COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 MARS 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

F N° RG 18/00772 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KIU2

Monsieur A Z

Madame C D

c/

Monsieur E Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 décembre 2017 (R.G. 16/05464) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 12 février 2018

APPELANTS :

A Z

né le […] à […]

de nationalité Française

Agent de sécurité, demeurant […]

C D

née le […] à […]

de nationalité Française

Employé demeurant […]

Représentés par M^e Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO, AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

E Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Entrepreneur, demeurant […]

Représenté par M^e Louise LONGUEVILLE substituant M^e Eric GROSSELLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2015 signé en étude de M^e X, M. A Z et M^me C D (les consorts Z-D) ont vendu à M. E Y un local d’habitation situé au […] dans la commune de Gradignan (Gironde) au prix de 370.000 € et 27.000 euros de frais, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’acte a également prévue une clause pénale de 10%, soit la somme de 37.000 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 20.000 euros.

La date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard au 18 décembre 2015.

Estimant tardive la production du document attestant le refus de financement en date des 29 et 30 décembre 2015 opposé par la banque Courtois et la BPACA, M^e X a adressé le 2 février 2016 à M. Y une sommation de comparaître aux fis de réitération de la vente.

A cette date et à défaut d’accord entre les parties, un procès-verbal de difficulté a été dressé.

Considérant que M. Y s’est montré défaillant dans l’exécution de ses obligations insérées au compromis de vente, les consorts Z-D ont, suivant exploit d’huissier du 4 mai

2016, assigné celui-ci devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1147 et 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, le paiement de la somme due au titre de la clause pénale et la conservation du montant du dépôt de garantie de 20.000 euros, somme s’imputant sur le total dû par l’acquéreur.

Par jugement contradictoire en date du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— prononcé la caducité de l’acte sous-seing privé du 18 septembre 2015,

— condamné les consorts Z-D à restituer à M. Y le dépôt de garantie,

— débouté M. Y de sa demande en procédure abusive,

— débouté les consorts Z-D de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les consorts Z-D à payer à M. Y la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure et les dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les consorts Z-D ont relevé appel de l’intégralité du dispositif de cette décision le 12 février 2018.

Dans leurs dernières conclusions en date du 4 février 2018, les consorts Z-D souhaitent être déclarés recevables et bien fondés en leur appel. Ils réclament l’entière infirmation du jugement critiqué et demandent à la cour, au visa des articles 1147, 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, de :

— juger que M. Y a failli dans l’exécution de ses obligations,

— fixer en conséquence à la somme de 37.000 €, soit 10 % du prix de vente de l’immeuble, le montant dû par M. Y en application de la clause pénale et le condamner au versement de cette somme au titre de sa défaillance dans l’exécution du compromis de vente,

— juger que le montant du dépôt de garantie de 20.000 € versé par M. Y s’imputera a due concurrence sur cette somme de 37.000 €,

— condamner M. Y à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, y compris pour ceux d’appel.

Suivant ses écritures en date du 2 février 2021, M. Y demande à la cour, au visa des articles 1147 et 1178, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, 1240 et 1956 et suivants du code civil de :

— juger les consorts Z-D infondés en leur appel,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée,

— débouter les consorts Z-D de leurs demandes,

— prononcer la caducité de l’acte conclu le 18 septembre 2015,

— condamner les consorts Z-D :

— à lui restituer le montant du dépôt de garantie, augmenté des intérêts légaux majorés de moitié à compter du 15^e jour suivant la demande de remboursement,

— conjointement et solidairement, au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 et au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2021.

MOTIVATION

La caducité de la vente n’est pas contestée par les parties.

Invoquant les dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, les consorts Z-D estiment que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne peut être prononcée car M. Y a failli dans l’exécution de ses obligations, de sorte qu’il en a volontairement empêché l’accomplissement.

Il appartient aux vendeurs qui invoquent l’application de cette disposition de démontrer que l’acquéreur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition mais le débiteur de l’obligation a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

Aux termes des pages 11, 15 et 16 de l’acte sous-seing privé, les conditions suspensives au profit de l’acquéreur ont été stipulées de la manière suivante :

'L’obtention d’un prêt par l’acquéreur aux conditions suivantes :

— organisme prêteur : tous établissements bancaires,

— montant maximum de la somme empruntée : 250.000 euros,

— durée maximale de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 2,90 % l’an (hors assurances), – garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou cautionnement bancaire à la discrétion de l’organisme prêteur.

Pour la réalisation de cette condition, M. E Y s’obligeait à :

— faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter des présentes. À défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

Il était également précisé que :

— l’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive,

— l’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter'.

Les consorts Z-D soutiennent que l’acquéreur a mensongèrement indiqué dans l’acte disposer d’un apport personnel à hauteur de 147.000 euros, ajoutant que la détention de cette somme conditionnait nécessairement l’accord des établissements bancaires sollicités. Ils estiment que celui-ci, en ne réunissant pas les fonds, a commis une faute à l’origine du refus de prêt et réclament en conséquence le paiement du montant de la clause pénale insérée à l’acte, déduction faite de la somme versée au titre du dépôt de garantie.

M. Y démontre avoir déposé dans le délai imparti une demande de prêt conforme aux stipulations contenues dans l’acte. En effet, l’accord initial de la banque Courtois, qui devait intervenir avant le 18 novembre 2015, a été reçu le 4 novembre 2015. Il en a informé en temps utile les vendeurs.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse de vente démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à l’acte, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve qu’il a empêché l’accomplissement de la condition (arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 6 octobre 2010).

Dans sa seconde attestation du 29 décembre 2015, la Banque Courtois a finalement notifié son refus à M. Y. Ce document indique que l’emprunteur n’a pas été en mesure de fournir l’apport de 149.221 euros, précisant que la constitution de cet apport personnel avait conditionné son acceptation initiale.

Suite au rejet de sa demande, M. Y a sollicité un second établissement bancaire qui lui a également opposé une réponse négative.

Pour combattre l’argumentation des appelants, l’acquéreur affirme à raison que l’obligation de fournir un apport personnel d’un montant de 147.000 euros ne constitue pas une obligation figurant dans la condition suspensive insérée à l’acte sous seing privé. Il justifie en effet avoir sollicité le prêt conformément aux exigences rappelées dans le compromis de vente, en l’occurrence une demande à hauteur de 250.000 euros avec un remboursement sur une période de 20 ans et pour un taux de 2.90% hors assurance.

En conséquence, indépendamment des raisons pour lesquelles l’acquéreur n’a pu disposer des fonds escomptés, aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles ne peut lui être reprochée. Dès lors, les consorts Z-D ne peuvent revendiquer l’application de la clause pénale de sorte que le jugement déféré ayant rejeté l’intégralité de leurs prétentions sera confirmé.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La caducité de la vente entraîne automatiquement pour le notaire des vendeurs l’obligation de restituer le dépôt de garantie sans qu’il soit nécessaire pour la cour d’ordonner cette mesure dans un délai strictement défini. En conséquence, la demande de condamnation, uniquement dirigée à l’encontre des appelants et non de l’officier ministériel, qui n’est d’ailleurs pas dans la cause, sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge des consorts Z-D en première instance, il y a lieu en cause d’appel de les condamner à octroyer à M. Y une indemnité complémentaire de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres

demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 12 décembre 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum M. A Z et M^me C D à verser à M. E Y une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande présentée par M. E Y tendant à obtenir la condamnation de M. A Z et M^me C D à lui restituer le montant du dépôt de garantie, augmenté des intérêts légaux majorés de moitié à compter du 15^e jour suivant la demande de remboursement ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum M. A Z et M^me C D au paiement des dépens.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE