COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 AVRIL 2022

N° RG 21/00265 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L4L6

B Z

c/

B D épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 07 avril 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de de BORDEAUX ( RG : 19-000865) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2021

APPELANTE :

B Z

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représentée par M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

B D épouse X

née le […] à CHATEAUROUX

de nationalité Française,

demeurant […]

R e p r é s e n t é e p a r M e C l é m e n c e L E R O Y – M A U B A R E T d e l a S C P D ' A V O C A T S INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 février 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M^me B D née X a consenti un bail d’habitation à M^me B Z, portant sur un logement, 165 cours de la Somme à Bordeaux (33800).

Par acte du 24 janvier 2018, M^me B D a fait délivrer à M^me B Z un congé à effet au 27 juillet 2018 pour motif légitime et sérieux motivé par la réalisation de travaux nécessaires à l’amélioration de son immeuble.

Cependant, M^me B Z s’est maintenue dans les lieux après le 27 juillet 2018.

Par acte d’huissier du 21 février 2019, M^me B D a fait assigner M^me B Z aux fins notamment de voir valider le congé, de voir constater l’occupation sans droit ni titre de M^me B Z et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une indemnité en réparation du préjudice subi du fait du décalage des travaux et du renchérissement du coût de la construction.

Par jugement contradictoire du 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- dit que la loi du 6 juillet 1989 est applicable au présent litige,

- validé le congé délivré le 24 janvier 2018,

- constaté que M^me B Z est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 27 juillet 2018,

- condamné M^me B Z à quitter les lieux loués situés […],
- dit qu’à défaut pour M^me F Z de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous oçcupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécutíon,

- fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 28 juillet 2018 à la somme de 380 euros mensuels, révision en sus,

- condamné M^me F Z à payer à M^me B D épouse X les indenmités d’occupation dues jusqu’à libération effective des lieux,

- débouté M^me B D épouse X de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté M^me B Z de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M^me B Z à payer à M^me F D épouse X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M^me B Z aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

M^me B Z a relevé appel de ce jugement par déclaration du 16 janvier 2021.

Elle a quitté les lieux le 30 août 2021.

Par conclusions déposées le 12 octobre 2021, elle demande à la cour de :

- juger M^me B Z recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

- juger que le jugement n°19-000865 du 4 décembre 2020 doit être réformé en ce qu’il a :

- validé le congé délivré le 24 janvier 2018,

- constaté que M^me B Z est déchue de tout titre d’occupation depuis le 27 juillet 2018,

- condamné M^me B Z à quitter les lieux loués situés […],

- dit qu’à défaut pour M^me B Z de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion,

- condamné M^me B Z à verser une indemnité d’occupation de 380 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamné M^me B Z à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné M^me B Z aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

- juger que M^me B D épouse X est recevable mais mal fondée en l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

- juger que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est inapplicable au bail d’habitation existant entre M^me B D épouse X et M^me B Z et que le bail en cause est régi par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,

A titre subsidiaire,

- juger que le congé délivré le 24 janvier 2018 l’a été au mépris des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

En toute hypothèse,

- prononcer la nullité du congé délivré le 24 janvier 2018 par M^me B D épouse X à M^me B Z,

- condamner M^me B D épouse X à restituer les sommes perçues au titre de l’indemnité d’occupation en ce qu’elles sont supérieures au loyer de M^me B Z, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

- débouter M^me B D épouse X de l’ensemble de ses demandes,

- condamner M^me B D épouse X à verser à M^me B Z, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 18 janvier 2022 comportant appel incident, M^me B D épouse X demande à la cour de :

- prendre acte de la libération effective des lieux par l’appelante à la date du 30 août 2021,

Ce faisant,

- constater que M^me B Z a donc déféré au congé du 24 juillet 2018,

- confirmer le jugement rendu le 4 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

- dit que la loi du 6 juillet 1989 est applicable au litige,

- validé le congé délivré le 24 juillet 2018,

- constaté que M^me B Z est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 27 juillet 2018,

- condamné M^me B Z à quitter les lieux loués situés 165 cours de la Somme, […] (devenu sans objet),

- dit qu’à défaut pour M^me B Z de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et biens de son chef avec la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (devenu sans objet),

- fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 28 juillet 2018 à la somme de 380 euros mensuels, révision en sus,

- condamné M^me B Z à payer à M^me B D épouse X les indemnités d’occupation dues jusqu’à libération effective des lieux,

- débouté M^me B Z de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M^me B Z à payer à M^me B D épouse X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me B Z aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

- infirmer partiellement le jugement rendu le 4 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a débouté M^me B D épouse X de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant de nouveau sur ce point,

- condamner M^me B Z au paiement d’une indemnité de 8 000 euros en réparation des préjudices subis, notamment du fait du décalage des travaux et du surenchérissement du coût de la construction,

En tout état de cause,

- débouter M^me B Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M^me B Z au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 31 janvier 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 14 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au bail

La loi du 1er septembre 1948 est applicable aux logements construits avant 1948 dans les villes de plus de 4000 habitants, pour les baux en cours avant l’entrée en vigueur de la loi dite Quillot du 22 juin 1982, soit le 23 juin 1982.

Elle donne droit à un maintien dans les lieux et ne permet pas la reprise du logement par la délivrance d’un congé, à condition que le locataire soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il exécute ses obligations.
La bonne foi se présume.

En l’espèce, il n’est pas produit de bail écrit.

M^lle B Z produit un relevé de notes du baccalauréat de juin 1981 mentionnant une adresse 165, cours de la Somme, un courrier adressé à « Mademoiselle Z » sans précision du prénom en décembre 1991, par la grand-mère de l’intimée, alors bailleresse, selon lequel elle n’a pas appliqué d’augmentation de loyer depuis 10 ans, un bulletin de salaire de juillet 1982 à son nom mentionnant l’adresse du logement litigieux, deux contrats d’abonnement à l’électricité et au gaz souscrits au nom de l’appelante le 25 juillet 1982 pour le 165, cours de la Somme.

M^lle B Z ne saurait se prévaloir du relevé de notes de 1981, alors qu’elle vivait avec sa s’ur comme elle l’indique, qu’elle avait 17 ans, et qu’en tant que mineure, elle ne pouvait être titulaire d’un bail,

La lettre adressée par la bailleresse en décembre 1991 à M^lle Z est inopérante à démontrer que B Z était locataire depuis 1981, d’autant que comme il a été vu ci-dessus, elle était mineure à cette date.

Le bulletin de salaire date de juillet 1982 et est donc postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982.

Les abonnements aux fluides le 25 juillet 1982 et les quittances délivrées à M^lle B Z à compter d’août 1982 signent au contraire un contrat de bail conclu à la fin de juillet 1982, d’autant que M. A atteste avoir été locataire pour l’année scolaire 1981-1982.

Le jugement déféré qui a dit que la loi du 16 juillet 1989 était applicable sera confirmé.

Sur la régularité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du bailleur, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail éventuellement renouvelé.

Le bail conclu le 25 juillet 1982 pour une durée de 6 ans, puis renouvelé pour une durée de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi Méhaignerie le 23 décembre 1986, s’est tacitement renouvelé jusqu’au 24 juillet 2018, de sorte que le congé délivré le 24 janvier 2018, soit 6 mois avant, est régulier.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment des travaux d’amélioration incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, en cas de contestation, le juge peut d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit en indiquer expressément le motif.

Il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

L’appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, le congé a été délivré pour le motif suivant « le congé est justifié par la volonté du bailleur de réaliser des travaux nécessaires à l’amélioration de son immeuble, les travaux consistant en la démolition des lieux actuels, leur rénovation et leur restructuration comprenant le changement de la distribution ainsi que des éléments d’équipement de confort ».

A ce congé, était annexée la déclaration préalable de travaux déposée le 8 janvier 2018.

M^me B X produit deux arrêtés de prorogation de délai de la validation de la déclaration de travaux du 22 janvier 2020 consistant en des modifications intérieures pour l’intégration d’une partie commune en surface habitable, la première jusqu’au 28 février 2022 et la deuxième jusqu’au 28 février 2023, deux devis Serrano acceptés du 21 mai 2018 et du 19 avril 2021 pour les mêmes prestations pour des montants respectifs de 26.390 euros et de 28.160 euros, étant précisé qu’un acompte a été versé à la commande, un estimatif de l’architecte Saladin du 16 novembre 2017, quelques semaines seulement avant la délivrance du congé, un devis accepté Duchesne, menuisier, en date du 30 mai 2018 pour un montant de 6034 euros avec le versement d’un acompte de 2.011,53 euros, un devis accepté du 16 mai 2018 de l’entreprise Moriceau pour la création d’un vélux pour la somme de 2.452 euros et une attestation d’un associé de la société selon laquelle B X a versé un acompte de 20 %.

Ces pièces font suffisamment la preuve de ce que le motif de réalisation de travaux d’ampleur ne permettant pas le maintien dans les lieux de la locataire est réel.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en dommages et intérêts de M^me B X

La comparaison entre les deux devis Serrano à trois ans d’intervalle avec une différence de prix à hauteur de la somme de 1 770 euros, le versement d’acomptes substantiels sans pouvoir réaliser les travaux prévus, et ce depuis août 2018, ont occasionné un préjudice à M^me B X qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré qui a débouté M^me B X de cette demande sera réformé.

Sur la demande de remboursement des indemnités d’occupation par M^lle B Z

M^lle B Z justifie par la production de quittances que le loyer s’élevait en juillet 2018, date d’effet du congé, à la somme mensuelle de 122,29 euros de sorte que c’est à tort que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par M^lle B Z à la somme de 380 euros par mois.

En effet, si la loi du 6 juillet 1989 est applicable, M^me B X ne produit aucun élément permettant l’estimation du loyer selon le marché immobilier.
Il sera fait droit à la demande de remboursement de l’indemnité d’occupation, que M^lle B Z justifie avoir versée par la production de quittances sur la base de la somme de 380 ' 122,29 = 257,71 euros depuis août 2018 jusqu’au 30 août 2021, date de son départ.

Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties en supportera la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M^me B X de sa demande en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne M^lle B Z à payer à M^me B X la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M^me B X à rembourser à M^lle B Z l’indemnité d’occupation versée sur la base de 257,71 euros depuis août 2018 jusqu’au 30 août 2021,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,