COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 14 NOVEMBRE 2019

(Rédacteur : Monsieur Roland POTEE, Président)

N° RG 17/00862 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JVPV

Monsieur Y X

Madame D E épouse X

c/

Monsieur F K Z

SCP L DOMINIQUE, H G ET O OLIVIER

SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Aux avocats :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 janvier 2017 (R.G. 15/07682) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 10 février 2017

APPELANTS :

Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Agent commercial,

demeurant […]

D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e Q R I J de la SELARL Q DE

BOUSSAC I J, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

F K Z

de nationalité Française,

demeurant […]

non représenté, assigné selon acte d’huissier du 19 avril 2017 délivré selon PV 659

SCP L DOMINIQUE, H G ET O OLIVIER

Notaires Associés, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Marie CASANOVA de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Jean-david BOERNER de la SCP H. BOERNER J.D. BOERNER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, Président chargé du rapport, et Alain DESALBRES, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame D DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 10 janvier 2017 auquel il est référé pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure, statuant sur les demandes formées par M. et M^me X à l’encontre de M. F Z, de la SCP de notaire L-H-O ( le notaire ) et de la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER ( l’agence immobilière ) aux fins d’indemnisation des préjudices résultant du défaut de réalisation de la vente à F Z de leur bien immobilier situé à LEGE-CAP-FERRET, selon compromis de vente du 1^er octobre 2014, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a :

— Condamné M. F Z à verser à Y et D X la somme de 68.000 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamné la SCP de notaire à verser la somme de 5.534,21 euros au titre de la réparation de leur préjudice de perte de chance ;

— Débouté Y et D X de leurs demandes au surplus ;

— Condamné M. F Z à payer la somme de 35.063,18 euros à la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER en réparation du gain qu’elle a manqué ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision quant au seul montant de la clause pénale ;

— Condamné in solidum M. F Z et la SCP L-H-O à

payer à Y et D X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge finale sera répartie à concurrence de 80 % pour M. Z, soit la somme de 1.600 euros,et de 20 % pour l’étude notariale, soit la somme de 400 euros ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

au profit des autres parties ;

— Condamné in solidum M. Z et la SCP de notaire aux entiers dépens et dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée à concurrence de 80 % pour M. Z et de 20 % pour l’étude notariale, le recouvrement s’effectuant ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux X ont régulièrement formé appel le 10 février 2017 de la décision dont ils sollicitent la réformation dans leurs dernières conclusions du 25 septembre 2019 demandant à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de M. Z et délictuelle de la SCP L – H – O.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a exclu toute responsabilité imputable à la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER.

En conséquence :

— Dire que la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard.

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z à leur verser la somme de 68.000€ au titre de la clause pénale.

— Condamner in solidum la SCP L-H-O et la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER à les indemniser de leur entier préjudice et à leur payer ainsi la somme de 68.000 € au titre de la clause pénale et celle de 46.309,33€ à titre de dommages et intérêts.

A titre infiniment subsidiaire :

— Dire que la SCP notariale et la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER sont tenues d’indemniser le préjudice de M.et M^me X à hauteur de 90 %, en ce compris le montant de la clause pénale de 68.000 €.

A titre très infiniment subsidiaire :

— Condamner in solidum la SCP notariale et la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER à payer l’intégralité des dommages et intérêts complémentaire de 46.309,33€ outre le dépôt de garantie de 34.000 €.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. Z, la SCP notariale et l’agence immobilière à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Y ajoutant :

— Condamner in solidum les mêmes à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la M^e Q R-I J, outre la somme de 1.068,65 € au titre des frais d’huissier engagés pour tenter d’exécuter le jugement critiqué.

La SCP L-H-O demande à la cour, par dernières conclusions du 26 septembre 2019 de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité, l’a condamnée au paiement de la somme de 5.534,21 € à titre de dommages-intérêts au profit des époux X ainsi qu’à assumer 20% de la somme allouée à ces derniers sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 20% du montant des dépens, et ce sans relevé indemne à la charge de M. F Z.

En conséquence,

A titre principal :

— Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP L-H-O, Notaires Associés ;

— Débouter la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire :

Condamner M. F Z à relever indemne la SCP L-H-O de l’ensemble des condamnations qui interviendraient à son encontre au profit des époux

X ou de la SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER ;

En tout état de cause :

Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, avocat, sur ses affirmations de droit.

La SARL BELLES MAISONS DU BASSIN IMMOBILIER demande à la cour, par dernières conclusions du 29 août 2019, de :

A titre principal :

— Dire qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat d’entremise ni lors des opérations de vente de la maison des époux X ;

— Débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

A titre subsidiaire :

— Condamner M. Z à lui verser la somme de 35.063,18 € en réparation du gain qu’elle a manqué et au paiement des intérêts de droit et la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner les époux X à rembourser les frais d’huissier avancés à hauteur de 63,18€ ;

— Condamner M. Z et la SCP L- H-O à lui verser la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP BOERNER.

A titre infiniment subsidiaire :

Rejeter les demandes indemnitaires formées par les époux X à son encontre.

En tout état de cause :

Condamner en cause d’appel les époux X in solidum avec toutes les parties succombantes à lui payer la somme de 3.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP BOERNER.

M. Z, régulièrement assigné et à qui les conclusions des parties ont été signifiées, n’a pas comparu.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’acheteur

Selon les époux X, en ne procédant pas au versement du dépôt de garantie convenu dans la promesse de vente du 1^er octobre 2014 et en ne répondant pas aux convocations de la SCP L-H-O pour la signature de l’acte authentique, alors que M. Z avait renoncé à bénéficier de toute condition suspensive, ce dernier a manqué à ses obligations contractuelles de sorte qu’il est tenu de leur payer la clause pénale prévue par l’acte précité.

Au préalable et à l’instar du premier juge, la cour rappelle qu’en tout état de cause, elle ne peut faire droit à la demande formée par les appelants aux fins de voir condamner l’étude notariale et l’agent immobilier in solidum avec M. Z au titre de la clause pénale, dès lors que le débiteur exclusif de cette dernière est M. Z, seul cocontractant du vendeur.

Pour cette même raison, les époux X ne sont pas davantage fondés à réclamer à l’étude notariale ou à l’agent immobilier le remboursement de cette somme ou du montant du dépôt de garantie, à titres de dommages et intérêts.

Il ressort de la promesse de vente, en page 14 que "la signature de l’acte authentique de vente (…) devra intervenir au plus tard au 31 janvier 2015« , puis, en page 15 que »l’acquéreur versera au plus tard dans les 8 jours des présentes par virement la somme de 34.000 euros" à titre de dépôt de garantie.

A la même page, il est indiqué que : "Si une des parties se refuse d’exécuter les présentes alors que les conditions stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant dix pour cent du prix de vente. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence".

Il ressort du procès-verbal de carence dressé le 27 février 2015 par G H, notaire, d’une part, qu’il est constant que les vendeurs ont réalisé les conditions mises à leur charge et, d’autre part, que M. Z n’a pas adressé de courrier de rétractation dans les délais impartis par l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, les faits, de la part de l’acheteur, de n’avoir pas réalisé le virement de dépôt de garantie malgré les relances du notaire et de ne pas s’être présenté au rendez-vous de signature de l’acte authentique, alors même qu’à sa demande la date avait été décalée, le 6 février 2015, ni même le 27 février suivant, engagent de plein droit sa responsabilité contractuelle l’égard des vendeurs.

Il y a donc lieu de faire application de la clause pénale et de condamner M. Z à verser à M. et M^me X, ensemble, la somme de 68.000 euros correspondant aux 10% du prix de vente fixé dans la promesse de vente à 680.000 euros.

Par conséquent, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Selon les époux X, en tant que mandataire des vendeurs comme de l’acquéreur, avec pour ce dernier une mission de recherche, la société Les Belles Maisons du Bassin, qui a rédigé la lettre de proposition d’achat le 20 septembre 2014, a manqué à son obligation renforcée de vérification de la situation financière de l’acquéreur.

L’agent immobilier soutient que son mandat se limitait à une mission d’entremise et qu’il ne lui revenait pas de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.

Par une exacte analyse des pièces versées au dossier comme par des motifs précis et

circonstanciés que la cour adopte, le premier juge a parfaitement expliqué en quoi le mandat donné par les appelants à l’agence immobilière se bornait à une simple mission d’entremise exclusive de toute rédaction d’acte et qu’ainsi, elle n’était pas tenue de rechercher si M. Z était ou non solvable.

Les époux X seront en conséquence déboutés en cette demande par confirmation du jugement déféré sur ce point.

Sur la responsabilité du notaire

Les vendeurs reprochent au notaire de n’avoir pas vérifié si M. Z avait bien effectué le versement du dépôt de garantie dans le délai de 8 jours à compter de la signature de la promesse de vente et par suite, de ne pas les avoir prévenus de l’absence d’un tel versement.

Ils font valoir que l’absence de doute qu’ils avaient dans la réitération de la vente les a amenés à immobiliser leur bien pendant quatre mois et à acquérir un nouveau bien dans lequel il ont engagé des travaux de rénovation, pensant pouvoir financer ces investissements avec le prix de vente.

Selon eux, s’ils avaient connu les manquements de l’acquéreur, ils se seraient prévalus de la caducité de la promesse de vente et ne se seraient ainsi pas lancés dans une nouvelle opération immobilière.

Ils considèrent que le comportement du notaire constitue un manquement fautif à son devoir de conseil et d’information leur ayant fait perdre la chance, d’une part, de se prévaloir de la caducité de la vente, d’autre part, de ne pas engager de frais pour la rénovation de leur nouvelle acquisition.

La SCP L-H-O ne nie pas les faits à l’origine de sa mise en cause par les époux X mais estime qu’il s’agit d’une omission malencontreuse qui ne saurait entraîner sa condamnation au paiement des montants réclamés par les appelants, dès lors qu’aucun lien de causalité n’existe entre cette omission et le préjudice invoqué par ces derniers.

Or, le notaire chargé de la vente d’un bien immobilier doit garantir aux parties à cet acte une vigilance quant à l’exécution de leurs obligations réciproques et une information sur les éventuels obstacles que le déroulement normal de la vente pourrait rencontrer, au nombre desquels se trouvent précisément l’absence de versement du dépôt de la part de l’acquéreur du garantie qui a été convenu.

En effet, dès lors que le versement d’un tel acompte est censé prouver la bonne foi de l’acquéreur, le notaire a pour obligation d’avertir le vendeur de tout manquement sur ce point afin que celui-ci puisse se dégager de la transaction devenue incertaine en se prévalant de la caducité de l’acte.

En n’agissant pas comme tel, la SCP L-H-O a donc commis un manquement majeur à ses obligations professionnelles.

L’ignorance dans laquelle ont été maintenus les vendeurs à ce sujet et ainsi, la confiance légitime qu’ils pouvaient placer dans la réalisation de la transaction, leur ont fait indéniablement perdre une chance à la fois de soulever la caducité de l’acte et de financer leur nouveau projet immobilier avec le gain de la transaction, ce qui constitue pour eux un préjudice indemnisable.

Il y a ainsi lieu de juger que ce préjudice est la conséquence directe de la faute commise par

la SCP L-H-O .

En conséquence et sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres arguments à l’appui de ce moyen, la cour confirmera sur ce point le jugement déféré.

Sur les appels en garantie

La SCP L-H-O demande à la cour de condamner M. Z à la relever indemne de ses condamnations au motif que seul le comportement de celui-ci est à l’origine de la présente procédure.

Or, comme il a été démontré plus haut, l’omission fautive de l’étude notariale a concouru à la réalisation du dommage des appelants.

Par conséquent, la SCP L-H-O sera déboutée en cette demande.

Sur le montant du préjudice

Selon les époux X, les frais de travaux de rénovation engagés dans leur future habitation portent, d’une part, sur une étude de réaménagement effectuée par un architecte d’intérieur pour un montant de 7.000 euros et, d’autre part, sur la fourniture et la pose d’huisseries, de carrelages et de parquets pour un montant total de 32.443,85 euros.

Ils demandent également à être indemnisés des arrhes qu’ils ont versés à une société de déménagement pour l’enlèvement du mobilier de la maison objet de la vente, pour 1.258,20 euros.

Enfin, ils réclament le dédommagement de leur préjudice moral à hauteur de 5.000 euros.

Selon la SCP, l’ensemble des justificatifs versés aux débats par les appelants sont postérieurs au constat de carence dressé le 27 février 2015 et ne peuvent ainsi pas être comptabilisés dans l’évaluation du préjudice allégué.

L’analyse des pièces du dossier montre que l’ensemble des factures produites sont en effet postérieures à la date du procès-verbal de carence.

Toutefois, la nature et l’ampleur des prestations figurant sur la facture d’un montant de 7.000 euros TTC rédigée par M. C, architecte d’intérieur, ainsi que l’attestation de ce dernier datée du 22 mars 2016, suffisent à établir que la commande de ces prestations est nécessairement antérieure au 27 février 2015.

De même, il est indiqué sur la facture A3M du 19 mars 2015 portant sur des huisseries pour un montant de 20.633,69 euros TTC qu’elle se rapporte à un devis modificatif du 17 décembre précédent tout comme la facture T.A.A.Z. du 11 avril 2015, portant sur un Vélux pour un montant de 1.242 euros TTC, se rapporte à un devis du 3 novembre 2014.

Ainsi, pour ces trois postes, représentant un coût total de 28.875,69 euros, les appelants justifient en avoir passé commande antérieurement au procès-verbal de carence.

En revanche, il est impossible de connaître à quelles dates précises ont été commandées les prestations référencées sur les factures Ophit’ La Négresse concernant les parquets pour un montant de 6.749,11 euros TTC et Ophit’ Carrelages pour un montant de 2.055,69 euros TTC, qui ne seront dès lors pas prises en compte dans le calcul du préjudice.

Pas plus qu’en première instance, les époux X ne versent de justificatif du déménagement de leurs meubles qui, dans ces conditions, ne peut davantage être comptabilisé dans le montant du préjudice.

C’est donc au montant de 28.875,69 euros que s’élève le préjudice matériel indemnisable subi par les époux X.

S’agissant du principe et du montant du préjudice moral allégué, la cour adopte les motifs circonstanciés et proportionnés développés par lesquels le premier juge a, d’une part, qualifié l’atteinte que les vendeurs ont subie dans leur affection et leur honneur en considération de leur projet de vie et, d’autre part, fixé le montant de ce préjudice à 5.000 euros et confirmera sur ce point le jugement déféré.

Comme le fait justement valoir la SCP, s’agissant d’une perte de chance, l’indemnisation ne peut être égale au montant de l’avantage perdu.

Dans le cas présent, il sera retenu que la perte de chance subie par les époux X du fait de l’omission du notaire doit être fixée à 50% du préjudice, par réformation du jugement entrepris, soit 14.437,84 € au titre du préjudice matériel et 2.500 € au titre du préjudice moral, ce qui représente un total de 16.937,85 €.

Sur les demandes incidentes formées par l’agent immobilier

La société Les Belles Maisons du Bassin estime que M. Z et l’office notarial ont commis une faute à son encontre, respectivement en se soustrayant à ses engagements et en l’ayant pas informée de l’absence de versement du dépôt de garantie.

Elle sollicite l’indemnisation de son gain manqué à hauteur de la commission non perçue de 35.000 euros outre le remboursement de 63,18 euros de frais d’huissier portant sur la sommation d’assister à la régularisation de ladite vente le 27 février 2015.

Le premier juge a exactement rappelé que l’agent immobilier est fondé à solliciter des dommages et intérêts même s’il ne peut prétendre au paiement de sa commission lorsque la vente ne s’est finalement pas réalisée motif du comportement de l’acquéreur.

Par des motifs exacts et circonstanciés que la cour adopte, il a également démontré que la défaillance fautive de M. Z est directement à l’origine de la perte de gain alléguée par l’agent immobilier alors que ce dernier justifie avoir accompli ses propres obligations mais qu’en revanche, il n’existe aucun lien de causalité entre ce préjudice et l’omission fautive de l’étude notariale.

Par conséquent, M. Z sera condamné à verser à la société Les Belles Maisons du Bassin la somme de 35.063,18 euros, par confirmation du jugement déféré avec paiement des intérêts de droit capitalisés sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes annexes

En l’espèce, l’équité commande d’allouer à toutes les parties dont la cause a prospéré, une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, M. Z sera condamné, seul, à verser à la société Les Belles Maisons du Bassin Immobilier et in solidum avec la SCP L-H-O à verser à M. Y X et M^me D X, sans répartition de la charge finale, une indemnité à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCP L-H-O à verser à Mme et M. X la somme de 5.534,21 euros au titre de la réparation de leur préjudice de perte de chance,

— réparti la charge finale des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 80% pour M. Z et 20% pour la SCP L-H-O

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP L-H-O à verser à Mme et M. X ensemble la somme de 16.937,85 euros au titre de la réparation de leur préjudice de perte de chance,

Y ajoutant,

Condamne M. Z à verser à la société Les Belles Maisons du Bassin Immobilier les intérêts de droit et la capitalisation des intérêts afférents à la somme qu’il est tenu de verser à celle-ci au titre de son gain manqué ;

Condamne, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— M. Z et la SCP L-H-O in solidum à verser à M. Y X et M^me D X, ensemble, la somme de 2.500 euros ;

— M. Z à verser à la société Les Belles Maisons du Bassin Immobilier la somme de 3.000 euros.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes

Condamne in solidum M. Z et la SCP L-H-O aux dépens dont distraction au profit de M^e R-I J et de la SCP BOERNER, outre la somme de 1.068,65 € au titre des frais d’huissier engagés pour tenter d’exécuter le jugement critiqué.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT