COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 1^er DÉCEMBRE 2014

(Rédacteur : Madame Chantal WAGENAAR, Conseiller)

N° de rôle : 13/03368

Monsieur O H

Madame S AA AB épouse H

Monsieur L AH AI F

Madame Q R épouse F

LA S.A.R.L. KUEST

c/

LA S.C.P. C – Z – AC-AF

LA S.A.R.L. VESONE

LA S.C.P. C – Z – AC-AF

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 avril 2013 (R.G. 2011F00063) par le Tribunal de Commerce de E suivant trois déclarations d’appel en date des 29 mai, 25 juin et 28 juin 2013,

APPELANTS :

1°/ Monsieur O H, né le XXX à XXX, de nationalité française,

2°/ Madame S AA AB épouse H, AN le XXX à BREDA (Pays-Bas), de nationalité française,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

Représentés par Maître Frédéric CHASTRES, Avocat au barreau de E,

3°/ Monsieur L AH AI F, né le XXX à XXX, de nationalité française,

4°/ Madame Q R épouse F, AN le XXX à LE PETIT-QUEVILLY (76), de nationalité française,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

5°/ LA S.A.R.L. KUEST (immatriculée au R.C.S. de E sous le n° B 445 375 157), prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité au siège social sis XXX,

Représentées par la S.C.P. Claire LE BARAZER & Laurène D’AMIENS, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Michel PERRET, Avocat au barreau de E,

INTIMÉES :

1°/ LA S.C.P. C – Z – AC-AF, mandataire judiciaire, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX, agissant en sa qualité de Commissaire à l’Exécution du Plan de Redressement par continuation de la Société VESONE,

2°/ LA S.A.R.L. VESONE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentées par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Miriam MADIANE, substituant Maître Alexandre ALJOUBAHI, Avocats au barreau de PERIGUEUX,

PARTIE INTERVENANTE :

LA S.C.P. C – Z – AC-AD, mandataire judiciaire, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX, agissant en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. VESONE

Représentée par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître MADIANE, substituant Maître ALJOUBAHI, Avocats au barreau de PERIGUEUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 octobre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Edith O’YL, Président,

Madame Chantal WAGENAAR, Conseiller,

Monsieur Stéphane REMY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL VESONE (anciennement CENTURY 21 PRO B) est une société d’agence immobilière ; la SARL KUEST, représentée par M. H, lui a confié la vente de ses biens aux termes de deux mandats de vente sans exclusivité :

— un mandat de vente n°92 du 28 septembre 2009 concernant la vente d’un fonds de commerce (hôtel restaurant exerçant sous l’enseigne 'hôtel du château’ à BEYNAC: rémunération du mandataire: 40.000 €uros ;

— un mandat de vente n°93 du 28 septembre 2009 concernant la vente des murs de l’hôtel restaurant 'hôtel du château’ situé à BEYNAC : rémunération du mandataire : 80.000 € ;

Soutenant avoir été écartée par la SARL KUEST et l’acquéreur, M. F L, une fois la vente, transformée en cessions de parts sociales, conclue, afin de ne pas payer la commission contractuellement prévue, la SARL VESONE a fait assigner la SARL KUEST devant le TRIBUNAL DE COMMERCE de E laquelle a fait assigner les époux H en intervention forcée.

Par jugement du 9 avril 2013, le Tribunal de commerce de E a :

— condamné solidairement La SARL KUEST et les époux H à payer à La SARL VESONE et M Z es qualité de mandataire judiciaire de La SARL VESONE la somme de 120.000 € de dommages et intérêts,

— condamné La SARL KUEST à payer à La SARL VESONE la somme de 10.000 € pour défense abusive,

— condamné les époux H à payer à La SARL VESONE la somme de 10.000 € pour défense abusive,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné solidairement La SARL KUEST et les époux H à payer à La SARL VESONE et M Z es qualité de mandataire judiciaire de La SARL VESONE la somme de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La SARL KUEST a interjeté appel de cette décision le 29 mai 2013. Les époux H ont également interjeté appel le 25 juin 2013 ainsi que les époux F le 28 juin 2013 ; Une jonction des procédures est intervenue.

Par arrêt du 10 juillet 2013, le Premier Président de la cour d’appel de BORDEAUX a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions signifiées le 15 juillet 2014, la SARL KUEST et M. et M^me F, intervenants volontaires, demandent à la cour de :

REFORMER le jugement le jugement du 19 avril 2013, mis à disposition le 17 mai 2013, en toutes ses dispositions pour défaut de motivation ;

CONSTATER que la rémunération de la SARL CENTURY 21 PRO & B (SARL VESONE) a été mise à la charge de l’acquéreur par les mandats litigieux ;

CONSTATER que ces mêmes mandats confèrent à la SARL KUEST, représentée par Monsieur H la qualité de mandant-vendeur ;

CONSTATER que les demandes de la SARL VESONE sont dirigées contre la SARL KUEST qui n’est pas désignée comme débiteur de la commission, en violation de l’alinéa 3 de l’article 73 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

En conséquence :

DÉCLARER les demandes de la SARL VESONE irrecevables à l’encontre de la SARL KUEST qui ne peut revêtir la double qualité de mandant-vendeur et de débiteur-acquéreur ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER que les deux mandats de vente litigieux n’ont été signés que par le seul O H, sans le concours de Madame S H, associée à parts égales de la SARL KUEST au jour de la signature de ces mandats et jusqu’aux cessions de parts au bénéfice des époux F;

CONSTATER que le mandat de vente des murs abritant l’exploitation de l’activité commerciale de la SARL KUEST a été conclu entre la SARL KUEST, représentée par Monsieur H et non par la SCI La BALME DE BEYNAC, seule propriétaire des dits murs;

CONSTATER l’absence de mention de la dénomination sociale de la SARL VESONE ainsi que la mention erronée du montant de son capital social dans les deux mandats de vente litigieux;

CONSTATER la perte injustifiée par la SARL VESONE du bénéfice de l’enseigne CENTURY 21 PRO&B;

CONSTATER la dénonciation des mandats de vente litigieux par Monsieur H, représentant la SARL KUEST, le 1^er juillet 2010;

En conséquence:

PRONONCER la nullité des mandats de vente litigieux pour défaut de qualité de ses signataires ;

CONSTATER que les cessions de parts sociales conclues entre les époux H et les époux F ne portent ni sur les mêmes choses ni sur les mêmes prix, que l’opération envisagée dans les mandats ;

CONSTATER que l’objet des deux mandats de vente litigieux comme celui effectivement poursuivi n’ont pas été réalisés par l’entremise de la SARL VESONE ;

DIRE ET JUGER que la SARL VESONE a failli dans l’exécution de ses missions d’assistance et de négociation avec diligence et efficacité ;

En conséquence:

DEBOUTER la SARL VESONE de ses demandes dirigées contre la SARL KUEST, faute de pouvoir se prévaloir de mandats valables et d’avoir exécuté sa mission ;

XXX

DIRE ET JUGER la SARL KUEST, et en tous les cas les époux F, recevables et bien fondés à appeler les époux H à la garantir du risque d’augmentation du passif social dont la naissance est constituée par l’exploit introductif de l’instance opposant la SARL VESONE à la SARL KUEST, mais dont l’origine remonte à la conclusion des mandats de vente litigieux;

G les époux H à relever indemne la SARL KUEST de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle, au titre de la garantie du passif prévue à l’acte de cession des parts de la SARL KUEST ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

DEBOUTER la SARL VESONE et Maître Z es qualité de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

G Maître Z es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL VESONE à verser à la SARL KUEST la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC;

G Maître Z es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL VESONE aux entiers dépens.

Les arguments développés par la SARL KUEST et les époux F sont les suivants:

1- le jugement du Tribunal de commerce de E est nul car d’une part, il ne mentionne pas comme partie, M^e Z, mandataire liquidateur puis liquidateur de la SARL VESONE alors qu’il prononce des condamnations contre lui.

Le jugement est également nul pour défaut de motivation et erreur grossière.

2- Ayant la qualité de mandant-vendeur, la SARL KUEST ne peut être redevable d’une commission ( al 3 art 73 décret 20 juillet 72).

3- les mandats signés sont irréguliers et nuls: en effet, M. D n’avait pas qualité pour signer le mandat. La perte de l’enseigne 'CENTURY 21", qui constituait une qualité essentielle du cocontractant, justifie l’invalidation des mandats, La SARL VESONE ne pouvant se prévaloir de mandats dont les mentions ne correspondent pas à sa situation réelle.

4- M. H seul, en sa qualité d’associé de la SARL KUEST n’avait pas le pouvoir de signer un mandat portant sur la vente d’un bien commun; donc, faute de signature de M^me H, les mandats sont nuls.

M. H seul, en sa qualité d’associé de la SARL KUEST, n’avait pas le pouvoir de souscrite un mandat portant sur des murs dont la SARL KUEST n’était que locataire. Pas de mandat tacite possible, l’exigence d’un mandat écrit est d’ordre public.

5- les mandats portaient sur la vente d’un fonds de commerce et de murs. Or, il n’y a eu ni vente de fonds ni vente de murs. Les époux H ont cédé leurs parts de la SARL KUEST aux époux F comme ils ont cédé leurs parts de la SCI propriétaire des murs.

Donc, la demande de la SARL VESONE se fonde sur des contrats dont l’objet n’a pas été réalisé; et la SARL VESONE n’a jamais accompagné la SARL KUEST dans sa démarche de cession de parts sociales.

6- La SARL KUEST a qualité pour actionner les époux H en garantie de l’augmentation de passif social

Par dernières conclusions signifiées le 10 juin 2014, les époux H demandent à la cour de:

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de commerce de E, le 19 avril 2013,

Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable la demande de la Société VESONE à l’encontre des époux H, en l’absence de tout lien juridique entre eux,

En tout état de cause,

Prononcer la nullité du mandat de vente portant sur les biens immobiliers appartenant à la SCI la Balme de BEYNAC pour défaut de capacité du mandant, et ce au visa de l’article 1108 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 et le décret n°2010-1707 du 30 décembre2010,

Déclarer mal fondée l’action judiciaire de la SARL VESONE à l’encontre de la SARL KUEST, les opérations juridiques intervenues, à savoir les cessions de parts sociales, ne correspondant pas

à l’objet des mandats de cet agent immobilier,

Dire et juger que la SARL VESONE a perdu son droit à commission faute par elle d’avoir respecté la désignation du débiteur de l’obligation de paiement,

Dire et juger que la SARL VESONE n’a pas accompli sa mission,

Dire et juger qu’en tout état de cause la société VESONE a fixé sa commission à un pourcentage de 3% sur le prix,

En conséquence débouter la société VESONE de sa demande en paiement d’une somme de 120.000 €, comme ne correspondant pas au montant de la transaction intervenue, les parts sociales de la société KUEST ayant été cédées au prix de 10.000 €.

Sur l’appel en cause des époux H par la société KUEST:

Déclarer irrecevable l’appel en garantie de la société KUEST à l’encontre des époux H, la clause de garantie de passif invoquée, bénéficiant aux époux F et non à la société KUEST,

Vu l’intervention volontaire des époux F à la procédure:

Déclarer irrecevable leur demande pour non-respect des formes et délais prévus contractuellement pour la mise en 'uvre de la garantie de passif.

En tout état de cause:

Dire et Juger que Monsieur et Madame F connaissaient parfaitement la réclamation de la société VESONE antérieurement à la cession, excluant donc le bénéfice de la clause garantie de passif,

Dire et Juger qu’en tout état de cause, si l’agent immobilier avait rempli ses obligations, la commission serait à la charge des acquéreurs,

Très subsidiairement,

Dire et juger que l’appel en garantie ne pourrait être admis que pour la commission relative à la cession des parts de la société KUEST et qu’à cet égard, celle-ci serait de 300 € (3 % de 10.000 €),

G la société VESONE au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

G les époux F au paiement d’une somme de 10.000 € pour procédure abusive,

G la société VESONE au paiement d’une somme de 7.500 € par application de l’article 700,

G les époux F au paiement d’une somme de 7.500 € par application de l’article 700,

G les succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric Chastres, avocat, par application de l’article 699 du Code de procédure civile,

Les arguments développés par les époux H sont les suivants:

1- la demande de la SARL VESONE à leur égard est irrecevable: ils n’ont souscrit aucun engagement avec cette société qui ne peut leur réclamer aucune indemnité.

2- l’action engagée contre la SARL KUEST est mal fondée:

— le second mandat portant sur les murs de l’hôtel restaurant est nul pour défaut de capacité du mandant puisque ce dernier, M. H, n’avait pas qualité pour engager la vente.

— l’objet du mandat qui prévoyait la vente d’un fonds de commerce et d’un bien immobilier n’a pas été réalisé puisqu’en définitive, les époux F ont racheté les parts sociales des deux sociétés (la SARL KUEST et SCI La BALME DE BEYNAC) sans que l’agent immobilier n’ait été inclus dans ces opérations de cession.

3- La SARL VESONE n’a respecté aucune de ses obligations: la qualité de M. D n’est pas précisée – la charge de la rémunération n’est pas clairement exposée – l’agent immobilier n’a pas rempli sa mission puisque ce n’est pas par son entremise que les parties sont parvenues à un accord sur la chose et sur le prix ;

En toutes hypothèses, elle ne pouvait réclamer sa commission qu’à l’acquéreur et calculer cette commission sur le prix de vente réel et définitif SI les mandats avaient été établis légalement.

4- L’action engagée contre eux par la SARL KUEST est irrecevable et mal fondée:

— elle se heurte à une fin de non recevoir: la clause de garantie figurant dans l’acte de cession des parts de la SARL KUEST est stipulée au bénéfice des époux F cessionnaires et non au bénéfice de la SARL KUEST;

5- l’action en garantie engagée contre eux par les époux F, intervenant volontaire à l’instance est irrecevable et mal fondée:

— les époux F n’ont pas respecté les formes et délais d’appel en garantie

— la réclamation faite par la SARL VESONE est bien antérieure à l’acte de cession et les époux F la connaissaient parfaitement

— l’obligation de paiement de la commission incombe aux acquéreurs; Ce n’est pas un passif de la société KUEST.

Par dernières conclusions signifiées le 22 août 2014, la SARL VESONE et M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire, demandent à la cour de:

— Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de E du 19 avril 2013.

— Dire et juger que les mandats n°92 et 93 du 28 septembre 2009 conclus entre La SARL KUEST mandat et la SARL VESONE- Cabinet d’affaire France PME, mandataire, sont réguliers et valables,

— G la SARL KUEST à leur payer la somme de 120.000 € de dommages et intérêts,

— G les époux H à leur payer la somme de 10.000 € pour défense et appel abusifs,

— G les époux F à leur payer la somme de 10.000 € pour défense et appel abusifs,

— G la SARL KUEST à leur payer la somme de 7.500 € sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile concernant la première instance et la somme de 10.000 € en cause d’appel,

— G La SARL KUEST aux entiers dépens,

A DÉFAUT :

— G solidairement la SARL KUEST, les époux H et les époux F à leur payer la somme de 120.000 € de dommages et intérêts,

— G solidairement la SARL KUEST, les époux H et les époux F à leur payer la somme de 10.000 € pour défense et appel abusifs,

— G solidairement la SARL KUEST, les époux H et les époux F à leur payer la somme de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance et la somme de 10.000 € en cause d’appel,

— G solidairement la SARL KUEST, les époux H et les époux F aux entiers dépens.

Les arguments de La SARL VESONE et de son liquidateur sont les suivants :

1 – l’intervention volontaire des époux F est irrecevable. La SARL KUEST est une personne morale de droit privé indépendante de ses dirigeants et associés. Les époux F n’ont ni qualité, ni droit, ni intérêts à intervenir personnellement.

2 – le jugement du Tribunal de commerce de E n’est pas nul et doit être confirmé.

3 – la demande de La SARL KUEST qui sollicite l’irrecevabilité des demandes faites par La SARL VESONE est une demande nouvelle et est donc irrecevable.

4 – Sur la régularité du mandat de vente : si le nom de M. J n’y apparaît pas, cela ne constitue pas un manque fautif préjudiciable au mandant et à l’acquéreur.

Si la société immobilière a changé de nom commercial et d’enseigne, elle a gardé le même numéro RCS et l’acquéreur en a été informé. La SARL KUEST ne démontre aucun grief de ce changement d’enseigne. Il n’y avait pas à établir de nouveau mandat

La perte de confiance n’est pas non plus établie.

5 – Sur la régularité du mandat de vente au regard des pouvoirs de la SARL KUEST : M^me H était informée et n’a jamais dénoncé les contrats; La SARL VESONE n’a jamais été informée de l’existence de la SCI La BALME DE BEYNAC sans que le contrat ne soit jamais remis en cause par la SARL KUEST elle-même qui avait donc un mandat apparent, la SARL VESONE pouvant légitimement croire à l’étendue des pouvoirs du mandant

6 – La SARL VESONE n’a de relations contractuelles qu’avec la SARL KUEST, qui a la qualité de mandant et non de mandant-vendeur, et non avec les acquéreurs (Epoux F). Et contrairement à ce que prétend la SARL KUEST, elle a accompli la totalité de sa mission jusqu’au bout (les échanges de mails en attestent). Grâce à elle, un accord est intervenu sur la chose et sur le prix entre la SARL KUEST et M. F et elle n’a commis aucune faute.

7- Par contre, en traitant directement avec le vendeur, la SARL KUEST n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

8- Certes, les parties soit SARL KUEST, SCI La BALME DE BEYNAC et les époux F ont en définitive opté pour une cession de parts sociales, mais il n’en demeure pas moins que la SARL VESONE a accompli sa mission en favorisant la rencontre vendeur – acquéreur, la négociation puis l’accord intervenu même si l’objet de cet accord a changé à la seule initiative des vendeurs/acquéreurs.

9- même si le mandat n°92 était expiré depuis le 28 septembre 2010 soit antérieurement à la régularisation de l’acte de cession, la commission reste due aux termes des dispositions contractuelles. De plus, la SARL VESONE avait accompli sa mission avant cette date soit le 8 mars 2010

10- La SARL VESONE demande la condamnation solidaire de La SARL KUEST et des époux H à lui payer la somme de 120 000 € à titre de dommages et intérêts . Cette demande est parfaitement recevable et le moyen d’irrecevabilité invoqué par les époux H constitue une demande nouvelle qui est, elle -même, irrecevable.

L’ordonnance fixant la clôture des débats est intervenue le 22 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réformation du jugement pour défaut de motivation :

Le jugement du Tribunal de commerce de E a motivé, succinctement certes, sa décision sur les demandes faites par la SARL VESONE contre la SARL KUEST et les époux H.

Par contre, il est exact qu’il a condamné ces dernières à payer diverses sommes à M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VESONE, alors que M^e Z n’était pas partie à l’instance ;

Il est tout aussi vrai qu’il a omis de statuer sur l’action en garantie engagée par la SARL KUEST à l’encontre des époux H.

Néanmoins, en sollicitant la réformation du jugement du Tribunal de commerce de E du 19 avril 2013, la SARL KUEST ne demande rien d’autre à la cour que d’apprécier le bien fondé, en fait et en droit, de la solution émise par le jugement du Tribunal de commerce de E, ce qui lui incombe effectivement.

Sur la recevabilité de l’appel de M. L F et M^me Q R épouse F :

La SARL VESONE et M^e Z, es qualité, soulèvent l’irrecevabilité de l’appel des époux F pour défaut d’intérêt à agir, mais formulent parallèlement des demandes de condamnation contre les mêmes époux F ; l’intérêt à agir de ces derniers ait ainsi de facto démontré et leur intervention volontaire à la procédure d’appel doit être déclarée recevable.

Sur la validité des mandats de vente :

Aux termes du mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité du 28 septembre 2009, la SARL KUEST (mandant) a chargé l’agence CENTURY 21 PRO B (mandataire) de vendre l’hôtel du château à BEYNAC au prix de 540.000 €, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à la somme de 40.000 €. Il n’est pas contesté que ce mandat a été signé par M. O H, au nom de la SARL KUEST, sans que soit pour autant précisé sa qualité et par M. D, employé du mandataire.

Par un second mandat de vente sans exclusivité du 28 septembre 2009, la SARL KUEST (mandant) a chargé l’agence CENTURY 21 PRO B (mandataire) de vendre les murs de l’hôtel restaurant sis à BEYNAC au prix de 1.080.000 €, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à la somme de 80.000 €. Il n’est pas contesté que ce mandat a été signé par M. O H, au nom de la SARL KUEST, sans que soit pour autant précisé sa qualité et par M. D, employé du mandataire.

— sur le défaut de qualité des parties aux mandats de vente :

La désignation du mandataire : La sarl KUEST et M. et M^me F font valoir l’irrégularité du mandat de vente signé par M. D, qui n’était que collaborateur salarié alors qu’il s’est fait passer pour le dirigeant de l’antenne CENTURY 21 et dont il n’est pas justifié qu’il disposait d’une carte professionnelle de mandataire immobilier. Ils font valoir que la perte de l’enseigne CENTURY 21, dont ils n’ont pas été informés en temps utile, est une cause d’invalidation du mandat, l’appartenance à un réseau constituant une qualité substantielle du cocontractant. Ils font valoir enfin que la SARL VESONE n’apparaît pas dans les mandats litigieux.

Il résulte des multiples courriels échangés entre M. D et les époux F d’une part, et M. D et les époux H d’autre part, que M. D a mentionné faire partie de FRANCE PME, le bon de visite adressé à M. F le 20 janvier 2010 indiquant d’ailleurs expressément le cabinet d’affaire FRANCE PME à Périgueux et le nom de AK-AL D. Le mandat de recherche adressé à M. F le 21 janvier 2010 fait également état en qualité de mandataire du cabinet d’affaire FRANCE PME à Périgueux.

Ce n’est qu’après qu’un accord soit intervenu entre M. et M^me H et M. et M^me F début mars 2010, que M. F, dans un courriel du 16 mars 2010, a fait part de ses 'incertitudes’ sur l’identité du mandataire, incertitudes auxquelles a répondu M. D par courriel du même jour en précisant que l’enseigne CENTURY 21 pro et B, utilisée jusqu’au 31 décembre 2009 était devenue cabinet FRANCE PME depuis le 1^er janvier 2010 avec la même adresse, le même numéro de carte professionnelle et le même numéro SIRET; par courriel du 17 mars 2010, M. F, sans revenir aucunement sur l’identification du mandataire, a fait part de la transformation possible de la vente du fonds et des murs en une reprise des parts de la SARL et de la SCI. De la même façon, M. H n’a remis en cause l’identité du mandataire que le 1^er juillet 2010, une fois l’accord trouvé avec les époux F et après que le directeur de l’agence FRANCE PME lui ait adressé un courriel mentionnant un différend sur le montant des honoraires.

Les éléments relatifs à l’identification du mandataire sont au demeurant confirmés par l’extrait du registre du commerce et des sociétés de la SARL VESONE.

Si les discussions portant sur la vente du fonds et des murs sont essentiellement intervenues entre M. D, les époux F et les époux H, il ne résulte nullement des pièces produites, ni que M. D se soit fait passer pour le dirigeant de l’agence CENTURY 21, ni que l’appartenance au réseau CENTURY 21 ait été, pour le mandant et pour les acquéreurs, une qualité déterminante les ayant incité à contracter avec l’agence de Périgueux devenue à compter de janvier 2010 la SARL VESONE – CABINET D’AFFAIRES FRANCE PME ;

S’il est manifeste que le représentant de la SARL VESONE aurait du informer son mandant et l’acquéreur du changement d’enseigne et de nom commercial intervenu postérieurement à la signature du mandat, il convient de noter que ses obligations portaient notamment sur l’information du mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente. Le changement d’enseigne et de nom commercial n’étaient pas de nature à modifier les conditions de la vente et la SARL KUEST, les consorts H et les consorts F ne font la preuve d’aucun grief découlant de ce changement d’enseigne et de nom commercial.

La désignation du mandataire telle que figurant sur les deux mandats de vente litigieux n’est pas de nature à invalider ces mandats.

La désignation du mandant:

1- Le mandat de vente du fonds de commerce a été signé par M. H seul en sa qualité de gérant de la SARL KUEST dans laquelle il était associé à parts égales avec son épouse M^me S AA AB; M. H n’intervenait donc pas ici en qualité d’époux commun en biens, mais en sa qualité d’associé et de gérant de la SARL KUEST.

Cette dernière est donc mal fondée à soulever l’irrégularité du mandat au regard de la qualité du mandant alors d’une part, qu’il résulte des statuts de la SARL que, dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société et que celle ci est engagée même pour les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social sauf connaissance du tiers, et d’autre part, qu’il ressort d’un courrier du 4 mars 2010 adressé par M. et M^me H à M. J leur volonté commune incontestable de vendre le fond de commerce 'Hôtel Restaurant du Château'.

Le mandat portant sur la vente du fonds de commerce est donc parfaitement régulier.

2- Le mandat de vente des murs de l’hôtel-restaurant sis à BEYNAC a été signé par le seul M. H en sa qualité de gérant de la SARL KUEST ; Les murs appartenant à la SCI LA BALME DE BEYNAC, il est exact qu’il n’avait pas qualité pour engager cette dernière.

Il importe toutefois de préciser que la SCI sus cité a été constituée entre M. H et son épouse AN S AA AB, associés à parts égales et tous deux gérants de la SCI, qu’il résulte du courriel sus cité du 4 mars 2010 que M. et M^me H, représentant l’un et l’autre la SCI, étaient parfaitement d’accord pour vendre les murs, que le mandant avait pour obligation de fournir au mandataire toutes justifications de propriété des biens à vendre, ainsi que tous documents nécessaires au dossier et qu’il n’existait aucune ambiguïté ni incertitude entre les vendeurs: SARL KUEST, implicitement la SCI LA BALME DE BEYNAC et les époux H, seuls associés de ces deux entités, et les acquéreurs, les époux F sur l’objet de la vente même si les modalités de celle ci pouvaient évoluer puisque, dès l’accord intervenu sur l’offre qu’ils avaient faite aux époux H, les époux F ont indiqué qu’ils s’orienteraient probablement vers un rachat des parts de la SCI et de la SARL.

En conséquence, dans la mesure où le mandat de vente portant sur les murs de l’hôtel restaurant de BEYNAC a été établi par écrit, qu’il mentionne bien son objet et, conformément aux articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 les mentions obligatoires requises, qu’il n’existe encore une fois aucune incertitude entre vendeurs et acquéreurs sur l’objet de la vente, M. H signataire du dit mandat au nom de la SARL KUEST et la dite SARL sont d’une particulière mauvaise foi d’en requérir l’annulation pour défaut de capacité du mandant.

Il résulte donc des développements précédents que les demandes faites par la SARL VESONE à l’encontre des époux H est parfaitement recevable.

La SARL KUEST, les époux F et les époux H seront déboutés de leur demande d’annulation du mandat de vente portant sur le bien immobilier appartenant à la SCI LA BALME DE BEYNAC pour défaut de capacité du mandant.

Sur l’objet des mandats de vente :

Ainsi que cela a été rappelé ci dessus, l’objet des mandats était, pour le premier, la vente du fonds de commerce d’hôtel-restaurant, pour le second, la vente des murs abritant le fonds. Il est exact qu’au terme des négociations intervenues, il n’y a eu ni vente de fonds, ni vente d’immeuble, les époux F ayant racheté aux époux H les parts sociales de la SCI LA BALME DE BEYNAC (acte notarié de cession du 29 octobre 2010 pour le prix de 450.000 €) et les parts sociales de la SARL KUEST (acte notarié de cession du 10 décembre 2010 pour le prix de 10.000 €).

Il est ainsi acquis que la SARL VESONE ne peut prétendre à la rémunération contractuellement prévue aux termes des deux mandats de vente.

Il n’en demeure pas moins qu’il résulte des échanges de correspondance entre M. J, salarié de la SARL VESONE, les époux F et les époux H que c’est par l’entremise du premier que les époux F ont opéré la transaction avec les époux H, transaction portant dans un premier temps sur la vente du fonds et des murs (proposition faite par les époux F acceptée par les époux H : cf courriel du 10-03-2010) puis dans un second temps sur la vente des parts sociales de la SARL et de la SCI (courriels de M. F à M. D les A, X, Y) qui s’est effectivement concrétisée les 29 octobre et 10 décembre 2010).

Il est tout aussi avéré qu’à partir de cet accord de principe sur la vente des parts sociales, vendeurs et acquéreurs n’ont plus donné signe de vie au mandataire, laissant sans réponse les demandes qui leur étaient adressées (courriels de M. D des 9 avril, 16 mai 2010) tout comme le notaire rédacteur de l’acte (courriels des 28 avril et 28 mai 2010).

La Cour estime en conséquence que même si la SARL VESONE ne peut prétendre à la rémunération contractuellement prévue aux termes des deux mandats de vente, il est avéré que le comportement fautif des acquéreurs et des vendeurs, dont témoigne le silence dont ils ont fait preuve une fois l’accord trouvé avec les vendeurs et leur volonté d’écarter le mandataire, nécessite que soit réparé le préjudice de ce dernier.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’égard de la SARL KUEST ;

LA SARL KUEST conclut à l’irrecevabilité des demandes formées contre elle par la SARL VESONE puisque, désignée comme vendeur dans les deux mandats de vente, elle ne peut être redevable de la commission d’agence.

Invoquant les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, la SARL VESONE conclut à l’irrecevabilité de cette demande faute d’avoir été présentée devant le Tribunal de commerce de E.

La Cour retiendra la recevabilité de cette demande qui ne poursuit pas d’autres fins que d’écarter les prétentions de la SARL VESONE.

Aux termes des deux mandats de vente dont la validité a été retenue, il était effectivement prévu que la rémunération du mandataire était à la charge de l’acquéreur, ce dernier ne pouvant en aucune façon être la SARL KUEST, vendeur du fonds et mandant.

S’il a été admis ci dessus que la SARL VESONE ne pouvait prétendre à la rémunération contractuellement prévue aux termes des deux mandats de vente, il n’en demeure pas moins qu’elle détient d’une créance de dommages et intérêts en raison du comportement fautif des acquéreurs et des vendeurs, ces derniers étant représentés sur les documents contractuels, dont la validité a été admise, par la SARL KUEST d’une part, et par les époux H d’autre part, cocontractants de la SARL VESONE.

La Cour retient donc la recevabilité des demandes formées par la SARL VESONE contre la SARL KUEST.

Sur la demande de dommages et intérêts faite par la SARL VESONE et M^e Z es qualité de liquidateur :

Ils réclament la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts, somme au paiement de laquelle doivent être condamnés solidairement la SARL KUEST, les époux F et les époux H.

Les deux mandats de ventes disposent que le mandant s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au verso (trois mois prorogés pour une durée maximale d’une année) de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En l’espèce, il résulte clairement des échanges de correspondance entre M. J, salarié de la SARL VESONE, M. et M^me F et M. et M^me H, qui ont été ci dessus largement cités, que les époux F et la SARL KUEST, représentée par ses deux associés et notamment par son gérant M. H, qui avaient été mis en contact par l’entremise de la SARL VESONE, ont directement organisé entre eux la cession des parts sociale de la SARL KUEST et de la SCI, écartant de cette transaction le mandataire ainsi qu’en atteste le dernier courriel adressé le 28 mai 2010 par M. J au notaire rédacteur de l’acte.

Il n’en demeure pas moins également que le mandataire a manqué de précision et a fait preuve d’imprévision dans la conduite de la transaction.

Dans l’hypothèse de tractations directes entre le mandant et l’acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire, le mandant est tenu de verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat.

En l’espèce, les débiteurs de l’indemnité ne peuvent être que la SARL KUEST d’une part et les époux H d’autre part qui représentaient à l’époque la SCI LA BALME DE BEYNAC.

En conséquence et conformément aux dispositions de l’article 1152 al 3 du code civil, la Cour fixe :

— à la somme de 20.000 € le montant des dommages et intérêts que la SARL KUEST sera condamnée à payer à la SARL VESONE,

— à la somme de 20.000 € le montant des dommages et intérêts que les époux H seront condamnés à payer à la SARL VESONE.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La cour estime devoir rejeter cette demande dans la mesure où l’imprécision du mandataire a ouvert la voie à des contestations qui n’ont pas manqué d’intervenir. En outre, la somme réclamée à titre principal par la SARL VESONE ne correspondait nullement aux honoraires prévus lors des discussions préalables à la vente (cf: courriels des 12-03-10, 16-03-10, 17-03-10,28-04-10).

La SARL VESONE et M^e M Z es qualité seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser, à la charge de la SARL VESONE et de M^e M Z es qualité de liquidateur judiciaire, les frais irrépétibles qu’ils ont du engager.

La SARL KUEST et les époux H seront solidairement condamnés à lui payer à ce titre la somme de 3 000 € au titre des frais engagés pour la première instance et 3.500 € au titre des frais engagés à l’occasion de la procédure d’appel.

Sur l’action en garantie formulée par la SARL KUEST et les époux F.

La SARL KUEST soutient avoir qualité pour actionner les époux H en garantie de l’augmentation du passif social, invoquant à cet égard la clause de garantie de passif figurant à l’acte de cession du 10 décembre 2010, et arguant de ce que la créance réclamée par la SARL VESONE a une incidence sur le passif social.

Or, la clause de garantie de passif a été stipulée par le cédant, M. et M^me H, au profit du cessionnaire, M. et M^me F, et non au bénéfice de la SARL KUEST ; En l’absence de stipulation pour autrui, la garantie souscrite entre les cédants et les cessionnaires, et qui a pour objet de protéger ces derniers, ne bénéficie qu’aux cessionnaires et non à la société cédée qui n’est pas partie à l’acte.

En conséquence, l’action en garantie engagée par la SARL KUEST ne peut qu’être déclarée irrecevable.

La demande de la SARL VESONE, visant à obtenir la condamnation solidaire des époux F au paiement de la somme qu’elle réclamait à titre de dommages et intérêts n’ayant pas été retenue, puisque les seuls débiteurs de l’indemnité sont la SARL KUEST et les époux H, la cour n’a pas à statuer sur l’action en garantie des époux F.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. L F et M^me Q R épouse F ;

DÉCLARE recevable la demande faite par la SARL KUEST visant à déclarer les demandes de la SARL VESONE irrecevables à son encontre.

INFIRME le jugement déféré et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SARL KUEST à payer 20.000 € de dommages et intérêts à la SARL VESONE et à M^e Z, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VESONE,

CONDAMNE solidairement les époux H à payer 20.000 € de dommages et intérêts à la SARL VESONE et à M^e Z, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VESONE.

CONDAMNE solidairement la SARL KUEST et les époux H à payer à la SARL VESONE et à M^e Z, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VESONE la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la première instance et 3.500 € au titre des frais engagés à l’occasion de la procédure d’appel.

DÉCLARE irrecevable l’action en garantie engagée par la SARL KUEST à l’encontre des époux H.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

CONDAMNE solidairement la SARL KUEST et les époux H aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Edith O’YL, Présidente et par Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.