CS/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00028 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E3HL

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 AOUT 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 décembre 2024 – RG N°24/00480 – PRESIDENT DU TJ DE [Localité 4]

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel Wachter, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S.U. AGIPUB

[Adresse 2] / FRANCE

Représentée par M^e Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC – MONNET – FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

SCI PIXIA

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Céline COMTE de la SELARL BPS, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La SCI Pixia est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et a pour gérant M. [K] [U]. Elle est détenue pour moitié par ce dernier et pour moitié par Mme [D] [M] épouse [U].

Un bail commercial concernant une partie des locaux a été régularisé le 21 décembre 2013 entre la société Pixia et la SASU Agipub, gérée par Mme [M], moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 38 400 euros. Ce bail a fait l’objet d’un avenant avec adjonction de locaux le 27 janvier 2017 et augmentation du loyer annuel à la somme de 45 600 euros, puis a été tacitement renouvelé au 1er juillet 2022.

La société Pixia a ensuite acquis le terrain attenant pour réaliser des travaux d’extension de son ensemble immobilier, avec l’objectif de louer une partie de cette extension à la société Agipub.

Ces travaux se sont achevés le 31 décembre 2023.

Dans un contexte de séparation conflictuelle entre M. [U] et Mme [M], la société Agipub s’est installée dans les nouveaux locaux sans qu’un accord concernant le nouveau bail n’ait été formalisé.

La société Pixia a par ailleurs conclu un bail commercial relatif à l’autre partie des nouveaux locaux résultant des travaux d’extension avec la SAS Tecnibat, présidée par M. [U].

Par acte en date du 28 août 2024, la société Pixia a fait assigner la société Agipub devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile aux fins de voir ordonner son expulsion et de la voir condamnée à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation. La société Pixia invoquait l’absence de droit ou de titre de la société Agipub pour l’occupation de ces nouveaux locaux et invoquait l’urgence financière d’être en mesure de proposer ces nouveaux locaux à la location tandis que la société Agipub opposait l’existence d’un bail verbal outre le défaut d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse.

Par ordonnance rendue le 10 décembre 2024, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Besançon a :

— ordonné l’expulsion de la société Agipub et tous occupants de son chef des locaux nouvellement construits situés [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et rejeté la demande pour le surplus ;

— condamné la société Agipub à payer à la société Pixia une indemnité d’occupation mensuelle de 2 700 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, et rejeté la demande pour le surplus ;

— condamné la société Agipub au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Pixia ;

— condamné la société Agipub aux dépens.

Le juge des référés a relevé que projet de bail commercial daté du mois de décembre 2023 et l’offre de bail établie au mois de juin 2024 n’avaient pas été acceptés par la société Agipub, tandis que l’existence d’un bail verbal n’était pas démontrée, en considérant que l’urgence et le caractère non sérieusement contestable de l’obligation étaient caractérisés.

— oOo-

Par déclaration du 07 janvier 2025, la société Agipub a relevé appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 12 février 2025, elle demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, d’infirmer l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— de juger n’y avoir lieu à référé sur l’occupation sans droit ni titre, son expulsion et la provision sollicitée au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, d’inviter la société Pixia à mieux se pourvoir et de la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— subsidiairement, de limiter sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 5 617,50 euros pour la période du 1er juillet au 16 octobre 2024 et de débouter la société Pixia du surplus de ses demandes ;

— en tout état de cause, de condamner la société Pixia à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— oOo-

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 9 avril 2025, la société Pixia demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance critiquée et, en tout état de cause, de débouter la société Agipub de toutes ses demandes et prétentions et de la condamner à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025.

Elle a été mise en délibéré au 14 août 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

SUR CE, LA COUR

La société Agipub rappelle les termes de l’article 835 du code de procédure civile, relevant qu’une contestation sérieuse relative à l’existence même du trouble et à son caractère manifestement illicite empêche le juge des référés de prononcer la mesure sollicitée.

Elle fait valoir que dès l’instant où il subsiste une difficulté d’interprétation, le juge des référés ne peut la trancher et ne peut interpréter la volonté des parties, les termes ambigus ou imprécis d’un acte ou d’une convention, le contenu d’un contrat litigieux ou trancher une question dont dépend l’existence de l’obligation invoquée.

