COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 6 SEPTEMBRE 2023

N° RG 21/02366 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCHN

S.A. LOCAPOSTE

c/

S.C.I. FONTA PLAZZA NOVA

S.A. VILOGIA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 février 2021 (R.G. 18/01700) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 avril 2021

APPELANTE :

S.A. LOCAPOSTE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Thibault FONSECA de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.C.I. FONTA PLAZZA NOVA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Carole ROLLAND du cabinet DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. VILOGIA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La société anonyme d’économie mixte de Construction Immobilière de Bègles (SAEMCIB),

propriétaire de deux terrains constituant les lots B et E d’un vaste ensemble situé [Adresse 4], a vendu, par acte du 2 décembre 2011, deux lots (B et E) de cet ensemble à la société civile immobilière Fonta- Plazza Nova aux fins de construction d’un immeuble comportant des logements et des commerces.

La société Fonta Plazza Nova a, par acte du 23 octobre 2013, donné à bail à la société Locaposte des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble à construire à usage exclusif de bureau de poste, ce à compter du 1er novembre 2013 et jusqu’au 31 octobre 2022 et pour un loyer annuel d’un montant de 53.518 euros HT.

Par acte du 27 février 2014, la société Fonta Plazza Nova a cédé la propriété du rez-de-chaussée de l’immeuble, dont le local donné à bail à la société Locaposte, à la société civile immobilière Fonta Terra Nova, devenue ainsi le nouveau bailleur de la société Locaposte, l’ancien bailleur restant propriétaire de l’ensemble des lots d’habitation de l’immeuble.

Par acte délivré le 15 février 2018, la société Locaposte a assigné la société Fonta Plazza Nova et la société Vilogia (venant aux droits de la société SAEMCIB) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la somme de 26.758 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en suite du retard d’exploitation du bureau de poste en raison des travaux.

Par jugement contradictoire prononcé le 18 février 2021, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu’il suit :

— déboute la société Locaposte de sa demande ;

— dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens ;

— condamne la société Locaposte aux dépens.

La société Locaposte a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 21 avril 2021.

***

Par dernières conclusions notifiées le 13 juillet 2021, la société Locaposte demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Locaposte à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 18 février 2021;

— réformant ledit jugement en toutes ses dispositions, condamner in solidum la société Fonta-Plazza Nova et la société Vilogia à payer à la société Locaposte la somme de 26.758 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’art. 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

***

Par dernières écritures notifiées le 23 décembre 2021, la société Fonta Plazza Nova demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134 et suivants du code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce,

Vu l’article 651 du code civil,

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 18 février 2021 en ce qu’il a débouté la société Locaposte de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société Fonta Plazza Nova ;

— infirmer le jugement rendu le 18 février 2021 en ce qu’il a débouté la société Fonta Plazza Nova de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Locaposte à régler à la société Fonta Plazza Nova la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société Vilogia, venant aux droits de la société Saemcib, à relever et garantir indemne la société Fonta Plazza Nova de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— rejeter toute demande formée par la société Vilogia venant aux droits de la société Saemcib à l’encontre de la société Fonta Plazza Nova ;

En toute hypothèse,

— condamner la société Locaposte, ou tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Annie Taillard avocat sur son affirmation de droit.

***

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2021, la société Vilogia demande à la cour de :

Vu les anciens articles 1101 et suivants du code civil,

Vu l’ancien article 1383 du code civil,

A titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 février 2021 ;

— l’infirmer sur la demande formulée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de l’appelante ;

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Locaposte à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— débouter la société Locaposte de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Vilogia ;

— débouter la société Fonta Plazza Nova de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Vilogia ;

— condamner la société Fonta Plazza Nova à garantir la société Vilogia de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner la société Locaposte et la société Fonta Plazza Nova à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 avril 2023.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur le trouble anormal de voisinage

1. L’article 651 du code civil dispose :

« La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.»

2. Au visa de ce texte et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, la société Locaposte fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande en dommages et intérêts.

L’appelante explique que le contrat de bail conclu le 23 octobre 2013 avec la société Fonta Plazza Nova, à effet au 1er novembre suivant, prévoyait une période de franchise de trois mois afin de lui permettre d’aménager le local, de sorte que le premier loyer ne devait être versé que le 5 février 2014, le bureau de poste devant ouvrir au public dans le courant du mois de mars suivant.

La société Locaposte soutient que, en réalité, elle n’a pu exploiter le local litigieux en raison de l’incapacité de la société Fonta Plazza Nova à achever dans les délais ses propres travaux d’aménagement de l’immeuble dans lequel se situe le local donné à bail ; que ces travaux n’ont été terminés que le 12 août 2014, de sorte qu’elle a été contrainte de verser six loyers alors qu’elle n’était pas en mesure d’ouvrir son bureau de poste au public.

La société Locaposte estime qu’il s’agit d’un trouble anormal de voisinage, dont il est de principe que la réparation, à la charge du propriétaire des lots siège des travaux à l’origine du trouble, bénéficie à tous les occupants de l’immeuble en copropriété, quel que soit leur titre d’occupation.

3. La société Fonta Plazza Nova lui oppose les termes de l’article 5-1 du bail conclu le 23 octobre 2013 ainsi que le fait qu’il n’est pas démontré que l’appelante aurait été dans l’impossibilité absolue de jouir des lieux loués.

L’intimée indique qu’elle ne peut être poursuivie au titre d’un trouble anormal de voisinage puisque, pendant la période litigieuse, elle était encore propriétaire du local litigieux ; elle ajoute que le voisin auteur du trouble dont se plaint l’appelante est en réalité la société Vilogia, en charge des travaux de voirie achevés avec retard ; elle rappelle enfin que le trouble de voisinage n’est constitué que s’il est démontré une activité antérieurement exercée par le plaignant.

4. La cour observe que la société Fonta Plazza a vendu le 27 février 2014 à la société Fonta Terra les lots situés au rez-de-chaussée de la résidence en cours de construction, dont les lots 53, 54 et 55 donnés à bail à la société Locaposte. En conséquence, l’intimée n’était plus propriétaire du local litigieux pendant la période au cours de laquelle la locataire commerciale déplore le retard des travaux d’aménagement de la voirie et d’accessibilité à son local mais était le voisin de la société Locaposte au sens de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Il résulte par ailleurs de l’examen des constats d’huissier produits aux débats par la société Locaposte que celle-ci avait achevé ses propres travaux d’aménagement le 26 février 2014 mais que les accès au local ont été impraticables jusqu’au 12 août 2014 en raison de la présence de matériels de chantier et du défaut d’aménagement des voies piétonnes menant à ce local, la société de convoyage de fonds refusant par ailleurs de démarrer ses prestations pour des raisons de sécurité.

5. Toutefois, il faut relever que l’article 5-1 du bail commercial du 23 octobre 2013 stipule :

« Les lieux loués étant compris dans un immeuble dont la construction est en cours, le preneur supportera les inconvénients résultant des travaux de reprise des malfaçons et autres défauts inhérents à cette situation, de même que, le cas échéant, ceux résultant de la poursuite des travaux de construction de l’ensemble immobilier dans lequel ils sont situés, sans pouvoir réclamer au bailleur une quelconque indemnité ni diminution de loyer.»

Il apparaît ainsi que la société Locaposte était dûment avisée du fait que l’immeuble, au rez-de-chaussée duquel devait être exploité le bureau de poste, n’était pas achevé et que le bailleur, devenu son voisin postérieurement au 27 février 2014, ne s’engageait pas la date du terme de ces travaux.

Dès lors, les difficultés d’achèvement des travaux de l’immeuble, dont il est constant qu’elles ont pour effet de retarder les travaux d’aménagement définitifs des accès, ne peuvent être qualifiées, dans ce contexte, d’inconvénient anormal de voisinage, quand bien même la société appelante subirait un dommage anormal.

6. La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par la société Locaposte contre la société Fonta Plazza sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

2. Sur la demande formée contre la société Vilogia

7. La société Locaposte, qui ne fonde pas textuellement son action, recherche la responsabilité de la société Vilogia au motif que celle-ci se serait unilatéralement engagée au bénéfice de l’appelante à réaliser des travaux d’accessibilité au local commercial dans les délais.

8. L’intimée répond qu’aucun contrat unilatéral n’a été formé entre la société Locaposte et la société SAEMCIB -devenue Vilogia- faute d’accord des volontés, puisque l’échange de courriels sur lequel l’appelante fonde son action est intervenu entre la société Fonta Plazza et la société SAEMCIB.

La société Vilogia précise que l’engagement qui résulte des termes de cet échange n’a pas de force contraignante et a, au demeurant, été exécuté puisqu’il ne portait que sur des travaux provisoires.

9. La cour observe que l’appelante fonde sa demande indemnitaire contre la société Vilogia sur les termes d’un message électronique adressé le 26 février 2014 par la société SAEMCIB à la société FONTA PLAZZA, ainsi rédigé :

« J’ai eu un échange téléphonique avec Madame [F] au sujet de l’ouverture de la poste au 12 mars. J’ai bien précisé que la SAEMCIB s’engage à faire le nécessaire pour l’ouverture de la poste. La réunion de chantier a eu lieu aujourd’hui et je vous confirme que la SAEMCIB fera les travaux provisoires permettant l’accès nécessaire au fonctionnement de la poste.

Le cheminement de l’allée entre la SAEMCIB et le bâtiment Plazza Nova est en calcaire. Une jonction entre ce calcaire et la porte située sur l’allée sera créée.

Le trottoir est également prévu en calcaire sur la portion devant La Poste par la même entreprise qui réalise la structure de la contre allée commandée par Daudigeos.»

Or il apparaît que la société SAEMCIB n’a été informée des souhaits de la société Locaposte que deux semaines et demi avant l’ouverture envisagée, ainsi qu’il résulte des termes suivant d’un courriel adressé le 24 février 2014 par l’intimée à Ingerop, cabinet de conseil et d’ingénierie intervenant aux opérations de construction : « Je viens d’avoir La Poste Immo qui m’informe de la date d’ouverture de la poste pour le 12 mars. Je lui ai précisé que c’était un peu juste pour l’intégrer dans le planning d’intervention mais qu’on essaiera de la faire pour le 17.»

Les échanges électroniques suivants démontrent que la SAEMCIB a pressé ses interlocuteurs d’avancer les travaux de voirie, dont il apparaît qu’ils ont été retardés par les installations provisoires nécessaires à la réalisation de ce chantier de grande ampleur telles que les tuyauteries provisoires d’amenée d’eau pour les travaux ainsi que les installations électriques provisoires. L’entreprise Colas a ainsi pu intervenir à compter du 14 avril 2014.

10. Dès lors, la société Locaposte n’est pas fondée à réclamer à la société Vilogia le paiement de dommages et intérêts au titre du défaut d’exploitation du local commercial litigieux et la cour confirmera le jugement déféré à ce titre, ainsi qu’en ses chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera la société Locaposte à payer les dépens de l’appel et à verser la somme de 2.000 euros à chacune des sociétés intimées en indemnisation de leurs frais irrépétibles respectifs en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Locaposte à payer à la société Fonta Plazza Nova la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Locaposte à payer à la société Vilogia la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Locaposte à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Masson, pour le président empêché, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.

Le Greffier Le Président