IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 15 Septembre 2020

N° RG 18/01692 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GBFT

Décision attaquée : Jugement du Président du TGI de CHAMBERY en date du 24 Juillet 2018, RG 15/00035

Appelante

SA HOTEL THERMAL dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP BALLALOUD ALADEL, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimées

SCI DU THERMAL, dont le siège social est situé L’Astoria – 7 place des Thermes – 73100 AIX-LES-BAINS

Représentée par M^e Georges PEDRO, avocat au barreau de CHAMBERY

SELARL ETUDE BOUVET & GUYONNET, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société HOTEL THERMAL – assignée en intervention forcée, dont le siège social est situé […]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Suivant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, l’affaire a été retenue sans audience avec l’accord des représentants des parties, et l’affaire a été délibérée avec :

—  Monsieur Michel FICAGNA, Président

- Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

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La SA Hôtel Thermal et la SCI du Thermal sont liées par un bail commercial portant sur un tènement situé […] et Montée des Moulins à […]

un immeuble, un jardin et des emplacements de stationnement.

Le bail initial du 26 novembre 1934 a fait l’objet de renouvellements successifs, le dernier datant du 1^er janvier 2004.

Par acte du 28 juin 2012, la SCI du Thermal a offert le renouvellement du bail à la SA Hôtel Thermal à compter du 1^er janvier 2013, aux mêmes conditions et clauses à l’exception du montant du loyer annuel.

Par courrier du 30 octobre 2014 réceptionné le 4 novembre 2014, la SCI du Thermal a notifié à la SA Hôtel Thermal, un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2013.

La SA Hôtel Thermal a répondu par mémoire en date du 26 novembre 2014 en sollicitant le rejet des demandes du bailleur et la fixation du loyer à son niveau actuel sous réserve que la SCI du Thermal entreprenne les travaux qui lui incombent.

La SCI du Thermal a déposé au greffe du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Chambéry le 8 décembre 2014 son mémoire et ses pièces, puis par acte du 17 décembre 2014, elle a fait assigner la société Hôtel Thermal devant le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2013.

Par jugement en date du 8 septembre 2015, assorti de l’exécution provisoire, le juge des loyers a :

• Ordonné une mesure expertise et désigné M^me X en qualité d’expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative des locaux,

• Fixé à 50 000 euros HT et HC le loyer provisionnel dû par la SA Hôtel Thermal avec effet rétroactif au 1^er janvier 2013,

• Condamné la SA Hôtel Thermal à payer par provision le différentiel entre les loyers échus et perçus depuis janvier 2013,

• Rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Réservé les dépens.

Par arrêt en date du 13 juin 2017, la cour de céans a confirmé la décision déférée sauf en ce que la SA Hôtel Thermal a été condamnée à payer par provision le différentiel entre les loyers échus et perçus depuis janvier 2013.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2018.

Par jugement en date du 24 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a :

• Fixé le loyer annuel du bail commercial renouvelé entre la SCI du Thermal et la SA Hôtel Thermal à 70 000 euros HT et HC à compter du 1^er janvier 2013,

• Rappelé que les parties devaient, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, dresser un nouveau bail dans les conditions fixées par le présent jugement,

• Rappelé qu’à défaut le jugement vaudrait bail,

• Rejeté la demande subsidiaire de la société Hôtel Thermal de limitation à + 10% par an de l’augmentation du loyer par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente,

• Rejeté la demande de condamnation aux intérêts au taux légal sur chaque loyer dû depuis le 1^er janvier 2013'

• Ordonné l’exécution provisoire,

• Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné la SCI du Thermal et la SARL Hôtel Thermal au paiement par moitié chacune des dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

Par déclaration du 17 août 2018, la SARL Hôtel Thermal a interjeté appel du jugement en sollicitant la réformation de l’intégralité de ses dispositions.

Elle a notifié des conclusions le 19 novembre 2018.

Par jugement en date du tribunal de commerce de Chambéry en date du 11 décembre 2018, la SARL Hôtel Thermal a été placée en liquidation judiciaire, la SELARL Bouvet et Guyonnet étant désignée en qualité de liquidateur.

La SCI du Thermal a déclaré au passif de la liquidation judiciaire une créance privilégiée échue d’un montant de 387 205,2 euros qui a fait l’objet d’une admission définitive.

Par acte en date du 14 janvier 2019 elle a fait assigner le liquidateur en intervention forcée devant la cour d’appel.

Ce dernier n’a pas constitué avocat.

Aux termes de ses conclusions en date du 19 novembre 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA Thermal demandait à la cour de :

' Dire et juger que la SCI du Thermal ne rapporte pas la preuve du caractère monovalent des locaux,

' Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement et application de la méthode hôtelière pour la fixation du loyer du bail renouvelé,

En conséquence,

' Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

' Dire et juger qu’il n’est pas justifié d’une modification notable d’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce,

' Débouter la SCI du Thermal de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

En tout état de cause,

' Dire et juger que le loyer du bail renouvelé ne saurait être supérieur à 10% du oyer acquitté au cours de l’année 2012,

' Condamner la SCI du Thermal à verser à la société Hôtel Thermal la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût des frais d’expertise judiciaire, avec application pour les dépens d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocat.

Aux termes de ses conclusions en date du 4 février 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI du Thermal demande à la cour de :

Vu notamment les dispositions des articles L 145-36, L 145-57, R 145-3, R 145-10, R 145-21, R 145-27 à R 145-29 du code de commerce et le rapport d’expertise judiciaire du 21 février 2018,

' Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la SARL Hôtel Thermal à l’encontre du jugement du juge des loyers commerciaux du 24 juillet 2018,

' Débouter le liquidateur de la SARL Hôtel Thermal de l’intégralité de ses demandes,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 78 000 euros HT et HC et hors taxes foncières en principal à compter à compter du 1^er janvier 2013, date de prise d’effet du bail renouvelé,

' Dire et juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront admis au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Hôtel Thermal.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 juin 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera indiqué qu’en vertu de l’ article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue notamment par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

L’article L 622-22 du code de commerce dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance.

En application de ce même texte ainsi que de l’ article 373 du code de procédure civile, l’instance est reprise de plein droit notamment par la citation en intervention forcée du liquidateur.

Par ailleurs l’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue, (article 374 CPC ) et si la partie citée en reprise d’instance ne comparait pas, il est procédé comme il est dit aux articles 471 et suivants. (article 375 CPC).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conclusions déposées au nom de la SARL Hôtel Thermal, alors que cette dernière était encore in bonis, doivent être prises en compte, peu important que le liquidateur qui n’a pas constitué avocat ne les reprenne, pas à son compte.

Sur le déplafonnement du loyer au regard de la monovalence des locaux

Pour contester la décision du premier juge, qui a retenu la monovalence des locaux pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, la SA Hôtel Thermal a fait valoir que :

'

La monovalence des locaux n’a jamais été admise et n’a jamais fait l’objet d’une décision de justice

'

Le bâtiment dispose de deux entrées : une par la rue Davat, l’autre par […], de

sorte qu’il est possible d’avoir sans aucun travaux deux entrées distinctes pour les deux activités d'

hôtel et de restaurant.

'

Il n’est pas établi l’impossibilité d’affecter les locaux à une autre destination sans des travaux très

importants et des transformations profondes et couteuses, seul critère à prendre en compte pour retenir le caractère monovalent des locaux.

L’article L 145-36 alinéa 1 du code de commerce énonce : « les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes de l’article R 145-10 du code de commerce, « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

En l’espèce, ainsi que l’a relevé le premier juge dans les motifs de son jugement du 5 septembre 2015, et ainsi qu’il ressort également des mémoires déposés, durant le cours de la procédure de première instance, la SA Hôtel Thermal n’a jamais remis en cause la monovalence des locaux

Il résulte par ailleurs des pièces et du rapport d’expertise, qui a retenu le caractère monovalent sans que la SA Hôtel Thermal ne conteste cette analyse par un dire, que :

' Les locaux ont été construits dès l’origine en vue d’un seul usage, celui d’hôtel (acte d’achat du 21 mai 2003)

' Les activités de restauration et d’hôtellerie ne sont pas autonomes l’une par rapport à l’autre ; le restaurant en effet ne fonctionne quasi exclusivement qu’avec la clientèle de l’hôtel (curistes, touristes congrès, résidents longue durée) en pension ou demi-pension.

' Il n’existe pas d’entrée séparée de celle de l’hôtel pour accéder au restaurant puisque l’accès aux deux salles du restaurant, lequel est situé au premier étage, se fait obligatoirement par la réception de l’hôtel.

' Il existe une unicité économique de clientèle car l’activité de restaurant dépend intégralement de l’activité principale d’hôtel, le tarif des chambres sur lequel l’expert s’est basé n’indiquant que des prix forfaitaires comprenant la restauration : pension ou demi-pension et il n’y a pas de carte spécifique pour le restaurant lequel ne comporte aucune cuisine spécifiquement dédiée.

' S’agissant de l’importance des travaux nécessaires pour la transformation de l’hôtel en une autre destination, la SCI du Thermal produit un courrier du 3 décembre 2018 du cabinet d’architecte qui confirme après plusieurs visites que toute modification dans cet immeuble très ancien sera particulièrement onéreuse. Il énumère les travaux que rendrait nécessaire une transformation en résidence hôtelière, hôtel meublé, bureaux, magasin ou autre activité commerciale et précise que le budget serait de l’ordre de 4 millions d’euros pour le moins.

' S’agissant de la possibilité de créer un accès différent de celui de l’hôtel pour créer un restaurant, il précise : « Après une première étude, l’importance des modifications de structure à prévoir vont représenter de tels budgets que cette éventualité ne me paraît pas envisageable, sauf à accepter de neutraliser totalement le volet financier. »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la caractère monovalent des locaux pour la fixation de la valeur locative selon les usages dans la branche d’activité considérée, conformément aux articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce.

Sur la détermination de la valeur locative

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que suivant en cela la méthode utilisée par l’expert et ses modes de calculs, le premier juge a retenu une valeur locative de 99 800 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

C’est également à bon droit que l’expert puis le premier juge, ont déduit le montant de la taxe foncière en considération du fait que cette charge exorbitante du droit commun constitue un complément de loyer dont il doit être tenu compte dans la fixation du prix du bail.

Le jugement qui a fixé à la somme de 78 000 euros le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2013 sera confirmé.

Sur la demande de la SA Hôtel Thermal tendant à l’application de l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce

Selon l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce, « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, ou s’il est fait exception au règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10% du oyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux portant sur des locaux monovalents.

Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement qui a écarté l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et mis les dépens par moitié à la charge de chaque partie sera confirmé.

En cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SELARL Bouvet et Guyonnet es qualité de liquidateur de la SA Hôtel Thermal aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 septembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,