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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 22 JANVIER 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/04765

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 MAI 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/06290

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE 11 I J K à MONTPELLIER pris en la personne de son syndic la SARL ABL représentée par son gérant domicilié ès qualités au siège social

10 I Charles Amans

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assisté de la SCP MELMOUX – PROUZAT – GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

6 I Massilia

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assisté de M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE 11 I J K à MONTPELLIER pris en la personne de son syndic la SARL ABL représentée par son gérant domicilié ès qualités au siège social

10 I Charles Amans

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assisté de la SCP MELMOUX – PROUZAT – GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SARL C, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

11 I J K

XXX

représentée par la SCP GILLES ARGELLIES, FABIEN WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assistée de M^e Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 31 Octobre 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 NOVEMBRE 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller, chargé du rapport et Madame Caroline CHICLET,Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 15 janvier 2013 a été prorogée au 22 janvier 2013.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1^er août 2005, la SARL OKAIS ET C ASSOCIES, devenus la SARL C, se portait acquéreur du fonds de commerce bar restauration situé 11, I J K à MONTPELLIER.

Monsieur F Y est propriétaire de ce local commercial.

Selon exploit d’huissier signifié le 24 octobre 2008, la SARL C faisait assigner Monsieur F Y devant le tribunal de grande instance de CÉANS.

Selon exploit d’huissier signifié le 30 mars 2009, la SARL C faisait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence située, 11, I N K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL.

Le juge de la mise en état ordonnait la jonction des procédures dans un souci de meilleure administration de la justice.

Par ordonnance rendue le 1^er février 2010, le juge de la mise en état déboutait le syndicat des copropriétaires de sa demande en désignation d’une expert.

Selon conclusions récapitulatives déposées au greffe le 25 février 2011, la SARL C sollicite, sur le fondement des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1382 et suivants du code civil, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic LA SARL ABL et de Monsieur Y.

— au paiement d’une indemnité de 100 euros par jour depuis le 12 mars 2007 en réparation de son préjudice d’exploitation ;

— au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais avancés et du temps passé ;

— au paiement d’une indemnité de 1.395,28 euros au titre des travaux de réparation et d’entretien du local commercial ;

— au paiement d’une indemnité de 264,59 euros au remboursement des frais d’huissier ;

— au paiement d’une indemnité de 5.000 euros en réparation de l’atteinte portée à l’image de l’établissement ;

— au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SARL C expose avoir, depuis le mois de septembre 2006, subi d’importants préjudices d’exploitation liés à l’engorgement des canalisations des eaux usées sur les parties communes de l’immeuble. Des odeurs nauséabondes et persistantes incommoderaient sa clientèle et son personnel, au surplus obligés d’utiliser les toilettes d’autres établissements, ceux du fonds de commerce étant régulièrement bouchés. Face à l’inaction de son bailleur, la SARL C était dans l’obligation de faire procéder au débouchage régulier des canalisations. Ces problèmes étaient liés à la détérioration de la canalisation principale de l’immeuble. Le retard dans la réalisation des travaux provoquait des dégâts collatéraux. Les travaux ne seraient toujours pas effectués. Pourtant, l’assemblée générale des copropriétaires aurait donné son accord.

La SARL C relève la carence du syndicat des copropriétaires en charge de l’administration et de la conservation des parties communes. Elle reproche, en outre, à son bailleur d’avoir failli à son obligation de délivrance.

Selon conclusions récapitulatives déposées au greffe le 24 janvier 2011, Monsieur Y soulève l’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile (défaut d’un droit d’agir de la SARL C). Il se prévaut de la clause prévue au contrat de bail commercial aux termes de laquelle le preneur fait son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou des tiers. Il invoque les dispositions de l’article 1725 du code civil stipulant que le bailleur n’est pas tenu de garantir au preneur le trouble qui ne relève pas de son fait. Or, Monsieur Y rappelle que l’entretien des parties communes relève exclusivement de la compétence de la copropriété.

A titre subsidiaire, Monsieur Y s’oppose à l’ensemble des demandes, expliquant avoir fait le nécessaire en temps et en heure mais être sans qualité pour faire réaliser des travaux dans les parties communes. Dès le 30 novembre 2006, il alertait le syndic des difficultés rencontrées par son locataire. Il prenait l’initiative de faire procéder à ses frais à un contrôle vidéo du réseau. Tenant la carence avérée du syndic, il l’assignait en référé aux fins de voir désigner un administrateur. Il sommait par huissier un autre de ses

locataires de bien vouloir permettre l’accès à la cour dans laquelle les travaux devaient être exécutés. Le 30 septembre 2008, l’assemblée générale des copropriétaires autorisait le syndic à faire entreprendre les réfections nécessaires, en vain. Il réglait au syndicat la part financière lui incombant en sa qualité de copropriétaire.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur Y demande à être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

A titre reconventionnel et dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires serait condamné par le tribunal, Monsieur Y sollicite condamnation du syndicat à lui rembourser les sommes allouées à la SARL C au prorata de ses tantièmes et demande à être dispensé de payer sa quote part au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur Y réclame condamnation du succombant à lui allouer la somme de 7 000 euros au titre du remboursement de ses frais irrépétibles.

Il demande que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

Selon conclusions récapitulatives déposées au greffe le 22 février 2011, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL ABL s’oppose aux demandes la SARL C. Il expose que la question des travaux était portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 2008 mais que les travaux étaient reportés, Monsieur Y sollicitant un devis concurrentiel. Il fait valoir que

le juge des référés rejetait la demande de Monsieur Y tendant à la désignation d’un administrateur, la carence du syndic n’étant pas démontrée et lui faisait injonction de prendre toutes mesures utiles pour permettre à l’entrepreneur l’accès à la cour privative du rez- de – chaussée. Mais, les travaux étaient une nouvelle fois déprogrammés en raison de l’impossibilité d’accéder à cette cour, propriété de Monsieur Y. Cet accès n’aurait pas été libéré.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que les toilettes installées dans le local loué à la SARL C et leur branchement sur le réseau d’évacuation, partie commune, n’étaient pas autorisés.

Il reproche enfin à la SARL C d’organiser plusieurs fois par mois, en infraction au règlement de copropriété, des soirées à thème musical et de diffuser régulièrement de la musique génératrice de nuisances sonores. Ainsi, la perte du chiffre d’affaires alléguée ne saurait, en tout état de cause, être mise à sa charge, s’agissant d’une activité prohibée.

Le syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL C à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance de MONTPELLIER a statué le 10 mai 2011 ainsi qu’il suit :

— Reçoit en la forme les conclusions et le bordereau de communication de pièces déposés au greffe par la SARL C le 25 février 2011 ;

— Reçoit en la forme le bordereau de communication de pièces déposés au greffe par Monsieur Y le 7 mars 2011 ;

— Déclare l’action intentée à l’encontre de Monsieur Y recevable ;

— Déboute le SARL C de ses demandes formée à l’encontre de Monsieur Y ;

— Déboute Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11, I N K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL à payer à la SARL C :

une indemnité de MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS (1.395 euros) au titre de son préjudice matériel ;

une indemnité de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) au titre de son préjudice d’image ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11, I Q K, pris en la personne de son syndic la SARL ABL, à payer à Monsieur Y la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11,I J K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL à payer à Monsieur Y la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11, I J K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu le 22 décembre 2011 en demandant à la Cour de bien vouloir :

— Réformer le jugement entrepris.

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une action récursoire contre Monsieur F Y.

— Condamner la SARL C au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Monsieur Y au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner aux dépens avec pour ceux d’appel, droit de recouvrement au profit de la SCP AUCHE.

La SARL C, intimée, a conclu le 1^er août 2012 et demande à la Cour de bien vouloir :

— Confirmer le Jugement de première instance en ce qu’il a :

Déclaré que l’action intentée par la SARL C était recevable ;

Débouté Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes conventionnelle ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11, I J K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL à payer à la SARL C :

' Une indemnité de MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS (1.395 euros) au titre de son préjudice matériel ;

' Une indemnité de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) au titre de son préjudice d’image ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11, I J K, pris en la personne de son syndic, la SARL ABL aux entiers dépens.

— Dire et juger que sont concomitamment engagées les responsabilités de Monsieur Y et du Syndicat des Copropriétaires de la résidence du 1.J I J K à MONTPELLIER pris en la personne de son Syndic de copropriété, la SARL ABL, 10 I Charles Amans, XXX

MONTPELLIER ;

En conséquence :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11 I J K à MONTPELLIER pris en la personne de son Syndic de copropriété, La SARL ABL, 10 I Charles Amans, XXX et Monsieur Y au paiement des sommes suivantes:

-100,00 euros par jour depuis le 12 mars 2007 à titre du préjudice d’exploitation soit 160.000 euros ;

—  3.000,00 euros à titre de remboursement des frais avancés et du temps passé ;

—  1.395,28 euros à titre de travaux de réparation et entretien au sein de l’établissement ;

—  264,59 euros à titre de remboursement des frais d’huissier ;

—  5.000,00 euros à titre de dommages intérêts en réparation de l’atteinte à l’image de l’établissement ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de la première instance ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de la présente instance ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du 11 I J K à MONTPELLIER pris en la personne de son Syndic de copropriété, la SARL ABL, 10 I Charles Amans, XXX et Monsieur Y aux entiers dépens ;

Monsieur Y, intimé, a conclu le 05 décembre 2011 en demandant à la cour de bien vouloir :

Vu les articles 122 et 542 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1134,1382,1383, 1384 et 1386, 1721 et 1725 du code civil ;

Vu les articles 10 -1 alinéa 2,14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965;

Vu l’appel du SDC et de la SARL C ;

Vu les pièces produites sous bordereau par M .Y ;

Rejeter toutes les demandes en appel du syndicat des copropriétaires et de la SARL C.

Faisant droit à la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir de la SARL C contre Monsieur Y au visa des articles 1134, 1721 et 1725 du code civil et de la clause page 4, 1^er paragraphe du bail du 15 février 2001, et déclarer irrecevables toutes les demandes de l a SARL C, et dire et jugV que l’article 1721 du code civil n’est pas d’ordre public, que selon l’article 1134 du code civil les conventions légalement formées

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, et qu’en l’espèce le bail commercial stipule que : « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou des tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse en être recherché. » et que cette clause ne peut être écartée qu’en cas de dol ou de faute lourde du bailleur, la charge de la preuve pesant sur le locataire, qui n’en rapporte pas la preuve.

Dire et juger, faisant droit à la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir de la SARL C contre Monsieur Y, que selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble qui ne relève pas de son fait, que cette exonération de responsabilité s’applique lorsque des tiers apportent par voies de fait un trouble à la jouissance du locataire, que le bailleur ne peut pas se voir reprocher un manquement à

l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible, lorsque cette obligation concerne les parties communes de l’immeuble dont l’entretien relève exclusivement de la copropriété, que le fonctionnement défectueux des canalisations de l’immeuble en copropriété ne relève pas de l’article 1725 du code civil de telle sorte que le bailleur n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute lourde et de carence pour ne pas avoir pris de mesure efficace pour

assurer la jouissance paisible au locataire et que lorsque le tiers cause un trouble de fait au locataire, le bailleur qui n’est pas fautif, n’en est pas le garant et qu’ainsi le locataire doit agir directement et en son nom personnel contre l’auteur du trouble, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, étranger au bail, étant un tiers par rapport au bailleur.

Si par extraordinaire en cas de réformation, le concluant était reconnu en cause d’appel fautif, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 I J K à Montpellier à relever et garantir Monsieur Y de toutes condamnations de toute nature en principal, intérêts frais et dépens, qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de la SARL C.

Confirmer le jugement du 10 mai 2011 en ce qu’il juge que la faute alléguée de Monsieur Y n’est pas caractérisée et que la négligence du syndicat des copropriétaires est caractérisée et que la SARL C est déboutée des demandes contre Monsieur Y.

Faisant droit à l’appel incident de Monsieur Y, réformer le jugement du 10 mai 2011 en ce qu’il rejette les demandes reconventionnelles de Monsieur Y portant sur une demande en dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires et sur le bénéfice d’une indemnité judiciaire au titre de l’article 700 du code procédure civile et sur les dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dire et juger que Monsieur Y a payé le 25 octobre 2008 la somme de 642,60 euros au titre de sa quote-part des travaux envisagés en réponse de la demande d’appel de fonds travaux du syndicat du 13 octobre 2008.

Dire et juger qu’un copropriétaire est selon le droit commun et selon l’article 1382 du code civil en droit de rechercher pour faute prouvée la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, personne morale et gardien de l’immeuble, s’il ne remplit pas ses fonctions ou s’il remplit mal sa mission et notamment en l’espèce selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble et qu’il est également responsable selon l’article 14 de la loi du 1 de juillet 1965 du défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, que la déficience des parties communes traduit une carence du syndicat dans leur entretien, qui engage sa responsabilité comme un manquement à son obligation de conservation et d’entretien et que le syndicat est responsable y compris comme responsable de l’activité de son-syndic dû-préjudice causé au copropriétaire victime puisque si le syndicat ne commet pas de faute personnelle, il est responsable en considérant qu’il agit par l’intermédiaire de ses organes eh’ l’espèce son syndic et que le préjudice subi par Monsieur Y correspond à la somme de 1936,73 euros qui elle-même correspond aux 255/000èmes de charges de Monsieur Y calculés sur la somme de 7595 euros hors dépens allouée par le jugement au profit de la SARL C.

Dire et juger que le préjudice subi par Monsieur Y correspond à la somme allouée par le jugement à la SARL C et que si Monsieur Y en qualité de copropriétaire doit payer à hauteur de ses millièmes le montant de la condamnation au profit de la SARL C, le même Monsieur Y est en droit d’obtenir le remboursement de cette somme par le syndicat qui sera condamné à l’indemniser à titre de dommages et intérêts

En conséquence, tenant la faute commise par le syndicat et le préjudice subi par Monsieur Y, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 I J K à Montpellier à payer à Monsieur Y à titre de dommages et intérêts la somme de 1936,73 euros avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts, qui correspond aux 255 millièmes de charges de Monsieur Y calculés sur la somme de 7595 euros et allouée par le jugement au profit de la SARL C

et dire et juger en cas de réformation du jugement sur le montant de somme allouée à la SARL C, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 I J K à Montpellier à payer à Monsieur Y à titre de dommages et intérêts la dite somme fixée par l’arrêt à intervenir avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts, à hauteur des 255 millièmes de charges de Monsieur Y.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 I J K à MONTPELLIER à payer à Monsieur Y la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel pour frais irrépétibles engagés par le concluant depuis le 30 novembre 2006 résultant de nombreuses diligences effectuées, des frais d’huissier exposés et des frais et honoraires d’avocat de défense.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 I J K à MONTPELLIER à payer les entiers dépens de première instance et d’appel, dépens dont distraction au profit de la SCP d’avoués GARRIGUE ou à l’avocat par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile en disant et jugeant que Monsieur Y sera dispensé de participer à hauteur de ses 255 millièmes à la dépense commune de l’indemnité judiciaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de procédure de première instance et d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR CE

Sur la fin de non-recevoir :

Attendu que le bailleur doit garantir au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ; s’il en résulte quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ;

Attendu que l’article 1721 du code civil ci-dessus visé oblige donc, à première lecture, Monsieur Y à assurer l’évacuation correcte des toilettes dépendant des lieux loués à la SARL C et à l’indemniser des pertes subies ;

Mais attendu que l’article 1721 n’est pas d’ordre public, et une clause de garantie non équivoque peut y déroger ; que tel est le cas en l’espèce puisqu’à la page 4 du bail figure la stipulation suivante :

'Le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse en être recherché…'.

Attendu que la Cour a souligné le passage essentiel ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires est un tiers par rapport à la SARL C et il n’est pas contesté que c’est l’évacuation des eaux usées, partie commune, qui est à l’origine des désagréments subis (remontées, odeurs) ;

Attendu que sans contrevenir à l’article 1719 du code civil, qui oblige à la délivrance de la chose louée, effective en l’espèce, Monsieur Y est donc fondé à opposer à la SARL C cette fin de non-recevoir, de nature contractuelle, et le preneur doit rechercher directement le syndicat, sa discussion sur l’article 1725 du code civil étant sans pertinence puisque

Monsieur Y n’oppose une stipulation légale qu’à l’appui de celle contractuelle qui suffit ;

Attendu que reste pour autant l’action dirigée contre Monsieur Y au titre du comportement de son autre locataire Monsieur X, que ce soit par le syndicat (action récursoire) ou par la SARL C (qui intègre à tort cette action contre son bailleur dans les obligations découlant pour ce dernier de l’article 1759 du code civil, alors que le siège des désordres relève d’une canalisation commune sur laquelle Monsieur Y n’a aucune compétence ni obligation, mais sur laquelle il se devait d’assurer l’accès, obligation qui sera examinée infra) ;

Attendu qu’en conclusions sur ce premier volet, il est établi en droit que le preneur ne pouvait agir directement contre son bailleur en garantie des défauts de la chose louée causés par des tiers, mais il reste logiquement à examiner l’appel principal du syndicat, l’action de la SARL C contre ce syndicat et contre Monsieur Y au titre du comportement de son locataire, et l’évaluation des dommages subis, ainsi que l’appel incident de Monsieur Y ;

Sur l’appel principal du syndicat :

Attendu qu’il n’est pas contesté que la canalisation à l’origine des désagréments du locataire C (remontées, odeurs) est commune et relève de l’obligation d’entretien qui repose sur le syndicat ( article 14 de la loi) ;

Attendu que le syndicat fait remonter la première alerte de Monsieur Y au 20 décembre 2007, par courrier lettre recommandée avec accusé de réception ;

Attendu que Monsieur Y produit une télécopie du 30 novembre 2006, expédiée par B SUD EUROPE mais signée par Monsieur Y, avec notamment le devis VEOLIA (inspection Caméra) dont il n’est pas contesté que l’intervention date du 12 mars 2007, à l’initiative de Monsieur Y ;

Attendu que Monsieur Y produit d’ailleurs le rapport d’émission avertissant le 9 mars 2007 le syndic de l’intervention VEOLIA ;

Attendu qu’il est donc établi qu’à tout le moins depuis le premier trimestre 2007, le syndicat (en la personne de son syndic ABL) était informé d’un problème de canalisation commune, et même très vite du diagnostic de VEOLIA ;

Attendu que par ailleurs, le syndicat produit un procès-verbal d’huissier en date du 22 août 2011, démontrant que les travaux de reprise ont pu commencer, l’accès au puits de lumière, 'partie commune mais accessible seulement depuis une partie privative, étant assuré par une ouverture créée 'depuis le couloir de l’entrée de l’immeuble il y a un an et demi environ’ ;

Attendu que les déclarations de Monsieur Z, exploitant du fonds 'the egg’ ne sont ni commentées ni à fortiori contestées sur l’existence de cette entrée, ni sur la date de la création de cette entrée (un an et demi avant le 22 août 2011) ;

Attendu qu’ainsi, il aura fallu un délai minimum de quatre ans et cinq mois (mars 2007 – août 2011) pour que le syndic procède à des travaux pour lesquels il ne conteste nullement avoir eu le diagnostic, le devis (même si Monsieur Y en a sollicité un comparatif) et les fonds (aucune difficultés de paiement alléguée, pour moins de 3.000 euros) ;

Attendu que l’ordonnance de référé du 8 juillet 2008, à la demande de Monsieur Y, qui sollicitait entre autres la reprise des raccordements selon devis CAT du 12 mai 2008, n’a fait l’objet d’un débouté qu’en raison de 'l’imminence des travaux’ ;

Attendu que le syndicat, s’agissant de travaux sinon urgents (quoique les remontées d’eaux usées sont très gênantes) du moins simples et financés, a incontestablement tardé au-delà du raisonnable à accomplir sa tache d’entretien, et ne saurait se réfugier derrière le refus de l’autre locataire de Monsieur Y de laisser accéder au puits de lumière où siège la canalisation à reprendre, le passage par le lot loué à Monsieur X étant obligatoire ;

Attendu qu’en effet, le procès-verbal d’huissier ci-dessus visé à bien établi qu’un accès direct depuis le couloir a été crée un an et demi avant le 22 août 2011, cette dernière date étant celle à laquelle les travaux ont semble-t-il été entrepris, selon les énonciations du même constat ;

Attendu qu’en toute hypothèse, et si Monsieur Y doit répondre du refus de son locataire X de laisser traverser son lot pour accéder au puits de lumière et à la canalisation, il n’en demeure pas moins que Monsieur Y n’a opposé pour sa part aucune mauvaise volonté et a même sommé son locataire de laisser l’accès, sans qu’à ce jour aucun élément concret ne permette d’expliquer que depuis le premier trimestre 2007, à fortiori depuis l’accès par le couloir, aucune intervention n’ait pu avoir lieu, sinon trois courriers VEOLIA et un courrier du syndic à VEOLIA (25 juillet 2008) ne pouvant confirmer le libre accès et décommandant l’intervention, sans autre précision ;

Mais attendu que sur la durée, depuis le premier trimestre 2007, la mission du syndic – qui ne justifie d’aucune tentative auprès de Monsieur X – ne saurait se borner à acter de refus ponctuels de ce locataire (dans quelles conditions exactes ' Pourquoi ' Etait-il présent ') Pour opposer à son bailleur une carence de fait à entretenir une canalisation commune, alors même que ce dernier somme le locataire, assigne en référé pour que les travaux aient lieu et succombe (en juillet 2008) au vu de l’imminence de ces travaux, nécessairement mise en avant par le syndicat ;

Attendu que le syndicat, qui dans le dispositif de ses conclusions d’appelant se borne à demander la réforme du jugement et au subsidiaire à solliciter une action récursoire contre Monsieur Y, ne saurait donc prospérer, puisque la démonstration n’est pas faite que le refus allégué d’accès prêté au locataire Monsieur X puisse expliquer la carence à entretenir une partie commune pendant plusieurs années ; que de même, le

branchement sans autorisation des WC dans des conditions 'sans doute’ très éloignées des règles de l’art, non démontrées, ne saurait en toute hypothèse expliquer cette carence ;

Attendu que l’action de la SARL C contre le syndicat qui a manqué à son obligation d’entretien est donc fondée, sans que le syndicat puisse se retourner contre Monsieur Y ;

Sur l’action de la SARL C contre Monsieur Y :

Attendu qu’il a été motivé supra sur la seule action recevable de la SARL C contre Monsieur Y, à savoir la responsabilité dont ce dernier doit répondre non pas en sa qualité de bailleur commercial, mais de bailleur privé de Monsieur X devant à ce titre assurer le libre accès aux parties communes ;

Mais attendu que mutatis mutandis, les motivations ci-dessus adoptées ne permettent pas à la SARL C de reprocher à Monsieur Y d’avoir (par le biais de son locataire) empêché durant quatre ans l’accès au puits de jour et rendu impossibles les travaux d’entretien ;

Sur les dommages de la SARL C :

Attendu que la SARL C réclame 1.395 euros au titre de huit interventions ponctuelles de débouchage de septembre 2006 à août 2008 ;

Qu’à l’évidence, il n’y a aucun rapport démontré qui soit certain entre ces désagréments objectifs ramenés à leur exacte proportion et l’achat d’un autre local commercial en face, l’abandon du projet d’achat par le locataire – gérant BAR POP, et le rachat du fonds en novembre 2009 pour un prix estimé moindre que sa véritable valeur (à hauteur de 100.000 euros) ;

Attendu qu’assez paradoxalement, cette dépréciation du fonds n’est pas réclamée, puisque l’on demande un préjudice d’exploitation journalier ;

Attendu que pareillement, le journal de caisse – à le supposer exploitable – ne suffit pas à avaliser le document 'évaluation perte journalière’ même certifié conforme par Monsieur D C, qui met sans le démontrer toutes ses baisses de CA sur le compte des nuisances ;

Attendu que pour le reste, la Cour estime devoir adopter les motifs et les chiffrages retenus par le premier juge, outre 1.500 euros pour les frais irrépétibles engagés en appel ;

Sur l’appel incident de Monsieur Y :

Attendu que Monsieur Y ne conteste pas devoir sa quote-part des travaux, mais estime qu’il n’a pas à supporter en sa qualité de copropriétaire le montant des condamnations allouées en premier ressort à la SARL C et qui sanctionne la carence du syndicat ;

Attendu que cela est exact en ce qui concerne les frais de procédure, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et attendu que sur un Q quasi-délictuel, il est certain que la carence du syndicat à entretenir les parties communes s’est traduite pour Monsieur Y par sa participation au prorata au paiement des sommes allouées à la SARL C à titre de réparations des dommages subis ;

Attendu que Monsieur Y est donc fondé à réclamer cette participation au prorata (dont le montant tel qu’il le calcule n’est pas discuté), la logique de la loi de 65 (si chaque copropriétaire agit comme lui) débouchant sur la mise en jeu de la responsabilité du syndic en tant que tel, qui, en l’état de la procédure, n’est que le représentant légal du syndicat ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Rejette l’appel principal du syndicat et le déclare non fondé ;

Fait droit partiellement à l’appel incident de Monsieur Y ;

Statuant à nouveau,

Dit et juge que la SARL C n’était pas fondée contractuellement à agir contre son bailleur.

Déboute la SARL C de ses demandes fondées sur le refus prêté au locataire de Monsieur Y de permettre l’accès au puits de jour partie commune ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Y 1.936,79 euros, somme calculée au prorata de ses millièmes sur le montant des condamnations obtenues par la SARL C .

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal depuis ses conclusions devant le tribunal de grande instance du 24 janvier 2011, et que les intérêts dus depuis au moins un an à compter de ses conclusions d’appel (26 juillet 2011) seront capitalisés ;

Confirme pour le surplus.

Dit que Monsieur Y bénéficiera de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tant en premier ressort qu’en appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL C 1.500 euros à Monsieur Y 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens qui seront recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/NB