COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 AVRIL 2021

(Rédacteur : Béatrice PATRIE, présidente)

N° RG 20/03429 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWKM

E Z

c/

X-I B

SCP D C ET F G ASSOCIES

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 26 septembre 2018 (Pourvoi n° P 17-24.690) par la 1^re Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 30 juin 2017 (RG : 15/03424) par la Première Chambre Civile de la Cour d’Appel de PAU en suite d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de DAX du 14 janvier 2015 (RG : 13/00003), suivant déclaration de saisine en date du 23 septembre 2020

DEMANDERESSE :

E Z

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentée par Maître CAIJEO substituant Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE, avocats postulants au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Xavier DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat plaidant au barreau de DAX

DEFENDEURS :

X-I B,

né le […] à SAINT X DE LUZ (64),

de nationalité française,

demeurant 12 impasse de la Tanière Bras Mort – 97411 BOIS DE NEFLES SAINT-I (ILE DE LA REUNION)

non représenté, assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)

SCP D C ET F G, NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître François DE MOUSTIER de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 mars 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte dressé le 13 juillet 2005 par maître D C, notaire à Soustons (40), avec la participation de maître Y, notaire du vendeur, M^me E Z a fait l’acquisition d’un appartement sis 35 résidence des Marronniers à Soustons, lot […], décrit comme consistant en un local d’habitation de type T3 d’une superficie de 57,42 m² comprenant en particulier deux chambres dont une mezzanine, moyennant la somme de 110.000 euros.

Il s’est avéré que le précédent propriétaire, M. X-I B, avait, à l’insu du syndicat des copropriétaires, annexé les combles relevant des parties communes en créant un escalier, une chambre sous combles et en installant deux velux.

M^me Z, qui se trouvait contrainte de restituer cette emprise aux parties communes après

remise en état, avait donc acheté un bien d’une superficie inférieure à celle portée sur les actes et par conséquent, d’une valeur inférieure au prix qu’elle a versé.

Elle a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 15 décembre 2011, a désigné M. A en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 28 juin 2012 et évalué le préjudice comme suit :

* 1.421,73 euros au titre des travaux de remise en état,

* 21.000 euros au titre de la perte de valeur,

* 2.273 euros au titre des frais d’acquisition.

Par actes du 28 septembre 2012 et du 2 janvier 2013, M^me Z a assigné M. B et la SCP D C et F G notaires associés devant le tribunal de grande instance de Dax pour demander, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, leur condamnation in solidum au paiement de ces sommes en indemnisation de son préjudice, outre 5.000 euros pour résistance abusive.

M. B n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Dax a :

— condamné M. B à payer à M^me Z la somme de 24.694,73 euros ;

— condamné M. B à payer à M^me Z la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me Z de ses demandes à l’encontre de la SCP D C et F G et du surplus de ses demandes à l’encontre de M. B,

— condamné M^me Z à payer à la SCP D C et F G la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. B devra relever M^me Z indemne de cette condamnation,

— c o n d a m n é M . L a c a z e a u x d é p e n s d o n t d i s t r a c t i o n a u p r o f i t d e l a S C P Heuty-Lorreyte-Lonne-Canlorbe conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me Z a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 30 juin 2017, la cour d’appel de Pau a :

— confirmé le jugement entrepris sauf en sa disposition ayant débouté M^me E Z de ses demandes formées à l’encontre de la SCP C et G et en celle l’ayant condamnée à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— dit que la SCP C et G a commis des fautes lors de la rédaction de l’acte de vente conclu entre M. B et M^me Z au préjudice de celle-ci,

— dit que ces fautes sont directement à l’origine des préjudices subis par M^me Z,

En réparation,

— condamné in solidum la SCP C et G à payer à M^me Z la somme totale de 24.694,73 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCP D C et F G a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 26 septembre 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé, seulement en ce qu’il dit que la SCP D C et F G a commis des fautes directement à l’origine des préjudices subis par M^me Z et en ce qu’il la condamne à payer à celle-ci la somme de 24.694,73 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 30 juin 2017, par la cour d’appel de Pau et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Bordeaux,

— condamné M^me Z aux dépens,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de cassation a considéré, au visa de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, que :

— pour dire que les fautes commises par le notaire lors de la rédaction de l’acte de vente se trouvaient directement à l’origine des préjudices subis par M^me Z et le condamner in solidum, l’arrêt d’appel retient que, sans avoir besoin de se déplacer sur les lieux, la différence de superficie du bien entre l’acte d’acquisition du vendeur et l’offre de vente faite à M^me Z aurait dû interpeller le notaire et l’amener à interroger le vendeur et son notaire. La cour d’appel a considéré qu’en ne le faisant pas, le notaire a manqué à son obligation de conseil et n’a pas garanti la validité et l’efficacité son acte et exposé sa cliente aux conséquences dommageables qui ont suivi.

— en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher si la vente litigieuse ne résultait pas d’un compromis dont la conclusion et la réalisation des conditions suspensives étaient antérieures à l’intervention du notaire, de sorte que les conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée à l’officier ministériel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

M^me Z a saisi la cour d’appel de Bordeaux par déclaration du 23 septembre 2020.

Par conclusions d’appelant déposées le 20 novembre 2020, M^me Z demande à la cour de :

Vu l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil,

— infirmant le jugement dont appel,

— juger que la SCP D C – F G a commis des fautes lors de la rédaction de l’acte de vente conclu entre M. B et M^me Z au préjudice de celle-ci,

— dire que les conséquences dommageables du compromis de vente ne se seraient pas développées sans les fautes imputées à l’officier ministériel,

— juger que ces fautes sont directement à l’origine des préjudices subis par M^me Z,

En réparation,

— condamner la SCP D C – F G in solidum avec M. X-I B à payer à M^me Z la somme de 24.694,73 euros à titre de dommages-intérêts,

— assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2012, date de l’évaluation du préjudice,

— condamner la SCP D C – F G in solidum avec M. X-I B à payer au conseil de M^me Z au titre de ses frais et honoraires non compris dans les dépens, la somme de 16.560 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile in solidum avec M. X-I B,

— condamner la SCP D C – F G in solidum avec M. X-I B aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le coût de l’expertise,

Par conclusions déposées le 13 janvier 2021, la SCP D C et F G notaires associés demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 14 janvier 2015,

ET Y AJOUTANT AU BESOIN

Vu l’article 1382 ancien du Code Civil,

— juger que Maître D C n’a commis aucune faute qui serait à l’origine du préjudice subi,

— juger que M^me E Z ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— juger que M^me E Z ne caractérise le dommage prétendument en lien avec les fautes commises, ni dans son principe ni dans son quantum,

— débouter M^me E Z de toutes ses demandes,

— condamner M^me E Z à payer à la SCP C & G, la somme de 1.500 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M^me E Z aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction sera ordonnée pour ceux d’appel au profit de la Maître Xavier LAYDEKER avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

M. X-I B n’a pas constitué avocat. Il a été assigné à sa dernière adresse connue et des procès- verbaux de recherches ont été dressés les 4 novembre, 14 décembre 2020 et 4 février 2021, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience collégiale du 2 mars 2021, avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le notaire est soumis à un devoir de probité et de rigueur quant aux exigences juridiques, notamment sur l’authenticité. Il est responsable du contenu, de la forme et de la conservation des actes qu’il rédige. Il a à l’égard de son client un devoir de conseil.

L’article 1589 du code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Il résulte des pièces versées à la procédure et des écritures des partie que dans le courant de l’année 2005, M B prenait la décision de proposer à la vente un appartement et d’un parking dont il était propriétaire dans une résidence dénommée « Les Maronniers » à Soustons.

Après visite du bien, M^me Z formalisait une « proposition d’achat » par l’intermédiaire de l’agence AB IMO.

Un compromis de vente sous seings privés était régularisé entre M B et M^me Z le 21 mai 2005, stipulé sous diverses conditions suspensives, et mentionnant un prix de 110.000 euros et une commission d’agence de 8.000 euros à la charge de l’acquéreur. Ce compromis désignait le bien comme « appartement de type 3 comprenant entrée, séjour, cuisine, salle de bains, deux chambres dont une en mezzanine ». A ce compromis, était joint l’attestation « loi Carrez » de l’appartement vendu, établie par la société Atlantic Contrôle le 18 mars 2005, qui faisait état d’une surface utile de 57,42 m2.

Les conditions suspensives se réalisaient.

Maître C, notaire à Soustons, était chargé de recevoir la vente en forme authentique.

Or, dès lors de ce compromis était un compromis de vente ferme, dont les conditions suspensives se sont réalisées, M^me Z n’ayant pas exercé son droit de rétractation prévu par les dispositions de l’article l.271-1 du code de la construction et de l’habitat.

Il convient de relever que Maître C n’est aucunement intervenu dans l’établissement du compromis de vente et dès lors, à ma date d’intervention de ce notaire, l’accord sur le chose et les prix était déjà intervenu, l’acte authentique n’ayant été dressé qu’après la réalisation de la dernière des conditions suspensives, et après la purge du droit de rétractation.

Au cas d’espèce, la vente étant juridiquement parfaite, il n’y avait plus de place pour le devoir de conseil du notaire à la date de son intervention.

Aucune faute ne pouvant être caractérisée à l’égard du notaire, il convient de confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Dax ayant débouté M^me E Z de ses demandes à l’encontre de la SCP D C et F G.

Il convient de rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

L’équité commande de condamner M^me E Z à payer à la SCP D C et F G la somme 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement rendu le 14 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Dax ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M^me E Z à payer à la SCP D C et F G la somme 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me E Z aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,