Elle souligne que l’occupation sans droit ni titre des locaux objets du bail n’apparaît pas avec l’évidence requise devant le juge des référés et que les pièces produites par l’appelante justifient qu’un débat soit mené devant le juge du fond sur l’existence ou non d’un bail commercial verbal, de sorte que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Elle soutient que son absence d’acceptation de l’offre et du projet de bail ne démontre pas le caractère non sérieusement contestable de son obligation de quitter les lieux. Elle fait de son côté valoir le partage égalitaire des parts sociales de la SCI Pixia entre les deux parties, le fait que ce projet d’extension avait notamment pour objet de développer les activités de la société Agipub, qu’un prévisionnel de loyer avait pour cela été établi en amont de la construction par l’expert comptable de la société Pixia et que le montant convenu de 1 605 euros HT permettait d’équilibrer les comptes de la société Pixia.

L’appelante fait valoir que le changement de plan s’explique uniquement par le fait que les gérants des sociétés Pixia et Agipup divorcent, alors que la société Pixia a confirmé qu’elle lui livrerait la cellule et que le juge des référés ne peut interpréter la volonté des parties.

La société Agipub conteste que le cas échéant, l’indemnité d’occupation puisse être basée sur la proposition de la société Pixia, qu’elle a légitimement refusée. Elle allègue que même en retenant ladite proposition à chiffrée à la somme de 6 500 euros HT, il conviendrait de déduire les loyers qu’elle a déjà versés à hauteur de la somme mensuelle de 4 322,49 euros HT, soit une indemnité restant à devoir de 2 177,51 euros. Elle propose de retenir le loyer prévisionnel qui s’élevait à 1 605 euros.

Enfin, l’appelante souligne qu’il résulte de la photographie prise par l’intimée à l’intérieur des locaux et communiquée par celle-ci au juge des référés le 16 octobre 2024 qu’elle n’occupe plus les lieux a minima depuis cette date.

La société Pixia dénie l’existence d’une contestation sérieuse opposable à l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Agipub.

Elle souligne le caractère vain de l’allégation relative à l’existence d’un bail verbal qui supposerait un accord de volontés notamment sur le prix, alors que les échanges des parties démontrent a contrario l’existence d’un désaccord.

La société Pixia relève que le projet prévisionnel était un projet interne et unilatéral pour valider le montage financier avec les établissements bancaires et l’entité Grand [Localité 4] Métropole, ne matérialisant aucun accord, qu’il se limite à des projections partielles et révisables et ne constitue pas un engagement.

Elle indique que connaissant la valeur réelle du loyer, elle a recontacté la société Agipub pour validation de son montant, sans retour.

L’intimée fait observer qu’il ne relève pas de la présente instance d’apprécier ses comptes et la pertinence du loyer, mais uniquement de constater l’absence d’accord entre les parties. Elle souligne qu’aucune somme ne lui a été versée par la société Agipub avant le mois de juillet 2024, précisant que les fonds versés ont été restitués.

Elle conteste également l’existence d’un commencement d’exécution et précise qu’en raison de cette situation, les locaux, terminés depuis le 31 décembre 2023, ne sont toujours pas loués tandis qu’elle doit faire face aux échéances des prêts contractés pour financer les travaux d’extension ce qui lui est fortement préjudiciable.

Elle souligne enfin que les nouveaux locaux objet du litige sont indépendants de ceux déjà loués par la société Agipub et précise que la société Agipub n’exploite pas ces locaux dont elle s’est contentée de bloquer l’accès, étant observé qu’elle a constaté que les locaux ont été libérés au 02 janvier 2025.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens du premier alinéa.

Par ailleurs et en application du second alinéa, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque et au défendeur de prouver que celle-ci est sérieusement contestable. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ainsi ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel. La fixation du montant de cette provision relève de son pouvoir d’appréciation souverain.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en application de l’article 1714 du code civil, le bail commercial n’est pas un contrat solennel, sa conclusion ne suppose pas d’écrit mais suppose uniquement la rencontre des consentements notamment sur le loyer.

La cour relève que la société Pixia n’invoque pas expressément de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent pour justifier sa demande mais se limite en appel à étayer l’absence de contestation sérieuse à l’occupation sans droit ni titre qu’elle invoque.

Selon constat établi par Me [T], commissaire de justice, le 10 juillet 2024, l’accès au nouveau bâtiment litigieux était bloqué à cette date.

Alors même qu’il est constant entre les parties que les lieux ont effectivement été occupés par la société Agipub, il est tout aussi constant que cette dernière les a libérés au mois de janvier 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de référé dont appel.

Dès lors, il n’existe plus aucune occupation sans droit ni titre ou trouble illicite actuel qu’il appartiendrait à la cour de faire cesser, de sorte qu’après infirmation sur ce point la demande tendant à l’expulsion de la société Agipub sera déclarée sans objet.

Concernant la demande provisionnelle, la cour constate qu’il ne ressort pas des échanges intervenus entre le parties qu’elles ont trouvé un accord sur le montant du loyer de la cellule litigieuse. La société Agipub se prévaut d’un document qui précise clairement et sans ambiguité qu’il fait état de valeurs prévisionnelles et hypothétiques tandis que les échanges ultérieurs démontrent la persistance du désaccord des deux sociétés sur la détermination du loyer, la société Agipub concèdant finalement elle-même qu’elle aimerait trouver une solution pour la fixation des loyers.

Il s’en déduit que la société Pixia établit l’existence de sa créance en paiement liée à l’occupation des locaux, tandis que la société Agipub ne formule aucune contestation sérieuse, les pièces fournies n’accréditant pas la thèse d’un bail verbal.

La cour précise que le fait que la société Pixia soit détenue partiellement par la gérante de la société Agipub et que le projet d’extension avait pour objet de proposer des locaux à la société Agipub n’est pas de nature à caractériser une contestation sérieuse, de même que le fait qu’un loyer de 1 605 euros HT permettrait à la société Pixia d’équilibrer ses comptes.

Etant observé que les documents intitulés 'factures’ produits par la société Agipub ne comportent aucun cachet ou signature pour attester de leur provenance et de leur auteur, la cour relève que l’indemnité d’occupation mensuelle, fixée à 2 700 euros en première instance, est cohérente avec le loyer mensuel proposé au mois de décembre 2023, soit3 800 euros pour 580 m2 et cinq places de parking, avec le loyer mensuel appliqué au locataire d’une autre cellule soit 3 700 euros pour 395 m2 intérieurs et 325 m2 extérieurs avec vingt’cinq places de parking sans qu’une occupation supplémentaire des extérieurs ne soit démontrée, et cohérente surtout avec la dernière proposition de loyer formée par la société Pixia à hauteur de 2 700 euros.

C’est donc par des motifs pertinents que le juge des référés a évalué cette indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 700 euros.

La société Agipub verse des relevés bancaires faisant état de virements qui auraient été effectués au titre du loyer de l’extension. La société Pixia concède avoir reçu certaines sommes à compter du mois de juillet 2024 mais affirme les avoir reversées. La société Agipub produit des relevés de comptes de l’enseigne 'Mr Store’ que la société Pixia présente comme occupante des locaux litigieux.

Sur l’un des relevés établis par la SCCV Crédit Mutuel, il apparaît un virement du 1er juillet 2024 intitulé 'VIR SCI PIXIA LOYER EXT’ pour 1 926 euros, une somme identique a été cependant créditée sur ce compte le 4 juillet 'REMBOURSEMENT LOYER'. Selon avis d’opérés produit par la société Agipub, la SCI Pixia lui a versé 1 936 euros le 12 août 2024 pour 'ERREUR VIREMENT'. La même opération s’est répétée le 06 septembre 2024.

Un autre feuillet, établi par la SA BNP Paribas, au sujet d’un compte dont on ignore le titulaire, fait état de deux virements 'VIREMENT FAVEUR TIERS VR PERMANENT LOYER EXTENSION AGIPUB'.

Ces éléments ne sont pas de nature à démontrer l’existence de virements en faveur de la société Pixia par la société Agipub.

La société Agipub affirme avoir quitté les locaux mi-octobre 2024 et la société Pixia concède qu’elle a constaté une libération des locaux au 02 janvier 2025. La cour relève que les éléments apportés par la société Agipub, à savoir une photographie qui aurait été prise depuis l’intérieur des locaux, pour justifier de sa libération des lieux, sont insuffisants. La cour déboute donc la société Agipub de sa demande tendant à limiter sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 5 617,50 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 16 octobre 2024.

Dès lors que la société Agipub n’établit pas avoir quitté les lieux au mois d’octobre 2024, l’ordonnance critiquée sera donc confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Pixia une indemnité d’occupation mensuelle de 2 700 euros du 1er juillet au 31 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

Infirme l’ordonnance rendue entre les parties le 10 décembre 2024 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la SASU Agipub et tous occupants de son chef des locaux nouvellement construits situés [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant :

Constate que la demande formée par la SCI Pixia tendant à l’expulsion de la SASU Agipub est désormais sans objet ;

Condamne la SASU Agipub aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,