Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 5 mars 2020, n° 18/04579

TGI Bordeaux 28 juin 2018

CA Bordeaux
Confirmation 5 mars 2020

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la vente sur adjudication
La cour a jugé que le compromis de vente n'avait pas été réitéré et que la procédure de licitation était valide, rendant la demande des appelants sans fondement.
Rejeté
Non-respect du principe du contradictoire
La cour a constaté que les appelants avaient été informés de l'occupation et que la mention figurait dans le cahier des charges, rejetant ainsi cette argumentation.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucun des arguments présentés ne justifiait l'octroi d'une indemnité.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucun des arguments présentés ne justifiait l'octroi d'une indemnité.
Rejeté
Droit à des dommages et intérêts pour abus de procédure
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas trouvé de preuve d'un abus de procédure de la part des consorts X.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 5 mars 2020, n° 18/04579
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/04579
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 28 juin 2018, N° 18/00082
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, président
Avocat(s) :	Pierre FONROUGEEmmanuel JOLYAnnie TAILLARDSandrine MAS-BLANCHOTDaniel PICOTINChristine LOUSTALOT
Cabinet(s) :	SCP ANNIE TAILLARD AVOCATSCP JOLY-CUTURI, DYNAMIS AVOCATSFIDALKPDB INTER-BARREAUXSELARL PICOTIN AVOCATS
Parties :	SA BANQUE COURTOIS, Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT MÉDARD EN JALLES, SARL CJ TEULE, SARL L'OYSTER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 05 MARS 2020

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

F N° RG 18/04579 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KSRD

Madame C B épouse X

Monsieur Y (décédé le 13.05.2019) X

SA BANQUE COURTOIS

SARL CJ X

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT MÉDARD EN JALLES

SARL L’OYSTER

Monsieur E A

Monsieur G X

Monsieur H X

Monsieur I X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juin 2018 (R.G. 18/00082) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 01 août 2018

APPELANTS :

C B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Y (décédé le 13.05.2019) X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Y FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de M^e Sandrine MAS-BLANCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SA BANQUE COURTOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

sis […]

non représentée mais régulièrement assignée

SARL CJ X Prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par M^e REYNET substituant M^e Emmanuel JOLY de la SCP JOLY – CUTURI AVOCATS DYNAMIS EUROPE, avocat au barreau de BORDEAUX

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT MÉDARD EN JALLES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…] à […]

non représenté mais régulièrement assigné

SARL L’OYSTER Agissant en la personne de son représentant légal, demeurant en en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Christine LOUSTALOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de PAU

INTERVENANTS :

E A L M

né le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française, demeurant […]

Représenté par M^e Daniel PICOTIN de la SELARL PICOTIN AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

G X ès-qualité d’ayant droit de M. Y X

né le […] à

de nationalité Française, demeurant […]

H X ès-qualité d’ayant droit de M. Y X

né le […] à

de nationalité Française, demeurant […]

non représentés mais régulièrement assignés

I X ès-qualité d’ayant droit de M. Y X

né le […] à

de nationalité Française, demeurant 8, rue Claude Lorrain – 33160 SAINT-MÉDARD EN JALLES

Représenté par M^e Y FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de M^e Sandrine MAS-BLANCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 31 juillet 2007, la société Cabinet X a cédé à la SARL CJ X un fonds de commerce de courtage financier pour un prix de 250.000 euros. Cet acte prévoyait une interdiction de se rétablir pour le vendeur dans un rayon de 50 km et pendant une durée de 5 ans.

Par arrêt en date du 2 novembre 2009, la cour d’appel de Bordeaux, considérant que cette

clause n’avait pas été respectée, a prononcé la résolution du contrat de vente, condamné la société Cabinet X, M^me X et la société Victoria Crédit à payer à la société CJ X la somme de 250.000 euros outre le coût des frais d’enregistrement et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CJ X a fait délivrer un commandement de payer valant saisie-vente à M^me X et à la société Victoria Crédit.

Parallèlement la société CJ X a fait assigner les époux X devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux en liquidation partage de l’indivision existant entre les époux X sur deux immeubles sis à Arcachon et Verdon sur mer.

Par jugement en date du 21 novembre 2011, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné le partage de l’indivision et désigné un expert.

L’expert a déposé son rapport le 10 avril 2012.

Le Président de la chambre des notaires de la Gironde a désigné Maître Gessey en qualité de notaire pour procéder au partage de l’indivision.

Le 16 avril 2014, le notaire désigné a établi un procès-verbal de carence, les époux X ne s’étant pas présentés.

Par acte en date du 24 septembre 2014, la société CJ X a assigné les époux X devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir ordonner la licitation des immeubles indivis.

Par jugement du 14 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné la vente aux enchères publiques sur licitation des deux immeubles indivis, jugement confirmé par la cour d’appel de Bordeaux le 27 juin 2017 devenu définitif en vertu d’un certificat de non pourvoi du 18 octobre 2017.

Le 16 octobre 2017, les époux X ont vendu à M. A l’immeuble sis à Arcachon moyennant le prix de 295.000 euros net vendeur.

Cependant la signature de l’acte authentique n’a pu intervenir en raison du refus de la société CJ X de lever l’hypothèque. Néanmoins, les époux X ont consenti à M. A le droit de résider dans l’immeuble à titre gratuit jusqu’à la réitération de la vente.

La société CJ X a poursuivi la vente sur licitation de l’immeuble sis à Arcachon.

Par jugement en date du 28 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré la demande des époux X irrecevable en ce qui concerne la mention d’un compromis de vente portant sur les biens et droits immobiliers sis à Arcachon,

— déclaré la demande des époux X sans objet en ce qui concerne la mention d’une occupation des biens et des droits immobiliers sis à Arcachon,

— condamné les époux X solidairement à verser à la société CJ X une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux X solidairement aux dépens.

Outre l’incident, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— ordonné immédiatement de procéder à l’adjudication de l’immeuble mis en vente, les frais taxés pour parvenir à la vente s’élevant à 4.962,70 euros,

— mis aux enchères l’immeuble sis à Arcachon sur la mise à prix de 145.000 euros ;

— constaté que la dernière enchère d’un montant de 250.000 euros portée par M^e J-K pour le compte de la SARL L’Oyster emportait adjudication.

LA COUR

Vu la déclaration d’appel des époux X en date du 1^er août 2018 ;

Vu les conclusions en date du 3 février 2020 de M^me X et de M. I X, intervenant forcé en qualité d’héritier de Y X, aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater l’irrégularité de la vente sur adjudication intervenue le 28 juin 2018 ;

— dire et juger qu’une nouvelle procédure de licitation devra être régularisée par la société CJ X ;

— condamner la société CJ X au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions en date du 22 janvier 2020 de la société CJ X dans lesquelles elle demande à la cour de :

— débouter purement et simplement les époux X de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— déclarer régulière la vente sur adjudication intervenue le 28 juin 2018,

— dire n’y avoir lieu à une nouvelle procédure de licitation,

— confirmer en tant que de besoin le jugement d’adjudication en date du 28 juin 2018;

— condamner solidairement les époux X à lui payer :

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 18 octobre 2019 de la société L’Oyster aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— lui donner acte de sa reprise d’instance qui avait été précédemment engagée contre elle devant la cour d’appel de Bordeaux, par M. X (appelant), suivant déclaration d’appel en date du 25 mars 2019 (RG 19/01651 devenu RG 18/4579 suivant avis de jonction rendu le 23 mai 2019) portant sur un jugement d’incident et d’adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 28 juin 2018.

— la déclarer recevable et bien fondée en sa reprise d’instance forcée, à l’encontre de Messieurs G X, H X et I X, héritiers de M. X, appelant, par application de l’article 373 alinéa 2 du code de procédure civile.

— ordonner que ladite instance reprenne son cours en l’état où elle se trouvait au moment

où elle a été interrompue, et ce en application de l’article 374 du code de procédure civile.

— débouter M^me B veuve X ainsi que M. A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— débouter les consorts X en leur qualité d’héritiers de M. X, appelant, décédé le 13 mai 2019 de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— confirmer le jugement rendu le 28 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en matière de ventes immobilières dans l’ensemble de ses dispositions.

— condamner M^me B veuve X au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M^me B veuve X aux entiers dépens ;

Vu les conclusions d’intervenant M en date du 5 février 2020 de M. A dans lesquelles il demande à la cour de :

— débouter la société CJ X de sa demande de voir déclarer l’appel des époux X irrecevable ;

— déclarer irrégulière la vente sur adjudication intervenue le 28 juin 2018 ;

— déclarer parfaite la vente de l’immeuble intervenue le 16 octobre 2017 ;

— ordonner la réitération de l’acte de vente en la forme authentique de la vente intervenue entre M. A et les époux X ;

— condamner la société CJ X à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les assignations en L forcée de M. G X et de M. H X en qualité d’héritiers de Y X lesquels n’ont pas constitué avocat ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 5 février 2020 ;

MOTIVATION

M^me X et M. I X font valoir que le compromis de vente signé avec M. A est intervenu avant que l’arrêt du 27 juin 2017 de la Cour d’appel de BORDEAUX ordonnant la vente aux enchères publiques sur licitation des deux immeubles indivis ne soit

devenu définitif et avant que la procédure de licitation ne soit ouverte.

Ils affirment que dans ces conditions, au jour de la signature du compromis, l’immeuble était toujours disponible et que dans ces conditions, il doit être mentionné dans le cahier des charges l’existence de ce compromis ainsi que le fait que l’immeuble était occupé par M. A. Ils indiquent que le compromis a été prolongé contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

En ce qui concerne la mention de l’occupation de l’immeuble, les appelants soutiennent qu’ils n’ont pas été informés d’un dire de la société CJ X et qu’il appartenait au premier juge de respecter le principe du contradictoire. En conséquence, ils demandent que, pour l’efficacité de la vente, il soit mentionné dans le cahier des charges l’existence du compromis ainsi que l’occupation des lieux par l’acquéreur.

La société CJ X soutient que le compromis de vente en date du 16 octobre 2017 signé entre les époux X et M. A est caduc puisque à la date prévue pour la réitération soit le 24 janvier 2018, aucun acte authentique n’a été signé et qu’il n’est justifié d’aucune prorogation du délai de réitération.

Elle rappelle que la vente amiable était parfaitement possible et qu’il appartenait dans cette hypothèse à l’acquéreur de procéder lui-même à la purge des hypothèques dans les conditions de l’article 2183 du code civil. Elle relève également que M. A qui invoque une prorogation du compromis jusqu’au 30 octobre 2018 aurait parfaitement pu enchérir lors de l’audience d’adjudication du 28 juin 2018 voire former une surenchère.

En ce qui concerne l’occupation de l’immeuble, elle indique qu’elle a annexé au cahier des charges le document n’ayant pas date certaine qui avait été remis à l’huissier chargé d’effectuer les visites de l’immeuble mentionnant l’occupation de l’immeuble par M. A. Dans ces conditions, la société CJ X indique que les adjudicataires étaient informés, rappelant en outre que seuls ces derniers auraient pu exercer un recours q’ils estimaient avoir subi un préjudice. En conséquence, elle conclut au rejet de l’ensemble des prétentions des consorts X.

La société L’Oyster, adjudicataire, rappelle qu’elle ne peut être tenue à aucune autre charge ou condition que celles contenue dans le cahier des charges. Elle constate que la vente sur licitation a été confirmée par la Cour d’appel dans son arrêt du 27 juin 2017, que le compromis de vente litigieux du 16 octobre 2017 ne porte aucune mention de cette vente aux enchères, que la réitération prévue pour le 24 janvier 2018 n’a pas eu lieu sans qu’il soit justifié d’une quelconque prorogation expresse ayant date certaine ni que soit engagée une procédure en vente forcée contre l’acquéreur et que l’acquéreur n’ait par formé une surenchère.

Elle demande la confirmation du jugement déféré.

M. A fait valoir que la promesse de vente vaut vente et que seul le transfert de propriété était retardé, la réitération de l’acte faisant alors rétroagir la vente au jour de la signature de l’acte sous seing privé. Il affirme qu’il a été procédé à la prorogation du terme fixé pour la réitération du fait du blocage mené par la société CJ X qui refusait de lever l’inscription judiciaire. Il soutient qu’il n’a été informé par le notaire de l’existence d’une hypothèque ou de la procédure de licitation qu’en avril 2018.

Il rappelle que le prêt qu’il avait obtenu, a été renouvelé par la banque.

Il indique que dans la mesure où l’acte sous seing privé ne prévoyait aucune sanction en cas

de non réitération de la vente à la date prévue, ce dépassement du délai n’entraîne pas la caducité de celle-ci.

Il soutient que la société CJ X a fait preuve de mauvaise foi puisque le prix prévu dans l’acte sous seing privé était supérieur à celui résultant de la procédure de saisie immobilière.

Il rappelle qu’il a été autorisé à occuper les lieux et qu’il a engagé des dépenses pour l’entretien de ce bien.

Il demande à la cour de dire parfaite la vente intervenue avec les époux X portant sur l’immeuble sis à Arcachon et de dire irrégulière la vente par adjudication.

En l’espèce, il est établi que le 16 octobre 2017, M. et M^me X ont signé avec M. A un acte sous seing privé portant sur la vente d’un immeuble leur appartenant à Arcachon.

Cet acte sous seing privé prévoyait que la vente devait être réitérée à la date du 24 janvier 2018 et que l’acquéreur ne serait propriétaire du bien qu’à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique après réalisation des conditions suspensives.

Cet acte n’a jamais fait l’objet d’une réitération par acte authentique à la date initialement prévue.

Si le non-respect de la date de réitération par acte authentique dans un compromis de vente n’entraîne pas la caducité du compromis de vente, celui-ci étant maintenu dans ses effets, il n’en demeure pas moins que le transfert de propriété ayant été expressément reporté à la date de la signature de l’acte authentique, la procédure de licitation a bien été valablement engagée par la société CJ X sur le bien demeurant dans le patrimoine de M^me X.

Dans ces conditions, l’absence de mention dans le cahier des charges de l’existence d’un compromis de vente soumis à des conditions suspensives n’est pas de nature à réduire l’efficacité de la dite vente aux enchères.

En ce qui concerne l’absence de mention de l’occupation de l’immeuble par M. A dans le cahier des charges, il convient de constater que M. et M^me X ont été sommés, par procès-verbal en date du 28 mai 2018, de prendre connaissance du Cahier des charges déposé. Or ce cahier des charges comporte bien la mention de la présence de M. A dans l’immeuble puisqu’une attestation remise par les époux X à l’huissier a été annexée à ce cahier des charges, attestation datée du 6 février 2018 indiquant que M. A bénéficiait de l’hébergement à titre gratuit et temporaire à partir du 8 février 2018 dans l’immeuble litigieux jusqu’à la signature de la vente définitive.

En conséquence, aucune violation du principe du contradictoire ne peut être utilement invoquée par les consorts X.

C’est bon droit que le premier juge constatant que la mention prétendument omise figurait bien dans le cahier des charges, a retenu de la demande des époux X se trouvait sans objet.

La société CJ X sollicite la condamnation de M^me X et de M. I X à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à deux années d’intérêts au taux légal majoré.

La cour constate que la société CJ X ne précise pas le fondement de sa demande. En

l’absence d’élément de nature à démontrer que les consorts X auraient exercé abusivement une action en justice qui constitue en son principe un droit. Il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts de la société CJ X.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute la société CJ X de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Déboute les consorts X et M. A de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M^me C B veuve X et M. I X à verser à la société CJ X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M^me C B veuve X à verser à la société L’Oyster la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M^me B veuve X et M. I X aux dépens d’appel.

Autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Présidente et par Annie BLAZEVIC, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente