Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10907 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6EL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 19/14609

APPELANTE

Société CREDICO

SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 348 595 877

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0191

INTIME

Monsieur [P] [T]

né le 08 septembre 1949 à [Localité 8] (56)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0042

Ayant pour avocat plaidant : M^e Loïc LERATE, AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Xavier BERTAUD DU CHAZAUD, toque : L0042

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société à responsabilité limitée Crédico est propriétaire des lots n°120, 122, 126 et 130 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°122 est un appartement situé au premier étage du bâtiment B.

M. [T] est propriétaire, dans le même immeuble, d’un appartement constituant le lot n°128 situé au deuxième étage dans les combles, et dont ses parents lui ont fait donation par acte du 7 juillet 1987.

Suivant lettre recommandée du 21 juillet 2019, la société Crédico a mis en demeure M. [T] d’avoir à 'remettre en l’état d’origine le palier et de mettre un terme à l’occupation des parties communes de l’immeuble et en particulier au grenier situé au-dessus de l’appartement de la société Crédico'.

Aux termes d’un courrier en date du 19 avril 2019, M. [T] a répondu qu’il n’entendait pas déférer à la mise en demeure.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2019, la société Crédico a assigné M. [T].

Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Crédico de sa demande de remise en état des parties communes, de sa demande de paiement des travaux de remise en état de son appartement et de sa demande d’expertise,

— débouté M. [T] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Crédico aux dépens,

— condamné la société Crédico à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société Crédico a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 juillet 2022 par lesquelles la société Crédico, appelante, invite la cour, au visa des articles 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 144 et 700 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1er avril 2022 n°19/14609,

statuant à nouveau :

— condamner M. [T] à remettre en état les parties communes et en particulier de procéder à l’enlèvement des cloisons métalliques et de la porte édifiées, au pourtour de l’escalier situé au 1er étage du bâtiment B du l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], au retrait de ce nouvel escalier et à la remise en l’état d’origine du garde-corps situé autour de la trémie de l’escalier menant au premier étage de ce même bâtiment ainsi qu’à la remise en état des murs et plafond du palier impactés par cette installation, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que M. [T] est responsable des désordres apparus dans l’appartement de la société Crédico,

— condamner M. [T] au paiement des travaux de remise en état de l’appartement de la société Crédico,

à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’origine des désordres apparus dans son appartement,

— désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de :

' se rendre sur place,

' visiter les lieux,

' se faire remettre tous documents contractuels et prendre connaissance de tous documents utiles,

' examiner les désordres visés dans la présente assignation,

' déterminer l’origine des désordres apparus dans son appartement,

' fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la responsabilité,

' indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires et chiffrer le coût des travaux nécessaires à la remise en état de son appartement,

' prescrire toutes mesures utiles pour déterminer l’origine de ces désordres et faire chiffrer tous travaux pour y porter remède,

' dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— juger que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport dans les quatre mois de sa saisine,

— juger qu’il en sera référé en cas de difficultés,

— fixer le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert,

en tout état de cause :

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2022 par lesquelles M. [T], intimé, invite la cour, au visa des articles 1240 et 2227 du code civil et 146 du code de procédure civile, à :

— le recevoir en ses conclusions, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondé,

— débouter purement et simplement la société Crédico de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

partant,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, le 1er avril 2022,

reconventionnellement,

— condamner la société Crédico, à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice qu’il a subi du fait du comportement procédural abusif de celle-ci ;

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

1-Sur la demande de remise en état des parties communes

La société Crédico soutient que M. [T] a réalisé des travaux courant 2019 pour permettre et fermer l’accès à ses combles, en édifiant une paroi d’acier autour de l’escalier existant, avec une porte métallique, et en détruisant la rampe de la cage d’escalier, sans autorisation d’une assemblée générale, ce qui est à l’origine de désordres sur le palier du premier étage, partie commune. A savoir : la destruction du plafond, la suppression du garde-corps de l’escalier, la dégradation de la porte palière gauche. Elle en déduit que les premiers juges ont considéré à tort que les travaux avaient été effectués trente ans auparavant donc que son action était prescrite.

M. [T] répond que l’escalier a été édifié par ses parents en 1972 avant qu’il ne devienne propriétaire du lot en cause, que l’appelante ne démontre pas le caractère récent des travaux qu’elle invoque, sans attraire à la cause le syndicat de copropriété, et qu’elle se contente de reprendre les moyens développés en première instance sans critiquer le jugement déféré. Il en conclut que sa demande de remise en état est prescrite.

Sur ce,

En application de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 51 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967, chaque copropriétaire, en tant que propriétaire indivis d’une quote-part de partie commune, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes par un autre copropriétaire à charge pour lui d’en informer le syndic par la transmission via un commissaire de justice d’une copie de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 25 b) de cette même loi dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires ['] : L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Par ailleurs, l’article 2227 du code civil rappelle que « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, faute de production, encore en appel, de l’intégralité du règlement de copropriété, il doit être constaté qu’il n’est pas contesté que la cage d’escalier, le palier du premier étage et les portes palières sont des parties communes.

Il ressort du procès-verbal de constat établi, à la demande de l’appelante, par Me [E] [G], huissier de justice à [Localité 6], que l’escalier qui mène au premier étage ne contient plus de garde-corps (« les traces d’un ancien garde-corps sont visibles sur le sol autour de la trémie de l’escalier ». « Aujourd’hui la suppression de ce garde-corps fait qu’il n’existe plus aucun système de protection pour éviter les chutes dans la cage de l’escalier ») et « qu’un escalier en bois quart-tournant, d’une largeur d’environ soixante-dix centimètres, est installé sur ce palier du premier étage pour un accès aux combles », donc au lot n°128 de M. [T]. L’huissier constate : « l’emprise de la structure de cet escalier sur le sol est environ d’un mètre carré et demi », « elle réduit donc tant la surface du sol que le volume de la cage d’escalier » et il est « adossé d’un côté à l’un des murs du palier, fermé de l’autre côté, par une cloison métallique » avec une « porte métallique à un vantail [qui] en ferme l’accès depuis le devant ». « La porte de l’escalier a été installée contre la porte palière gauche dont le bois du montant latéral du bâti dormant est endommagé et entaillé » et « le plafond a été ouvert sur une grande surface ».

Cependant, les parties s’opposent sur l’auteur du retrait du garde-corps et de la construction de la cloison métallique autour d’un côté de l’escalier, de la porte métallique d’accès à celui-ci, ainsi que sur la date des travaux.

La seule mention par Me [G] « d’installations ['] manifestement récentes » concernant cette cloison et cette porte ne suffit pas à prouver que les travaux ont été réalisés courant 2019 pour le compte de M. [T], l’huissier de justice n’étayant son avis d’aucune constatation objective (par exemple en notant des différences de couleurs de peinture ou autres) et ne justifiant pas de compétences professionnelles dans le domaine du bâtiment.

