COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 NOVEMBRE 2020

(Rédacteur : Bérengère VALLEE, conseiller)

N° RG 18/01690 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KLCR

SCI LECOQ

c/

SARL ABEC IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 février 2018 par le Tribunal de grande instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/04843) suivant déclaration d’appel du 22 mars 2018

APPELANTE :

SCI LECOQ prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Basile MERY-LARROCHE de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL ABEC IMMOBILIER agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Laurent DEMAR substituant Maître Élodie VITAL-MAREILLE, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Bérengère VALLÉE, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Anne-Marie LACOUR-RIVIERE

Greffier lors du prononcé : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Selon mandat de vente sans exclusivité du 7 avril 2017, la SCI Lecoq, représentée par son gérant M. X-Y, a confié à la société Abec Immobilier le soin de vendre un immeuble de cinq appartements, sis […], pour le prix hors honoraires de 500.000 €. Le mandat prévoyait une rémunération du mandataire à hauteur de 25.000 € à la charge de l’acquéreur et précisait que les biens seront, le jour de la signature de l’acte de vente, libres de toute location ou occupation.

L’agence immobilière a fait visiter le bien à la société Pierre et Patrimoine et, après discussion, a accepté de réduire le montant de sa commission à 20.000 € TTC.

Le 10 avril 2017, la société Pierre et Patrimoine a formé une offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence immobilière au prix de 500.000 €, outre 20.000 € au titre de la commission d’agence, sans condition suspensive de financement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2017, la société Lecoq a résilié le mandat de vente.

Par courrier du 19 avril 2017, la société Abec Immobilier a vainement mis en demeure la société Lecoq de ratifier la vente au prix du mandat tel que proposé par la société Pierre et Patrimoine.

C’est dans ces conditions que la société Abec Immobilier a, par exploit d’huissier du 13 juin 2017, assigné la SCI Lecoq devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour demander sa condamnation à lui payer la somme de 20.000 €, équivalente au montant de la commission dont elle a été privée, à titre de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la SCI Lecoq à payer à la société Abec Immobilier la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout avec exécution provisoire.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le tribunal a, en substance, considéré que l’agence immobilière avait eu un rôle déterminant en faisant visiter le bien à la société Pierre et Patrimoine qui, en retour, avait fait une proposition d’achat en totale conformité avec le mandat convenu ; qu’en

ne donnant pas suite à la demande de ratification de cette vente, la SCI Lecoq avait violé les dispositions contractuelles liant les parties et qu’en conséquence, il y avait lieu de la condamner au paiement de l’indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration du 22 mars 2018, la SCI Lecoq a interjeté appel à l’encontre de l’ensemble des chefs de cette décision.

Par conclusions du 25 février 2020, la SCI Lecoq demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 février 2018,

— statuant à nouveau :

— constater la nullité du mandat de vente conclu entre la SCI Lecoq et la SARL Abec Immobilier,

— constater que la SCI Lecoq a valablement fait usage de son droit de rétractation en application des articles L. 221-18 et suivants du code de la consommation ;

— débouter la société Abec Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Abec Immobilier au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Abec Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocats.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Lecoq invoque, sur le fondement de l’article 1849 du code civil, la nullité du mandat de vente pour défaut de pouvoir de son signataire au motif que la vente d’immeuble n’entrant pas dans l’objet social de la SCI, la signature d’un mandat de vente aurait dû faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée des associés. En outre, elle affirme qu’elle n’a fait qu’exercer son droit de rétractation de 14 jours prévu aux articles L. 221-18 du code de la consommation, applicables selon elle au mandat de vente litigieux dans la mesure où celui-ci aurait été signé hors établissement. Enfin, elle soutient qu’en tout état de cause, la vente n’aurait pas pu avoir lieu puisque l’offre de vente présentée par la société Pierre et Patrimoine portait sur un immeuble libre de tout occupant alors qu’à la date de l’offre, trois des cinq appartements étaient loués avec des baux dont le terme était fixé entre octobre 2018 et octobre 2019.

Par conclusions du 9 mars 2020, la SARL Abec Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants, 1193, 1849 du code civil, de :

— déclarer l’appel de la SCI Lecoq recevable mais mal fondé,

— en conséquence,

— la débouter de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement du 15 février 2018 en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner la SCI Lecoq à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Abec Immobilier soutient que le mandat de vente est valable en application de l’article 1849 du code civil et de l’article 17 des statuts de la SCI Lecoq. Elle ajoute que M X Y, gérant, est associé majoritaire de la SCI avec sa fille mineure et qu’il est donc le seul décisionnaire de la SCI Lecoq.

Elle fait valoir que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables en l’espèce.

Enfin, elle souligne que la société Abec Immobilier a vendu l’immeuble bien avant le terme des baux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2020. L’affaire, initialement fixée à l’audience du 26 mars 2020, a fait l’objet d’un renvoi en raison de l’état d’urgence sanitaire. Suite à l’opposition des parties à ce que le dossier soit traité selon la procédure écrite visée à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a fait l’objet d’une nouvelle ordonnance de clôture le 1^er octobre 2020 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de pouvoir du gérant de la SCI Lecoq

L’appelante soutient que la vente d’immeuble n’entrant pas dans l’objet social de la SCI Lecoq, son gérant n’avait pas le pouvoir de signer seul le mandat de vente, lequel doit donc être déclaré nul.

Aux termes de l’article 1849 alinéa 1^er du code civil :

'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ; (…)

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.'

Il résulte de ces dispositions qu’avec les tiers, la seule limite aux pouvoirs du gérant est l’objet social.

En l’espèce, l’objet social de la SCI Lecoq tel qu’il est stipulé à l’article 2 de ses statuts consiste en :

'- L’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers.

- Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.'

Le mandat de vente constituant non pas un acte de disposition mais un acte d’administration , le gérant avait le pouvoir d’y procéder contrairement à ce que soutient à tort la SCI Lecoq.

Le moyen tiré du défaut de pouvoir du gérant de la SCI sera par conséquent écarté.

Sur l’exercice du droit de rétractation

L’appelante soutient avoir valablement exercé son droit de rétractation dans le délai de 14

jours en application des dispositions de l’article L. 221-18 du code de la consommation.

Cependant, il sera constaté d’une part, que l’objet social de la SCI Lecoq est l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers et d’autre part, que le mandat de vente a un rapport direct avec cet objet social.

En conséquence, il convient de considérer que la SCI Lecoq a agi en qualité de professionnel de l’immobilier.

Il s’ensuit qu’elle ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation relatives à l’exercice du droit de rétractation.

Ce moyen sera par conséquent écarté.

Sur la demande en paiement de la société Abec Immobilier

En vertu de l’article 1103 nouveau du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du mandat conclu le 7 avril 2017 entre les parties (cf. Page 4), le mandant 's’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué au prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire.'

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications des parties que la société Abec Immobilier a fait visiter le bien immobilier à la société Pierre et Patrimoine qui, en retour, a fait le 10 avril 2017 une proposition d’achat au prix de 520.000 € frais d’agence incluse, sans condition suspensive de financement, cette offre tenant compte de la réduction de la commission d’agence à 20.000 €. L’offre précisait que l’immeuble devait être vide de tout occupant et que la vente devait intervenir dans les 3 mois du compromis.

Il est établi que cette offre était en parfaite conformité avec le mandat convenu.

Il est tout aussi constant que par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2017, la société Abec Immobilier a vainement mis en demeure la société Lecoq de ratifier la vente au prix du mandat tel que proposé par la société Pierre et Patrimoine. L’appelante fait toutefois valoir que la vente au profit de la société Pierre et Patrimoine n’aurait pas pu aboutir, l’offre portant sur un immeuble libre de toute occupation alors qu’à la date de l’offre, soit le 10 avril 2017, trois des cinq appartements étaient occupés avec des baux dont le terme était fixé entre octobre 2018 et octobre 2019.

Cependant, ce moyen est inopérant dès lors qu’il est observé que le 25 août 2017, soit 4 mois après avoir résilié le mandat de vente et bien avant le terme des baux fixé entre octobre 2018 et octobre 2019, la SCI Lecoq a signé un compromis de vente sur l’immeuble litigieux à la société 2B3C pour un prix de 625.000 € ; que cette vente a été réalisée par acte authentique du 13 juillet 2018 ; qu’il résulte de la lecture de l’acte que les locataires ont progressivement quitté les lieux et que le bien était, au moment de la vente, libre de toute occupation.

En conséquence, en application des dispositions légales et conventionnelles qui précèdent, la société Abec Immobilier est fondée à réclamer la condamnation de la SCI Lecoq au paiement de l’indemnité forfaitaire de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Lecoq, succombant dans ses prétentions, supportera les dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sur ce fondement, la SCI Lecoq sera condamnée à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement du 15 février 2018 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Lecoq à payer, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la somme de 3.000 euros à la société Abec Immobilier ;

Condamne la SCI Lecoq aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,