COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 04 MAI 2017 (Rédacteur : F COUDY, conseiller,)

N° de rôle : 16/00340

H A

Z B

c/

E X

F G épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 décembre 2015 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 11-14-1350) suivant déclaration d’appel du 18 janvier 2016

APPELANTS :

H A

né le XXX

de nationalité Française

XXX

Z B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentés par Maître POUJARDIEU substituant Maître Patricia GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS : E X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

F G épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentés par Maître BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 mars 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F COUDY, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

F COUDY, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***

DONNEES DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 1^er juillet 2012, les époux X ont donné à bail à monsieur H A et madame Z B un logement situé résidence les XXX, XXX , moyennant un loyer de 510€, outre 52 € de provision pour charge et 11 € de provision au titre des ordures ménagères.

Les parties ont saisi le tribunal d’instance de litiges en rapport avec des dégâts des eaux intervenus dans l’appartement loué. Par acte du 10 mars 2014, les époux X ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 18 avril 2014, monsieur A et madame B ont fait assigner monsieur et madame X devant le tribunal d’instance de Bordeaux aux fins de voir dire qu’ils n’étaient redevables d’aucune somme, d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie et le paiement d’une somme de 6.200 € prévue selon un accord passé entre eux et de se voir allouer des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par jugement du 4 décembre 2015, le tribunal d’instance , devant lequel les époux X se sont opposés aux demandes adverses et ont présenté des demandes reconventionnelles au titre de loyers impayés ou d’indemnité d’occupation et pour réparations locatives, a :

— dit que les échanges de courriers électroniques versés au débat entre monsieur X et monsieur A ne sont pas constitutifs d’un engagement réciproque irrévocable qualifiable de contrat ou de convention au sens de l’article 1101 du code civil,

— constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu entre les parties le 1^er juillet 2012 portant sur l’appartement en cause est acquise par le bailleur, monsieur et madame X, depuis le 11 mai 2014, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— condamné solidairement monsieur A et madame B à payer aux époux X la somme de 2.120,63 € au titre des loyers échus au 23 avril 2014, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné solidairement monsieur A et madame B à payer aux époux X la somme de 68,45 € au titre des réparations locatives,

— dit que les dépens de la procédure seront partagés en deux parts égales entre chacune des deux parties,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et prétentions.

Le tribunal a estimé qu’il ne pouvait être retenu l’existence d’un accord entre les parties portant sur la résiliation du bail et l’indemnisation des locataires, du fait que certaines conditions jugées déterminantes par les bailleurs n’était pas remplies, et que le contrat de bail se trouvait dès lors résilié du fait de l’application de la clause résolutoire, ce qui justifiait de rejeter les demandes des locataires, y compris pour préjudice moral.

Il a statué sur les demandes reconventionnelles des époux X en constatant la résiliation du contrat de bail à effet au 11 mai 2014 , ce qui générait l’obligation de payer les loyers pour 2120,63 € jusqu’à la remise des clefs le 23 avril 2014, a pour partie rejeté la demande d’indemnisation de réparations sollicitée par les bailleurs au motif que leur imputabilité aux locataires n’était pas démontrée, seule la somme de 68,45 € étant justifiée au titre de réparation ponctuelle du meuble du lavabo et de la moitié de la facture de Castorama, et a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, faute de démonstration suffisante du caractère abusif allégué.

Enfin, il a considéré que les parties n’avaient pas su faire preuve d’une sens suffisant du compromis pour aboutir à une transaction, ce qui justifiait de laisser à leur charge les frais irrépétibles engagés et de partager les dépens par moitié. Par déclaration du 18 janvier 2016, monsieur A et madame B ont interjeté appel total de la décision.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 juin 2016, monsieur A et madame B demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1134, 1316 – 1 et 1382 du code civil de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté,

— en conséquence réformer le jugement dont appel,

A titre principal,

— condamner les époux X à leur verser la somme globale de 6.200 € telle que prévue au contrat ;

A titre subsidiaire,

— condamner les époux X à leur verser la somme de 2.120,63 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la rupture abusive des pourparlers ,

— constater le préjudice de jouissance subi par eux,

— condamner les époux X à leur verser la somme de 6.200 € en réparation ;

En tout état de cause,

— dire et juger qu’aucune somme n’est due par eux au titre de l’occupation des lieux pour les mois de janvier, février, et mars 2014 conformément à l’accord intervenu,

— condamner les époux X à leur verser la somme de 2.000 € en indemnisation de leur préjudice moral ;

— condamner les époux X à leur verser la somme de 510 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner ces derniers à leur verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils considèrent qu’il y avait un accord entre les parties sur le versement de 6.200 € en réparation de leur trouble de jouissance et sur l’absence de paiement des loyers à partir de janvier 2014.

Ils estiment à titre subsidiaire que, s’il n’était pas retenu l’existence d’un accord formalisé, la cour devrait juger que les bailleurs avaient engagé leur responsabilité du fait d’une rupture abusive des pourparlers, ce qui justifie leur demande de dommages et intérêts égale aux mois de loyers réclamés depuis janvier 2014, car ils ont dû louer dès cette date un autre logement, et que les fuites d’eau ont entraîné un préjudice de jouissance réparé par l’allocation de la somme de 6.200 €, étant précisé que dans le cadre des négociations ils avaient sollicité plus de 10.000 €.

Sur les demandes reconventionnelles des époux X, ils estiment que du fait de l’accord des parties, le bail devait finir au 15 janvier 2014 et qu’ils avaient pris leurs dispositions pour libérer les lieux à cette date, de sorte qu’ils n’avaient pas à payer les mois postérieurs ; ils font par ailleurs valoir que le tribunal a omis de statuer sur la restitution du dépôt de garantie et soutiennent qu’ils n’ont commis aucune dégradation dans l’appartement laissé, que les bailleurs sollicitent en cause d’appel des nouvelles sommes au titre de réparations et que l’accord négocié ne prévoyait aucune somme pour des dégradations.

Ils ajoutent que, non seulement la procédure initiée par eux n’est pas abusive, mais qu’ils subissent un préjudice moral dont ils réclament indemnisation, en tenant compte que les bailleurs ont commencé par leur proposer un relogement dans un autres appartement avec un loyer supérieur, puis ont abusé de la position d’attente dans laquelle ils les ont mis.

Par dernières relations communiquées par voie électronique le 19 avril 2016, monsieur E X et madame F G épouse X demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1108, 1134 et 1147 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a:

* dit que les échanges de courriers ne sont pas constitutifs d’un engagement réciproque irrévocable qualifiable de contrat au sens de l’article 1101 du code civil,

* débouter monsieur A et madame B de l’intégralité de leurs demandes,

* constater le jeu de la clause résolutoire,

* condamner monsieur A et madame B au paiement des loyers dus depuis le 1^er janvier 2014 jusqu’au 23 avril 2014, soit une somme de 2.120,63 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

A titre incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant des réparations locatives à la somme

de 68,45 €, rejeté la demande portant sur les frais de constat et les dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner monsieur A et madame B au paiement de la somme de 139,75€ au titre des frais exposés pour la rédaction de l’état des lieux de sortie par maître C, et au paiement de la somme totale de 108,03 € au titre des frais de réparation du logement loué,

— les condamner au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

Les époux X soutiennent qu’il n’y a pas eu accord entre les parties, les négociations faites par courrier électronique n’ayant pas abouti du fait du refus de leurs locataires d’accepter le formalisme imposé par eux à titre de condition déterminante, à savoir l’établissement d’une transaction devant huissier de justice, dont ils ont refusé toute prise en charge du coût, l’acceptation d’une solution de rechange consistant à saisir le conciliateur leur étant parvenue la veille de la date de libération des lieux, ce qui rendait impossible la saisine dudit conciliateur .

Ils ajoutent que l’accord n’a pas été respecté car maître C, huissier de justice, a constaté que les locataires étaient toujours dans les lieux au 26 février 2014 et les clefs leur sont parvenues le 23 avril 2014.

Ils soutiennent par ailleurs que le préjudice de jouissance des locataires ne saurait tenir aux dégâts des eaux car ils ont été diligents pour assurer la réparation de la première fuite, et, par la suite, la fuite est venue de parties communes, et du fait que les locataires ont fait obstacle à toute réparation, étant précisé qu’ils ont au surplus reçu indemnisation de leur assureur.

Ils soutiennent également que la somme de 6200 € prévue dans leurs courriers ne visait pas à réparer un préjudice de jouissance mais avait pour but de compenser la fin du bail et la libération rapide des lieux en vue d’assurer leur réparation.

Ils considèrent qu’au vu du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la restitution des clefs intervenue le 23 avril 2014, le bail avait pris fin à cette dernière date, de sorte que le loyer était bien dû du mois de janvier jusqu’au 23 avril 2014, pour 2.120,63 €, que le coût du constat de maître C du 5 mai 2014 valant état de sortie doit être supporté pour moitié par les locataires en vertu de la loi du 6 juillet 2009, et que les diverses dégradations imputables aux locataires doivent être évaluées à 618,03 € , ce qui, après déduction du dépôt de garantie, laisse une reliquat de 108,03 € à la charge des locataires au titre des réparations locatives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2017.

MOTIVATION :

Sur l’existence d’un accord portant sur la fin du bail et l’indemnisation d’un préjudice de jouissance :

Par suite de la fuite du cumulus constatée en septembre ou novembre 2013, de l’intervention du services de la Mairie de Bordeaux par courrier du 4 novembre 2013 adressé aux bailleurs, et de la saisine d’un conciliateur de justice, un accord a été signé entre les parties le 11 décembre 2013 en présence de monsieur K-L, conciliateur de justice délégué par le président du tribunal d’instance, aux termes duquel les locataires s’engageaient à laisser intervenir les artisans pour brancher un nouveau sèche-serviette et réparer une fuite affectant le cumulus électrique, mais aucun accord n’était conclu dans le cadre de cette conciliation sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance tel que réclamé par les consorts A- B.

Les parties entraient en négociation mais cette négociation n’a pas abouti, puisque :

— par lettre recommandée avec avis de réception du 29 novembre 2013, les bailleurs faisaient un offre transactionnelle à leurs locataires de versement d’une somme de 6.200€ en contre partie de laquelle les preneurs s’engageaient à quitter le logement définitivement le 15 janvier 2013 (2014), étant précisé que le message contenant l’offre mentionnait que 'cette transaction si vous l’acceptez devra être réalisée comme convenu devant un officier public garantissant nos obligations réciproques dont le paiement du règlement’ et que 'l’offre était valable jusqu’au 15 décembre 2013';

— cette offre était acceptée par les preneurs par message électronique du 14 décembre 2013;

— par message électronique du 15 décembre 2013 (pièce 6 A B) , les bailleurs confirmaient l’offre d’un paiement par eux de la somme de 6000 € et de celle de 200 € sur présentation de facture EDF le jour de la signature de l’acte d’huissier, outre la restitution du dépôt de garantie, avec, en contrepartie, l’obligation pour les preneurs de restituer l’appartement ( clefs et bips) et de payer le loyer au jour de la sortie des lieux, ce qui mettrait fin à leur relation, mais cette offre précisait que ' cette transaction devra être réalisée comme convenu devant un officier public garantissant nos obligations réciproques ( ex: huissier)' et que l’accord définitif pourra être signé dans le logement dès le 15 janvier 2014 devant huissier le jour de la remise des clefs et de leur paiement, invitant les preneurs à faire préparer un projet de transaction par l’huissier de leur choix;

— en réponse, les preneurs faisaient savoir le 6 janvier 2014 qu’il n’était pas nécessaire de saisir un huissier alors qu’accord pouvait être finalisé par un écrit et des garanties fiables et que, si le recours à un huissier était maintenu, ils n’entendaient pas en supporter le coût, et indiquaient être prêts à quitter les lieux au 13 janvier 2014 à 9 heures ;

— le 8 janvier 2014, les époux X refusaient de traiter directement en indiquant à nouveau attendre de leurs locataires un projet de constat de conciliation par acte d’huissier et, par message électronique du 9 janvier 2014, ils indiquaient avoir contacté le tribunal d’instance et qu’il était possible de passer par un conciliateur de justice, démarche gratuite, en rappelant la date limite du 15 janvier 2014 et demandant une réponse rapide pour envoi du dossier ;

— par message du 14 janvier 2014, les preneurs donnaient leur accord sur l’intervention d’un conciliateur en indiquant qu’ils n’avaient pas à payer de loyer pour le mois de janvier ;

— par message électronique du 15 janvier 2014, monsieur X répondait à ses locataires que les artisans n’avaient pu intervenir dans l’appartement malgré diverses tentatives du fait du refus des locataires et qu’ils prenaient note de leur volonté de ne pas payer le loyer de janvier mais leur rappelait qu’ils restaient locataires des époux X en l’absence d’accord donné devant huissier et qu’une des conditions de l’accord était que les artisans aient un rendez-vous et que l’accord soit signé devant huissier, ajoutant que les artisans devaient avoir un rendez-vous comme condition à la remise des clefs ;

— le 16 janvier 2014, les preneurs réitéraient leur volonté de ne pas payer le loyer de janvier au motif qu’ils avaient libéré le logement et arrêté l’abonnement électrique au 6 janvier 2014, ajoutant ne pas avoir été contactés par des artisans mandatés le bailleur;

— enfin, par message électronique du 17 février 2014, les époux X précisaient qu’aucun accord ne pouvait être signé du fait du non respect des engagements de locataires, en l’absence de projet d’acte réalisé par huissier, de libre accès des artisans au plus tard le 15 janvier 2014, de paiement des loyers et de présentation d’une attestation d’assurance.

Force est de relever que l’offre d’accord n’a pas abouti car l’intervention d’un officier public, tel un huissier de justice qui était une condition essentielle eu égard aux litiges passés entre les parties, n’a pas été acceptée, et que l’offre est devenu caduque en l’absence de prorogation conventionnelle au 15 janvier 2014

Même en considérant que les bailleurs avaient accepté tacitement de repousser le délai de l’accord, le message électronique du 17 février 2014 met fin de manière explicite à une possibilité d’accord transactionnel.

Il sera ajouté que les consorts A B ne prouvent pas avoir quitté les lieux au 15 janvier 2014 car ils étaient présents dans l’appartement le 26 février 2014, date à laquelle ils ont refusé d’ouvrir la porte à maître C, huissier de justice, qui s’est présenté à 6 heures 30 du matin, en compagnie d’un serrurier et d’un artisan pour réparer la fuite du cumulus, et ils n’ont pas remis les clefs ce jour-là, de sorte qu’il ne peut être fait état de l’intervention d’un accord, ni de son exécution.

Comme les époux X le relèvent, les consorts A B ont curieusement envoyé un message électronique le 20 février 2014 à leur bailleur pour les informer qu’ils allaient relouer l’appartement en y mettant, par un bail de deux ans, un locataire qui leur verserait directement le loyer afin d’être indemnisés de leurs préjudices et amortir les travaux réalisés dans l’appartement entre le 22 janvier et le 7 février 2014 pour permettre sa re-location immédiate, ce qui revient à considérer qu’ils n’étaient plus d’accord pour mettre fin au bail et entendaient le sous-louer en violation du contrat de bail signé le 1^er juillet 2012.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal n’a pas retenu l’application de l’offre de transaction faite par les époux X en l’absence d’accord des parties.

Il ne peut pas davantage être considéré que les époux X ont commis une faute dans la rupture des pourparlers contractuels du fait que ce sont les preneurs qui ont refusé de faire intervenir un officier public pour consacrer leur accord en refusant de payer tout ou partie d’un constat d’huissier, alors qu’ils pouvaient proposer de n’en payer que la moitié, puis en donnant leur accord sur l’intervention d’un conciliateur la veille de la date d’expiration de l’offre, ce qui était trop tard pour organiser une telle intervention.

De même, ils n’ont pas quitté les lieux en temps voulu et n’ont pas permis l’intervention d’un artisan en vue de réparer la fuite du cumulus avant le 15 janvier 2014, ni même après au vu du constat de maître C.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Les époux X ont fait délivrer un commandement de payer par huissier le 10 mars 2014, commandement visant la clause résolutoire, avec obligation de justifier d’un contrat d’assurance et demande de paiement de 1.719 € au titre des charges et des loyers impayés depuis janvier 2014, et les locataires n’ont pas payé le solde de loyers dans les deux mois de ce commandement, de sorte que la clause résolutoire était acquise de plein droit au 11 mai 2014.

Le fait que les consorts A B aient mis fin au contrat d’abonnement EDF avant cette date, le 6 janvier 2014, et aient loué un autre appartement à effet au 13 janvier 2014 est indifférent car il est certain qu’au 26 février 2014 ils étaient encore dans l’appartement loué et ils n’en avaient pas restitué les clefs.

Le courrier envoyé par les propriétaires à la CAF le 17 janvier 2014 ne peut être interprété comme un accord sur la fin du bail car le contenu de ce courrier révèle qu’il n’est que retracé les déclarations de la locataire lui ayant fait savoir qu’elle quittait les lieux au 6 janvier 2014.

Monsieur X y indique expressément que le bail n’a pas pris fin, que la locataire n’a pas restitué les clefs, qu’elle lui a fait savoir qu’elle ne paierait pas le loyer de janvier 2014 et il demande dans ce courrier le versement direct en sa faveur des allocations versées par la CAF.

Il sera dès lors indiqué que la clause résolutoire était acquise au 11 mai 2014 et entraînait résiliation du bail de plein droit, même si les parties ont accepté de mettre fin à leurs obligations réciproques le 23 avril 2014.

Sur les demandes indemnitaires des Consorts A B :

La demande portant sur la somme de 2.120,63 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né d’une rupture abusive de pourparlers transactionnels s’avère non fondée, en l’absence de rupture fautive de tels pourparlers pouvant être imputée aux bailleurs. La demande de dommages et intérêts pour 6.200 € présentée par les consorts A B est fondée selon ces derniers sur leur préjudice de jouissance, ce que contestent les époux X affirmant avoir offert de payer une telle somme dans un cadre amiable en vue de compenser le départ des locataires immédiat des locataires pour faire réaliser les travaux nécessaires dans l’appartement.

La demande sera examinée selon le fondement exposé du trouble de jouissance lié aux fuites subies, le fondement tenant à l’application d’un accord amiable ayant été écarté.

Il s’avère qu’une première fuite du cumulus est intervenue en juillet 2012.

Elle a été signalée aux propriétaires à la fin du mois de juillet 2012 et ceux-ci ont fait intervenir un plombier selon devis accepté du 2 août 2012 pour une réparation réalisée en août 2012 (facture du 16/08/2012), comprenant le changement du cumulus électrique.

Cette réparation a, semble-t’il, donné lieu à une reprise quelques jours plus tard car une soudure avait lâché selon l’entreprise Krommer frères qui a attesté avoir mandaté son assureur afin qu’il rembourse les dommages, sans que les locataires ne précisent ce qu’il en est advenu, ce que les consorts A B ne contestent pas.

Une nouvelle fuite sur une soudure est intervenue mais l’entreprise Krommer Frères a refusé d’intervenir en raison notamment du comportement incorrect de la locataire, selon attestation de cette entreprise, et les époux X ont fait alors intervenir une autre entreprise à leurs frais sans s’engager dans un litige avec leur artisan, ce qui a donné lieu à une facture de l’entreprise SARL Robalo du 2 avril 2013.

La date de survenance de cette nouvelle fuite n’est pas connue.

Par la suite, un dégât des eaux impliquant la copropriété en ce qu’il venait de parties communes est survenu en juin 2013.

Le trouble de jouissance allégué vient dans un premier temps de l’attitude négligente des locataires qui ont annulé le rendez-vous avec l’artisan chargé d’intervenir ( pièce 4 des époux X), tardé à transmettre le constat de dégât des eaux au syndic malgré ses relances ( pièce 10 et 11 X) et n’ont pas permis la visite de l’expert mandaté par la GMF (pièce 13 X).

Les locataires ne contestent pas que les travaux de remise en état ont été pris en charge par leur assureur mais ne fournissent aucun élément sur ce point, ni sur la date de réfection de l’appartement, ce qui ne permet pas d’apprécier leur préjudice de jouissance.

C’est à cette époque que les bailleurs ont proposé un appartement de remplacement mais un accord n’a pu intervenir car le loyer était supérieur.

Enfin, en novembre 2013, un nouveau sinistre est intervenu en raison d’une nouvelle fuite du cumulus et les locataires ont avisé directement les services d’hygiène de la ville de Bordeaux sans informer leurs bailleurs.

Il ressort des pièces produites que les locataires ont fait obstacle à l’intervention d’un artisan en vue de réparer cette fuite ( pièce 18 et 24 du dossier X), de sorte que les époux X ont dû recourir à une autorisation délivrée le 7 février 2014 par le président du tribunal d’instance de Bordeaux pour faire pénétrer un artisan en compagnie d’un huissier.

Il n’est au vu de ces éléments pas constaté d’attitude fautive de la part des propriétaires qui se sont heurtés de la part des locataires à des obstacles ne permettant pas de mettre fin à leurs troubles de jouissance.

Certes, le propriétaire tient de la loi l’obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Si les fuites et dégâts des eaux intervenus ont créé un trouble aux locataires, certes limité en ce qui concerne un fuite du cumulus, il s’agit de cas de force majeure ne tenant pas à un défaut d’entretien puisque le cumulus électrique a été changé dès l’entrée des locataires dans les lieux en juillet 2012 et le trouble de jouissance subi ensuite par suite des fuites et dégâts des eaux postérieurs tient avant tout à l’attitude des locataires ayant fait obstacle à toute intervention rapide pour y mettre fin, en insultant le plombier chargé d’intervenir sur la seconde fuite, puis en n’étant pas disponibles pour les rendez-vous aux fins de réparations pour le dégât de eaux issu de parties communes et pour la troisième fuite du cumulus.

Au surplus, le préjudice de jouissance éventuellement subi ne peut être évalué en l’absence d’éléments précis fournis par les locataires qui restent taisants sur la ou les indemnisations perçues des compagnies d’assurance ou sur la date du sinistre pour ce qui est de la seconde fuite du cumulus réparée par l’entreprise Robalo.

Enfin, il convient de préciser que le montant réclamé de 6.200 € comprend une somme de 200 € tenant au surcoût d’électricité lié au fonctionnement défectueux du sèche-serviette objet de rappel, mais il est produit par les époux X un 'protocole d’accord’ signé entre la société Leroy-Merlin et monsieur A en date du 25 avril 2013 par lequel il est proposé à ce dernier qui l’a accepté un bon d’achat de 216 € correspondant à coût de la consommation électrique de septembre 2012 à janvier 2013, de sorte que les consorts A B, qui ne prétendent pas que cette transaction n’a pas été exécutée, ne peuvent demander une seconde indemnisation de leur préjudice de jouissance, étant précisé que les époux X produisent un message électronique émanant de la société Solvaera les informant de ce que leurs locataires étaient 'injoignables’ pour la prise de rendez-vous pour l’installation de la prise nécessaire au raccordement du sèche-serviette (pièce 23 X).

Enfin, les consorts A B présentent une demande de 2.000 € en indemnisation d’un préjudice moral en considérant que les époux X 'ont délibérément abusé de la position d’attente ' dans laquelle ils les ont placés pour tenter de se soustraire à l’engagement de l’indemnisation du préjudice de jouissance’ et du fait que leur offre de relogement portait sur un loyer plus élevé.

Il n’est nullement établi que la position des bailleurs procède d’une stratégie d’attente pour se soustraire à une indemnisation qu’ils avaient proposée dans la mesure où la rupture des pourparlers vient du refus des locataires de participer au coût de l’intervention d’un huissier pour acter la résiliation amiable du bail et les conditions de la résiliation, et où l’offre de relogement n’apparaît pas fautive, même si le loyer du nouveau local offert, de 597 € au lieu de 573 € ( loyer, charges et taxes ordures ménagères), était en réalité supérieur, car il était possible aux locataires de la refuser, ce qu’ils ont fait, et de rester dans les lieux en payant le loyer, alors qu’ils ont accepté de quitter les lieux loués en début 2014 après avoir arrêté de payer à compter de janvier 2014.

La demande de condamnation à 2000 € en réparation d’un préjudice moral sera dès lors rejetée.

Sur les demandes de sommes des époux X :

Les époux X sont tout d’abord fondés à solliciter le montant du loyer courant du 1^er janvier 2014 au 23 avril 2014, date de réception des clefs, soit le montant de 2.120,63 € selon le décompte suivant :

563 € par mois x ( 3 mois et 23 jours) = 2.120,63 €.

S’agissant de la demande de remboursement de la moitié du coût du constat d’huissier correspondant au constat dressé le 5 mai 2014 par maître C, huissier de justice, demande présentée en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas justifié que les conditions de cet article soient réunies en l’absence de preuve de l’envoi de la lettre recommandée avisant les preneurs 7 jours à l’avance ; cette demande sera dès lors rejetée.

Il est par ailleurs réclamé la somme de 618,03 € ramenée à 108,03 € après déduction du dépôt de garantie de 510 €, au titre des dégradations de l’appartement survenues du fait d’un défaut d’entretien par les locataires et de l’obstruction à l’intervention d’un plombier en 2014 pour mettre fin à la nouvelle fuite dénoncée à la mairie de Bordeaux, soit :

— remplacement de la manivelle d’un volet roulant : 180 €

— remplacement du meuble vasque du lavabo de la salle de bains : 225,95 €,

— remplacement du verrou haut de la porte d’entrée sans restitution des clefs : 48,90 € ,

— remplacement de finition de prise électrique et de bouchon de tringle : 9,13 €,

— remplacement d’un spot défectueux dans la chambre : 6,20 €,

— remplacement de lames de parquet présentant trois points de brûlure : 17,85 €,

— frais de nettoyage de l’appartement pour 4 h à 25 € TTC: 100 €,

— frais de menus réparation locatives : 2 heures de travail représentant un coût de 30 €.

Comme le font valoir les consorts A B, les époux X réclament en appel la prise en charge de divers désordres qu’ils ne réclamaient pas en première instance.

Ces demandes ne sont toutefois pas des demandes nouvelles irrecevables car il était présenté en première instance diverses réclamations portant sur des dégradations pour partie identiques, de sorte que les demandes ajoutées en appel seront considérées comme le complément de demandes présentées en première instance.

Il ressort du constat d’huissier dressé par maître C le 5 mai 2014 que le fonctionnement du verrou de la porte d’entrée pas pu être vérifié faute pour l’huissier d’en posséder les clefs, qu’il manque une plaque de finition de prise électrique sur la cloison entre l’entrée et le dégagement, que la manivelle du volet roulant dans le séjour est déposée et ne permet plus le fonctionnement du volet roulant, que dans cette pièce il manque un bouchon de la tringle à rideaux, que le plancher du séjour possède trois points de brûlure, qu’un spot ne fonctionne pas dans la chambre, et que dans la salle de bains, deux tiroirs sur trois du meuble sous vasque ne fonctionnent pas ou sont dégradés

Le constat d’entrée dans les lieux permet de constater qu’il était mentionné deux verrous au niveau de la porte d’entrée, ' OK’ au niveau du volet roulant du séjour et du plafonnier de 3 spots dans le séjour et la chambre, ' RAS’ au niveau du sol du séjour, et ' 2 tiroirs OK ' pour le meuble lavabo de la salle de bains. Il sera noté que le constat d’entrée de lieux n’est pas assez détaillé puisqu’il ne figure aucune information sur les tringles à rideau.

Comme l’a indiqué le premier juge, l’origine du dysfonctionnement du volet roulant n’est pas établie, et il n’est pas certain que la dépose de manivelle soit à l’origine du dysfonctionnement du volet car l’huissier a constaté que, même en plaçant la manivelle dans l’emplacement prévu, le volet roulant ne fonctionne pas, de sorte que la réparation ne ressort pas de manière certaine des obligations du locataire.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu la somme réclamée au titre du meuble sous vasque pour moitié car il ne peut être demandé aux locataires de payer une nouvelle vasque alors que la première n’était pas dégradée, l’affirmation d’un moindre coût pour un changement complet du lavabo n’étant pas une justification suffisante.

Le constat d’entrée ne contient aucune mention sur les prises électriques et la présence de la plaque de finition et cette absence de mention ne permet pas d’imputer l’enlèvement d’une protection aux locataires.

Enfin, il sera retenu le coût de 80 € au titre du nettoyage de la salle de bains dont il ressort du constat d’huissier qu’elle n’était pas propre, le constat d’huissier ne faisant toutefois pas état d’une saleté généralisée de l’appartement, et une somme de 50 € au titre du changement du spot de la chambre.

Au total il sera retenu au titre des réparations locatives les sommes de :

68,45 € ( meuble lavabo et joint) + 6,20 € ( spot de la chambre) + 17,85 € ( lames du parquet) + 130 € ( frais de nettoyage et d’intervention d’un électricien) = 222,50 €.

Cette somme sera déduite de la retenue de garantie d’un montant de 510 € que les consorts A B sollicitent à bon droit, soit un reliquat de 287,50 € en faveur des locataires sortants.

Sur les autres demandes :

La présente procédure a obligé les époux X à engager des frais irrépétibles qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge s’agissant des frais de première instance, mais qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge au titre des frais exposés en cause d’appel.

Les consorts A B seront condamnés à leur payer une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Etant déboutés de leurs demandes et condamnés à payer les derniers mois de loyers et indemniser diverses dégradations de l’appartement, les consorts A B ne sont pas fondés à réclamer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Pour les mêmes motifs, ils seront tenus de supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR : – Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que les échanges de courriers électroniques versés au débat entre monsieur X et monsieur A ne sont pas constitutifs d’un engagement réciproque irrévocable qualifiable de contrat ou de convention au sens de l’article 1101 du code civil,

— constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu entre les parties le 1^er juillet 2012 portant sur l’appartement en cause est acquise par le bailleur, monsieur et madame X, depuis le 11 mai 2014, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— condamné solidairement monsieur H A et madame Z B à payer aux époux X la somme de 2.120,63 € au titre des loyers échus au 23 avril 2014, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision,

— débouté monsieur A et madame B de leur demande de paiement de la somme de 6.200 € en exécution de l’accord passé et de 2000 € au titre d’une indemnisation pour procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance ;

— Constate que monsieur H A et madame Z B ne présentent pas en cause d’appel une demande de dommages et intérêts de 2000 € pour procédure abusive et que monsieur et madame X ne présentent pas en cause d’appel de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Réforme le jugement déféré pour le surplus, ce qui concerne la décision de condamnation des locataires au titre du paiement des dégradations locatives et la décision sur les dépens de première instance ;

Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant :

— Déboute monsieur H A et madame Z B de leur demande tenant à voir reconnaître la responsabilité des époux X au titre de la rupture abusive de pourparlers;

— Déboute monsieur H A et madame Z B de leurs demandes de condamnation de monsieur et madame X au paiement de 6.200 € en réparation d’un trouble de jouissance subi, de 2.120,63 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de la rupture abusive de pourparlers et la somme de 2.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

— Dit monsieur H A et madame Z B tenus de payer au titre des réparations locatives la somme de 222,50 €, et les époux X tenus de restituer le dépôt de garantie versé par les locataires de 510 € et, après imputation des réparations locatives sur le dépôt de garantie, condamne monsieur et madame X à rembourser la somme de 287,50 € à monsieur H A et madame Z B, au titre du solde du dépôt de garantie ;

— Déboute monsieur et madame X de leur demande de remboursement du constat d’huissier dressé par maître C, huissier de justice, en date du 5 mai 2014 ;

— Condamne monsieur H A et madame Z B à payer à monsieur D madame X une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— Déboute monsieur H A et madame Z B de leur demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamne monsieur H A et madame Z B aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,