Ensuite, les trois courriels de la même copropriétaire, dont la qualité actuelle de membre du conseil syndical est contestée, ne suffisent pas à établir cette preuve. Si celle-ci écrit, le 13 novembre 2019, « il y a quelques mois M. [T] a fait installer un escalier blindé en démolissant la rampe d’origine et en empiétant sur le palier du premier étage ['] sans aucune autorisation de la copropriété », le 8 mars 2020 « l’an dernier vous avez fait plus fort, vous avez privatisé une bonne partie de la cage de l’escalier B en construisant un escalier blindé fermé à clé dès le premier étage ! et en laissant le reste de la cage d’escalier dans un piteux état » ; cependant, elle ne donne aucun détail sur les faits auxquels elle aurait personnellement assisté : tels que des déplacements d’ouvriers, une période voire des dates plus précises pour ces travaux. Ces courriels n’ont pas la même force probante qu’une attestation établie en conformité avec les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, laquelle mentionne, en outre, qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. Plus encore, ces courriels émanent seulement d’un copropriétaire, sans confirmation du syndic (dont la preuve de la transmission de l’assignation n’est significativement pas rapportée), d’un autre copropriétaire, y compris d’un bâtiment voisin, ni des locataires de la société Crédico. Surtout, il doit être relevé que Mme [O] accuse également « M. [T] », le 18 octobre 2019, « d’avoir fait un escalier privatif sans aucune autorisation, et transformé le grenier en vrai appartement avec lucarnes et velux » sans évoquer la cloison et la porte métalliques, mentionnées uniquement dans les courriels suivants, et, le 8 mars 2020, d’avoir « construit des marches pour un accès à [son] grenier », alors que ce dernier rapporte la preuve que l’escalier privatif a été édifié avant la donation du 7 juillet 1987, et que la transformation de son lot en habitation remonte à la même période. Ces éléments décrédibilisent le témoignage de Mme [H] quant à la réalisation de nouveaux travaux en 2019.

En effet, M. [T] produit aux débats un extrait du règlement de copropriété, dont l’authenticité n’est pas contestée, mentionnant pour le lot n°129 « dans le bâtiment B, escalier unique, au deuxième étage, la totalité de cet étage comprenant un logement mansardé destiné à l’habitation », une autorisation de construire de la Préfecture de [Localité 6] du 30 novembre 1973 autorisant « la pause de deux châssis type Velux » et un relevé de dépenses de 1972-1973 au nom de Mme [X] [T] concernant notamment ces châssis velux et des plans de Mr [B]. Il verse également aux débats une facture du 1er septembre 1972 au nom de [J] [R] mentionnant « 1 Escalier bois chat. », « 3 chassis à pivot » « 3chassis trapézoidal » rattachables à l’escalier en cause, outre deux attestations, conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, des occupants précédents de l’appartement de la société Crédico, M. [I] [T] (de « 1973 à 1985 ») et M. [C] [V] (de « juillet 1985 à juin 1991 ») qui témoignent du fait que l’on accédait au studio et à la chambre du second étage « par un escalier en bois » et que « depuis le palier du 1er étage il y avait un escalier (et aucune rampe) qui menait à l’appartement de M. [T] au 2ème étage ». Par ailleurs, l’autorisation de construire précitée mentionne « NOTA : les plans déposés font apparaître que des travaux intérieurs, non soumis à permis de construire seront réalisés » nécessitant, pour leur réalisation, un escalier pour accéder aux combles.

Dans ces conditions, la société Crédico ne rapporte pas la preuve des atteintes par M. [T] aux parties communes telles que décrites, du fait de l’édification de la cloison et de la porte métallique en 2019, des années après la construction initiale de cet escalier en 1972-1973.

M. [T] démontre, quant à lui, la prescription de la demande adverse de remise en état des parties communes.

Le jugement attaqué doit donc ici être confirmé.

2- Sur les demandes d’indemnisation et d’expertise

La société Crédico fait valoir la théorie des troubles anormaux du voisinage pour soutenir que les travaux entrepris par M. [T] lui ont causé un dommage constaté, dans son appartement, par huissier de justice, consistant en l’apparition de fissures courant sur les murs et partant du plafond à proximité d’une porte qui, elle-même, ne ferme plus.

Subsidiairement, elle fait valoir la nécessité d’une expertise dans la mesure où son appartement avait été rénové entièrement avant les travaux entrepris par M. [T] et que c’est à la suite de l’aménagement des combles par ce dernier que des désordres sont apparus dans son appartement situé en dessous. Elle en déduit un lien entre ces travaux et les dommages qu’elle subit et, à défaut, elle demande une expertise sur le fondement de l’article 144 du code de procédure civile pour déterminer l’origine des désordres.

M. [T] répond que la société Crédico ne critique pas le jugement attaqué, ne formule toujours pas de demande chiffrée, ni n’établit de lien direct entre la prétendue faute de M. [T] et les désordres qu’elle subirait, comme l’avaient justement retenu les premiers juges. Il ajoute qu’elle ne démontre pas davantage le bien-fondé de sa demande d’expertise, qui ne doit pas servir à pallier son absence de diligence dans son obligation d’apporter les preuves nécessaires au soutien de ce qu’elle allègue, conformément à l’article 146 du code de procédure civile.

Sur ce,

En application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, le propriétaire, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Par ailleurs, en application des articles 9 et 146 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et en aucun cas pour suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il appartient donc à la société Crédico de rapporter la preuve que ce sont les travaux engagés par M. [T] qui sont à l’origine des désordres dont elle se prévaut.

Or, il a été précédemment démontré qu’elle ne démontrait pas l’existence de travaux postérieurs aux années 1972-1973 concernant l’escalier conduisant au lot de M. [T]. Elle ne se prévaut ni ne produit aucun élément de nature à démontrer l’existence d’autres travaux qui auraient été réalisés dans « les combles » par ce dernier entre la facture du 9 mai 2018 de l’entreprise Peintures Roquette relative à des travaux de peinture, rénovation et agencement dans son appartement, et le procès-verbal de constat du 11 janvier 2019 dans lequel Me [G] constate, au sein de son appartement, que « le bâti ouvrant la porte [de communication entre les deux pièces] ne peut plus s’encastrer dans le bâti dormant » et l’existence de fissures « sur les deux faces du mur séparant la pièce de séjour de la chambre, à proximité de cette même porte ».

Faute d’établir un quelconque lien de causalité entre ces désordres et un acte de M. [T], le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’appelante, ce d’autant plus que cette dernière n’a pas davantage, en appel, chiffré sa demande.

Par ailleurs, à défaut de tout début d’élément de preuve incriminant M. [T] dans la survenance des désordres constatés dans l’appartement de la société Crédico, le jugement sera également confirmé quant au rejet de la demande d’expertise, les premiers juges ayant retenu à bon droit qu’il ne leur appartenait pas de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

3- Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

M. [T] fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la société Crédico n’a prêté attention ni aux éléments de preuve qu’il avait produits en première instance, ni à la motivation du jugement, engageant une procédure d’appel qu’elle savait vouée à l’échec dans l’unique but de nuire aux intérêts du concluant. Il se prévaut, à cet égard, de l’exacte reproduction des conclusions de première instance et de l’inexécution des causes du jugement l’ayant contraint à saisir le conseiller de la mise en état de conclusions aux fins de radiation.

Sur ce,

En application de l’article 1240 du code civil, toute faute qui fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice du demandeur et cause directement au défendeur un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ne peut être fait grief au demandeur en justice de s’être mépris sur l’étendue de ses droits. Il en va toutefois différemment lorsqu’il est établi qu’il a agi de mauvaise foi, en ayant parfaitement conscience que son action était vouée à l’échec ou dans une intention malveillante.

En l’espèce, le fait d’avoir échoué à rapporter la preuve, une nouvelle fois en appel, d’une atteinte non prescrite aux parties communes et d’un lien de causalité entre les désordres subis dans son appartement et l’existence de travaux réalisés par son voisin, ne suffit pas à démontrer l’intention de nuire de la société Crédico avancée par l’intimé. Au surplus, bien que s’étant méprise sur l’étendue de ses droits, l’appelante a développé des moyens, dans ses écritures d’appel, à l’encontre du jugement attaqué notamment quant à la distinction, qu’elle a soutenu démontrer, entre les travaux relatifs à la création de l’escalier et ceux ayant trait à la cloison et à la porte métalliques.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de M. [T] d’indemnisation au titre d’une procédure abusive en appel sera rejetée.

4- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Crédico, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [T] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée tout comme celle de distraction des dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [P] [T] d’indemnisation au titre d’une procédure d’appel abusive ;

Condamne la société Crédico aux dépens d’appel ;

Condamne la société Crédico à payer à M. [P] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société Crédico d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE