COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

F N° RG 18/02015 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KL5T

SCI KOBE

c/

Madame G B

Monsieur Y-P B

Madame I O D (DECEDEE)

Madame Z-N B épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 janvier 2018 (R.G. 16/08617) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 09 avril 2018

APPELANTE :

SCI KOBE prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité au siège

[…]

Représentée par M^e Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Malika MESRI avocat au barreau de la CHARENTE

INTIMÉS :

G B en son nom personnel et ès-qualité d’héritier de Madame I D

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Y-P B en son nom personnel et ès-qualité d’héritier de Madame I D

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

I O D (DECEDEE)

née le […] à URGOS

de nationalité Française, demeurant […]

Z-N B épouse X en son nom personnel et ès-qualité d’héritier de Madame I D

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Z RIGAL de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 juin 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Z Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Dans la perspective d’y établir un fonds de commerce de restauration avec une terrasse extérieure de 47m², M^me K L épouse A, agissant pour le compte de la SCI A dont elle était la gérante, a, suivant un acte sous seing privé rédigé le 19 mars 2009 par l’agence immobilière S.A.R.L. C.l.e.f. Immobilier, signé une promesse synallagmatique de vente d’un ensemble immobilier composé des lots n°1 et n°2 situé au numéro 299 de l’avenue d’Arès dans la commune de Bordeaux, pour un prix de 198.500 euros.

Le lot n°1 appartenant à M. M B est constitué d’une maison en S avec un étage et des combles partiellement aménageables représentant une SHOB de 152 m², implantée sur un terrain de 76 m². Celui portant le n°2, dont M. B est également propriétaire, est constitué d’un local de 95 m² avec une toiture en terrasse sur un terrain de 140 m², le tout cadastré NL 188, d’une superficie de 00ha 01ca 69ca.

Les parties avaient ajouté en page 8 de l’acte la clause suivante : 'Il est rappelé qu’en cas de substitution du bénéficiaire, le substitué ne pourra se prévaloir de cette condition suspensive qui n’est stipulée qu’au profit du titulaire. Cette condition suspensive sera considérée comme réalisée, sauf substitution au profit d’une personne morale dans laquelle M. et M^me A seront majoritairement associés'.

La vente a été réitérée par acte notariée du 07 août 2009 entre M. B et la SCI Kobe, dont M^me A était également la gérante à cette période.

Le même jour, M. M B a cédé à la SCI A une parcelle bâtie située au numéro 299 de l’avenue d’Arès dans la commune de Bordeaux, cadastrée section NL n°188 pour 00ha 01a et 69ca, représentant une surface de 47m², moyennant le prix de 193.500 euros.

L’immeuble proposé à la vente provenait de la division d’une parcelle de plus grande importance, originellement cadastrée section NL n°26 pour une superficie de 00ha 19a 99ca, dont le surplus demeurait la propriété de M. B.

Le 16 mai 2011, M. M B a comparu devant le notaire de l’acquéreur et proposé de réitérer son engagement de céder le bien immobilier après l’établissement d’un état descriptif de division de la parcelle n°191 en deux lots dont l’un devait constituer le lot D et être composé du seul terrain de 47 m².

La réitération de la vente n’est jamais intervenue.

Le vendeur est décédé le […], laissant pour héritiers son épouse M^me I O D et leurs trois enfants : mesdames Z-N B épouse X, Q R B et M. Y-P S B (ci-après les consorts B).

Suivant actes d’huissier des 12 et 13 mai 2016, la SCI Kobe, revendiquant le bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 7 août 2009, a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de considérer parfaite la vente du terrain d’une superficie de 47m² situé […] issu de la division de la parcelle cadastrée section NL numéro 191, surface de 00ha 16a 54ca, désigné sous le lot D et d’ordonner à M^me I D ainsi qu’aux consorts B de régulariser l’acte définitif de vente, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le décès de M^me D est survenu le 4 septembre 2018.

Par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— rejeté l’intégralité des demandes de la SCI ;

— débouté les consorts B de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI au paiement des dépens.

La SCI a relevé appel de cette décision le 9 avril 2018.

Une ordonnance rendue le 24 février 2021 par le conseiller de la mise en état de la présente cour a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formulée par la SCI et donné acte aux consorts B de la production à l’instance de l’acte de décès de M. M B.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2021, l’appelante souhaite être déclarée recevable et bien fondée en son recours et écritures. Elle réclame l’entière infirmation du jugement attaqué et demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 (anciennement1134), 1163, 1217, 1231-1 (anciennement 1147) 1353, 1589, 1984 et 2224 du code civil, L290-1 du code de la construction et de l’habitation, 6 et 9 du code de procédure civile :

In limine litis :

— de juger qu’elle a été substituée par la SCI A dans l’acte authentique du 7 août 2009 ainsi que dans les conventions sous seing-privé des 19 mars et 7 août 2009, la promesse de vente la liant avec M. M B ou ses ayants-droits pour la vente de la parcelle de 47 m² située à l’arrière de la parcelle cadastrée section NL numéro 188 lieudit, sise […], d’une surface de 00 ha 01 a 69 ca et devant être issue de la division de la parcelle cadastrée section NL numéro 191 surface de 00ha 16a 54 ca, désignée sous le lot D ;

Statuant a nouveau :

— d’ordonner aux frais des consorts B la désignation de tel notaire qu’il plaira avec pour mission de procéder à l’acte authentique afin de régulariser le projet d’état descriptif de division de la parcelle de 47 m² susvisée puis de procéder aux formalités de publication ;

— de désigner, si besoin est, un expert géomètre aux côtés du notaire pour procéder à la rédaction de l’état descriptif de division ;

— de juger que l’officier ministériel désigné ;

— de juger parfaite la vente du terrain susvisé ;

— d’ordonner aux consorts B de régulariser devant tel notaire qu’il plaira à la cour de désigner, l’acte définitif de vente, sous astreinte de 250 ' par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

— de juger que l’arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié à sa diligence auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble,

— de condamner les consorts B au paiement des sommes de :

—  5.000 ' à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et correspondant à la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 7 août 2009 ;

—  3.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire ;

— de condamner les consorts B au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction dans les conditions prévues à l’article 699 du même code au profit

de M^e Philippe Leconte.

Suivant leurs dernières écritures en date du 21 mai 2021, les consorts B, en leur qualité d’héritiers de M. M B et de M^me I D, demandent à la cour, sur le fondement des articles L290-1 du code de la construction et de l’habitation, 1984 et 1589 et suivants, 2224 du code civil, de :

— leur donner acte de leur intervention en qualité d’héritiers de M^me I D ;

— les juger recevables en leur demandes de nullité et de caducité de la promesse de vente du 7 août 2009 et des engagements du 16 mai 2011 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SCI de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la SCI aux dépens ;

— A défaut, constater et en tant que de besoin prononcer la nullité ou la caducité de la promesse sous-seing-privé du 7 août 2009 ;

— déclarer caducs les engagements résultant du procès-verbal notarié du 16 mai 2011;

— déclarer la SCI irrecevable en ses demandes et en toute hypothèse mal fondée et les rejeter ;

— condamner l’appelante à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2021.

MOTIVATION

La SCI admet ne pas avoir produit devant le juge de première instance la promesse de vente du 7 juin 2009 dont elle sollicite l’exécution. Cette pièce est désormais versée aux débats.

Sur la recevabilité des demandes de la SCI

Il doit être observé que les actes rédigés tant le 17 mars 2009 que le 7 août 2009 prévoient expressément une faculté de substitution par toute personne physique ou morale tant au profit de la SCI A que de la SCI Kobe, sociétés dont M^me K L épouse A justifie avoir disposé de la qualité de gérante à cette époque.

Ainsi, bien que non partie à la promesse de vente du 7 août 2009 de la parcelle de 47m², la SCI Kobe, substituant la SCI A, est recevable à agir à l’encontre du vendeur, ce dernier étant régulièrement représenté par ses héritiers. Sa qualité à agir ne saurait en conséquence être remise en cause.

Sur la réalisation judiciaire de la vente

Le litige porte sur le sort de la parcelle non constructible de 47m² que M. M B s’est engagé à vendre à la SCI A, pour un montant de 5.000 euros, suivant la promesse de vente en date du 7 août 2009.

La SCI considère que le promettant, en refusant de réitérer la vente, a fait preuve d’une

carence fautive et estime en conséquence la vente parfaite.

En réponse, les consorts B soulèvent tout d’abord la 'caducité’ de l’action intentée à leur encontre au regard du délai de plus de cinq années s’étant écoulé entre la date du 7 août 2009 et celle de la délivrance de l’assignation (12 mai 2016).

Les dispositions de l’article 2224 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent litige, qui fondent l’argumentation des ayants-droit du vendeur, sont relatives à la prescription. Elles peuvent être invoquées en tout état de cause et ne sauraient dès lors constituer une prétention nouvelle comme l’affirme à tort l’appelante.

En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire ce qui est le cas en l’espèce (absence du caractère extinctif en cas de dépassement du délai), l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation du préjudice en résultant.

Le point de départ du délai de prescription peut être fixé à la date de la connaissance par la partie revendiquant l’exécution forcée de la vente du refus de son cocontractant d’exécuter l’opération immobilière projetée.

Or, à plusieurs reprises, le vendeur, puis son tuteur et enfin les ayants-droit de la personne décédée ont toujours manifesté le souhait de parvenir à la réalisation de la transaction. Le courriel en date du 24 février 2012, la correspondance de M^e E du 30 septembre 2013 et le courrier du 8 février 2016 adressé à l’acquéreur par le notaire des consorts B y font expressément référence.

En considération de ces éléments, la recevabilité de l’action initiée par l’appelante ne peut donc être contestée.

Invoquant les dispositions de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable aux promesses de vente consenties à compter du 1^er juillet 2009, les consorts B réclament le prononcé de la nullité de cet acte.

Ce moyen n’a pas été soulevé en première instance mais ne saurait pour autant constituer une prétention nouvelle dans la mesure où les vendeurs se sont opposés devant le tribunal de grande instance aux demandes présentées par la SCI.

Selon le texte précité, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse du 7 août 2009 n’a pas à être pris en considération de sorte que l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation a bien vocation à s’appliquer.

En revanche, l’appelant observe à raison que la durée de l’engagement prévu dans l’acte litigieux est de 14 mois et 24 jours dans la mesure où il est expressément précisé en page 3 que l’accord définitif devra intervenir entre les parties par acte authentique avant le 31 décembre 2010, date non extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Aucun avenant ou autre document signé par les parties n’a prorogé ce délai qui est donc inférieur à 18 mois.

Dès lors, l’argumentation des consorts B doit être écartée.

Ces derniers soulèvent également l’absence de production par l’acquéreur du pouvoir de représentation de M. F, dont le nom est mentionné de manière manuscrite sur la promesse en lieu et place du représentant initial de M. M B.

Il doit être encore constaté que ce moyen de défense ne peut constituer une demande nouvelle de sorte que sa recevabilité, contestée par l’appelante, est acquise.

Justifiant disposer de la qualité d’ayant-droit de M. M B et de M^me I D, mesdames Z-N B épouse X, Q R B et M. Y-P S B disposent de la qualité à agir pour soulever la nullité dont le caractère relatif est avéré.

Le moyen de défense des vendeurs doit cependant être rejeté. En effet, le mandat octroyé à M. F n’a pas été contesté lors de la signature de la promesse par M. M B. Il doit être ajouté que l’un des héritiers du vendeur initial, en l’occurrence M^me Z-N B épouse X, a précisé à M^me A dans un courriel postérieur du 24 février 2012 que le dossier de mise sous tutelle de son père devait 'aboutir dans quelques mois’ et qu’elle devait 'rencontrer M. F le 25 février suivant pour faire le point sur cette affaire'. Il sera enfin précisé que le mandat n’a pas été annexé à la promesse qui est muette sur ce point de sorte que seuls les ayants-droit du vendeur sont en mesure de le produire à la présente instance.

Les consorts B estiment également, au visa de l’article 1589 du code civil, que la nullité de la promesse doit être prononcée en l’absence de précision suffisante sur l’immeuble promis à la vente.

Aux termes de ce texte, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix.

En l’absence d’établissement d’un état descriptif de division de la parcelle détenue par M. M B à la date de l’engagement de celui-ci à procéder à sa cession, la parcelle concernée ne pouvait être définitivement déterminée sur le plan cadastral.

Si la promesse du 7 août 2009 et les échanges écrits ultérieurs intervenus entre les parties ont toujours mentionné son exacte surface, en l’occurrence 47 m², sa localisation demeure toutefois quelque peu imprécise. En effet, il est indiqué que celle-ci doit être située au nord de la parcelle NL 188 détenue par M. B ou en annexe du lot faisant objet du l’acte de préférence.

Il doit être ajouté que l’état descriptif de division qui est intervenu par la suite n’a pas été signé par l’ensemble des parties. Cette situation est d’ailleurs reconnue par l’appelante qui demande dans son dispositif la désignation, si besoin est, d’un géomètre afin d’assister le notaire instrumentaire.

Enfin, des contraintes administratives ont modifié de manière non négligeable le projet initial. L’absence de délivrance par l’autorité administrative du permis de construire n’a pas permis de procéder à la cession de la parcelle détenue par les consorts B en plusieurs lots en copropriété, lots dont aurait fait partie le terrain d’une superficie de 47 m² revendiqué par la SCI.

Certes, l’acte authentique de vente de la parcelle NL 188 en date du 7 août 2009 contient effectivement une clause dans laquelle l’engagement de M. B à céder celle de 47 m² est expressément indiqué. Cependant, cette mention ne constitue qu’un simple rappel de l’opération immobilière envisagée le même jour. Elle comporte la même imprécision, notamment en terme de localisation et ne saurait être constitutive de droits au profit de la SCI ni obliger les héritiers du vendeur à conclure la transaction immobilière.

Au regard de ces éléments, en l’absence de caractère suffisant déterminable du bien promis à la vente dans l’acte synallagmatique du 7 août 2009, l’accord sur la chose vendue n’apparaît donc pas parfait de sorte que l’appelante ne peut en l’état revendiquer l’exécution de l’engagement initial souscrit par M. M B.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de la SCI tendant à contraindre sous astreinte les consorts B de régulariser devant notaire la vente de la parcelle litigieuse ni de désigner un géomètre pour procéder à la rédaction de l’état descriptif de division. Il en sera de même pour ce qui concerne la demande de versement d’une somme à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si le rejet par le juge de première instance des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être confirmé, il y a lieu en cause d’appel de condamner la SCI à verser aux consorts B, ensemble, une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Déclare recevable l’action intentée par la SCI Kobe ;

— Déclare recevables les moyens de défense soutenus par mesdames Z-N B épouse X, Q R B et M. Y-P S B ;

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 16 janvier 2018 rendu par

le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Condamne la SCI Kobe à verser à mesdames Z-N B épouse X, Q R B et monsieur Y-P B, ensemble, une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la SCI Kobe au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Z-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE