COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 MAI 2022

N° RG 21/06020 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMWK

S.C.I. FONTA [Adresse 7]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 7]'

Association SOS DENTAIRE ET MEDICAL – STRUCTURES D’OFFRE DE SOINS EN DENTAIRE ET MÉDICAL

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 04 octobre 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 20/00708) suivant déclaration d’appel du 08 novembre 2021

APPELANTE :

S.C.I. FONTA [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cécile BOULE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître THUAULT substituant Maitre Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 7]', représenté par son syndic la société AGIMMO domicilié [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représenté par Maître Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Association SOS DENTAIRE ET MEDICAL – STRUCTURES D’OFFRE DE SOINS EN DENTAIRE ET MÉDICAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Vincent BRAUD, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière Fonta [Adresse 7] est propriétaire des lots 1 et 2 dépendant de la copropriété dénommée résidence « [Adresse 7] », immeuble, sis à [Localité 5], [Adresse 1], [Adresse 8], terrain cadastré AD [Cadastre 3] lot B3 auquel sont attachés des tantièmes du sol et des parties communes générales de l’immeuble, et dont le syndic est la société Agimmo.

Le règlement de copropriété de la résidence comportant l’état descriptif de division a été établi le 29 juillet 2016 par maître [R] [U], notaire à [Localité 6].

Le 18 décembre 2018, la société Fonta [Adresse 7] a donné en location son lot à un cabinet dentaire.

Par acte d’huissier du 20 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Belem a assigné la société Fonta [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir remettre en état les locaux en raison de la pose de climatiseurs et d’enseigne par le cabinet dentaire.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2020, la société Fonta [Adresse 7] a appelé en garantie sa locataire, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical.

Par ordonnance de référé contradictoire en date du 4 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

' Condamné la société Fonta [Adresse 7] à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter l’expiration de ce délai, et ce pendant un mois ;

' Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

' Condamné la société Fonta [Adresse 7] à supporter toutes les conséquences financières subies par l’association Structures d’offre de soins dentaires et médical découlant de la dépose du groupe V. M. C. et des deux blocs moteurs des climatiseurs installés sur la toiture terrasse de l’immeuble et la mise en 'uvre éventuelle d’une nouvelle installation de climatisation des locaux donnés à bail, après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

'Débouté l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical du surplus de ses demandes ;

' Condamné la société Fonta [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la société Fonta [Adresse 7] aux dépens.

La société Fonta [Adresse 7] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 8 novembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 31 mars 2022, la société civile immobilière Fonta [Adresse 7] demande à la cour de :

À titre liminaire,

' Prononcer le rabat de la clôture à la date des plaidoiries ;

' À défaut, déclarer irrecevables les conclusions signifiées par l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical postérieurement à la clôture ;

À titre principal,

' Réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a condamné la société Fonta [Adresse 7] à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision ;

Statuant à nouveau,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à l’encontre de la société Fonta [Adresse 7] ;

' Condamner le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

' Réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a condamné la société Fonta [Adresse 7] à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision ;

Statuant à nouveau,

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à relever et garantir entièrement la société Fonta [Adresse 7] ;

En conséquence,

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision ;

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à relever et garantir la société Fonta [Adresse 7] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1 000 euros ;

À titre très subsidiaire,

' Réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a condamné la société Fonta [Adresse 7] à supporter toutes les conséquences financières subies par l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical découlant de la dépose du groupe V. M. C. et des deux blocs moteurs des climatiseurs installés sur la toiture terrasse de l’immeuble et la mise en 'uvre éventuelle d’une nouvelle installation de climatisation des locaux donnés à bail après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

' Réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a rejeté le recours en garantie exercé par la société Fonta [Adresse 7] ;

Statuant à nouveau,

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à supporter les conséquences financières découlant de la dépose du groupe V. M. C. et des deux blocs moteurs des climatiseurs installés sur la toiture terrasse ;

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à supporter les conséquences financières de la mise en 'uvre éventuelle d’une nouvelle installation de climatisation des locaux donnés à bail après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à relever et garantir la société Fonta [Adresse 7] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1 000 euros ;

' Confirmer l’ordonnance pour le surplus des demandes formulées à l’encontre de la société Fonta [Adresse 7] ;

En tout état de cause,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' Débouter l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' Condamner l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à payer à la société Fonta [Adresse 7] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Cécile Boule, avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 mars 2022, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical demande à la cour de :

' Constater l’existence de contestation sérieuses, et l’absence de trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

' Infirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a ordonné l’enlèvement des blocs de climatisation, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte ;

' Dire n’y avoir lieu à référé ;

' Confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence du surplus de ses demandes,

— condamné la société Fonta [Adresse 7] à supporter toutes les conséquences financières subies par l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical découlant de la dépose du groupe V. M. C. et des deux blocs moteurs des climatiseurs installés sur la toiture terrasse de l’immeuble et la mise en 'uvre éventuelle d’une nouvelle installation de climatisation des locaux donnés à bail, après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

' Débouter la société Fonta [Adresse 7] de ses demandes de condamnations et de garantie formées à l’encontre de l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical;

' Condamner la société Fonta [Adresse 7] à garantir l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre à l’occasion des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

' Condamner la société Fonta [Adresse 7] au paiement d’une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour de :

' Confirmer l’ordonnance rendue le 4 octobre 2021 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Fonta [Adresse 7] à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation, dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter l’expiration de ce délai et ce pendant un mois ;

' Débouter la société Fonta [Adresse 7] de sa demande d’infirmer la décision de remise en état ;

' Débouter l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical de sa demande d’infirmer la décision rendue ;

' Condamner la société Fonta [Adresse 7] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 29 novembre 2021 d’une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure quinze jours avant la date de l’audience fixée au 4 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clôture de l’instruction :

Au regard de l’accord des parties exprimé à l’audience, il convient, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de révoquer l’ordonnance de clôture au 21 mars 2022, et de reporter la clôture de l’instruction au jour de l’audience.

Sur la demande de remise en état présentée par le syndicat des copropriétaires contre la société Fonta [Adresse 7] :

Aux termes de l’article 835, alinéa premier, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25, b, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 61-1 du règlement de copropriété reprend ces dispositions légales sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci (pièce no 1 du syndicat).

En vue de la tenue de l’assemblée générale du 31 octobre 2019, la société Fonta [Adresse 7] a adressé au syndic de la copropriété une demande d’autorisation pour installer des blocs de climatisation sur le toit.

L’assemblée générale des copropriétaires a voté contre cette installation dans les conditions proposées.

Deux unités extérieures de climatisation ou chauffage avaient néanmoins été installées sur la toiture de la résidence [Adresse 7] au cours de la semaine du 8 juillet 2019 (pièce no 22 de la société Fonta [Adresse 7]).

Cette installation non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de remise en état présentée par la société Fonta [Adresse 7] contre l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical :

L’article 6 Conditions d’occupation, paragraphe 3 Respect des prescriptions administratives, alinéas 3 et 4, des conditions générales du contrat de location stipule :

« S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires.

« Le règlement de copropriété de l’immeuble est annexé au bail. »

Il est constant que l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical a procédé à la pose des blocs moteurs sur la toiture, avant que l’assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2019 ne vote contre cette installation dans les conditions proposées en demandant une solution alternative causant moins de nuisances sonores pour les occupants du bâtiment.

En premier lieu, le preneur conteste toute urgence en l’espèce, de même que l’existence d’un trouble manifestement illicite en l’absence de justification d’une émergence sonore, d’un trouble visuel ou d’une atteinte au revêtement d’étanchéité, de nature à préjudicier aux intérêts des copropriétaires.

L’application de l’article 835, alinéa premier, précité n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée. Par ailleurs, la réalisation, en violation du bail, de travaux affectant les parties communes et refusés par l’assemblée générale des copropriétaires constitue en soi un trouble manifestement illicite.

En second lieu, le preneur reproche au bailleur un manquement à son obligation de délivrance en ce que :

' la destination contractuelle des lieux est une activité de soins en dentaire et médical, qui nécessite un système de climatisation ;

' il appartenait à la société Fonta [Adresse 7] de s’assurer que l’autorisation de la copropriété serait donnée afin que les locaux soient rendus conformes à cette activité.

La société Fonta [Adresse 7] réplique qu’aux termes du bail, les locaux sont livrés bruts de béton, vitrines posées, fluides en attente, et que le preneur supporte la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice des activités du preneur.

La contestation ainsi soulevée sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre toutes les mesures prévues par l’article 835, alinéa premier, dès lors qu’il a été jugé que l’installation réalisée sans autorisation sur une partie commune constituait un trouble manifestement illicite.

En dernier lieu, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical estime que la dépose des blocs de climatisation aurait pour elle des conséquences manifestement excessives puisqu’elle entraînerait l’arrêt de son activité.

En effet, la climatisation permet non seulement de refroidir les blocs opératoires d’implantologie, mais aussi de maintenir une température normale dans les locaux qui présentent un important linéaire de vitrine.

Or, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical s’est vu opposer par la société Fonta [Adresse 7] l’interdiction de raccorder les commerces au réseau de chauffage du bâtiment (pièces no 8 de la société et no 4 de l’association). Aussi bien le règlement de copropriété prévoit-il : « Les lots 1 et 2 n’étant pas techniquement équipés pour être chauffés sur ce type de chauffage [chaufferie collective biomasse], leur participation est exclue de la répartition de ces charges » (p. 27).

Si l’assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2019 n’a pas autorisé a posteriori les travaux litigieux, sa décision a été prise en considération de la gêne occasionnée pour les résidents par le caractère bruyant des moteurs envisagés (jusqu’à 82 décibels pour certaines fréquences). Elle a néanmoins réitéré sa proposition de collaboration pour envisager des solutions alternatives.

Par lettre du 29 octobre 2021, la société Fonta [Adresse 7] a sollicité le syndic de la copropriété afin d’inscrire à l’ordre du jour une demande d’autorisation de pose d’un nouveau dispositif, précisant que la société Géniclime avait été mandatée pour étudier les différentes possibilités d’installation.

Par lettre du 3 janvier 2022, la société Géniclime indique : « suite à notre passage sur site et après réflexion, nous ne répondrons qu’à une des 3 solutions envisagées, concernant la repose des équipements. Nous estimons que les solutions de repose en parking surélevé ou dans votre second local commercial, ne sont pas des solutions pérennes et adaptées aux différentes contraintes que vous rencontrez. L’unique solution cohérente et adaptée est la repose en toiture en lieu et place des équipements actuels. »

En définitive, il apparaît que l’assemblée générale des copropriétaires admet le fait que les lots en cause sont destinés à terme à être pourvus d’un chauffage et d’une climatisation ; qu’elle devra se prononcer sur les modalités d’un tel équipement ; qu’en l’état, la seule solution envisageable nécessiterait une installation sur la toiture, à l’instar des blocs de climatisation dont la dépose est demandée. Cette dépose entraînerait une interruption de l’activité de l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical, jusqu’à ce que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la nouvelle demande de la société Fonta [Adresse 7] en vue d’une repose sur les mêmes parties communes. Dans ces circonstances, la remise en état immédiate des lieux, qui ne pourrait être suivie à bref délai par la réalisation d’une installation moins bruyante et agréée par le syndicat des copropriétaires, ne serait pas une mesure proportionnée à la cessation du trouble. L’ordonnance attaquée sera infirmée en conséquence.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La cour ayant constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite, à l’origine duquel se trouve le preneur qui a réalisé les travaux litigieux en violation du règlement de copropriété auquel il devait se conformer en vertu du bail, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical supportera la charge des dépens exposés en appel par le syndicat des copropriétaires et par la société Fonta [Adresse 7].

L’article 13, paragraphe II, du règlement de copropriété stipule :

« Les copropriétaires pourront louer leurs lots comme bon leur semblera, à la condition que les locataires respectent les prescriptions du présent règlement.

« Les baux ou engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.

« Les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation. »

Répondant devant le syndicat des copropriétaires du respect du règlement de copropriété par son preneur, la société Fonta [Adresse 7] supportera avec l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical la charge des dépens exposés en appel par ledit syndicat.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical sera condamnée à payer la somme de 3 500 euros à la société Fonta [Adresse 7], et celle-ci sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

Révoque la clôture de l’instruction au 21 mars 2022 ;

Prononce la clôture de l’instruction à la date du 4 avril 2022 ;

Infirme partiellement l’ordonnance en ce qu’elle condamne la société Fonta [Adresse 7] à remettre en état identique la toiture, parties communes de l’immeuble, par l’enlèvement des blocs de climatisation, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter l’expiration de ce délai, et ce pendant un mois ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de remise en état formulée contre la société Fonta [Adresse 7] ;

Confirme toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Condamne l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical à payer à la société Fonta [Adresse 7] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Fonta [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical aux dépens exposés en appel par la société Fonta [Adresse 7], dont distraction au profit de maître Cécile Boule, avocat sur son affirmation de droit ;

Condamne in solidum l’association Structures d’offre de soins en dentaire et médical et la société Fonta [Adresse 7] aux dépens exposés en appel par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,