43 929,93 euros, puis aux termes d’un nouveau devis à une somme comprise entre 46 000 et 51 000 euros ;

— qu’outre l’augmentation du coût des matériaux, l’ensemble des désordres n’étaient pas encore visibles lors de la réalisation du devis antérieurement établi, alors même que la SARL Mod’Ecoration a attesté le 23 novembre 2021 que son estimation ne tient pas compte des aléas de chantier, c’est-à-dire des choses que l’on ne peut pas constater avant d’avoir procédé au démontage ;

Subsidiairement, sur le dol :

— que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants, même non-professionnel, d’une information dont il connaît le caractère déterminant pour l’autre partie ;

— que 'l’honnêteté intellectuelle’ aurait dû conduire les vendeurs à l’informer avant la vente de la survenance de trois dégâts des eaux en sept mois et lui remettre les documents afférents ;

— que suite au dernier sinistre subi par M. [T] et Mme [F], les travaux de réfection ont été achevés le 13 octobre 2020 soit juste avant la mise en vente de l’appartement et son offre d’achat intervenue le 02 novembre suivant ;

— qu’il en résulte que les vendeurs ont attendu que toutes les traces des dégâts des eaux précédents aient disparu avant de faire visiter leur bien, afin d’éviter d’avoir à évoquer le problème d’étanchéité de la terrasse de M. [P] ;

— qu’ils avaient par ailleurs conscience du défaut d’exécution par ce dernier des travaux nécessaires ;

— qu’ils ont donc intentionnellement dissimulé une information dont ils savaient le caractère déterminant ;

— qu’aux termes de la jurisprudence, il appartient, en cas de réticence dolosive, à celui qui est tenu d’une obligation d’information de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ;

Concernant ses préjudices :

— que le fondement des vices cachés n’exclut aucunement qu’elle puisse solliciter une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, lequel résulte :

. du fait qu’elle habite depuis le 1er février 2021 dans un appartement dégradé dont elle ne peut jouir pleinement et dans lequel elle ne peut recevoir de tiers, tandis que les travaux de réfection dureront au minimum trois semaines ;

. des nombreuses attestations établissant l’importance des désagréments, justifiant l’allocation d’une somme de 200 euros par mois durant quarante mois, soit un montant total de 8 000 euros ;

— qu’elle subit par ailleurs un préjudice moral chiffré à la somme de 5 000 euros, lié au stress, aux différents tracas, au fait qu’elle ne peut recevoir chez elle ni sa famille, ni ses amis et aux craintes pour sa santé.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 09 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de Mme [U] de sa demande de radiation de l’instance pour inexécution de la décision dont appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars suivant et mise en délibéré au 27 mai 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'dire» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

— Sur la garantie des vices cachés,

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il est constant entre les parties que les vendeurs de l’appartement litigieux ont connu, préalablement à la vente, trois dégâts des eaux dans celui-ci consistant en des infiltrations au niveau du plafond, ce en l’espace de huit mois les 30 décembre 2018 puis les 03 et 18 août 2019.

De telles infiltrations d’eaux, répétées et ayant donné lieu à des déclarations de sinistre auprès de l’assureur des propriétaires, à des visites d’experts amiables ainsi qu’à des échanges avec le propriétaire de l’appartement situé au-dessus, traduisent un défaut d’étanchéité caractérisant un vice inhérent à l’appartement vendu au sens des dispositions susvisées, l’origine privée ou commune des écoulements étant à cet égard indifférente.

Dans le cadre de la cession de l’appartement à Mme [U] intervenue le 28 janvier 2021, M. [T] et Mme [F] ne contestent pas ne pas avoir évoqué cette problématique, pourtant à la fois récurrente et récente dans la mesure où ils venaient de faire réaliser les travaux de réfection, alors même qu’aucune trace de ces dégâts des eaux n’était plus visible.

A la date de la vente, le vice revêtait donc un caractère caché. Seules les nouvelles infiltrations intervenues le 1er février 2021, soit à proximité immédiate de la transaction mais postérieurement à celle-ci, ont permis à Mme [U] de découvrir ce vice et d’en apprécier l’ampleur et les conséquences.

Le procès-verbal de constat établi par Me [I] [Y], commissaire de justice, le 30 janvier 2023 relate ainsi :

— des traces de coulures brunâtres sur les contremarches de l’excalier menant à l’espace nuit de l’appartement ;

— dans le dégagement situé en haut de l’escalier, d’importantes auréoles tachant plusieurs dalles du plafond dont deux sont manquantes ;

— que le mur séparant le dégagement des toilettes est marqué, côté dégagement, par des cloques et un écaillement de la peinture sur toute sa hauteur et, côté toilettes, par des taches de moisissure ;

— dans les toilettes, une fissure au plafond accompagnée de peinture écaillée et de moisissure ;

— dans le couloir, une plaque de plafond manquante et dont le pourtour est marqué d’auréoles, le décollement du revêtement de sol, tandis que la peinture du mur est cloquée en plusieurs endroits et supporte des tâches noires en pied de mur ;

— un gondolement du parquet de la salle de bains, empêchant la fermeture de la porte coulissante, avec décollement du nez de marche de la douche et présence de champignons.

Il en résulte que du fait de son importance ainsi constatée et corroborée par les multiples attestations de témoins versées aux débats, le défaut d’étanchéité de l’appartement cédé empêche son usage dans des conditions normales et attendues pour ce type de bien, de sorte que si elle en avait eu connaissance, l’acquéreuse en aurait demandé un prix moindre ou ne l’aurait pas acquis.

Etant rappelé que l’absence d’accomplissement, par Mme [U], des travaux de réfection est sans incidence sur l’importance intrinsèque du vice, il en résulte que les infiltrations susvisées constituent un vice caché au sens des dispositions susvisées.

Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.

— Sur la demande de restitution d’une partie du prix,

L’article 1644 du code civil dispose qu’au titre de la garantie des vices cachés, l’acheteur peut soit rendre la chose et se faire restituer le prix, soit la conserver et se faire rendre une partie du prix.

En application de cette disposition, Mme [U] est fondée à solliciter, à sa discrétion, la restitution par ses vendeurs d’une partie du prix de vente correspondant à la dépréciation de l’appartement affecté par le vice.

L’appartement a été acquis moyennant le prix de 218 850 euros hors mobilier d’équipement.

Si M. [T] et Mme [F] contestent le chiffrage du coût des travaux figurant aux devis produits par l’intimée en considération du fait que certains postes ne concerneraient pas les conséquences des infiltrations, cette affirmation ne repose que sur un raisonnement par analogie avec les travaux qu’ils ont eux-mêmes financés avant la vente, sans être corroborée par aucun élément technique alors même que les conséquences d’infiltrations récurrentes ne peuvent être considérées comme similaires au fil du temps.

Les devis produits par Mme [U] chiffrent le coût des travaux, en totalité en lien avec des phénomènes d’infiltration, de dégradation des matériaux par l’effet de l’humidité et de pourriture, à un montant compris entre 43 929,93 euros et 51 000 euros.

Il en résulte que le montant dont la restitution a été ordonnée par le juge de première instance, soit 43 929,93 euros, est proportionné à l’importance du vice concerné en ce qu’il correspond à la fourchette basse du coût de réfection de ses conséquences et représente 20 % du prix de vente.

Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.

— Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [U],

Aux termes de l’article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est en outre tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M. [T] et Mme [F] avaient une connaissance précise du vice affectant l’appartement qu’ils ont vendu et dont ils ont remédié aux manifestations quelques semaines avant la vente afin qu’aucune trace de celui-ci ne soit visible lors des visites de l’appartement.

Etant observé que l’affirmation aux termes de laquelle l’indemnisation du préjudice de jouissance ne peut être poursuivie dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés sans demande de résolution de la vente est dépourvue de fondement, les vendeurs sont donc tenus à indemnisation en application des dispositions susvisées.

Il est constant que Mme [U] réside, suite aux infiltrations survenues le 1er février 2021, dans un appartement substantiellement dégradé dont elle ne peut jouir pleinement.

Ainsi, la conjonction du constat effectué par commissaire de justice et des attestations descriptives de divers proches ayant pénétré dans les lieux démontre des nuisances affectant quasiment l’ensemble des pièces de l’appartement et en particulier des zones utilisées quotidiennement telle que le couloir central, les toilettes et la salle de bain.

La demande indemnitaire formée à hauteur de 8 000 euros concernant le trouble de jouissance, représentant 8 000 / (12 x 4) = 166 euros par mois durant la période concernée, est donc proportionnée au préjudice effectivement subi.

Mme [U] ne démontre cependant pas la réalité d’un préjudice moral, indépendamment du préjudice de jouissance ci-avant évoqué.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral, mais sera infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance et M. [T] et Mme [F] seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, avec rejet de sa demande pour le surplus.

En application de l’article 1231-7, alinéa 2, du code civil ces sommes indemnitaire porteront intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

Enfin, la cour rappelle que les frais de constat de commissaire de justice ne font pas partie des dépens en application de l’article 695 du code civil, tandis que seule la condamnation in solidum, et non solidaire, des appelants peut être prononcée à ce titre.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 12 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier sauf en qu’il a débouté Mme [U] de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [R] [T] et Mme [H] [F] à payer à Mme [D] [U] la somme de 8 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, avec rejet de la demande pour le surplus ;

Les condamne aux dépens d’appel, en ce non compris les frais de constat de commissaire de justice ;

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [R] [T] et Mme [H] [F] de leur demande et les condamne in solidum à payer à Mme [D] [U] la somme de 3 000 euros, avec rejet de la demande pour le surplus.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,