Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07625 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVAC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/13889

APPELANTE

S.A.S.U. KABACHIMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 434 449,prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMÉS

Monsieur [M] [P] né le 12 Novembre 1981 à [Localité 10] ,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [E] épouse [P] née le 19 Octobre 1975 à Paris,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Olivier LIGETI de l’AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0560

S.A.S. MUST FINANCE immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 422 505 719, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe VERSCHAEVE de la SELEURL ILEX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0467

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 septembre 2024 prorogé au 08 novembre 2024 puis au 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Nathalie BRET, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SASU KABACHIMMOBILIER dirigée par Monsieur [I], titulaire de la carte T n° 828434449, exerce une activité de transaction sur immeuble.

La société SAS MUST FINANCE dont Monsieur [R] [Z] est l’un des dirigeants exerce une activité de courtage en assurance et gestion de patrimoine.

Par courriel du 3 octobre 2018, M. [Z] pour la société MUST FINANCE, a transféré à Mme [F] [G], alors en stage au sein de la société KABACHIMMOBILIER des photographies d’un appartement de 108 m2 situé [Adresse 6] à [Localité 9].

La société KABACHIMMOBILIER a fait paraître une annonce sur le site seloger.com pour offrir à la vente ce bien au prix de 1.249.500 euros.

Monsieur et Madame [P] ont contacté Madame [G] le 6 octobre 2018 pour visiter ce bien et rendez-vous a été pris le même jour à 10 heures 30 à cette fin.

Par courriel du 5 octobre 2018 adressé à la société KABACHIMMOBILIER à 9 h44, les époux [P] ont fait une proposition d’achat dudit appartement au prix de 1.249.500 euros.

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2018, M. et Mme [P] ont consenti àla société KABACHIMMOBILIER un mandat de recherche, d’une durée de 12 mois, pour ce même appartement de 3 pièces [Adresse 6], au prix maximal de 1.249.500 euros, rémunération du mandataire de 59.500 euros incluse.

Par courriel du 6 octobre 2018 à 17 heures 23 Monsieur [I] de l’agence Kabachimmobilier a transmis à Monsieur [Z] de l’agence Must Immobilier l’offre d’achat et le mandat de recherche du [Adresse 6].

Par acte du 17 décembre 2018 reçu par Me [V], notaire à Paris au sein de la SCP PYRAMIDES NOTAIRES, les consorts [X] – [C] – [L]- [N] et [Y] propriétaires indivis, ont consenti une promesse de vente sur ce bien à M. et Mme [P] au prix de 1.100.000 euros.

L’acte indique en page 15 paragraphe 10-2 Honoraires de Négociation : ' Les Parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions, figurant aux présentes ont été négociés par la société Must Finance dont le siège est à [Localité 8] titulaire d’un mandat donné par Bénéficiaire sous le numéro 375 en date du 5 octobre 2018.

Le Bénéficiaire qui en aura seul la charge s’engage expressément à lui verser une rémunération de trente mille euros ( 30 000 euros) taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cette rémunération est en sus du prix indiqué ci-dessus et sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue.'

Par acte authentique du 1er avril 2019, les consorts [X] – [C] – [L] – [N] et [Y] ont vendu le bien précité à M. et Mme [P].

Soutenant que M. et Mme [P] et la société MUST FINANCE avaient agi de concert pour la priver de sa rémunération, alors qu’elle avait permis la réalisation de la vente, la société KABACHIMMOBILIER a fait assigner par acte des 25 et 29 novembre

2019 M. [P], Mme [E] épouse [P] et la société MUST FINANCE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de les voir solidairement condamnés à lui payer la somme de 59.500 euros.

Le jugement prononcé le 17 mars 2022 a ainsi statué :

Déclare nul le mandat de recherche d’un bien consenti le 6 octobre 2018 par M. [P] et Madame [E] à la société KABACHIMMOBILIER,

Rejette les demandes en paiement de la société KABACHIMMOBILIER dirigées contre M. [P], Mme [E] et la société MUST FINANCE,

Condamne la société KABACHIM MOBILIER aux dépens, et dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes fondées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de 1'exécution provisoire.

La SAS Kabachimmobilier a interjété appel le 14 avril 2024

Par conclusions signifiées le 9 janvier 2024 la société SAS Kabachimmobilier demande à la cour de :

Vu les articles 563 et suivants du Code de procédure civile,

Vu le mandat de recherche du 6 octobre 2018,

Vu les dispositions de la Loi HOGUET du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972,

Vu l’article 1984 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 10 de l’annexe du décret n° 2005-1090 du 28 août 2015 fixant les règles

constituant le code de déontologie des agents immobilier

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société KABACHIMMOBILIER

REFORMER le jugement rendu le 17 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Paris

en ce qu’il a :

Déclaré nul le mandat de recherche d’un bien consenti le 6 octobre 2018 par M.

[P] et Mme [E] à la société KAABACHIMMOBILIER,

Rejeté les demandes en paiement de la société KABACHIMMOBILIER dirigées

contre M. [P], Mme [E] et la société MUST FINANCE,

Condamné la société KABACHIMMOBILIER aux dépens,

Rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTER la société MUST FINANCE de sa demande de rabat de l’Ordonnance

de clôture

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [M] [P] et Madame [J] [E] à régler à la

société KABACHIMMOBILIER la somme de 59.500 euros avec intérêts au taux légal

à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2019 et capitalisation des intérêts par

année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil au titre

de la violation du mandat de recherche du 6 octobre 2018,

CONDAMNER la société MUST FINANCE à verser à la société

KABACHIMMOBILIER la somme de 59.500 euros à titre de dommages et intérêts

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2019 et

capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article

1343-2 du Code civil au titre de ses manquements contractuels,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société MUST FINANCE à verser à la société

KABACHIMMOBILIER la somme de 59.500 euros à titre de dommages et intérêts

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2019 et

capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article

1343-2 du Code civil au titre de ses manquements extracontractuel,

CONDAMNER Monsieur [M] [P] et Madame [J] [E] à régler à la

société KABACHIMMOBILIER la somme de 25.000 euros avec intérêts au taux légal

à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2019 et capitalisation des intérêts par

année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil au titre

de la reconnaissance de dettes,

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [J] [E]

et la société MUST FINANCE à verser à la société KABACHIMMOBILIER la

somme de 59.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

30 juillet 2019 et capitalisation des intérêts par année entière conformément aux

dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

En tous cas,

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P], Madame [J] [E] et

la société MUST FINANCE à verser à la société KABACHIMMOBILIER la somme

de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre

aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître François BLANGY '

SCP CORDELIER & ASSOCIES

Par conclusions récapitulatives n°2 signifiées le 10 octobre 2023 la société Must Finances demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 564, 699, 700 Code de procédure civile ;

' DECLARER les demandes de l’appelante irrecevables comme nouvelles

EN TOUT ETAT DE CAUSE

' CONFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

CONDAMNER la société KABACHIMMOBILIER à verser à la société MUST

FINANCE la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la société KABACHIMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction

à M^e VERSCHAEVE, SELARL ILEX, Avocat au Barreau de PARIS conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Par conclusions signifiées le 11 décembre 2023 Madame [J] [E] épouse [P] et Monsieur [M] [P] demandent à la cour de :

Vu l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les articles 1131 et 1240 et 1359 et 1360 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la société KABACHIMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

— PRONONCER la nullité du mandat de recherche en date du 6 octobre 2018 ;

— DEBOUTER la société KABACHIMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes à l’égard des intimés ;

— CONDAMNER la société KABACHIMMOBILIER à verser aux Consorts [P] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société KABACHIMMOBILIER aux entiers dépens.

La clôture prononcée au 28 septembre 2023 a été révoquée au 25 avril 2024 avec notification à l’audience d’un calendrier de procédure invitant la Sasu Kabachimmobilier à conclure pour le 23 novembre 2023 et les intimés pour le 11 décembre 2023.

SUR QUOI

LA COUR

1-Le rejet de la pièce n°13 communiquée par la société Kabachimmobilier

A l’audience par mention au plumitif la société Must Finance a sollicité le rejet des débats de la pièce n°13 communiquée au dossier de la société Kabachimmobilier mais ne figurant pas au bordereau annexé à ses conclusions.

Selon les articles :

—  15 et 16 du Code de procédure civile énoncés ensemble ensemble : Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

—  954 alinéa 1 du Code de procédure civile : Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Il en résulte à la charge de chacune des parties l’obligation de communiquer en temps utile les pièces au soutien de leur prétention avec l’indication de leur numérotation dans un bordereau récapitulatif annexé à leurs conclusions afin de respecter le principe de la contradiction.

En l’espèce la société Must Finance communique dans le dossier remis à la cour une pièce n°13 non visée au bordereau annexé à ses dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2023 qui n’en énumère que 12.

La preuve de la signification de cette pièce à l’appelante, régulièrement constituée antérieurement à l’ordonnance de clôture n’est donc pas rapportée. Le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté, il convient d’écarter des débats cette pièce n°13.

2- La recevabilité des demandes formées à hauteur d’appel

La société Must Finance rappelle que le tribunal judiciaire a été saisi par la société Kabachimmobilier d’une demande solidairement répartie entre les époux [P] et la société Must Finance élevée à hauteur de 59 500 euros au titre de la violation du mandat à l’encontre des premiers et à titre de dommages et intérêts à l’encontre de la seconde. Elle en infère le caractère nouveau de la demande en paiement formée à hauteur de la somme totale de 119 000 euros qui concerne deux débiteurs distincts, pour des motifs distincts, sans solidarité.

La société Kabachimmobilier oppose que la demande de dommages et intérêts majorée fait suite à son choix à hauteur d’appel de ne pas poursuivre une condamnation in solidum et de solliciter les mêmes montants de dommages et intérêts.

Les époux [P] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Selon les dispositions des articles 564 et 565 du Code de procédure civile prises ensemble, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Devant le tribunal, la société Kabachimmobilier a sollicité la condamnation solidairement des époux [P] et de la société Must Finances au paiement de la somme de 59 500 euros outre les intérêts capitalisés et les frais irrépétibles, aux visas tant de leur responsabilité délictuelle que des règles du mandat.

A hauteur d’appel, la société Kabachimmobilier sollicite la condamnation des époux [P] d’une part et de la société Must Finances d’autre part, à lui régler une somme de 59 500 euros chacun, aux visas des dispositions de la loi Hoguet et son décret d’application d’une part, de la responsabilité délictuelle, des règles du mandat et de la responsabilité contractuelle d’autre part, fondant selon elle son droit à rémunération pour son entremise à l’égard des époux [P] et les dommages et intérêts réclamés du chef de la privation de son droit à rémunération ensuite de la fraude imputable à la société Must Finances.

Ce faisant les demandes en paiement sont identiques dans leur cause et leur montant et tendent à la même fin à savoir l’indemnisation des frais d’entremise réclamés aux acquéreurs en vertu du mandat de recherches et à la société Must Finance en vertu du sous mandat allégué, l’absence de solidarité dans les condamnations réclamées entre les intimés n’étant pas constitutive d’une demande nouvelle au sens des dispositions des articles précités.

Ce moyen sera donc écarté.

3- Le bien fondé de la demande en paiement

3-1 Au titre du mandat de recherche à l’encontre des acquéreurs du bien

Le tribunal a jugé, aux visas des articles 6 de la loi n°7069 du 2 janvier 1970 et 72 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que l’agence Kabachimmobilier est intervenue aux fins d’entremise avant la signature du mandat de recherche par les acquéreurs en recevant une offre d’achat de leur part et en organisant des visites, et en a inféré aux visas de ces textes la nullité de ce mandat.

La société Kabachimmobilier oppose que le fait de recevoir une offre d’achat sans la transmettre aux vendeurs et d’organiser des visites n’est pas considéré par la jurisprudence comme un acte d’entremise ou de négociation de nature à engager les clients et que l’offre effectuée le 5 octobre 2018 n’a jamais été transmise aux vendeurs ni à la société Must Finance puisque seule l’offre d’achat du 6 octobre 2018 rédigée postérieurement à la signature du mandat de recherche a été transmise et constitue l’acte d’entremise. Elle en infère que contrairement à ce qui a été jugé aucun acte d’entremise n’est intervenu préalablement à la signature du mandat litigieux de sorte que son droit à rémunération par les acquéreurs en vertu du mandat de recherches est fondé ce que les époux [P] ont reconnu par sms en indiquant être prêts à régler 25 000 euros, somme qu’elle réclame subsidiairement à sa demande principale à hauteur de 59 500 euros prévue au mandat.

Monsieur et Madame [P] concluent à la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

Les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 sont applicables aux conventions conclues avec les personnes physiques ou morales visées en son article 1er qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

Selon l’article 6 de cette loi, les opérations mentionnée au 1° à 6° de l’article 1er de la loi doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

— les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

— les modalités de la reddition de compte ;

— les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

— les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Aux termes de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 : Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. ( souligné par la cour)

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.

Il résulte de ces dispositions que la société Kabachimmobilier, personne morale titulaire de la carte professionnelle portant la mention 'Transaction sur Immeuble’ visée par l’article 1er de la loi susvisée ne peut engager aucune négociation à l’occasion d’une opération de vente immobilière sans détenir un mandat écrit, préalable et spécial conforme aux dispositions du décret précité.

Le bien fondé de sa demande en paiement ne saurait s’évincer de la rédaction et de la transmission, postérieurement à la signature du mandat de recherche, de l’offre d’achat du 6 octobre 2018 en l’absence de mandat de vente conclu préalablement à l’entremise, la visite du bien ayant été prévue avant cette date ainsi qu’en font foi les échanges de sms entre Madame [P] et Madame [F] [G] pour l’agence Kabachimmobilier.

Il en résulte non pas la nullité du mandat que les textes susvisés ne stipulent pas mais le défaut de fondement de la demande en paiement dirigée contre les acquéreurs du bien, les époux [P], non engagés par un mandat écrit, préalable et spécial à l’égard de la société Kabachimmobilier.

Le jugement qui a débouté la société Kabachimmobilier de sa demande en paiement à l’égard de Monsieur et Madame [P] sera donc confirmé.

3-2 Au titre de la responsabilité contractuelle et subsidiairement extra-contractuelle du mandant

Le tribunal a jugé qu’aucun contrat n’a été manifestement conclu entre la société Kabachimmobilier et la société Must Finance et qu’à défaut d’écrit aucune garantie de rémunération n’a été garantie par la société Must Finance ajoutant qu’un éventuel manquement à ses obligations déontologiques par la société Must Finance ne constitue pas un préjudice réparable pour la demanderesse qui a elle-même violé les règles de sa profession en faisant conclure un mandat écrit après avoir entamé les négociations dont la nullité est à l’origine exclusive de son préjudice.

La société Kabachimmobilier oppose l’existence d’un contrat de mandat au rappel de la jurisprudence selon laquelle dans le cadre d’un sous-mandat conclu entre deux professionnels les dispositions impératives de la loi Hoguet et de son décret d’application ne sont pas applicables. Elle fait valoir que le sous-mandat de trouver un acquéreur pour le bien situé [Adresse 6] résulte de la transmission des photographies du bien par le courrier du 3 octobre 2018, du sms du gérant de la société Must Finance qui fait la preuve a contrario que celle-ci n’entendait pas rechercher elle-même les acquéreurs et qu’à défaut d’accepter la proposition de 25 000 euros de commission il s’occupera lui-même de la vente et rappelle, en tout état de cause, que le principe du mandat tacite a été reconnu par la jurisprudence lorsque la nullité affectant un mandat est couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Elle ajoute que la responsabilité contractuelle de la société Must Finance est engagée dès lors qu’elle a capté la clientèle des époux [P] à son profit en violation du sous-mandat conclu avec l’appelante ce que le tribunal a au demeurant reconnu en soulignant que la société Must Finance n’explicite pas les raisons pour lesquelles elle a été destinataire de la proposition d’achat ni la manière dont elle a obtenu les coordonnées des acquéreurs. Elle estime ainsi rapporter la preuve du lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Subsidiairement elle soutient que la responsabilité délictuelle de la société Must Finance est engagée au visa de l’article 10 du décret n°2005-1090 du 28 août 2015 fixant les règles de la déontologie des agents immobiliers en détournant en connaissance de cause, le 6 octobre 2018 la clientèle à son profit et alors que le mandat prétendument conclu entre la société Must Finance et les époux [P] est nécessairement antidaté puisque ladite société n’ a eu connaissance de l’existence des acquéreurs que le 6 octobre 2018 et n’a jamais déféré aux sommations de communiquer le registre des mandats qui contient nécessairement les données datées des mandats enregistrés. Elle ajoute que le prix de vente inférieur à l’offre formée fait la preuve que l’apporteur d’affaires a bien été évincé par la société Must Finance de la transaction.

La société Must Finance, au soutien de la confirmation du jugement fait valoir que Madame [G] ne lui a jamais indiqué qu’elle intervenait pour le compte d’autrui ni fait mention de sa situation de stagiaire non rémunérée de la société Kabachimmobilier et qu’il n’est donc pas possible de soutenir que la société Must Finance avait choisi de collaborer avec l’appelante quand il est manifeste que les éléments de la vente lui ont été transmis à l’insu de l’intimée. Elle soutient que la société appelante a recueilli les éléments de la vente par fraude, ne détenait aucun mandat et n’explique pas pourquoi la société Must Finance aurait eu besoin de son concours pour commercialiser le bien. Elle ajoute que la société Kabachimmobilier ne peut exciper d’aucun préjudice quand son action tend en réalité à obtenir de la cour qu’elle adjuge l’appelante au bénéfice d’une tromperie cependant qu’en suscitant l’intérêt des époux [P] à travers l’annonce publiée à un prix supérieur aux attentes des vendeurs puis en les 'ficelant’ avec un mandat de recherche, l’appelante a trouvé le moyen de s’imposer dans les discussions et d’y rechercher une rémunération.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1970 : Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Cependant il est admis que le formalisme imposé en matière de mandat par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application qui relève d’un ordre public de protection ne s’applique pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué.

La preuve du sous-mandat donné par la société Must Finance à la société Kabachimmobilier s’évince en l’espèce de la transmission de l’annonce de la vente du bien sis [Adresse 6] le 3 octobre 2018 par la première à la seconde puis de la transmission de l’offre d’achat des époux [P] par la société Kabachimmobilier à la société Must Finances le 6 octobre 2018 ensuite de la visite du bien réalisée par l’entremise de la société appelante.

Elle est confortée par les échanges de sms entre Monsieur [Z] et Monsieur [I] aux termes desquels Monsieur [Z] indique 'au vu de ses échanges avec Madame [P] 25 K semble un bon compromis à partager avec [F]' ajoutant que 'dans le cas contraire il s’occupera de vendre l’appartement directement.'

Ces éléments font la preuve que la société Must Finance elle-même mandatée pour la mise en vente du bien a consenti un sous-mandat de vente à la société Kabachimmobilier à cette fin et qu’en privant celle-ci de son droit à rémunération elle a commis une faute dont elle doit réparation.

La société Must Finances ayant perçu une rémunération de 30 000 euros au titre de la vente du bien aux époux [P] sera donc condamnée à régler à la société Kabachimmobilier à titre de dommages et intérêts une somme de 15 000 euros.

Les intérêts au taux légal sont dus sur cette somme à compter de l’assignation délivrée à la société Must Finance le 29 novembre 2019 et la capitalisation des intérets est due dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil.

De ce chef le jugement sera donc infirmé.

4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Statuant à nouveau la société Kabachimmobilier sera condamnée à régler à Monsieur et Madame [P] une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Must Finance sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à régler à la société Kabachimmobilier une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

ECARTE des débats la pièce n°13 communiquée par la société Must Finance ;

DECLARE recevable en ses demandes la société Kabachimmobilier ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a statué sur la demande en paiement formée par la société Kabachimmobilier à l’encontre de la société Must Finance, sur les frais irrépétibles et les dépens;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la société Must Finance à régler à la société Kabachimmobilier la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée à la société Must Finance le 29 novembre 2019 et la capitalisation des intérets dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE la société Kabachimmobilier à régler à Monsieur [M] [P] et Madame [J] [E] épouse [P] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société Must Finance de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Must Finance à régler à la société Kabachimmobilier une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE