COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 13 OCTOBRE 2016

(Rédacteur : Catherine BRISSET, conseiller,)

N° de rôle : 16/02415

Maxime X

Nabila Y

c/

Corinne Z épouse
A

Patrick A

Michel B

Nature de la décision : AU
FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour :
jugement rendu le 21 avril 2015 par le Tribunal de Grande
Instance de BORDEAUX (chambre :

7°,

RG : 13/02928) suivant déclaration d’appel du 18

mai 2015

APPELANTS :

Maxime X

né le XXX à XXX)

de nationalité Française

demeurant XXX AMBARES ET
LAGRAVE

Nabila Y

née le XXX à XXX)

de nationalité Française

demeurant XXX AMBARES ET
LAGRAVE

représentés par Maître C substituant Maître D E, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Corinne Z épouse
A

née le XXX à XXX)

de nationalité Française

demeurant XXX AMBARES ET
LAGRAVE

Patrick A

né le XXX à XXX)

de nationalité Française

demeurant XXX AMBARES ET
LAGRAVE

représentés par Maître F G de la SCP
DEFFIEUX – GARRAUD – G, avocat au barreau de BORDEAUX

Michel B

né le XXX à XXX)

de nationalité Française

demeurant XXX AMBARES ET
LAGRAVE

représenté par Maître Carinne SOUCADAUCH, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 septembre 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michèle ESARTE, président,

Jean-pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique
SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

M. A et M^me Z épouse A (les époux A) sont propriétaire à Ambares et Lagrave d’un chai mitoyen avec la dépendance d’un immeuble appartenant initialement à M. B et, à compter du 25 février 2013, à M. X et M^me Y.

La dépendance a fait l’objet d’une démolition en 2011.

Invoquant des désordres sur le mur mitoyen suite à cette démolition, les époux A ont fait procéder à une expertise amiable puis assigner M. B devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de condamnation au paiement du coût des travaux de reprise et de dommages et intérêts. Les acquéreurs ont fait l’objet d’une assignation aux mêmes fins.

Par jugement du 21 avril 2015, le tribunal a condamné in solidum et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, M. B, M. X et M^me Y à payer à M. A la somme de 19 027 TTC au titre des travaux de reprise. M. X et M^me Y ont été condamnés à garantir intégralement M. B. Ils ont également été condamnés au paiement de la somme de 2 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux A. Le surplus des demandes des parties a été rejeté.

M. X et M^me Y ont relevé appel de la décision le 18 mai 2015.

Par ordonnance du 7 janvier 2016, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire en application des dispositions de l’article 526 du code de procédure civile. L’affaire a fait l’objet d’une réinscription le 11 avril 2016.

Dans leurs dernières écritures en date du 11 avril 2016, les appelants concluent à l’infirmation du jugement et au débouté des époux
A de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur endroit. À titre subsidiaire, ils sollicitent la limitation de la condamnation au seul coût de remise en état du mur. Ils demandent à être garantis de toute somme qui serait mise à leur charge par M. B et sa condamnation à leur payer la somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts outre celle de 2 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils considèrent que les expertises ne leurs sont pas opposables et que la clause insérée à leur acte de vente est trop vague pour pouvoir justifier que les travaux soient mis à leur charge. Ils estiment que le vendeur ne les a que très imparfaitement informés de la seule existence d’un risque et non d’un litige qui était préexistant . Ils considèrent que la clause ne peut qu’être interprétée en leur faveur. Ils invoquent un dol du vendeur seul à l’origine du trouble anormal du voisinage.

Dans ses dernières écritures en date du 23 septembre 2015, M. B conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a condamné au paiement des travaux relatifs à la charpente à savoir 9 180,62 . Il s’oppose aux autres demandes et à titre subsidiaire formule un recours en garantie à l’encontre des appelants dont il demande en outre la condamnation à lui payer la somme de 3 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les expertises sont opposables aux appelants et que ceux-ci étaient informés de la situation du mur de sorte que la clause insérée à l’acte est parfaitement claire et qu’il n’a commis aucun dol. Il estime que c’est à raison de l’attentisme des acquéreurs, lesquels ont laissé perdurer le trouble, que la situation s’est aggravée de sorte qu’il ne peut être tenu au titre des désordres de la charpente. Il conteste l’existence d’un trouble de jouissance pour les

époux A.

Dans leurs dernières conclusions en date du 21 septembre 2015, les époux A concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants, in solidum avec M. B, au paiement de la somme de 19 027 et à son infirmation en ce qu’il les a déboutés de leur demande indemnitaire. Ils sollicitent la somme de 1 000 à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et celle de 3 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils subissent bien un trouble anormal du voisinage lequel a été établi par les expertises qui sont opposables à la fois à M. B et aux appelants. Ils s’expliquent sur le dommage et considèrent que c’est à tort que le premier juge a rejeté leur demande en dommages et intérêts. Ils ajoutent que les appelants s’étaient engagés à faire leur affaire personnelle de la question du mur de sorte qu’ils ne sauraient à présent s’exonérer de toute obligation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 août 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre principal, pour conclure à la réformation du jugement qui les a condamnés à garantir M. B de toutes les sommes mises à sa charge, les appelants soutiennent d’une part que les rapports d’expertise amiable ne leurs sont pas opposables et d’autre part que la clause insérée au contrat de vente est trop vague et fait référence à un simple risque et non à un litige préexistant.

Des éléments de fait produits, il est constant que M. B, alors qu’il était propriétaire de l’immeuble, a fait procéder à la démolition d’un bâtiment annexe qui était adossé au mur mitoyen séparant les propriétés A et B. Cette démolition a entraîné la déstabilisation du mur mitoyen. Il est exact que le premier rapport d’expertise amiable a été établi au seul contradictoire des époux A et de M. B alors propriétaire. Il n’en demeure pas moins que ce document n’est pas le seul sur lequel se fondaient les époux
A. En effet, suite à l’acquisition de l’immeuble B par les appelants une seconde expertise amiable a été réalisée cette fois à leur contradictoire. Ils discutent cependant ce second rapport en faisant valoir que le chiffrage des travaux de réfection du mur et de la charpente n’a pu être discuté et qu’en outre il n’a pas été contradictoirement abordé la question de la charpente. Cependant, ce second rapport a bien permis de constater au contradictoire des appelants que le mur risquait de s’effondrer et d’entraîner la charpente avec lui.

Dès lors, on se trouve en présence d’un premier rapport d’expertise amiable certes non contradictoire mais régulièrement communiqué, conforté par un second rapport cette fois contradictoire constatant les mêmes désordres, lesquels toutefois n’ont pu que s’aggraver avec le temps. Dans de telles conditions le premier rapport peut être envisagé comme preuve puisqu’il ne s’agit pas du seul élément produit. Au demeurant, il n’est produit strictement aucun élément objectif qui viendrait remettre en cause le fait que le mur risque effectivement de s’effondrer et que ceci a pour origine les travaux de démolition entrepris initialement par M. B. Le fait n’est d’ailleurs pas en lui même véritablement discuté.

Ceci est bien constitutif pour les époux A qui ne sont pas à l’origine de la destruction de l’ancien chai mais en subissent les conséquences par le risque d’effondrement du mur mitoyen d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Quant à la clause de l’acte, elle était insérée dans le compromis de vente conclu le 26 octobre

2012 entre M. B et les consorts
X Y dans les termes suivants : l’acquéreur déclare avoir informé que le mur donnant sur le jardin présente un risque en terme de solidité et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

Les appelants considèrent que la clause est trop vague alors qu’ils n’ont été informés que d’un risque et non d’un litige préexistant de longue date avec le propriétaire voisin.

Cependant, il n’en demeure pas moins qu’ils ont été avisés de ce que le mur était en mauvais état. En effet, ils concluent eux mêmes que dans le cadre des pourparlers préalables à la signature de l’acte authentique de vente, M. B a demandé aux concluants de faire leur affaire personnelle de la réfection d’un mur en mauvais état. D’ailleurs la réponse faite par M. X à la première mise en demeure adressée par les époux A était significative. En effet, il ne contestait pas s’être engagé à faire son affaire personnelle du mur mais indiquait uniquement ne pas avoir été informé de l’existence d’une procédure judiciaire.
Or, à la date du compromis, il n’existait aucune procédure judiciaire, puisque celle-ci a été engagée par l’assignation au fond du 1^er mars 2013 de sorte que les acquéreurs ne pouvaient, au moment de l’achat, être informés d’une procédure inexistante.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les acquéreurs étaient informés par le vendeur que le mur était en mauvais état et qu’ils s’engageaient à en faire leur affaire personnelle. Au surplus, indépendamment des photographies produites qui ne sont pas véritablement démonstratives et dont on ignore la date, il apparaît que l’état du mur était parfaitement apparent. En effet, il résulte des constatations du premier expert amiable que le mur présentait un devers, que malgré la pose d’une poutre en bois à titre confortatif le devers ne faisait que s’accentuer. Il était donc manifeste, même pour un acquéreur profane que le mur était en mauvais état. Or, M. X ne pouvait qu’être particulièrement sensible à ces défauts apparents puisqu’il résulte des énonciations de l’acte qu’il exerce la profession de tailleur de pierre.

On se trouve donc bien en présence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage pour les époux A causé initialement par M. B et perdurant depuis l’acquisition par les appelants. C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné in solidum au titre du coût des travaux.

Dans les rapports entre co-débiteurs on ne peut que constater que la clause était suffisamment claire pour que les acquéreurs puissent déterminer l’étendue de leur obligation et en particulier celle de réparer le mur et ce de manière rapide. On ne saurait comme le soutiennent les appelants caractériser un dol de la part du vendeur. En effet, outre le caractère apparent des désordres du mur il existait une information du vendeur sur son état. S’il n’existe pas d’élément de preuve quant à la communication du rapport d’expertise amiable initial, il n’en demeure pas moins qu’informés du risque du mur, risque dont ils pouvaient d’ailleurs eux même se convaincre, il appartenait aux acquéreurs, lesquels doivent être normalement diligents, de s’informer sur le coût des réparations.

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a condamné les appelants à relever M. B indemne des condamnations mises à sa charge.

Quant au montant des travaux, tant les appelants que M. B considèrent qu’ils ne pourraient être tenus qu’au seul titre des travaux de réparation du mur et non de la charpente. M. B estime que c’est l’attentisme des acquéreurs qui a entraîné la dégradation de la charpente alors que les acquéreurs soutiennent que si la clause est jugée suffisamment claire elle ne peut concerner que le mur et non la charpente.

Cependant, il résulte de tous les éléments de fait que dès l’origine du problème le mur

risquait de s’effondrer. Il est parfaitement apparent que ce mur supportait une charpente de sorte que les désordres du mur ne pouvaient qu’avoir une conséquence sur la charpente elle même. Le coût de réfection de la charpente n’est donc qu’une conséquence de la nécessaire réfection du mur étant observé que chacune des parties tenues successivement à cette réfection a fait preuve d’attentisme ce qui ne pouvait que contribuer à de plus amples désordres. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu l’ensemble des désordres.
Quant au coût des réparations lui-même, si les appelants soutiennent ne pas avoir pu le discuter dans un cadre contradictoire, il convient d’observer qu’il repose sur des devis qui ont été validés successivement par les experts amiables.
On pourrait certes envisager un débat mais encore faudrait il que les appelants qui discutent ce coût proposent eux mêmes des devis faisant apparaître un coût différent. Or, ils ne versent à ce titre strictement aucune pièces et se contentent de considérer que le coût n’est pas établi contradictoirement alors que les devis ont pu être discutés dans le cadre du débat judiciaire. Il y a lieu à confirmation sur le montant des travaux.

Il y a également lieu à confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaires des époux A. En effet, si les intimés invoquent comme en première instance un trouble de jouissance, ils ne donnent pas davantage d’élément de preuve. On ignore même quelle est la destination actuelle du chai adossé au mur, chai dont la démolition avait été envisagée pendant les discussions amiables entre les parties.

Dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Il ne saurait y avoir lieu à dommages et intérêts au profit des appelants et à la charge de M. B dans la mesure où la cour retient que par l’effet de la stipulation contractuelle c’est bien sur les acquéreurs que reposait l’obligation de reprendre les désordres du mur.

L’appel étant mal fondé, les appelants seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 aux époux A et celle de 2 000 à M. B par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés aux dépens sans qu’il y ait lieu à modalité particulière au titre de l’exécution étant de surcroît rappelé que l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 a été abrogé.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les consorts X
Y de leur demande indemnitaire,

Condamne in solidum les consorts X Y à payer aux époux A la somme de 2 000 et à M. B la somme de 2 000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les consorts X Y aux dépens et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats de la cause qui l’ont demandé.

Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.